重庆商社中天物业发展有限公司与某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0112民初22217号 原告（反诉被告）：重庆商社中天物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号21、22楼，统一社会信用代码9150010320290178X1。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，女，1967年4月3日出生，汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：***，重庆******事务所律师。 原告（反诉被告）重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“商社中天公司”）与被告（反诉原告）***商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年6月2日立案后，依法由审判员***独任审判，适用简易程序于2022年8月9日公开开庭进行了审理。后因案情原因经批准转为普通程序，于2022年10月14日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）商社中天公司的委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）***及其委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）商社中天公司向本院提出诉讼请求：1.判令***向商社中天公司支付购房款545073元及违约金（截止2022年4月22日的违约金计为21840.68元，从2022年4月23日起至付清时止，以545073元为基数，每日按万分之一的标准计算）；2、判令***支付商社中天公司律师费5000元；3、本案诉讼费用由***负担。商社中天公司明确其违约金计算方式为，2020年12月28日应付102537元，至2022年4月22日止逾期付款天数480天，违约金金额4921.776元；2021年3月28日应付102536元，至2022年4月22日止逾期付款天数390天，违约金金额3998.904元；2021年4月7日应付340000元，至2022年4月22日止逾期付款天数380天，违约金金额12920元；合计21840.68元。事实及理由：商社中天公司与***于2020年12月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定***购买商社中天公司开发的位于重庆市两江新区榕杉路x号房屋，总成交金额为681343元。至商社中天公司起诉之日，***尚欠商社中天公司购房款545073元未付。 被告（反诉原告）***辩称，商社中天公司的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回。 被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求为，1.判令解除***与商社中天公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议；2、判令商社中天公司向***退还已支付的款项187602元（其中购房款166270元、转移登记费550元、契税20441元、合同印花税341元）；3、判令商社中天公司退还***已支付款项的利息（以187602元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.852%计算，从2020年11月18日计算至全部退还之日，截止2022年8月9日共计629天，利息金额为12446.7元）；4.本案诉讼费由商社中天公司负担。事实及理由：***本想购买住宅性质房屋用于***住，多次向置业顾问确认房屋性质。置业顾问也确认为住宅。***在发现房屋性质为公寓后，多次就退房事宜与商社中天公司协商，未达成一致意见。商社中天公司诉讼后，***到银行了解贷款要求，银行以***负债较高为由拒绝贷款。***征信良好，符合贷款要求，银行拒绝贷款的原因不可归责于***。 原告（反诉被告）商社中天公司辩称，***对合同无任何解除权利。合同第一条、第三条第6款明确地块为商务金融用地，商品房用途为非住宅，属于办公。合同是***本人签署，其应当阅读合同。***称其未获得贷款原因系自身负债过高，该原因属于合同约定因乙方原因；现商品房已竣工备案，不存在无法交付的客观情况。其反诉请求均应当驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方当事人无争议《重庆市商品房买卖合同》《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、收款收据、催款函及邮寄回执、法律服务合同及发票、转账凭证等证据本院予以采信。 经审理查明，2020年12月23日，商社中天公司作为甲方（卖方），***作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：商社又壹城2号楼。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市两江新区榕杉路33号2号楼17-7；（六）本商品房用途为非住宅，属于办公；第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为681343元整；第五条付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：本商品房总成交金额681343元整。（1）于2020年9月28日向甲方支付首付房款68135元，于2020年11月7日前向甲方支付购房款68135元，于2020年12月28日前向甲方支付购房款102537元，于2021年3月28日前向甲方支付购房款102536元；（2）于2021年1月4日前余款340000元向银行申请按揭。（三）办理按揭贷款违约责任的约定1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1％赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起3日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2021年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）；（3）应付清本商品房购房款及相关税费（乙方选择银行按揭贷款方式购买该商品房的，需在乙方付清首付款，相关税费，并办理完毕银行按揭贷款手续且按贷款的银行将乙方的按揭款项足额划入甲方指定账户），方能按照甲方通知的交付时间办理该商品房的接房手续。乙方应自行向按揭贷款银行了解按揭放款时间，甲方无需另行通知。第十条乙方途期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续行：（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部己付房价款。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《重庆市商品房买卖合同》附件五：补充协议约定，第一条确认和承诺3、甲乙双方均同意以合同、本补充协议及其他附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据。甲方的销售人员所出具的或签署的与该商品房有关的任何文件，均应在取得甲方书面**授权和书面**确认的情况下对甲方才具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和信息等，与合同、附件及本补充协议约定不一致的或超出约定范围的，不构成合同、附件及本补充协议之内容。对于该商品房销售有重大影响和因素，乙方已充分知悉，并已列入合同、附件及本补充协议中。10、在签订合同及本补充协议之前，乙方已明确知悉国家及重庆市有关购买商品房的各项政策以及贷款政策；乙方承诺：乙方完金符合国家及重庆市商品房的各项购买政策以及贷款政策，乙方向甲方以及贷款机构提交的材料均真实、合法、有效。如因乙方承诺与事实不符，或者乙方提交的材料不真实等，导致乙方所购买的该商品房不能办网上签约、不能办理合同登记备案手续、不能办理产权证等的，或政府有关部门明确告知甲方一一乙方不符合购买件的，甲方对此不承担任何责任，且甲方有权据此单方解除合同及本补充协议，乙方同意向甲方支付该商品房总款20％的违约金，并承担与此相关的一切法律资任与后果。11、乙方若以按揭方式购房，同意向甲方提供的按揭银行申请贷款，且对办理贷款的有关规定及需要由乙方提交所有材料和承担的相关费用已知晓。12、乙方知晓合同确定的贷款年限及贷款数额为暂定年限和数额，最终贷款年限及数额以银行批准为准。若银行准的贷款金额少于申请金额，乙方应在接到甲力通知后3个工作日内以现金或转账方式将剩余房款支付给甲方（通知方式包括但不限于电话、短信、邮寄等方式）；13、乙方在付清商品房首付款及相关税费3个工作日内向银行提交申请贷款所需要的真实、有效的全部资料和支相关费用、并办理完按揭手续。14、合同第五条第（三）款第1**“甲方原因”是仅指在甲乙双方签署本合同前或签署本合同时，乙方所购商品房的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向任何购房者提供购房贷款。15、合同第五条第（三）款第2**“乙方原因”是指乙方不符合银行所要求贷款条件、贷款政策等，乙方未能按银行的要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他由乙方导致的按揭未能成功的，属于乙方原因。16、出现合同第五条第（三）款第3项约定情形、双方愿意继续履行合同时。双方在七日内就新的付款方式、期限等签订补充协议、如双方在七日内未就新的付款方式、期限等签订补充协议的，双方均有权解除合同，双方互不承担违约责任，已经发生的费用各自承担。第三条对合同第十条（乙方逾期付款的违约责任）的补充约定2、乙方采用银行按揭贷款方式购买该商品房的，若乙方未按照合同及本补充协议约定的时间支付购房款项的，则由乙方按照以下方式承担逾期付款的违约责任；（1）乙方在付清商品房首付款及相关税费后3个工作日内向银行交齐办理银行按揭贷款所需的全部资料并成功办理完毕所有银行按揭贷款的手续（包括但不限于向银行提交符合办理按揭贷款所需要的由乙方提供的全部申请资料，***方应支付的相关费用、向银行提出正式的按揭贷款申请，与银行签订按揭贷款合同及相庆的放款文件（如有）等）。若乙方未按照前述约定的期限向银行交齐办理银行按揭贷款所需的全部资料、成功办理完毕所有银行按揭贷款的手续且甲方足额收到银行支付的乙方购房余款，乙方应无条件在前述3个工作日届满之日起7日内按照一次性付款方式支付购房余款给甲方。若在前述期限内，甲方未收到乙方按照一次性付款方式支付的购房余款，则自约定的期限届满之次日起，甲方有权按乙方逾期的天数每日计收该商品房总房款万分之1的违约金。（3）合同第五条第（三）款第3**“不可归责于甲乙双方的事由”仅指不可抗力因素，但不包括国家或本市对房贷政策的调整。第十一条关于通知方式的补充约定1、乙方的有效送达地址以合同及本补充协议中载明的联系地址为准（在该商品房交付乙方使用后，该商品房的地址也可以作为有效送达地址）;双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实、有效；乙方变更有效送达地址后未按本条款约定书面通知甲方的，甲方按照合同及本补充协议中载明的联系地址送达的视为“已向乙方送达了相关文件”，由此给甲方造成损失的，乙方应负责赔，若乙方为两人或多人，则甲方向其中任何一人发出通知、函件等，均视为向全部乙方送达了相关文件。3、双方确认：甲乙双方之间往来的所有通知、函件等均应采用书面形式，并通过传真，邮寄、特快专递或手通任何一种方式送达对方。以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日：以邮寄或特快专递方式送达的，发出后的第5日即为送达日：以手递方式送达的，以对方签收日为送达日。第十二条其他补充约定5、因一方违约，守约方为实现相应债权或合同约定的其他权利所发生的费用，包括但不限于鉴定费、公证费、诉讼费、律师费等，由违约方负担。 《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》载明，兹证明买方***（身份证号码：xxx）向卖方重庆商社中天物业发展有限公司购买的，位于重庆市两江新区榕杉路33号2号楼17-1，用途为：商业，建筑面积38.81平方米，套内建筑面积29.58平方米，成交金额681343元，不动产单号为xxx的房屋，已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》规定，于2020年12月23日办理了预购商品房买卖合同备案。 ***在合同中预留的地址为重庆市奉节县诗仙东路x,联系电话xxx。 2020年9月28日，***向商社中天公司支付首付款68135元；同时，缴纳了转移登记费550元、契税20441元、合同印花税341元。2020年11月18日，***向商社中天公司支付首付款68135元和违约金75元。 2020年9月14日，商社中天公司向***发出催款函，要求其在2020年9月21日前与商社中天公司签订《重庆市商品房买卖合同》并办理完毕相关手续。 2020年11月11日，商社中天公司向***发出催款函，要求其在2020年11月18日前支付购房款68135元及因逾期付款所产生的违约金。 2021年1月11日，商社中天公司向***发出催款函，要求其在2021年1月18日前支付购房款102537元及因逾期付款所产生的违约金。 2021年4月13日，商社中天公司向***发出催款函，要求其在2021年4月20日前支付购房款205073元及因逾期付款所产生的违约金。 2021年6月9日，重庆坤源衡泰律师事务所向***发出律师函，要求其在收到函件后5个工作日内向商社中天公司支付购房款及违约金，并办理完毕银行按揭贷款手续。 2021年8月15日，重庆坤源衡泰律师事务所向***发出律师函，要求其在收到函件后5个工作日内向商社中天公司支付购房款及违约金。 2021年10月9日，工程名称重百新溉路项目施工总承包工程，本次备案：1#楼、2#楼、3#楼、4-2#楼、5#楼（地下车库）不含负二层防火分区1-2取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。 2021年10月13日，商社中天公司向***发出了接房通知书。 另，2022年4月20日，商社中天公司与上海锦天城（重庆）律师事务所签订《法律服务合同》。委托上海锦天城（重庆）律师事务所在其与“商社.又壹城”项目购房者间的商品房买卖合同中一审、二审诉讼及强制执行中提供法律服务。基础代理费为每件5000元，暂定服务费200000元。购房者信息中包括本案被告***。2022年5月30日，上海锦天城（重庆）律师事务所开具了金额为100000元的发票。2022年6月7日，商社中天公司向上海锦天城（重庆）律师事务所转账支付100000元。 ***另向本院举示了如下证据： 1.***与微信备注明安哥（***称其为置业顾问***）的微信聊天记录内容为，2020年9月21日，耿：我们催你的意思，我也要准备资料，你明天还是什么，资料要提交准备。陈：今天去银行了，可能这几天吧。我查询了你说不是公寓房，我们买的时候你说不是公寓房，我们在网上查询了，我们就是感觉不对，你的契税比另家高，所以我想问清楚到底是住房还是公寓房。耿：我有公寓啊？三号楼不通气的。陈：只是三号楼是公寓房吗？耿：是的啊。现在就是挂着我们三号楼的。陈：那我们签约要写清楚不是公寓房是住房。耿：那是商住房。2020年12月22日，陈：我们那个到底是住房还是公寓房，因为他们都说我们那个是公寓房，公寓房就麻烦哟。拟证明置业顾问在沟通房屋买卖相关事宜中存在欺诈，将房屋性质由公寓说成商住；***知道是公寓后协商退房，协商不成的情况下，***同意继续履行合同，银行以其负债过高为由拒贷； 2.个人信用报告，证明***为履行合同办理按揭打印了征信，其征信报告良好，符合贷款条件，责任不在***。 商社中天公司对证据1的真实性有异议，认为无法核实置业顾问的真实性，即使其为置业顾问，也不符合合同补充协议第一条第3款的约定。对证据2的真实性予以认可。 鉴于商社中天公司对***的证据1不认可，且即使该证据为真实，***在与商社中天公司签订《重庆市商品房买卖合同》前，就已意识到房屋的性质与其购买意向不符，但其仍然与商社中天公司签订书面合同，表明其对此并无异议，故对证据的真实性本院不予采信。对证据2因商社中天公司无异议，本院予以采信。 ***称其未按时支付2020年12月28日的102537元和2021年3月28日的102537元原因系由于其在发现房屋是商业性质公寓后提出退房，与置业顾问进行了协商，暂时没有支付。 本院认为，商社中天公司与***签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 按双方合同及补充协议的约定，***应当在2020年12月28日前向商社中天公司支付购房款102537元，于2021年3月28日前向商社中天公司支付购房款102537元。余款340000元于2021年4月4日向银行申请按揭。即***不仅仅未向商社中天公司支付其需向银行申请按揭贷款部分，还有其余两笔款项未按期向商社中天公司支付。对于另两笔款项未按期支付***并无合理的理由。*****的在本案审理过程中，向银行申请按揭贷款，银行以其负债过高为由拒绝贷款的情形，按合同补充协议的约定也属于其自身原因导致，无法认定系不可归责于双方的原因导致合同目的不能实现。故***并无法定和合同约定的解除权，其要求解除合同的诉讼请求不能成立，本院对其反诉请求均不予支持。 合同继续履行的情况下，***应当向商社中天公司支付余下的购房款为545073元。 按合同第十条的约定，***还应向商社中天公司支付逾期付款的违约金。即以102537元为基数，从2022年12月29日起；以102536元为基数，从2021年3月29日起；按日万分之一的标准计算至款***之日。对于按揭贷款部分340000元的违约金，按补充协议第三条第2款第（2）项的约定，***未向银行提交办理按揭贷款的资料，其应当在2021年4月5日起3个工作日届满之日起7天内按照一次性付款方式支付购房款给甲方。即此款的最后付款期限为2021年4月14日。***应当从2021年4月15日起支付逾期付款违约金至款***之日止。 商社中天公司所要求的律师费符合合同补充协议第十二条第5款的约定，***应当支付。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）***在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）重庆商社中天物业发展有限公司购房款545073元； 二、被告（反诉原告）***在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）重庆商社中天物业发展有限公司逾期付款违约金，计算方式为，以102537元为基数从2020年12月29日起，以102536元为基数从2021年3月29日起，以340000元为基数从2021年4月15日起，按日万分之一的标准计算至款***之日止； 三、驳回原告（反诉被告）重庆商社中天物业发展有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9519.14元，反诉案件受理费5306.72元，均由被告（反诉原告）***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员　　*** 二〇二二年十一月十日 书记员　　许　迪 -1-