新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司、新疆大陆盛房地产开发有限责任公司与昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站、新疆中佳建筑安装有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）新23民终380号

上诉人（原审被告）：新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市宁边西路38号。

法定代表人：范晴，该分公司经理。

上诉人（原审被告）：新疆大陆盛房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区73号祥瑞苑1号楼1单元1003。

法定代表人：李深恩，该公司总经理。

二上诉人共同委托诉讼代理人：高文彬，新疆北方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉延安南路**号。

经营者：黄树金，男，1962年10月10日出生，现住新疆维吾尔自治区五家渠市。

委托诉讼代理人：高琳，新疆塞北律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：新疆中佳建筑安装有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市北京南路79号华中集团办公楼2号楼。

法定代表人：田亮，该公司总经理。

委托诉讼代理人：魏春，新疆同创律师事务所律师。

上诉人新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司（以下简称大陆盛房产昌吉分公司）、新疆大陆盛房地产开发有限责任公司（以下简称大陆盛房产公司）因与被上诉人昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站（以下简称鑫龙建筑租赁站）、新疆中佳建筑安装有限公司（以下简称中佳建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2018)新2301民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，并于2019年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人大陆盛房产昌吉分公司、大陆盛房产公司的委托诉讼代理人高文彬，被上诉人鑫龙建筑租赁站的委托诉讼代理人高琳，被上诉人的委托诉讼代理人魏春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

大陆盛房产昌吉分公司、大陆盛房产公司上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2018)新2301民初2174号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，改判驳回被上诉人第二至第六项诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《工程抵款协议书》第五条约定在“项目决算时予以抵扣”。但上诉人及被上诉人中佳建筑公司均未提供抵扣工程款的相关证据，应承担举证不能的责任。一审法院认定被上诉人中佳建筑公司已抵扣本案诉争房屋房款错误。2013年8月25日，上诉人与被上诉人中佳建筑公司的决算协议中未将本案诉争29号楼1单元402房屋房款予以抵扣。另，上诉人也同意解除《工程抵款协议书》。

鑫龙建筑租赁站辩称,根据上诉人与被上诉人签订的《工程抵款协议》约定，鑫龙建筑租赁站购买大陆盛房产昌吉分公司开发的29号楼1单元402房屋，中佳建筑公司自愿替鑫龙建筑租赁站支付房款，被上诉人大陆盛房产昌吉分公司也同意用中佳建筑公司的工程款抵房款，三方协议签订后，就应当按照协议内容用工程款抵扣讼争房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，三方协议达成后完成抵消，故应认定上诉人大陆盛房产昌吉分公司收到被上诉人鑫龙建筑租赁站的购房款。大陆盛房产昌吉分公司亦向鑫龙建筑租赁站实际收取讼争房屋暖气费并交付了讼争房屋钥匙，应当认定房屋买卖合同达成。大陆盛房产昌吉分公司一房二卖，应当返还鑫龙建筑租赁站交纳的房款。

中佳建筑公司辩称，请求维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2018)新2301民初2174号民事判决，驳回上诉人的上诉请求。第一，上诉人与被上诉人签订《工程抵款协议》具备商品房买卖合同的基本要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应认定上诉人与被上诉人之间达成商品房买卖合同。上诉人将本案诉争房屋出售他人，应当返还房款并赔偿一倍房款的赔偿金。第二，该协议约定房屋位置、面积、单价、总价等主要条款，具备商品房买卖合同的主要内容。上诉人大陆盛房产昌吉分公司已向被上诉人鑫龙建筑租赁站交付房屋钥匙并且收取暖气费。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，上诉人一房二卖，应当退还被上诉人鑫龙建筑租赁站房款，支付利息及一倍房款的赔偿金。综上，请求维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2018)新2301民初2174号民事判决，驳回上诉人的上诉请求。

鑫龙建筑租赁站向一审法院起诉请求：1、解除原、被告及第三人签订的《工程抵款协议》；2、二被告返还原告购房款518731元；3、二被告支付原告已付购房款利息124495.44元（518731元×6％×4年）；4、二被告赔偿原告暖气费损失2825元；5、二被告赔偿原告已付购房款的一倍损失518731元；6、本案的诉讼费用及相关费用由被告承担。

一审法院认定事实：2013年11月8日原告（作为丙方）与被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司（作为甲方）、第三人新疆中佳建筑安装有限公司（作为乙方）经协商签订一份《工程抵款协议》，约定：甲乙双方签订的恩源智湾项目的建设工程施工合同，由乙方对该项目进行了施工。因丙方购买该项目商品房，甲、丙双方定于本项目施工竣工验收后签订商品房预售合同，乙方愿意替丙方向甲方支付所购房屋价款，并同意甲方将该房屋价款用于抵扣甲方应付乙方建筑工程款中相应数额的款项。一、丙方购买的××路住宅。二、建筑面积为128.24平方米，单价4045元，总价518731元。三、根据三方约定丙方所购房屋价款应由乙方以第三人付款的形式支付，在乙方支付完毕房屋价款后，丙方根据预售合同的规定取得该房屋所有权。甲方应按预售合同规定的时间和方式向丙方交房。五、甲、乙、丙三方一致同意乙方应代替丙方向甲方一次性支付全部房屋价款，在甲方与乙方进行项目决算时予以抵扣。甲方应将扣除乙方应付的房屋价款后的工程款余额按照施工合同的约定支付给乙方。六、甲方与丙方签订买卖合同后，乙方向甲方开具工程款发票，甲方同时向丙方开具销售不动产发票。七、因甲、乙方双方之间的任何争议导致房屋价款不能如期依约进行抵扣的，甲方有权催告丙方支付房屋价款。经甲方催告后，丙方未能支付房屋价款的，丙方应按预售合同之约定向甲方承担违约责任，否则甲方有权收回房屋。该合同签订后，被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司曾交给原告该房屋一把钥匙，原告拿到钥匙后没有入住房屋。原告于2014年3月17日为该房屋交纳暖气费2821元。此后原、被告未签订商品房买卖合同。2017年原告发现有人对该房屋进行装修，经了解此房屋由新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司出售给他人。原告因无法取得该房屋，故诉至一审法院请求解除三方签订的《工程顶款协议》。

一审法院认为：原、被告及第三人签订《工程顶款协议》中，约定原告购买被告开发的房屋，明确房号及价款，双方之间的房屋买卖合同关系成立。原告因被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司将合同约定的房屋出售给他人，请求解除合同。因该合同涉及的房屋已出售他人，此合同双方无法履行，故双方之间的房屋买卖合同关系应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司返还其购房款518731元。被告认为双方签订的工程顶款协议实际未履行。原告及第三人均认为协议签订，表明第三人已付清房款。一审法院认为，被告与第三人在协议中明确约定原告的购房款由第三人支付，第三人应付的房款用于抵扣被告应支付第三人的工程款中相应的数额，该协议系对互负债务进行抵销的合意，因此原告支付购房款义务已履行完毕。原、被告之间的合同解除，被告应向原告返还购房款518731元，赔偿原告暖气费损失2821元及利息损失，利息按同期人民银行贷款利率年息4.9%计算4年，即518731×4.9%×4＝101671元。因被告将房屋出售给原告后，又将房屋出售给他人，原告主张被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，应予以支持。遂判决：一、解除原告昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站与被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司、第三人新疆中佳建筑安装有限公司于2013年11月8日签订的《工程顶款协议》；二、被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司返还原告昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站房款518731元；三、被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司支付原告昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站房款暖气费2821元；四、被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司支付原告昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站房利息101671；五、被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司赔偿原告昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站房一倍房款518731元；以上二、三、四、五项合计1141954元，被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司于本判决生效后十日给付原告昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站。六、被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司对被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司对上述被告新疆大陆盛房地产开发有限责任公司昌吉市分公司应承担给付款项承担连责任；七、第三人新疆中佳建筑安装有限公司在本案中不承担民事责任；八、驳回原告昌吉市鑫龙建筑设备延安南路租赁站其他诉讼请求。

本院二审期间，上诉人大陆盛房产昌吉分公司、大陆盛房产公司围绕上诉请求依法提交了证据。

1、协议书一份。拟证实上诉人大陆盛房产昌吉分公司与被上诉人中佳建筑公司于2013年8月25日进行工程款结算，其中已付工程款33166444.12元中没有本案诉争房屋的购房款。经质证，被上诉人鑫龙建筑租赁站对该证据不予认可。被上诉人中佳建筑公司对该证据的真实性认可，但对证明的问题不予认可，并称该协议签订日期早于2013年10月8日签订的《工程抵款协议》。因被上诉人中佳建筑公司对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。

2、大陆盛房产昌吉分公司财务凭证53份，拟证实截止2013年6月13日大陆盛房产昌吉分公司向中佳建筑公司支付的已付工程款金额为35791123.17元。在该凭证中只要是以转账支票方式支付的工程款，中佳建筑公司均在支票存根处加盖公章进行确认。

经质证，被上诉人鑫龙建筑租赁站认为该证据与其无关。中佳建筑公司对该组证据的真实性认可，经过核对大陆盛房产昌吉分公司向中佳建筑公司支付的工程款金额为35791123.17元金额正确，但是其中有现金流的金额是31084168.17元，以实物折抵工程款的金额是4706955元。另其认为，涉案房屋抵扣的金额应当是4706955元中的559713元。本院对该组证据的真实性予以确认。

3、中国银行网上银行以及中国银行宁边路支行银行流水共计七份以及大陆盛房产昌吉分公司财务收据两份，拟实中佳建筑公司认为4706955元是以实物折抵工程款，并非是现金流，经上诉人核实，该款项中除电费、租金及王小兵的房款不是以转账支票方式支付的外，其余工程款均是以转账支票的方式向中佳建筑公司支付的，中佳建筑公司亦在转账支票存根处盖章确认收到该款，由于工程款是以转账支票方式支付的，转账支票可以进行背书并再次支付，因此中佳建筑公司是否再次向其他人是否背书及支付与大陆盛房产昌吉分公司无关。另，从银行流水显示上述款项已经从大陆盛房产昌吉分公司账上支付出去。经质证，被上诉人鑫龙建筑租赁站认为该证据与其无关。中佳建筑公司对该证据的真实性认可，但是认为上述款项并未进入中佳建筑公司账户且其公司不存在再次在转账支票中进行背书向其他人支付的情形。本院对该组证据的真实性予以确认。

被上诉人鑫龙建筑租赁站、中佳建筑公司未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。

本院二审另查明：经二审当庭核对，上诉人大陆盛房产昌吉分公司向新疆中佳建筑安装有限公司已支付工程款为35791123.17元。

本院认为，关于鑫龙建筑租赁站请求大陆盛房产昌吉分公司、大陆盛房产公司返还讼争房屋的购房款及赔偿损失应否支持的问题。大陆盛房产昌吉分公司、大陆盛房产公司认为中佳建筑公司未依照《工程抵款协议》的约定，用工程款折抵讼争房款，且鑫龙建筑租赁站亦未交纳讼争房屋的房款，因此鑫龙建筑租赁站主张要求上诉人返还购房款无事实依据。鑫龙建筑租赁站则认为上诉人已按照《工程抵款协议》向其实际交付了讼争房屋，合同已经实际履行，在讼争房屋已向其交付的情况下，又将讼争房屋转售他人，构成违约，因此，上诉人理应返还购房款及损失的违约责任。中佳建筑公司则认为其已按约完成以房折抵购房款的义务，且讼争房屋已经交付，上诉人再次将房屋出售他人构成违约，理应承担返还购房款及赔偿损失。经本院审查后认为，三方当事人签订的《工程抵扣协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方均应按约履行各自的合同义务。大陆盛房产昌吉分公司已向鑫龙建筑租赁站交付讼争房屋钥匙且鑫龙建筑租赁站亦于2014年3月交纳的讼争房屋的暖气费，至此，三方当事人就讼争房屋以工程款折抵购房款事宜已经达成合意且已实际履行。即使因大陆盛房产昌吉分公司、中佳建筑公司之间的争议导致房屋价款不能如期依约进行抵扣，大陆盛房产昌吉分公司亦有权催告鑫龙建筑租赁站支付房屋价款。但是大陆盛房产昌吉分公司在未向鑫龙建筑租赁站催告交纳讼争房款的情况下，擅自将讼争房屋出售他人属于一房二卖，构成违约。讼争房屋虽然是以《工程抵扣协议》方式缴纳购房款的，但是在该协议中，对鑫龙建筑租赁站购买房屋的房号、面积及价款进行明确约定，原审对此认定为房屋买卖合同并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，鑫龙建筑租赁站主张解除合同并赔偿损失，于法有据本院予以支持。

至于大陆盛房产昌吉分公司与中佳建筑公司在工程结算时是否对讼争房屋以工程款的形式进行抵扣的问题系大陆盛房产昌吉分公司与中佳建筑公司在建设工程结算中解决的问题。

综上所述，上诉人大陆盛房产昌吉分公司、大陆盛房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费二审案件受理费15078元，由上诉人大陆盛房产昌吉分公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　肖　明

审 判 员　　周美蓉

审 判 员　　杨　洁

二〇一九年五月十五日

法官助理　　胡　婧

书 记 员　　陈　哲