某某与北京市建喜联征地拆迁有限公司等合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民事判决书

（2021）京0108民初55696号

原告（反诉被告）：***，男，1955年8月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：尤俊，北京晓生律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京清河三羊毛纺织集团有限公司，住所地北京市海淀区清河小营西路16号。

法定代表人：谢振辉，董事长。

委托诉讼代理人：韩京粉，北京和易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马阳阳，北京和易律师事务所实习律师。

被告：北京市建喜联征地拆迁有限公司，住所地北京市海淀区昌运宫17号。

法定代表人：赵季青，执行董事。

委托诉讼代理人：张芳，北京市尚公律师事务所律师。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）北京清河三羊毛纺织集团有限公司（以下简称三羊毛公司）、被告北京市建喜联征地拆迁有限公司（以下简称建喜联公司）合同纠纷一案，本院于2021年10月20日立案后，依法适用普通程序（独任），公开开庭进行了审理。原告***之委托诉讼代理人尤俊与被告三羊毛公司之委托诉讼代理人韩京粉、马阳阳，被告建喜联公司之委托诉讼代理人张芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、判令三羊毛公司和建喜联公司共同为***办理位于北京市海淀区清河毛纺织厂x号楼壹单元xx号（以下简称xx号房屋），建筑面积为104.34㎡房屋的入住手续；2、判令三羊毛公司将涉案房屋交付给***；3、诉讼费由三羊毛公司和建喜联公司负担。事实和理由：2008年年末，我准备购买房屋，听朋友讲建喜联公司有房屋信息。经建喜联公司介绍，得知三羊毛公司处有回迁房出售，单价7500元/㎡。房屋已经建成，很快就可以入住。2009年1月7日，在建喜联公司的帮助下，与三羊毛公司签订了《协议书》。《协议书》约定，三羊毛公司将位于清河毛纺织厂xx号建筑面积104.34㎡的房屋出售给我。我在签订本协议后，必须与异地安置房屋的物业管理部分签订相关协议办理相关手续。《协议书》还约定，拆迁结束后办理入住手续。2009年1月12日，三羊毛公司给北京市海淀区房屋管理局拆迁科出具《承诺函》，称经北京清河三羊毛纺织集团领导班子研究，同意并承诺如下事项：1、提供清河花园新区x号楼中的x套住房x单元xx号、x单元xx号给购房方。2、购房方自签订协议之日，向承诺方交纳预付购房款，售购双方不得单方毁约。3、承诺方应在两年之内办理所售房屋产权手续。特致此函。2010年3月20日，我交纳了购房款40万元。由建喜联公司转交给三羊毛公司，建喜联公司称很快就可以办理入住手续。2010年底，我发现三羊毛公司出售给我房屋的小区已经有人入住，但是三羊毛公司并未通知我，我就催促建喜联公司协助办理入住手续，建喜联公司口头答应尽快协助办理，但是虽经我不断催促，至今仍未能入住。综上，我认为，三羊毛公司应当履行承诺，按照《协议书》的约定为我办理入住手续，建喜联公司应当予以协助。请法院依法审理，支持我的诉讼请求。

三羊毛公司辩称，不同意***的全部诉讼请求。本案中，***和我公司签订的协议书无效。按照我公司建房批文，涉案房屋只能出售给三羊毛集团的在职职工，房屋的性质是拆迁安置房。***不是被拆迁人，也不是三羊毛公司的在职职工，无权利享受拆迁安置房，也没有安置资格。

建喜联公司辩称，当年我公司曾帮助北京市海淀区房屋管理局拆迁管理科处理了相关事宜，因此该局在清河地区安置房中协调了两套房屋给我公司，其中一套就是涉案的xx号房屋。我公司将该xx号房屋介绍给***购买。于是***在2009年1月7日与三羊毛公司签订了协议，约定***向三羊毛公司购买xx号房屋。当时三羊毛公司向北京市海淀区房屋管理局拆迁科出具《承诺函》，同意提供包括xx号房屋在内的两套房屋给购房方，并承诺在两年之内办理所售房屋产权手续。2010年1月12日我公司向三羊毛公司缴纳了xx号房屋购房款521 700元。2010年3月24日，***向我公司缴纳了购房款40万元。2011年12月1日，我公司将40万元购房款退回给了***。后我公司多次催促三羊毛公司办理交房入住手续。我公司认为，最初海淀拆迁科协调了包括案涉的xx号房屋在内的两套房给我公司。当时我公司是介绍给***购买，但后来***决定不再购买该房屋，我公司也已将购房款退给他。因此，xx号房屋的购房款实际为我公司缴纳，该房屋也应为我公司所有，三羊毛公司应当为我公司办理交房入住手续，故请法院驳回***的诉讼请求。

三羊毛公司向本院提出反诉请求：1、确认三羊毛公司和***之间签订的《协议书》无效；2、诉讼费由***负担。事实和理由：我公司为了解决本单位职工的住房问题，约在2008年1月开始对我公司的原车间和宿舍进行拆除并改造成居民住宅用以解决本单位职工住宿问题，新建了位于清河花园新区1号楼。***并非我公司的员工、家属，也未在我公司拆迁地点合法拥有相关不动产，因此***不具有签订安置协议的主体资格，不属于《北京市城市房屋拆迁管理办法》的被拆迁人。依据《中华人民共和国合同法》第52条，***和我公司签订的协议书无效。经我公司核实，***提供的《承诺函》涉及的清河花园新区的1号楼，直到2021年方能办理产权证且并非北京市海淀区房屋管理局协调，而是由我公司通过国资委及海淀区政府共同努力方能办理产权证。双方签订的安置协议并不具备合同生效的必备内容，合同中没有约定合同价款，房屋坐落位置标号（A号楼壹单元xx）也不存在，因为双方签订的合同成立但自始不生效。综上，我公司为了解决本单位职工住宿而新建清河花园新区的毛纺小区系我公司作为国企，管理国家资产延伸，请求贵院查明事实，依法支持我公司的反诉请求，避免国有资产流失。

***针对三羊毛公司的反诉辩称，三羊毛公司主张双方协议书违反了北京市相关规定，但是北京市相关规定在前，双方签订协议的行为在后。其次，三羊毛公司给拆迁科出过承诺，我当庭才知道签署协议的背景，但是协议中不存在无效的情形。建喜联公司协调的两套房屋，我也不知情。签订协议是三羊毛公司的真实意思表示，应为合法有效。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：

三羊毛公司原名为北京清河毛纺织厂（以下统称三羊毛公司）。为解决单位职工住房困难，三羊毛公司启动北京清河毛纺织厂住宅项目（以下简称涉诉项目）；于2006年取得建设工程规划许可和建筑工程施工许可；于2008年9月3日取得北京市人民政府住房建设改革办公室作出的《关于北京清河毛纺织厂住宅列为集资建房项目的批复》（京房改办〔2008〕227号，以下简称227号批复）；于2008年12月30日取得北京市人民政府作出的《北京市人民政府关于北京清河毛纺织厂集资建设职工住宅楼项目用地意见的批复》（京政房地字〔2008〕185号，以下简称185号批复）；于2009年完成工程竣工验收备案。上述227号批复要求三羊毛公司利用自用土地建设的涉诉项目全部用于解决本单位职工的住房困难；三羊毛公司严格按照集资合作建房的要求对申请参加集资建房职工的资格进行审核；不得以集资建房名义，变相进行房地产开发。185号批复要求涉诉项目仅限于解决三羊毛公司或系统内职工住房困难问题，未经批准，不得向定向范围以外出售、转让、出租或从事其他以营利为目的的经营活动。

2009年1月7日，三羊毛公司与***签订《协议书》。该协议书抬头部分将三羊毛公司列为拆迁人（甲方）、将***列为被拆迁人（乙方），协议格式条款共十条，依次为“拆迁依据”“被拆迁房屋”“异地安置”“拆迁补助费”“付款方式、期限”“乙方搬迁期限”“房地权属注销登记”“争议解决方式”“协议文本”“协议生效”，其中，“被拆迁房屋”“拆迁补助费”“付款方式、期限”“乙方搬迁期限”均为空白，仅在“拆迁依据”处明确项目名称，在“异地安置”处约定“乙方同意异地安置xx号房屋，建筑面积104.34㎡”，在“争议解决方式”处选取“向被拆迁房屋所在地的人民法院提起诉讼”，并手写补记第十一条，拆迁结束后办理入住手续。

2010年1月12日，建喜联公司代***及案外人万敏向三羊毛公司各支付房款521 700元，三羊毛公司向建喜联公司出具收据，内容显示“今收到建喜联公司（***），交来预收房款521 700元”。2010年3月24日，建喜联公司代收***缴纳房款40万元，并向***出具收据，收据加盖有建喜联公司财务专用章。2011年12月，建喜联公司退还***房款40万元，***将《协议书》原件、收据原件交回建喜联公司。

本案中，建喜联公司就《协议书》签订背景解释如下：北京市海淀区房屋管理局拆迁管理科（以下简称海淀房管拆迁科）为解决历史遗留问题，要求其代为向拆迁户文荣等人支付80万元，后为其协调两套房屋（即涉诉xx号房屋和万敏所购房屋）用于销售，故建喜联公司将协调的两套房屋介绍给***和万敏购买，每套购房款为95万元，建喜联公司向三羊毛公司支付每套购房款521 700元。为证明上述陈述，建喜联公司向本院提交三羊毛公司向海淀房管拆迁科出具的《承诺函》，显示发送主体为三羊毛公司，接收主体为海淀房管拆迁科，落款日期为2009年1月12日，主要内容为：经北京清河三羊毛纺织集团领导班子研究，同意并承诺如下事项：1.提供xx号、xx号（详见图纸标注）给购房方。2.购房方自签订协议之日，向承诺方交纳预付购房款，售购双方不得单方毁约。3.承诺方应在两年之内办理所售房屋产权手续。

建喜联公司另提交《关于协助办理解决海淀区强拆遗留户文荣等六人补偿事宜的函》（以下简称《协助函》）原件1页，显示发送主体为海淀房管拆迁科，接收主体是建喜联公司，落款处加盖有“北京市海淀区房屋管理局房屋拆迁专用章”，但未标注落款时间，主要内容为：“清河镇危改小区项目拆迁住户文某1等六人因未与拆迁人达成协议，我部门对其进行行政裁决，并于2007年9月13日对其进行司法强拆。强拆后该户的补偿问题一直未得到圆满解决，并且考虑到该户文某1年老多病，其他住户生活较为困难，仅裁决补偿款无法承受后续生活需求，故我部门在收到文某1等六人的请求后，同意对接两套清河地区安置房，并由我部门协助寻找，并落实。现该两套房屋已落实，但是由于文某1等六个产权人涉及的安置人口较多，无法分开居住，住户请求将两套房屋售出后将差价款返还文某1等六人，便于六个产权人之间进行货币分割。在我部门协调下，并在你公司的大力支持下，我部门正抓紧组织落实后续手续问题，但鉴于文某1等六户情绪较为激动，并积极要求在春节前解决此事，因此，我部门请求北京建喜联征地拆迁有限公司先行交付差价款80万元，后续房屋手续我部门会积极配合办理。并在此感谢你公司对我部门的大力支持！”建喜联公司出具了上述证据原件，经质证，***对上述证据真实性认可，三羊毛公司则对真实性均不予认可。

庭审中，***主张与三羊毛公司之间存在房屋买卖合同关系，要求三羊毛公司交付xx号房屋、办理入住手续。三羊毛公司则抗辩《协议书》中条款均为空白，与***之间不存在房屋买卖合同关系，并以《协议书》违反了只能是三羊毛公司职工购买的规定，反诉要求确认《协议书》无效。建喜联公司对***主张的房屋买卖合同关系予以认可，但主张***交款后曾表示不购买了，并已将交纳房款退还，抗辩***无权主张交付房屋。三羊毛公司亦表示建喜联公司已将***房款退还，双方《协议书》即便有效，也已解除，不同意***的诉讼请求。

经询，***陈述其经建喜联公司介绍，向三羊毛公司购房，但总房款未作约定；购房过程中均与建喜联公司进行沟通，并将房款交予建喜联公司，后因家中有急事，要求建喜联公司将40万元房款退回，但主张与三羊毛公司的《协议书》未解除。诉讼中，本院向三羊毛公司核实《协议书》中xx号房屋的现地址，三羊毛公司表示其公司资产科未查询到该套房屋现地址。

另查，案外人万敏曾于2019年8月起诉三羊毛公司、建喜联公司，要求办理北京市清河毛纺织厂x号楼壹单元x号房屋（即清河花园新区x号楼x单元x号房屋）的入住手续，交付该房屋，并办理转移登记手续。该案基本事实与本案相同，就房款支付一节存在差异，该案认定：万敏与三羊毛公司于2009年1月7日签订《协议书》，建喜联公司分别于2009年9月14日和2010年1月20日代收万敏房款70万元和25万元，共计95万元，建喜联公司向三羊毛公司转交521 700元，万敏起诉房屋所在楼栋尚未取得初始产权登记。该案经审理，本院判决三羊毛公司向万敏交付清河毛纺织厂x号楼壹单元xx号房屋（即清河花园新区x号楼x单元xx号，又称海淀区清河朱房路x号院x号楼x单元xx号）。三羊毛公司起诉上诉，二审维持原判。

本院认为，本案相关法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释。本案的争议焦点在于《协议书》的性质、效力及《协议书》是否已解除。针对《协议书》的性质一节，从《协议书》的内容上看，尽管《协议书》是拆迁安置补偿协议的书面格式，但从三羊毛公司自述可知，三羊毛公司在签订《协议书》时明知***不是其职工的身份，亦明知不存在拆迁及异地安置问题，故双方不存在拆迁安置的法律关系，《协议书》应为房屋买卖合同。

针对《协议书》的效力一节，本院从如下几方面予以综合判断：1、如上所述，三羊毛公司在签订《协议书》时明知***不是其职工的身份，而根据227号批复、185号批复的获取时间和《协议书》的签订时间可知，三羊毛公司获取批复在先、签约在后，则应视为其在签订《协议书》时已自行审查并认定《协议书》符合批复要求；2、尽管三羊毛公司不认可《协助函》、《承诺函》的真实性，但建喜联公司均出具了原件，内容与签约背景相符，且三羊毛公司未提交相应反证，本院对《协助函》、《承诺函》真实性予以确认，并据此认定三羊毛公司系为配合政府相关行政部门解决历史遗留问题，而与***签订《协议书》，将xx号房屋出售给***，并非房地产开发行为，故三羊毛公司与***签署的《协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，***、三羊毛公司应依《协议书》履行自身义务。

针对《协议书》是否解除一节，本院认为，***在签署《协议书》后交纳了40万元的房款，但此后又向建喜联公司主张退还，并交回了《协议书》及房款收据的原件，应认定为***与三羊毛公司之间的《协议书》已经解除。理由如下：《协议书》虽为***与三羊毛公司签署，但由双方当事人陈述，***在沟通购房、交纳房款等整个交易过程中，均直接与建喜联公司沟通，未与三羊毛公司直接接触，房款亦交纳予建喜联公司。结合建喜联公司陈述的售房背景，可认定双方当事人均认可在房屋交易过程中，建喜联公司可代表三羊毛公司与***商谈、处理购房相关事宜。***在此情况下向建喜联公司主张退款，并交回了《协议书》、收据原件，应认定为***提出了不再履行协议、解除协议的意思表示，建喜联公司实际退还款项，应认定为建喜联公司代表三羊毛公司与***就合同解除一事达成一致。***虽对此不予认可，但距离***收到退还房款已逾十年，***未提交证据证明其针对《协议书》履行向三羊毛公司、建喜联公司提出相应要求，亦未有继续履行支付房款义务之行为，故本院认定***与三羊毛公司之间的《协议书》已协商解除，《协议书》解除后，***无权要求三羊毛公司交付房屋。

综上所述，《协议书》合法有效，三羊毛公司要求确认《协议书》无效的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。***已经退还房款，《协议书》已经解除，本院对***要求交付房屋的诉请不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下:

一、

驳回***的全部本诉诉讼请求；

二、驳回北京清河三羊毛纺织集团有限公司的全部反诉诉讼请求。

本诉案件受理费7300元，由***负担，已交纳。

反诉案件受理费3650元，由北京清河三羊毛纺织集团有限公司负担，已交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审 判 员 刘雪琳

二〇二二年 六 月二十一 日

书 记 员 张文利