沈阳港联房地产开发有限公司与**商品房销售合同纠纷二审判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽01民终3877号 上诉人（原审被告）：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中华路121甲号（2701）。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人:***，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，男，1983年9月26日出生，汉族，住沈阳市浑南区。 委托诉讼代理人：**，辽宁金正律师事务所律师。 原审第三人：沈阳天北建筑安装工程公司，住所地沈阳市沈河区万柳塘路东51号48栋。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，女，1957年5月17日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市东陵区。 原审第三人：沈阳宏亮保温装饰工程有限公司，住所地沈阳市东陵区******村。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人沈阳港联房地产开发有限公司因与被上诉人**、原审第三人沈阳天北建筑安装工程公司、沈阳宏亮保温装饰工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初10616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。 沈阳港联房地产开发有限公司上诉请求：案涉房屋实际是上诉人抵账给天北公司的抵账房，天北公司将房屋抵账给宏亮公司，宏亮公司再次抵债给**，按照天北公司的指示，港联公司将房产备案给其指定的接收方**，港联公司与**之间无任何房款给付。港联公司与**签订商品房买卖合同实为履行港联公司与天北公司签订的《抵房协议》。根据《抵房协议》的第六条，天北公司应承担抵账房过户过程中的全部交易税费，因第三人天北公司违反协议约定不支付房屋过户的交易税费，港联公司基于先履行抗辩权未予办理案涉房屋的房产证。一、一审法院认为，上诉人与被上诉人构成商品房买卖合同关系错误。根据辽宁高院的规定，案涉抵债房屋在没有办理产权证书的情况下，由天北公司出售给**，**与港联公司签订房屋买卖合同属于法律规避行为，虽双方签有商品房买卖合同，但不存在商品房买卖合同关系，不能依据商品房买卖合同向港联公司主张办理房证以及逾期办证等的违约责任，**的全部诉请应予驳回。案涉抵债房屋必须由港联公司先为天北公司办理完毕房屋权属证书以后，天北公司才能将房屋再次处分，否则不发生物权变动效力。二、案涉商品房买卖合同的签订属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法属无效，一审法院认为商品房买卖合同有效错误。1.港联公司与**没有真正的商品房交易的意思表示，更无房款给付，背后隐藏的实际是港联公司、天北公司、宏亮公司、**四个当事人之间的三次以房抵债交易。**与港联公司直接签署商品房买卖合同真正的目的是天北公司、宏亮可以规避房屋交易税费。案涉商品房买卖合同的签订属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，背后隐藏的真正法律关系是多方当事人之间的工程款以房抵债法律关系，故商品房买卖合同依法属于无效合同。2.对于背后隐藏的以房抵债关系，民法典146条规定隐藏的民事法律行为应依据相应的法律规定处理。故案涉房屋的办证事宜应按如下规则处理：港联公司与天北公司明确签有《抵房协议》，天北公司与宏亮公司签有《顶账房协议》，宏亮公司与**亦达成以房抵债协议，各方应按照各自签署的相关协议履行。即天北公司按《抵房协议》的约定缴纳完毕全部过户税费，港联公司先为天北公司办理产权证书。**不能及时取得案涉房屋产权登记手续的，应按其与宏亮公司签订的以房抵债协议向宏亮公司追究违约责任，不能直接基于商品房买卖合同直接向港联公司主张责任。三、**从未自港联公司处购买房屋，更未支付过任何房款，所以双方签署的商品房买卖合同未实际履行，**主张港联公司承担责任无法成立，应直接驳回其诉讼请求。 **辩称，上诉人和被上诉人之间是商品房买卖合同关系，双方不仅签订买卖合同，且上诉人为被上诉人开具了入住通知等一系列手续。因为在房屋税费问题上产生争议，所以没有实际交付给我方房屋的钥匙。整个房屋的交易及履行过程都是各方当事人真实意思的表示。且我方也已经通过顶账的方式支付了购房款。同意一审判决。 沈阳天北建筑安装工程公司辩称，坚持一审答辩意见我公司没有逃避应交税费的行为。 沈阳宏亮保温装饰工程有限公司未到庭亦未提出书面意见。 **向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告出具案涉房屋的销售不动产统一发票；2、判令被告将案涉及房屋交付于原告；3.判令被告协助原告办理产权登记、过户手续；4.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月28日，被告沈阳港联房地产开发有限公司作为甲方与第三人沈阳天北建筑安装工程公司（乙方）签订了《抵房协议》，约定被告将坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1028-32号2_2_1室、建筑面积76.81平方米房屋（沈阳顶盛国际花园二期第32号楼2**2楼1号）抵顶给第三人沈阳天北建筑安装工程公司，抵顶工程款359471元。协议同时约定：“……甲乙双方同意，本协议一经签订，即视为甲方已支付给乙方本协议第一条约定的应付款项，因本协议第一条所产生的债权、债务关系则视为消灭，其本协议所指商品房（包括因商品房二产生的权利和风险）也同样视为正式转移给乙方。……本商品房乙方必须协助甲方办理相关过户手续，因本商品房过户产生的全部税费乙方承担”；后沈阳天北建筑安装工程公司与第三人沈阳宏亮保温装饰工程有限公司签订了《顶账房协议》，约定将该房屋抵顶给第三人沈阳宏亮保温装饰工程有限公司，因沈阳宏亮保温装饰工程有限公司欠原告**借款，故双方协议约定案涉房屋落户到**名下。后原告与被告沈阳港联房地产开发有限公司于2016年9月28日签订了编号为GF-2000-0171号的案涉房屋《商品房买卖合同》，并进行了备案。被告沈阳港联房地产开发有限公司给原告开具了《商品房准住通知单》。现原告以被告拒绝开具发票、交付房屋及办理产权登记证书为由提起诉讼。 一审法院认为，被告沈阳港联房地产开发有限公司与第三人沈阳天北建筑安装工程公司之间签订的《抵房协议》、沈阳天北建筑安装工程公司与沈阳宏亮保温装饰工程有限公司签订的《顶账房协议》及原告**与被告港联房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》均系基于各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履约。沈阳港联房地产开发有限公司以案涉房屋抵顶其欠付沈阳天北建筑安装工程公司的工程款，一审法院对双方亦签订的《抵房协议》予以确认。在沈阳天北建筑安装工程公司经沈阳宏亮保温装饰工程有限公司将案涉房屋抵顶给原告后，被告沈阳港联房地产开发有限公司与原告签订了《商品房买卖合同》，并为原告开具了《商品房准住通知单》，即视为沈阳港联房地产开发有限公司对将案涉房屋出售给原告的行为予以确认。 一审法院判决：一、被告沈阳港联地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告**办理坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1028-32号2-2-1室房屋的不动产登记，产生的费用由沈阳天北建筑安装工程公司承担。二、被告沈阳港联地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告**办理坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1028-32号2-2-1室房屋交付给原告。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6692元，由被告沈阳港联地产开发有限公司和沈阳天北建筑安装工程公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对所举证据所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，沈阳港联房地产开发有限公司对于其与沈阳天北建筑安装工程公司之间存在债权债务关系，以及双方于2015年8月28日签订《抵房协议》以案涉房屋抵顶工程款的事实并无异议。沈阳天北建筑安装工程公司、沈阳宏亮保温装饰工程有限公司及**对于各方之间的抵顶行为亦无异议。沈阳港联房地产开发有限公司与**签订《商品房买卖合同》将案涉房屋备案登记在**名下，并为**办理商品房预告（转移）登记，以及出具商品房准住通知单的一系列行为均表明沈阳港联房地产开发有限公司对于上述房屋抵顶的认可及接受，沈阳港联房地产开发有限公司与**签订的《商品房买卖合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且沈阳港联房地产开发有限公司庭审中亦明确表示其与沈阳天北建筑安装工程公司之间原工程款债务已因案涉房屋的抵顶而消灭，故一审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效并无不当。对于沈阳港联房地产开发有限公司提出《商品房买卖合同》系各方虚假的意思表示，合同无效的主张，本院不予支持。 关于沈阳港联房地产开发有限公司提出以房抵债的各方当事人应按照各自协议履行，**不能直接向沈阳港联房地产开发有限公司主张权利的问题，因案涉《商品房买卖合同》的签订主体为沈阳港联房地产开发有限公司与**，沈阳港联房地产开发有限公司通过抵顶债务的方式取得了房屋对价，故**有权要求沈阳港联房地产开发有限公司协助办理房屋权属登记，沈阳港联房地产开发有限公司主张的连环抵顶中间环节并不影响其按照合同约定履行协助办理权属证书义务。至于沈阳港联房地产开发有限公司提出沈阳天北建筑安装工程公司规避房产交易税费的问题，协助办理房屋权属证书是开发商应履行的合同义务，对于办理不动产登记产生的费用，一审法院已认定由沈阳天北建筑安装工程公司承担。综上，一审判决并无不当。 综上所述，上诉人沈阳港联房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6692元，由上诉人沈阳港联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　杨　帆 审 判 员　　*** 审 判 员　　谢　宏 二〇二三年五月二十六日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。