某某与平顶山市鸿业建筑安装工程公司案外人执行异议之诉特殊程序民事判决书

河南省平顶山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）豫04民终3789号

上诉人（原审原告）：**。

法定代理人：尹风阁，女，汉族，1971年9月19日生，住址同上，系**之母。

委托诉讼代理人：史丽丽，河南物华律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：平顶山市鸿业建筑安装工程公司，住所地：河南省平顶山市沁园小区2号路南段，统一社会信用代码：**********808995H。

法定代表人石鸿滨，总经理。

委托诉讼代理人：李永成，河南广宏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李鹏辉，河南广宏律师事务所实习律师。

原审第三人：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地：河南省舞钢市温州路北段。统一社会信用代码：**********9613756（1-1）

法定代表人：杨春保，总经理。

委托诉讼代理人：徐锦华，男，1965年11月9日生，汉族，系该公司股东，住舞钢市。

上诉人**因与被上诉人平顶山市鸿业建筑安装工程公司（以下简称鸿业建安公司）及原审第三人舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省舞钢市人民法院（2016）豫0481民初1216号民事判决（以下简称一审判决），向本院提出上诉，本院于2016年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人**的法定代理人尹风阁及其委托诉讼代理人史丽丽，被上诉人鸿业建安公司的委托诉讼代理人李永成、李鹏辉，原审第三人飞达房地产公司的委托诉讼代理人徐锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

**上诉请求撤销一审判决，依法改判支持**的一审诉讼请求，并不承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1、**与飞达房地产公司签订的《商品房买卖合同》是真实、合法有效的，且**在2015年对涉案房屋进行了装修并居住使用，《商品房买卖合同》落款处没有签名及日期，是疏忽所致，并不能因此否定合同的真实性、有效性。2、**所购房屋未经登记，没有发生物权变动效力，责任不在**，**没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院对涉案房屋不得查封。

鸿业建安公司答辩称：一、**与舞钢市飞达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是虚假的，不具有真实性。1、合同落款处买受人的签名及日期，**陈述是签订合同当日签订的，但从相关证据来看，并未签名，是后补的。2、合同中最为关键付款日期部分有明显涂改痕迹。3、关于付款，**没有确实充分的证据证明按照合同约定履行付款义务。4、合同签订后，**叙述说涉案房屋已交付并入住不属实。二、涉案房屋即便买卖是真实的，但未经登记，**是存在明显的过错。涉案房屋并非无法办理产权登记，而**怠于行使权利，履行义务，未按照《中华人民共和国物权法》相关规定办理产权登记，其行为明显违反该法相关规定，违法就应该承担相应的不利法律后果。三、**对其主张未完成举证责任，依法应当承担举证不能的后果。结合全案证据，针对一审中**提交的相关购房及交款手续，均存在严重瑕疵，多处矛盾，不符合实际情况，严重影响其真实性。本案房屋属于不动产，不管双方买卖关系成立与否，因不动产物权变动以登记为生效要件，而涉案房屋**一直未网签，也未备案或登记，不产生物权变动效力，根据合同相对性，其仅对舞钢市飞达房地产开发有限公司享有债权，不得对抗平顶山市鸿业建筑安装工程公司依法享有的权利。综上，请求依法驳回**的上诉请求，维持原判。

飞达房地产公司陈述称：房子卖给**是事实，**都支付了全款，2014年5、6月份，**父母缴纳了10万元定金，2014年7月1日签订的商品房买卖合同，**父母给飞达房地产公司转了50万元，剩余的钱交的现金。因有的楼盘的土地出让金没有交齐，2013年飞达房地产公司业务被房管局停办，买卖合同没有办法办理网签，所以本案两套房子没有备案。

**向一审法院起诉请求：请求确认**与舞钢市飞达房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》有效，位于朱兰大道东××北侧“××”××楼××号房屋归**所有，判决立即停止对该房屋的强制执行，并解除查封。

一审法院认定事实：**提供《商品房买卖合同》及《收据》各一份，显示2014年7月1日，陈冠杰与飞达房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定飞达房地产公司将位于舞钢市朱兰豫浙家苑第1幢3单元11层1105号房出售给陈冠杰，建筑面积142.92平方米，付款方式为一次性付款371500元。同日，飞达房地产公司给陈冠杰出具《收据》一份，证明收到购房款371500元。庭审中，飞达房地产公司亦认可已收到**全部购房款，并称涉案房屋已于2014年7月1日交付给**。

**与飞达房地产公司在签订该《商品房买卖合同》后，并未在房管部门办理备案手续，亦未办理产权登记手续。鸿业建安公司申请执行飞达房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院院对涉案房屋进行查封后，**曾向一审法院院提出异议，一审法院于2016年3月14日作出《执行裁定书》，裁定驳回**的异议申请。庭后，**表示关于确认**与飞达房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求**不再主张。

另据了解，**曾向一审法院执行局提交过一份《商品房买卖合同》，合同上落款日期处和买受人签名处为空白。**称在本案中提交的合同与在一审法院执行局提交的合同系同一份合同，只是本案中提交合同的落款日期和买受人签名为**后补。**称其所付购房款部分为现金，部分为银行转账。**提供的转款凭证上显示付款人为刘广远，收款人是徐锦华，但二人表示认可该款项是**支付的购房款。鸿业建安公司认为**所述房屋买卖行为存在诸多矛盾和失实之处，是虚假的。

一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中双方争议的房屋系不动产，按照《中华人民共和国物权法》的规定，其物权的设立、变更、转让均应当办理登记手续。本案中，因涉案房屋没有依法办理登记手续，故涉案房屋的所有权并没有发生转移，没有发生物权变动的效果。同时，关于房屋没有办理产权登记手续这一点，**无充分的证据证明对此已尽到必要的义务，自身并无过错。另外，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于涉案房屋买卖关系成立并已履行全部付款义务的关键事实部分，**缺乏足够的证据予以佐证，**提供的证据亦未达到确实充分的程度。综上所述，**的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回**的诉讼请求。案件受理费6782元，由**负担。

二审中，**围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。**提交以下证据：一、任新芳、徐茂林、范国文分别与飞达房地产公司签订的房屋买卖合同、转款凭证等，证明所签订合同的文本与本案**的一模一样，转款凭证上也是款打给了徐锦华个人，说明交易模式跟本案**是一致的；提交平顶山市湛河区人民法院（2016）豫0411执行异17号裁定书，确认双方之间的房屋买卖合同有效。二、**在飞达房地产公司开发的案涉小区购买车库的付款凭证和买卖合同，拟证明如果**没有在该小区买房子，根本不会买车库。三、**买同一小区门面房的转款凭证，收款人仍然是徐锦华。四、刘广远与**之间业务往来的证据，证实刘广远付款就是替**付的购房款。五、**在飞达房地产公司购买门面房的原始合同和网签合同，说明最初签订合同时的不规范之处，但是这些瑕疵都在网签的时候被确认，如果两份合同有不同之处，以网签的为准，但是不能说明合同无效。六、照片10张，拟证明当时房屋在2014年7月1日交付后，对房屋进行了简易装修及使用，在法院执行阶段，也没有到现场勘验。七、证人韦某出庭作证，拟证明飞达房地产公司与**签订合同的真实性。

鸿业建安公司对上述证据发表如下质证意见：对于第一组证据，与鸿业建安公司无关，至于案外人与飞达房地产公司的关系，有其个案的具体情况，与本案不属同一类型，因此不具有参照性，对该部分，关联性与本案无关，不予认可。对于第四、五、六组证据，是**购买涉案楼盘其他房屋的情况，具体情况与本案所涉合同明显不同，包括交房时间，签订日期及合同网签与否等，据此可证明在案涉合同签订前早已具备了网签备案条件，是**一直怠于履行权利。对于第七组证据本身不持异议，但与本案无明显关联，不能证明其主张，相反，正因双方存在多笔经济往来，在此情况下，对于涉案的50万元转款的具体用途，完全可以由刘广远任意作出解释，也不排除该50万元是刘广远与徐锦华之间的经济往来，另结合徐锦华在舞钢法院与他人也存在经济纠纷，多次向他人借款，因此该证据不能证明是**所付购房款。对于第八组证据，因**一审中提交了两份买卖合同，至今不能确定具体以哪一份为准，包括上几组证据均用其他不相关的案例来证明其存在严重不真实的掩饰，对于涉案合同，包括签订时间前后陈述不一致，且签订时间远晚于交房时间，在2013年12月31日前应交付房屋，但签订时间是2014年7月1日，此处明显不合常理。对于照片，无法显示拍摄时间，更无法证明其实际入住时间，另外该房屋内装修极其简陋，不排除是事后及诉前临时放置相关物品，也无法确认是否是涉案房屋，故不予认可。关于证人证言，因证人所述，**购买的是期房，但实际上涉案房屋已于2013年满足交房条件，此处明显矛盾，对于其证明目的不认可。

飞达房地产公司对上述证据均没有异议。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于案涉《商品房买卖合同》，**在原审诉讼中分两次提交两份合同复印件，第一份没有合同签订时间，第二份落款时间为2014年7月1日。该两份合同在第六条付款方式及期限中1.一次性付款部分手填字样：“买受人于2014年7月1日一次性付款￥336300元整，大写叁拾叁万陆仟叁佰元整”，上述内容中“2014年7月1日”的时间部分有涂改痕迹。该两份合同在第八条交付期限部分显示：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合约定的商品房交付买受人使用。上述内容，系《商品房买卖合同》范本中应具备的关键性内容，均出现了不同程度的瑕疵。2、关于案涉《商品房买卖合同》的履行情况，**提交的转款凭证上显示，从刘广远账户转款给徐锦华账户，该证据所显示内容不能排除系刘广远和徐锦华之间的经济往来，故该证据证明对象不具有排他性和唯一性。3、**户籍所在地为：河南省××区××号院1号楼1单元301号。二审庭审中，其未向法庭提交证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。4、二审庭审中**提交的尹风阁在飞达房地产公司购买商铺的网签合同，可以证实其对购买房屋签订原始合同后应该签订正式网签备案合同的流程是明知的。

本院认为：本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“执行异议之诉”的规定，**应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。针对**是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院具体评析如下：

一、在我国现实生活中，购买商品房是普通民众一项重大生活消费开支，与房屋开发公司签订合同及办理相关手续亦是深思熟虑、慎之又慎的。**提交的其与飞达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，形式要件存在涂改、补签等重大瑕疵，其主张的涉案房屋的大部分购房款均系通过他人账户向飞达房地产公司支付，**对此所做解释与生活习惯及交易习惯不符，故**提交证据的证明对象不具有排他性和唯一性，不能证实上述合同签订于人民法院查封之前。

二、作为房屋买受人，**在长达两年期间对《商品房买卖合同》未依法办理预告登记手续，涉案房屋也未转移登记至其名下，且结合**提交的在飞达房地产公司购买商铺并签订网签合同这一事实进行分析，**认为其在涉案房屋未过户一事中没有过错的理由不能成立。

三、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，是为了保护个人消费者的居住权。本案中，**户籍所在地为河南省××区××号院1号楼1单元301号。二审庭审中，其未向法庭提交证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。根据上述规定，**不享有排除执行的民事权益。

四、《商品房买卖合同》未依法办理登记手续，涉案房屋至今仍登记在飞达房地产公司名下，涉案房屋的物权未发生变动，即便**与飞达房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系真实有效的，该合同也不能产生物权变动的效力，**享有的是依据合同对飞达房地产公司的债权请求权，该请求权不是足以排除强制执行的民事权益。

综上，**要求停止对涉案房屋强制执行的上诉理由证据不足，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，但关于诉讼费部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由**负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　盛华平

审　判　员　　石天旭

代理审判员　　朱海波

二〇一六年十二月二十六日

书　记　员　　张　苗

附相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；