中卫市东方建筑安装工程有限公司
某某、某某泽房地产开发有限公司等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）宁民终467号
上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1986年3月2日出生，住宁夏回族自治区中宁县。
委托诉讼代理人：白春莉，宁夏丰安律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：***泽房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区中宁县。
法定代表人：关燕萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张学兵，宁夏永东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈薇，宁夏永东律师事务所（实习）律师。
被上诉人（原审原告）：中卫市东方建筑安装工程有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人：王生忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘建明，宁夏鸣钟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘东，宁夏鸣钟律师事务所律师。
上诉人***、***泽房地产开发有限公司（以下简称悦泽公司）因与被上诉人中卫市东方建筑安装工程有限公司（以下简称东方公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（2021）宁05民初14号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：1．请求撤销宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（2021）宁05民初14号民事判决，发回重审或改判维持中卫市中级人民法院（2021）宁05执异13号裁定，中止对中宁县悦泽电子商务大厦塔楼5层513号房屋的执行；2．本案二审诉讼费用由东方公司承担。事实和理由：一、***与悦泽公司签订《商品房认购书》时，悦泽公司已经取得商品房预售许可证，在查封之前***已交付50％以上的首付款，并已经实际合法占有两年多。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同，双方之间存在合法有效的书面买卖合同，***对涉案房屋享有合法所有权。***在购买涉案房屋时资金有限，悦泽公司称可办理按揭贷款，让***交付50％以上购房款后下剩8万元办理按揭，***多次找悦泽公司得知涉案房屋产权登记正在审核中，后涉案房屋被查封导致未能办理按揭贷款及房产证。二、东方公司只是对悦泽公司享有债权，并非对涉案房屋享有物权权利。***对该房屋装修、居住使用至今，悦泽公司对***的行为没有提出任何异议，且上述行为发生在东方公司申请查封之前，说明***对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的排他性权利，足以排除执行。
悦泽公司上诉请求：1．请求撤销宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（2021）宁05民初14号民事判决，发回重审或改判驳回东方公司的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由东方公司承担。事实和理由：一、《商品房认购书》具备买卖合同的形式要件，应认定为商品房买卖合同，一审对此认定错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条规定，《商品房认购书》具备了房屋买卖合同的主要内容，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且悦泽公司已收取***购房款并交付房屋，故《商品房认购书》应认定为商品房买卖合同。二、***交纳了大部分房款，悦泽公司已向***交付房屋，***合法占有房屋。***愿意交纳下剩房款，未办理产权登记是因房屋被查封所致，并非***造成。因此，***符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，享有足以排除强制执行的民事权益。
东方公司辩称，虽然《商品房认购书》签订时间早于涉案房屋查封时间，但其中并未约定付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记等有关事宜，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，且***没有按《商品房认购书》约定的七个工作日内签订《商品房买卖合同》等，故《商品房认购书》不符合《执行异议复议规定》第二十八条中合法有效书面买卖合同的规定。***提交的证据也不能证明在涉案房屋查封前已经合法占有，房款也没有交清。故***不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
东方公司向一审法院提出诉讼请求：1．请求对（2020）宁05执42号执行裁定书继续执行，依法对位于中宁县悦泽电子商务大厦塔楼5层513号房屋继续执行；2．案件受理费由***承担。
一审法院认定事实：2017年5月9日，悦泽公司取得了悦泽电子商务大厦预售许可证。2018年3月26日***与悦泽公司签订了《商品房认购书》，***认购了位于中宁县悦泽电子商务大厦塔楼某房屋，该房屋每平方米3980元，总价款为173209元。***于2018年3月23日向悦泽公司缴纳房款5万元，2018年3月26日向悦泽公司缴纳房款43209.6元，共计缴纳房款93209.6元。2018年9月25日东方公司向一审法院申请诉前财产保全，2018年9月26日一审法院作出（2018）宁财保24号民事裁定书，裁定依法查封悦泽公司所有的位于中宁县悦泽电子商务大厦裙楼1-4层、塔楼5-16层，建筑面积总计为12105.07平方米。2018年9月27日一审法院将塔楼5至16层共192套予以查封，查封期限自2018年9月27日至2021年9月26日止。2018年10月8日东方公司以悦泽公司为被告提起诉讼，后双方于2018年12月29日达成调解协议，一审法院作出了（2018）宁05民初129号民事调解书，确认了悦泽公司于2019年5月1日前向东方公司支付工程款21013181.6元，后悦泽公司未履行义务，东方公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2020年6月2日作出（2020）宁05执42号执行裁定予以强制执行。该房屋被查封时悦泽公司没有告知***。2020年9月10日***认为查封的位于中宁县悦泽电子商务大厦塔楼某房屋系其所有，并提出执行异议，一审法院作出（2021）宁05执异13号执行裁定书，中止对位于中宁县悦泽电子商务大厦塔楼某房屋的执行。
一审法院认为，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，2018年3月26日***与悦泽公司签订了《商品房认购书》，虽然《商品房认购书》早于一审法院的查封行为，但该《商品房认购书》没有约定付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记等有关事宜，不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，***与悦泽公司也没有按照《商品房认购书》约定的期限履行定金交付和付清首期款后的7个工作日双方签订《商品房买卖合同》等，该《商品房认购书》并不具备书面买卖合同的形式要件，因此，悦泽公司将该《商品房认购书》视为《商品房买卖合同》的理由不能成立，故该《商品房认购书》不符合在法院查封之前双方签订合法有效的书面买卖合同的规定。***于2018年3月23日、3月26日向悦泽公司共计缴纳首付款93209.6元，涉案房款未交清，虽提交了水电费、物业费、采暖费等缴费收据，但不能证实其已经合法占有涉案房屋，因此，***不享有涉案房屋的物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益，东方公司的诉讼请求成立，一审法院裁定中止位于中宁县悦泽电子商务大厦塔楼某房屋的执行不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款之规定，一审法院判决：准许执行一审法院于2020年6月2日作出的（2020）宁05执42号执行裁定确定的查封、扣押悦泽公司应当履行义务部分的其他财产即位于中宁县悦泽电子商务大厦塔楼某房屋。案件受理费3764元，由***负担。
二审中各方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，均坚持一审时的举证质证意见，均未申请证人出庭作证，也未提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据一、二审查明的案件事实及双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如果买受人认为其对被执行人名下的不动产享有排除强制执行的民事权益，则四个要件必须同时具备。本案中，***与悦泽公司签订《商品房认购书》的时间为2018年3月26日，虽早于一审法院查封时间，但该《商品房认购书》没有约定付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记等确立买卖合同法律关系的必备要素，***与悦泽公司也没有依此签订《商品房买卖合同》，故该《商品房认购书》并不具备书面买卖合同的形式要件。***仅缴纳了首付款93209.6元，未交清涉案房款，故***的行为不符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条第一、三项规定的情形，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，***和悦泽公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7528元，***预缴的3764元由其自行负担，***泽房地产开发有限公司预缴的3764元由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武 靖 非
审 判 员 周丽娟
审 判 员 宋成祥
二〇二一年十二月十七日
法官助理 刘丹琼
书 记 员 马睿奇
