***、青岛磊鑫装饰有限公司建设工程分包合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省胶州市人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）鲁0281执异93号

异议人（案外人）***，男，汉族，住山东省胶州市

申请执行人青岛磊鑫装饰有限公司，住所地胶州市

法定代表人宋学云，董事长。

委托代理人姜雅琳，女，汉族，住烟台市，该公司员工。

被执行人青岛东苑置业集团有限公司，住所地胶州市。

法定代表人郑文，董事长。

被执行人胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会，住所地胶州市。

法定代表人刘振芳，主任。

本院在执行申请执行人青岛磊鑫装饰有限公司与被执行人胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会、青岛东苑置业集团有限公司建设工程分包合同纠纷一案中，异议人***向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人***、申请执行人青岛磊鑫装饰有限公司之委托代理人姜雅琳到庭参加听证，青岛东苑置业集团有限公司、胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。

异议人***称，异议人的母亲薛秀花于2012年3月全款从青岛东苑置业集团有限公司为异议人购买XXX住宅一套，购买新房欲作为异议人结婚婚房，现得知无故被法院查封，损害了异议人的合法权益，特向法院提出异议申请，请求法院解除对XXX室的查封。

申请执行人青岛磊鑫装饰有限公司辩称，异议人提出异议的房屋目前仍登记在青岛东苑置业集团有限公司名下，根据物权法规定，被执行人是该房屋的权利人，执行法院查封该房屋符合法律规定，异议人提供的协议书和收据不具有商品房买卖的效力，更不发生物权转移效力，异议人提供的员工购房补充协议和房屋预订协议依法不成立，该合同未经备案，异议人也未申请预告登记，更未依法进行转让登记，因此不发生物权转移效力，无权对抗法院执行，异议人的异议申请依法不能成立，请求法院依法驳回。

被执行人青岛东苑置业集团有限公司、胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会未到庭，亦未提交书面答辩状。

异议人***提交房屋预定协议一份、员工购房补充协议一份、收款收据五份，证明：异议人的母亲薛秀花自青岛东苑置业集团有限公司处购买了涉案房屋，房屋总价款792448元，青岛东苑置业有限公司与***协议约定一次性交款购房后，东苑置业公司承诺给予5年的住房补贴款，每年为95094元。薛秀花分多次通过现金向青岛东苑置业集团有限公司支付了697354元，另剩余购房款95094元系用根据约定的第一年的补贴款95094元冲抵的。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对两份协议及收据的真实性不予认可，且异议人提供的协议书及收据不具备商品房买卖的效力，不发生物权转移，异议人提出异议的房屋仍登记在被执行人名下。

对于未办理房屋过户登记的原因，经询问，异议人表示：因为当时异议人在外地上学，异议人母亲就是青岛东苑置业集团公司员工，本着相信公司的原则，想着等异议人回来再办理过户，但是后来就被法院查封了。

异议审查过程中，本院对异议人***的母亲薛秀花进行了询问，对***提交的房屋预定协议、员工购房补充协议、收款收据，薛秀花表示：无异议，都是真实的，房屋预定协议是我与青岛东苑置业有限公司签订的，购房款是我支付的，员工购房补充是***签的。当时我是青岛东苑置业集团有限公司的员工，购买涉案房屋可以享受优惠，所以我就购买了涉案房屋用于给***作婚房，涉案房屋归***所有，所以由***提出异议，主张权利。

本院查明，原告青岛磊鑫装饰有限公司与被告青岛东苑置业集团有限公司、胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会建设工程分包合同纠纷一案，诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2017年5月22日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被告青岛东苑置业集团有限公司位于胶州市XXX室，查封期限2017年5月22日起至2020年5月21日止。2017年12月11日，本院做出（2016）鲁0281民初6780号民事判决书，判决如下：“一、被告青岛东苑置业集团有限公司、被告胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会支付原告青岛磊鑫装饰有限公司工程款2148528.98元，并承担该款自2016年9月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告青岛东苑置业集团有限公司、被告胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会支付原告青岛磊鑫装饰有限公司鉴定费42210元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告青岛磊鑫装饰有限公司的其它诉讼请求。案件受理费42150元，变更诉讼请求后24416元，诉讼保全费5000元，合计29416元，由被告青岛东苑置业集团有限公司、被告胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会负担。”履行期限届满后，被告未履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执1940号。

另查明，2012年3月8日，青岛东苑置业集团有限公司（甲方）与薛秀花（乙方）签订《房屋预定协议》，约定：乙方自愿购买甲方开发建设的胶州市“东苑新天第小区”房屋，鉴于乙方对甲方正在办理该房屋预售手续之事已知晓，经甲乙双方协商，根据中华人民共和国《合同法》及其它相关法律规定订立本协议，甲乙双方在平等、自愿的基础上共同信守：一、乙方预定甲方开发建设的“东苑新天第小区”XXX室，建筑面积约120.25平方米，房屋单价为6590元/平方米，总房款为792448.1元。二、本协议签订时，乙方向甲方支付人民币共计792448元。三、其他事项。同日，青岛东苑置业集团有限公司（甲方）与***（乙方）签订《员工购房补贴协议》，约定：兹有本公司员工薛秀花，介绍***购买东苑新天第小区住宅一套，房号为XXX，面积120.25，单价6590，总房款792448，现确认公司补贴领取人为***。一次性交款购房后，甲方承诺给予五年的住房补贴款，每年为房屋总价款的12%，即人民币95094元，该款项每年支付一次，签订本协议时甲方预付乙方首年的住房补贴款用于抵作房款。后几年的支付日以全款到位日期为准满二年、三年、四年、五年之日，每年支付一次。

后，青岛东苑置业集团有限公司先后向薛秀花出具收款收据五份，分别载明“客户名称：薛秀花，项目：往来款，金额：100000元”“客户名称：薛秀花，项目：往来款，金额：297354元”“客户名称：薛秀花，项目：往来款，金额：150000元”“客户名称：薛秀花，项目：往来款，金额：150000元”“客户名称：薛秀花，项目：往来款，金额：95094元”。异议人表示：上述款项中95094元系用根据约定的第一年的补贴款95094元冲抵的，剩余款项均系现金支付。

本院认为，异议人***请求解除对XXX室的查封，应当提交证据证明其对涉案房屋享有的权利足以排除执行。第一，听证中，异议人提交了其母亲薛秀花与青岛东苑置业集团有限公司签订的《房屋预定协议》，拟证明其在法院查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，对此，本院认为，即使异议人之母薛秀花在听证过程中认可该协议系真实的、涉案房屋系薛秀花买给异议人、同意由异议人代自己主张权利，但该协议仅约定了房屋位置、面积、价款及签订正式商品房预售合同等相关事项，并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定该协议为商品房买卖合同。第二，异议人主张涉案房屋价款792448元中95094元系用第一年住房补贴款折抵，剩余697354元系现金支付，对此，异议人仅提交了收款收据，且收据中载明“往来款”，此外，异议人并未提交取款凭证等其他证据对款项的来源、性质予以佐证，不能证明收据中所载792448元系购房款且已实际支付。

综上，异议人对涉案房屋享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）（三）项规定，不能排除执行。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，对登记在被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下的涉案房屋进行处置，并无不当。对于异议人要求解除涉案房屋查封的异议请求，因证据不足，理由不成立，本院不予支持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

驳回异议人***的执行异议申请。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。

审判长　　顾辉明

审判员　　张兆全

审判员　　李松光

二〇一九年九月四日

书记员　　邱晓晓