某某与北京市建喜联征地拆迁有限公司等合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终7200号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1955年8月11日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：尤俊，北京晓生律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京清河三羊毛纺织集团有限公司，住所地北京市海淀区清河小营西路16号。

法定代表人：谢振辉，董事长。

委托诉讼代理人：韩京粉，北京和易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马阳阳，北京和易律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京市建喜联征地拆迁有限公司，住所地北京市海淀区昌运宫17号。

法定代表人：赵季青，执行董事。

委托诉讼代理人：张芳，北京市尚公律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人北京清河三羊毛纺织集团有限公司（以下简称三羊毛公司）、北京市建喜联征地拆迁有限公司（以下简称建喜联公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初55696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决第一项，改判三羊毛公司和建喜联公司共同为***办理位于北京市海淀区清河毛纺织厂A号楼壹单元304号房屋（以下简称涉案房屋）的入住手续，本案一、二审诉讼费由三羊毛公司和建喜联公司承担。事实及理由：一审法院认定错误。1.三羊毛公司辩称***与其签订的协议书无效，但只字未提该协议书已经被建喜联公司解除。2.建喜联公司认为涉案房屋归其所有，认为其有权解除协议书，但没有代理三羊毛公司解除协议书的意思表示。3.***向建喜联公司交纳了40万元购房款，建喜联公司向三羊毛公司交纳521700元，证明建喜联公司为***多支付了121700元，这说明建喜联公司是代理***支付多付的购房款。4.合同履行过程中解除合同应签订书面协议，不能仅凭建喜联公司代理人一句话就得到支持。5.涉案协议书是***与三羊毛公司签订的，如果解除该协议书应由***和三羊毛公司协商确定并签订书面文件。但建喜联公司认为涉案房屋归其所有，其即无权代理三羊毛公司作出解除协议书的意思表示。6.***因家里急需用钱向建喜联公司申请暂时退还款项救急，将协议书和交款收据押在建喜联公司处。根据合同法相关规定，三羊毛公司应按照协议书约定将涉案房屋交付***并为***办理入住手续，建喜联公司应当予以协助。

三羊毛公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和理由。

建喜联公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和理由。涉案房屋是建喜联公司的，***表示不再购买涉案房屋后建喜联公司把40万购房款还给***了，建喜联公司缴纳了房款521700元，故现房屋所有权归建喜联公司。

***向一审法院提出诉讼请求：1、判令三羊毛公司和建喜联公司共同为***办理涉案房屋的入住手续；2、判令三羊毛公司将涉案房屋交付给***；3、诉讼费由三羊毛公司和建喜联公司负担。

三羊毛公司向一审法院提出反诉请求：1、确认三羊毛公司和***之间签订的《协议书》无效；2、诉讼费由***负担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：

三羊毛公司原名为北京清河毛纺织厂（以下统称三羊毛公司）。为解决单位职工住房困难，三羊毛公司启动北京清河毛纺织厂住宅项目（以下简称涉诉项目）；于2006年取得建设工程规划许可和建筑工程施工许可；于2008年9月3日取得北京市人民政府住房建设改革办公室作出的《关于北京清河毛纺织厂住宅列为集资建房项目的批复》（京房改办〔2008〕227号，以下简称227号批复）；于2008年12月30日取得北京市人民政府作出的《北京市人民政府关于北京清河毛纺织厂集资建设职工住宅楼项目用地意见的批复》（京政房地字〔2008〕185号，以下简称185号批复）；于2009年完成工程竣工验收备案。上述227号批复要求三羊毛公司利用自用土地建设的涉诉项目全部用于解决本单位职工的住房困难；三羊毛公司严格按照集资合作建房的要求对申请参加集资建房职工的资格进行审核；不得以集资建房名义，变相进行房地产开发。185号批复要求涉诉项目仅限于解决三羊毛公司或系统内职工住房困难问题，未经批准，不得向定向范围以外出售、转让、出租或从事其他以营利为目的的经营活动。

2009年1月7日，三羊毛公司与***签订《协议书》。该协议书抬头部分将三羊毛公司列为拆迁人（甲方）、将***列为被拆迁人（乙方），协议格式条款共十条，依次为“拆迁依据”“被拆迁房屋”“异地安置”“拆迁补助费”“付款方式、期限”“乙方搬迁期限”“房地权属注销登记”“争议解决方式”“协议文本”“协议生效”，其中，“被拆迁房屋”“拆迁补助费”“付款方式、期限”“乙方搬迁期限”均为空白，仅在“拆迁依据”处明确项目名称，在“异地安置”处约定“乙方同意异地安置304号房屋，建筑面积104.34㎡”，在“争议解决方式”处选取“向被拆迁房屋所在地的人民法院提起诉讼”，并手写补记第十一条，拆迁结束后办理入住手续。

2010年1月12日，建喜联公司代***及案外人万敏向三羊毛公司各支付房款521 700元，三羊毛公司向建喜联公司出具收据，内容显示“今收到建喜联公司（***），交来预收房款521 700元”。2010年3月24日，建喜联公司代收***缴纳房款40万元，并向***出具收据，收据加盖有建喜联公司财务专用章。2011年12月，建喜联公司退还***房款40万元，***将《协议书》原件、收据原件交回建喜联公司。

本案中，建喜联公司就《协议书》签订背景解释如下：北京市海淀区房屋管理局拆迁管理科（以下简称海淀房管拆迁科）为解决历史遗留问题，要求其代为向拆迁户文荣等人支付80万元，后为其协调两套房屋（即涉诉304号房屋和万敏所购房屋）用于销售，故建喜联公司将协调的两套房屋介绍给***和万敏购买，每套购房款为95万元，建喜联公司向三羊毛公司支付每套购房款521 700元。为证明上述陈述，建喜联公司向法院提交三羊毛公司向海淀房管拆迁科出具的《承诺函》，显示发送主体为三羊毛公司，接收主体为海淀房管拆迁科，落款日期为2009年1月12日，主要内容为：经北京清河三羊毛纺织集团领导班子研究，同意并承诺如下事项：1.提供204号、304号（详见图纸标注）给购房方。2.购房方自签订协议之日，向承诺方交纳预付购房款，售购双方不得单方毁约。3.承诺方应在两年之内办理所售房屋产权手续。

建喜联公司另提交《关于协助办理解决海淀区强拆遗留户文荣等六人补偿事宜的函》（以下简称《协助函》）原件1页，显示发送主体为海淀房管拆迁科，接收主体是建喜联公司，落款处加盖有“北京市海淀区房屋管理局房屋拆迁专用章”，但未标注落款时间，主要内容为：“清河镇危改小区项目拆迁住户文某1等六人因未与拆迁人达成协议，我部门对其进行行政裁决，并于2007年9月13日对其进行司法强拆。强拆后该户的补偿问题一直未得到圆满解决，并且考虑到该户文某1年老多病，其他住户生活较为困难，仅裁决补偿款无法承受后续生活需求，故我部门在收到文某1等六人的请求后，同意对接两套清河地区安置房，并由我部门协助寻找，并落实。现该两套房屋已落实，但是由于文某1等六个产权人涉及的安置人口较多，无法分开居住，住户请求将两套房屋售出后将差价款返还文某1等六人，便于六个产权人之间进行货币分割。在我部门协调下，并在你公司的大力支持下，我部门正抓紧组织落实后续手续问题，但鉴于文某1等六户情绪较为激动，并积极要求在春节前解决此事，因此，我部门请求北京建喜联征地拆迁有限公司先行交付差价款80万元，后续房屋手续我部门会积极配合办理。并在此感谢你公司对我部门的大力支持！”建喜联公司出具了上述证据原件，经质证，***对上述证据真实性认可，三羊毛公司则对真实性均不予认可。

庭审中，***主张与三羊毛公司之间存在房屋买卖合同关系，要求三羊毛公司交付304号房屋、办理入住手续。三羊毛公司则抗辩《协议书》中条款均为空白，与***之间不存在房屋买卖合同关系，并以《协议书》违反了只能是三羊毛公司职工购买的规定，反诉要求确认《协议书》无效。建喜联公司对***主张的房屋买卖合同关系予以认可，但主张***交款后曾表示不购买了，并已将交纳房款退还，抗辩***无权主张交付房屋。三羊毛公司亦表示建喜联公司已将***房款退还，双方《协议书》即便有效，也已解除，不同意***的诉讼请求。

经询，***陈述其经建喜联公司介绍，向三羊毛公司购房，但总房款未作约定；购房过程中均与建喜联公司进行沟通，并将房款交予建喜联公司，后因家中有急事，要求建喜联公司将40万元房款退回，但主张与三羊毛公司的《协议书》未解除。诉讼中，法院向三羊毛公司核实《协议书》中304号房屋的现地址，三羊毛公司表示其公司资产科未查询到该套房屋现地址。

另查，案外人万敏曾于2019年8月起诉三羊毛公司、建喜联公司，要求办理北京市清河毛纺织厂A号楼壹单元204号房屋（即清河花园新区1号楼1单元204号房屋）的入住手续，交付该房屋，并办理转移登记手续。该案基本事实与本案相同，就房款支付一节存在差异，该案认定：万敏与三羊毛公司于2009年1月7日签订《协议书》，建喜联公司分别于2009年9月14日和2010年1月20日代收万敏房款70万元和25万元，共计95万元，建喜联公司向三羊毛公司转交521 700元，万敏起诉房屋所在楼栋尚未取得初始产权登记。该案经审理，法院判决三羊毛公司向万敏交付清河毛纺织厂A号楼壹单元204号房屋（即清河花园新区1号楼1单元204号，又称海淀区清河朱房路16号院1号楼1单元1024号）。三羊毛公司起诉上诉，二审维持原判。

一审法院认为，本案相关法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释。本案的争议焦点在于《协议书》的性质、效力及《协议书》是否已解除。针对《协议书》的性质一节，从《协议书》的内容上看，尽管《协议书》是拆迁安置补偿协议的书面格式，但从三羊毛公司自述可知，三羊毛公司在签订《协议书》时明知***不是其职工的身份，亦明知不存在拆迁及异地安置问题，故双方不存在拆迁安置的法律关系，《协议书》应为房屋买卖合同。

针对《协议书》的效力一节，法院从如下几方面予以综合判断：1、如上所述，三羊毛公司在签订《协议书》时明知***不是其职工的身份，而根据227号批复、185号批复的获取时间和《协议书》的签订时间可知，三羊毛公司获取批复在先、签约在后，则应视为其在签订《协议书》时已自行审查并认定《协议书》符合批复要求；2、尽管三羊毛公司不认可《协助函》、《承诺函》的真实性，但建喜联公司均出具了原件，内容与签约背景相符，且三羊毛公司未提交相应反证，法院对《协助函》、《承诺函》真实性予以确认，并据此认定三羊毛公司系为配合政府相关行政部门解决历史遗留问题，而与***签订《协议书》，将304号房屋出售给***，并非房地产开发行为，故三羊毛公司与***签署的《协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，***、三羊毛公司应依《协议书》履行自身义务。

针对《协议书》是否解除一节，法院认为，***在签署《协议书》后交纳了40万元的房款，但此后又向建喜联公司主张退还，并交回了《协议书》及房款收据的原件，应认定为***与三羊毛公司之间的《协议书》已经解除。理由如下：《协议书》虽为***与三羊毛公司签署，但由双方当事人陈述，***在沟通购房、交纳房款等整个交易过程中，均直接与建喜联公司沟通，未与三羊毛公司直接接触，房款亦交纳予建喜联公司。结合建喜联公司陈述的售房背景，可认定双方当事人均认可在房屋交易过程中，建喜联公司可代表三羊毛公司与***商谈、处理购房相关事宜。***在此情况下向建喜联公司主张退款，并交回了《协议书》、收据原件，应认定为***提出了不再履行协议、解除协议的意思表示，建喜联公司实际退还款项，应认定为建喜联公司代表三羊毛公司与***就合同解除一事达成一致。***虽对此不予认可，但距离***收到退还房款已逾十年，***未提交证据证明其针对《协议书》履行向三羊毛公司、建喜联公司提出相应要求，亦未有继续履行支付房款义务之行为，故法院认定***与三羊毛公司之间的《协议书》已协商解除，《协议书》解除后，***无权要求三羊毛公司交付房屋。

综上所述，《协议书》合法有效，三羊毛公司要求确认《协议书》无效的诉请，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。***已经退还房款，《协议书》已经解除，法院对***要求交付房屋的诉请不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下:一、驳回***的全部本诉诉讼请求；二、驳回北京清河三羊毛纺织集团有限公司的全部反诉诉讼请求。

二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。

本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据***的上诉意见，本案二审的争议焦点在于涉案《协议书》是否已经解除。对此本院认为，虽涉案《协议书》的签订主体系三羊毛公司与***，但根据本案查明的事实可知，在涉案房屋买卖过程中，建喜联公司系代表三羊毛公司与***履行《协议书》相关事宜，相反三羊毛公司并未直接与***就涉案房屋买卖进行过任何沟通、接触。故***向建喜联公司申请退还已经支付的购房款40万元并将涉案《协议书》原件、购房款收据原件交回建喜联公司，其行为表示其向三羊毛公司发出解除涉案《协议书》的意思表示，而建喜联公司同意退还其40万元并接收《协议书》原件、购房款收据原件，即表示其代表三羊毛公司同意***解除合同的意思表示。一审法院据此认定涉案《协议书》已经解除并判决驳回***的诉讼请求并无不当，本院予以维持。***主张其退回购房款系因其急需用钱，并将《协议书》原件与收据原件押在建喜联公司处。对此本院认为，***的前述辩称与一般交易习惯不符，其亦未提交充分证据证明建喜联公司同意双方不解除《协议书》，其只是暂时退回购房款并将相关原件押在建喜联公司处。且***退回购房款并交回相关原件后至今已逾十年，***并未举证证明其曾主动向建喜联公司交纳购房款、请求取回《协议书》原件与收据原件，或向三羊毛公司主张履行《协议书》，故***前述上诉理由不能成立，本院不予采纳。

***上诉主张涉案《协议书》签订主体为***与三羊毛公司，如解除亦需签约双方协商一致并签订书面文件，而建喜联公司认为涉案房屋系其所有，其无权代表三羊毛公司解除涉案《协议书》。对此本院认为，从本案房屋交易发生的背景可知，建喜联公司在涉案房屋买卖关系中有权代表三羊毛公司就《协议书》的履行及解除等事宜作出意思表示，因此建喜联公司退回***的购房款并接收其交回的《协议书》及购房款收据原件，表示其已经代表三羊毛公司对***以实际行为发出的解除《协议书》的意思表示予以同意，该《协议书》自此已经解除。而法律并未要求当事人协商一致解除合同必须采取书面形式，故***关于解除协议需其与三羊毛公司签订书面文件的上诉理由亦不能成立，本院对其该项上诉理由均不采信。

综上，***的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，

判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7300元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 纪艳琼

审判员 梁睿

审判员 张静

二〇二二 年 九 月 十三

日

法官助理 唐静静

书记员 刘姊婕