宜兴市和桥宏达喷泉设备有限公司、无锡市华欧水处理设备有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)苏02民终236号 上诉人(原审原告、案外人)：宜兴市和桥宏达喷泉设备有限公司，统一社会信用代码91320282743742304A，住所地宜兴市和桥镇鹅州南路146号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***,宜兴市氿西法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：***,宜兴市氿西法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：无锡市华欧水处理设备有限公司，统一社会信用代码91320282799088698Q，住所地宜兴市和桥镇鹅洲南路26号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，江苏创***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏创***事务所律师。 原审第三人（被执行人）：**环境工程集团有限公司，统一社会信用代码91320282744812116P，住所地宜兴市和桥镇永兴村。 法定代表人：**大，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：无锡市**软件开发科技有限公司，统一社会信用代码91320282678310782W，住所地宜兴市和桥镇鹅洲南路40号。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人宜兴市和桥宏达喷泉设备有限公司（以下简称宏达公司）与被上诉人无锡市华欧水处理设备有限公司（以下简称华欧公司），原审第三人**环境工程集团有限公司（以下简称**环境公司）、无锡市**软件开发科技有限公司（以下简称**软件公司）案外人执行异议之诉一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2022）苏0282民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宏达公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求即1.对**软件公司名下宜兴市××镇××村××路××号的房产土地（以下简称案涉房地产）进行带租拍卖（其实际租赁范围）；2.确认其享有上述房地产实际租赁部分厂房及办公楼长期的租赁权直至**环境公司及***、***结清全部借款为止；3.一二审诉讼费用均由华欧公司承担。事实与理由：一审判决书所依据的理由错误，导致判决结果错误，明显对其不公。首先，其与**环境公司、**软件公司的租赁关系并不一定要具备书面合同才能确定租赁关系。如出租人将租赁标的物交给承租人使用，承租人也按约定支付租金，双方之间就形成了事实上的租赁关系，不能因未签书面合同就否认该租赁关系的存在，只要双方之间形成了租赁关系，就应当认定双方之间存在租赁合同，且该合同为有效合同，受法律保护，故应适用“买卖不破租赁”。其次，其从2012年开始就长期租赁案涉房地产，至今已达10年之久，早已形成了长期租赁的事实，而且其对租赁场地投入了大量的人力和财力，甚至可以说其两位股东即***和***夫妇将毕生心血都花进去了，如果强行将其迁出势必给其造成非常巨大的损失，明显对其不公，更不利于社会稳定发展。最后，法院的判决书不是因为判决便已正确，而是要因为正确才能终局，让公平公正在每一个案件中以看得见的方式予以实现。原审法院判决显失公平，恳请二审法院依法查明事实，纠正一审判决中的错误，作出公平公正的判决。 华欧公司辩称，一、宏达公司的工商注册地址为宜兴市和桥镇鹅州南路146号，但案涉房地产位于宜兴市××镇××村××路××号，不是同一地址。评估及现场勘验记录显示该房地产所涉范围绝大多数处于空置状态，并没有宏达公司在实际经营。二、其对宏达公司提交的协议的真实性不予认可，且案涉房地产于2013年5月20日办理抵押登记，2015年7月13日被宜兴法院查封，同年8月24日又被原无锡市南长区人民法院（后合并为梁溪法院，以下简称原南长法院）以（2015）南商初字第660号予以查封。协议2021年1月27日才签订，时间在抵押权和查封之后，不能对抗抵押及查封。三、租赁期限六个月以上应当订立书面租赁合同，本案承租期限为9年却未能提供书面租赁合同，其真实性存疑。其次，向***借款现金100万元，只是借据并非收条，也没有款项实际交付凭证，无证据证明借款实际交付，借款不能成立，更无从谈以租抵债。且***系***的胞弟，又是宏达公司的实际控制人，之前就在**环境公司担任副总，***过世后也由其协助***管理案涉房地产，***与被执行人为近亲属，其提交的租赁关系的材料又与实际情况矛盾，故该租赁系虚假租赁。四、宏达公司提供的借条上记载借款人为***、***，并加盖**环境公司的章，故**软件公司不是借款纠纷当事人，其在协议上**，有恶意串通规避执行之嫌，请求驳回上诉。 一审法院经审理查明，2015年10月15日，原南长法院对中国建设银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行（以下简称建设银行新区支行）诉**环境公司、***、***、**软件公司、***金融借款合同纠纷一案作出（2015）南商初字第00660号民事判决：一、**环境公司于本判决生效后3日内归还建设银行新区支行借款本金人民币19069614.06元及利息（计算至2015年9月25日为423533.75元，自2015年9月26日起至实际给付之日止，按年利率9%计算），息随本清。二、**环境公司于本判决生效后3日内支付建设银行新区支行律师代理费553989元。三、***、***、**软件公司、***对**环境公司的上述第一、二项还款承担连带保证责任。四、建设银行新区支行有权以**软件公司抵押的房屋所有权证号为××的宜兴市××镇××村××路××号房产折价或者拍卖、变卖的价款，在23240000元的范围内；以**软件公司抵押的房屋所有权证号为××的宜兴市××镇××村××路××号房产折价或者拍卖、变卖的价款，在3060000元的范围内；以**软件公司抵押的宜兴市××镇××村××路××号土地使用权，折价或者拍卖、变卖的价款，在370万元的范围内，对上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿。 根据建设银行新区支行的申请，原南长法院于2015年8月17日作出（2015）南商初字第660号民事裁定：冻结被告***、***、**环境公司、**软件公司银行存款人民币2000万元或查封、扣押其相应价值的财产。同年8月24日，原南长法院查封**软件公司名下的案涉房地产（所有权证号：××，××）和国有土地使用权（土地证号：宜国用（2010）第2×**）。 根据建设银行新区支行的申请，原南长法院于2016年4月21日立案强制执行，案号为（2016）苏0203执584号。后因行政区划调整，案件由梁溪法院继续执行。2017年12月19日，该院裁定终结执行程序。此后建设银行新区支行将债权转让，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）受让建设银行新区支行的债权后申请恢复执行，该院于2021年8月2日立案，案号为（2021）苏0213执恢1042号。在执行过程中，该院于2021年8月30日作出（2021）苏0213执恢1042号执行裁定：拍卖被执行人**软件公司名下的案涉房地产。嗣后，华融公司又将债权转让给华欧公司，该院于2021年11月25日裁定变更华欧公司为本案申请执行人。 在该案执行过程中，宏达公司以**环境公司及其法定代表人***、***夫妇向宏达公司的法定代表人***、***夫妇借款100万元，口头约定将**软件公司名下的部分厂房租给宏达公司，以租金冲抵借款为由，请求中止对案涉房地产的执行并解除查封。2022年1月12日，该院作出（2022）苏0213执异4号执行裁定：驳回宏达公司的异议请求。 宏达公司不服该裁定，向梁溪法院提起执行异议之诉称，2011年12月10日，**环境公司及***、***因企业资金周转困难向其借款100万元，并口头约定由**环境公司、***、***将他们投资到**软件公司名下的部分厂房出租给宏达公司使用，以租金冲抵借款，租期为长期，直到借款全部结清时止。现**环境公司、***、***、**软件公司因金融借款纠纷被起诉，登记在**软件公司名下的案涉房地产即将被拍卖，其与**环境公司、**软件公司虽未签订书面租赁合同，但口头合同也是合同的一种形式，应为有效合同，亦受法律保护；其也在上述房产中实际经营长达10年之久，请求：1.对案涉房地产中止执行；2.确认宏达公司享有上述房地产的长期租赁权直至**环境公司及***、***结清全部借款为止；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，宏达公司变更诉讼请求为：1.请求对案涉房地产进行带租拍卖（宏达公司实际租赁范围）；2.确认宏达公司享有上述标的物实际租赁部分厂房及办公楼长期的租赁权直至**环境公司及***、***结清全部借款为止；3.诉讼费用由华欧公司和第三人承担。 华欧公司辩称：1.根据公开信息查询，宏达公司的注册地为宜兴市和桥镇鹅州南路146号，而本案准备拍卖的资产位于宜兴市××镇××路××号，二者并非同一地址，且根据前期评估及现场勘验记录均可看出鹅州南路40号所涉范围绝大多数处于空置状态，宏达公司未在该房产土地范围内实际经营；2.宏达公司未与**软件公司在案涉房地产被查封前签订合法有效的租赁合同。宏达公司提供的协议系在2021年签订，时间晚于抵押权设定时间，不能对抗抵押权的实现，应当驳回其执行异议之诉请求；3.宏达公司声称承租期限为长期，但未能提供书面的租赁合同，与租赁期限在六个月以上的应当订立书面租赁合同的规定不符，其对于宏达公司声称的租赁关系的真实性存疑。4.宏达公司仅提供了借据，没有提供相应款项已经交付的证据，无法证明借款事实已成立，更无法证明以租抵债的事实；5.宏达公司法定代表人***是**软件公司股东***的胞弟。**软件公司法定代表人***过世后，***协助***管理案涉房地产，宏达公司提交的有关租赁关系的材料与实际情况矛盾，主张的租赁系虚假租赁；6.不论宏达公司所称的借款关系是否真实、是否实际履行，**软件公司不是借款纠纷的当事人，**软件公司在本身资产被抵押的情况下，还在所谓以租抵债协议上**的行为加重了自身的债务负担，有恶意串通规避执行之嫌，损害了债权人的利益，应归于无效，不应适用“买卖不破租赁”的原则。综上，请求驳回宏达公司的诉讼请求。 原审第三人**环境公司提交书面意见称，其公司在2010年至2011年期间，出于生产经营需要，多次向***、***夫妻借款现金总金额100万元，后因企业经营不好，资金周转困难，短期内无法归还借款，双方协商决定用以租抵债的形式来解决该100万元的借款，具体方案是以**环境公司控股的**软件公司名下部分厂房，面积600平方米租给***、***夫妻使用，每年租金6万元，租赁期限为不定期，借款还清租赁期结束。截止到2022年1月份，尚欠***、***夫妻借款40万元。**环境公司对宏达公司的诉讼请求未作明确主张。 原审第三人**软件公司提交书面意见称，2010年到2011年期间，其公司的股东**环境公司、***、***多次向***、***夫妇借现金合计100万元，后因资金困难，未能在约定的时间归还借款，所以在2011年春节后，**环境公司、***、***同意用其公司部分厂房600平方米租给***、***夫妇，作为宏达公司的实际经营地，当时约定每年租金6万元，租赁期限自2012年1月份开始至所有借款还清，租赁到期。**软件公司对宏达公司的诉讼请求未作明确主张。 一审法院又查明，宏达公司向该院提供了落款日期为2011年12月10日的借条以及落款日期2021年1月27日的“协议”各一份。借条内容为：今借***现金1000000**（壹佰万**）。借款人栏由**环境公司**，***、***签字确认。协议内容为：**环境公司、**软件公司曾于2011年12月10日向***、***夫妇借款100万元(大写人民币壹佰万元整)，从2012年1月份开始以房租抵借款，所租赁的场地由***、***投资的宜兴市和桥宏达喷泉设备有限公司使用。房租每年6万元，9年房租合计54万元，剩余借款46万元在以后的房租中逐步革除，直至所有借款还清。在此借款还清之前，**环境公司和**软件公司不得以任何理由解除双方的租赁关系，除非出借人***、***夫妇主动解除租赁关系。协议出借人栏***公司**确认，借款方由**环境公司、**软件公司**确认。 一审法院认为，关于宏达公司主张的租赁关系，宏达公司与**环境公司、**软件公司三方均认可系因**环境公司等向***、***借款后无力归还，三方约定**软件公司将名下厂房土地出租给宏达公司，以租金折抵**环境公司的借款，租赁期限从2012年1月份直至所有借款还清。因此三方确认的系以租赁形式抵偿债务的合同，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，法律关系实质上是当事人之间的债权债务合同关系，故不适用“买卖不破租赁”原则。依据现有证据材料，该院于2015年8月24日查封**软件公司名下位于××镇××村××路××号的房产（所有权证号：××，××）和国有土地使用权（土土地证号：宜国用（2010）第2×**，宏达公司与**环境公司、**软件公司在该院查封案涉房屋、土地之前未签订有效的租赁合同，故宏达公司对案涉房产土地不享有排除执行的民事权益，其公司主张与**环境公司、**软件公司之间存在长期租赁关系的理由不能成立，该院对宏达公司要求对**软件公司名下宜兴市××镇××村××路××号的房产土地进行带租拍卖的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条、第三百一十条之规定，判决驳回宏达公司的诉讼请求。案件受理费13800元、公告费560元，合计14360元，***公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 另查明，（2015）南商初字第00660号民事判决载明：2013年5月17日，建行新区支行与**软件公司签订借款最高额抵押合同一份，约定：……，**软件公司以其名下的案涉房地产提供最高额抵押担保，……。2013年5月20日，**软件公司办理了抵押登记，房产抵押债权数额分别为232.4万元、306万元，土地使用权抵押金额为370万元。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，反之则不应予以支持。本案中，2013年5月20日案涉房地产已经办理了抵押登记，而宏达公司、**环境公司、**软件公司三方**的，内容含有“**环境公司、**软件公司曾于2011年12月10日向***、***夫妇借款100万元，从2012年1月份开始以房租抵借款，所租赁的场地由***、***投资的宏达使用”的“协议”落款日期为2021年1月27日。宏达公司与**环境公司、**软件公司未在案涉房地产抵押之前签订书面租赁合同，且宏达公司仅提供“借条”，并未提供借款往来相关凭证，其主张借款事实依据不足，故其主张与**环境公司、**软件公司之间存在以租金折抵借款的长期租赁关系不能成立，其对案涉房产土地不享有阻止交付（带租拍卖）的民事权益。 综上所述，宏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由宜兴市和桥喷泉设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年四月四日 书记员　　**珊