江苏通源房地产开发有限公司与盱眙县华盛建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

江苏省淮安市中级人民法院

执行裁定书

(2018)苏08执异60号

案外人:***,男,1989年2月28日出生,汉族,住盱眙县。

委托诉讼代理人：***，江苏宗泽律师事务所律师。

申请执行人:江苏通源房地产开发有限公司,住盱眙县盱城镇五墩东路5号侍可光出租房。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，江苏预原律师事务所律师。

被执行人:盱眙县华盛建筑安装工程有限公司,住所地盱眙县盱城镇东方都市9幢A108号。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，江苏宗泽律师事务所律师。

本院在执行江苏通源房地产开发有限公司（以下简称通源公司）与盱眙县华盛建筑安装工程有限公司（以下简称华盛公司）建设工程施工合同纠纷一案中，查封江苏帝景置业有限公司（以下简***景公司）开发的盱眙县帝景国际小区33号楼113室、114室、115室、116室、117室、118室房屋，案外人***对此提出异议。本院于2017年5月22日受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

案外人***提出异议称：一、案外人系华盛公司的债权人,是涉案房屋的所有权人。2016年12月30日,建设单位(江苏帝景置业有限公司)和施工单位(华盛公司)签订《东方花园1、4和7号楼竣工结算会议记录》,其中第二条“2、截止2016年12月30申,建设单位已经支付给施工单位1214.3万元,按合同约定单体竣工应支付至合同总价的97%,建设单位应在2016年12月31日内支付给施工单位842.876万元”并以帝景国际商铺抵冲工程款。2017年9月9日,华盛公司与案外人***签订协议,“经过甲乙双方协商,甲方将权属的帝景国际商铺25号楼105室、116室、117室、119室和33号楼113室、114室、115室、116室、117室、118室共计10间(商品房价格8396640元),作为东方花园1、4、7号楼工程尾款(除质保金外)抵充给乙方”。上述事实表明,第一、案外人与帝景公司之间具有法律保护的债权债务关系存在;第二,华盛公司通过房屋网签合同将涉案房屋转移在其名下;第三,该涉案房屋的转移是在淮安市中级人民法院(以下简称淮安中院)查封之前。二、案外人经过房屋网签成为房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，案外人在淮安中院查封之前就已经签订了合法有效的以工程款充抵房款协议,应视为案外人***支付了全部价款;并且***在淮安中院查封之前就合法占有并使用该涉案房屋;在2017年9月9日华盛公司（甲方）和案外人***（乙方）签订的协议中约定工程维修事项,由于华盛公司始终未将质保金交付给案外人***,房屋也就一直未过户。故未过户完全是华盛公司原因而非***过错,本案事实符合排除执行的情形。综上请求支持异议人的异议请求。

申请执行人通源公司答辩称，对案外人的异议理由不予认可，华盛公司明知道其欠我公司的工程款，还将帝景公司的商铺抵给案外人，明显是逃避债务的行为。并且案外人只提供了商品房买卖合同，未能提供网签手续。

被执行人华盛公司答辩称，同意案外人的意见。

本院查明，通源公司与华盛公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年7月16日作出的(2014)淮中民初字第0024号民事调解书已发生法律效力。调解主文为：“一、被告盱眙县华盛建筑安装工程有限公司于调解书生效后五日内给付原告江苏通源房地产开发有限公司人民币150万元，2014年9月25日前给付30万元，2015年3月15日前给付33万元，如被告盱眙县华盛建筑安装工程有限公司逾期不能支付，则应向原告江苏通源房地产开发有限公司承担银行同期同类贷款利率四倍的利息；二、2015年5月15日前被告盱眙县华盛建筑安装工程有限公司向原告江苏通源房地产开发有限公司支付287万元。如被告盱眙县华盛建筑安装工程有限公司逾期不能支付，则应向原告江苏通源房地产开发有限公司承担年利率百分之十五的逾期利息。”该调解书生效后，华盛公司没有履行义务，经通源公司申请，本院于2015年5月18日立案执行。

2018年4月27日，本院作出（2017）苏08执恢48号民事通知书，通知华盛公司、***，华盛公司承建盱眙县帝景国际小区工程，在工程款结算中，帝景公司用盱眙县帝景国际小区的25号楼105室、116室，117室、119室、33号楼113室、114室、115室、116室117室、118室房地产抵冲工程款。上述房屋网签在华盛公司委托代理人***名下。本院于2018年4月18日依法查封了33号楼113室、114室、115室、116室117室、118室房地产。限华盛公司于2018年5月6日前按照本院(2014)淮中民初字第0024号民事调解书确定的义务履行完毕，逾期本院将依法评估、拍卖上述被查封的房地产。华盛公司于2018年5月22日提出异议。

另查明，2017年9月5日，华盛公司与帝景公司在帮办单位管镇镇、住建局、新城派出所等部门的参与协调下，华盛公司与帝景公司的负责人达成如下一致意见：一、甲乙双方就25#、33#、50#楼同意以3920万元结算，违约金依据约定或法院判决，由管镇镇协调解决。二、乙方已收到甲方工程款2180万元，甲方尚欠乙方工程款1740万元，甲方同意付给乙方300万元现金，1254.19平方米的8套住宅房，每平方米按4500元计算（564.3855万元），剩余工程款由门面房按8000元/平方米抵押，其中3%质量保证金（约120万元），在质量保证期间内暂压。300万现金由甲方在半个月内付给乙方，每5天付100万，三次付清。门面房按8000元/平方米计算。如果甲方在三个月内不付门面房抵押的工程款，第四个月按7500元/平方米计算，第五个月按7000元/平方米计算，第六个月按6500元/平方米计算，不够部分抵等额门面房面积。三、乙方必须按约定完成工程量，乙方负责25#、33#、50#楼质量维修，配合甲方交房。注：1、江苏华盛建筑工程有限公司将工程款税票在处理门面房时交给甲方。如果乙方不提交工程款税票，必须留税金价值对等的房屋给甲方。2、乙方收到甲方300万元现金时，必须提交给甲方不拖欠25#、33#、50#楼工程的农民工工资承诺书。

2017年9月9日，华盛公司与***签订协议：经过双方协商，华盛公司将权属的盱眙县帝景国际小区商铺25号楼105室、116室，117室、119室，33号楼113室、114室、115室、116室117室、118室共计10间（商品房价格8396640元）。作为东方花园1、4、7号楼工程尾款（除质保金外）抵充给***，双方交易后，一致同意东方花园楼工程尾款（除质保金外）全部结清，华盛公司只需在2021年9月30日前支付相应的质保金给***即可。***在此期间承担东方花园1、4、7号楼的维修工程。同日，帝景公司与***签订25号楼105室、116室，117室、119室，33号楼113室、114室、115室、116室117室、118室共计10套房屋的商品房买卖合同，并提供领（付）款凭证，该凭证载明：领款人***，领款金额8396640元。用途为东方花园1、4、7#楼工程款（已结清）。备注：帝景国际小区10套门面房抵冲东方花园1、4、7#楼工程款8428760元。

再查明，盱眙县住房和城乡建设局于2018年6月5日提供案外人***名下帝景国际商品房网签信息查询证明，该证明显示***于2017年9月9日购买了帝景国际25号楼105室、116室，117室、119室，33号楼113室、114室、115室、116室117室、118室商铺，并办理了网签手续。

本院认为，本案争议焦点为案外人对执行标的所提异议是否成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，***对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部借款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，因帝景公司欠华盛公司工程款，华盛公司欠***工程款，帝景公司用其房屋冲抵华盛公司工程款，华盛公司又用上述房屋冲抵***工程款。2017年9月9日，帝景公司与***签订《商品房买卖合同》，帝景公司用帝景国际小区25号楼105室、116室，117室、119室，33号楼113室、114室、115室、116室、117室、118室共计10套商铺房款冲抵异议人***的工程款8396640元，帝景公司向***出具了以房抵款的领（付）款凭证。本院于2018年4月18日查封了33号楼113室、114室、115室、116室117室、118室房地产。帝景公司与***在本院查封之前已经签订书面买卖合同，并办理了网签手续，该房屋买卖行为合法有效。鉴于***已经支付了全部购房款，且被查封的房屋尚不具备交付和过户条件，故案外人***对被查封房屋未能实际占有和过户并无过错，被查封房屋虽然未能登记在***名下，也未能取得房屋所有权，但其可以排除本案的强制执行。综上所述，案外人***异议理由成立，本院予以支持，申请执行人通源公司的抗辩理由无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下：

中止对盱眙县山水大道北侧、龙城新天地东侧、淮浦路东侧帝景国际小区33号楼113室、114室、115室、116室117室、118室房屋的执行。

案外人、当事人如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年六月七日

书记员简易