银川市郊区第二建筑有限公司与宁夏赣商商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）宁0104民初10934号

原告：银川市郊区第二建筑有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路766号。

法定代表人：朱宏魁，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张文霞，宁夏宁人律师事务所律师。

被告：宁夏赣商商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰花园14号楼3号营业房。

法定代表人：盛进江，该公司总经理。

原告银川市郊区第二建筑有限公司与被告宁夏赣商商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川市郊区第二建筑有限公司的委托诉讼代理人张文霞到庭参加诉讼，被告宁夏赣商商贸有限公司经本院依法送达起诉状副本、开庭传票及应诉通知书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还位于银川市兴庆区某号营业房；3.判令被告按照年租金218519元的标准支付自2017年11月1日至2018年8月31日期间的欠付租金181799元，并按此标准继续支付自2018年9月1日至实际交付房屋期间的占用费；4.判令被告向原告支付2017年11月1日至2018年度期间的物业费3212元；5.判令被告向原告支付违约金18179.9元，以上共计203190.9元；6.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2014年3月1日，白云公司将其名下所有的位于银川市兴庆区某号营业房交由原告进行使用、管理和收益。2012年9月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁涉案房屋，租期自2012年11月1日至2017年10月31日，2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金为218519元，先付租金，后使用房屋，第一年度租金于合同签订时付清，之后逐年租金于每年提前2个月一次性付清，如被告不支付或者未按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，被告按本合同约定租金的10%向原告累计支付违约金并承担全部损失。合同签订后，被告即使用涉案房屋，且在约定的租赁期间届满后提出续租并实际使用房屋至今，但却未向原告履行续租期间的租金给付义务，原告多次催要未果，故诉至法院。

被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院组织双方当事人进行了举证质证，对原告提交的证据，本院认定如下：1.房屋初始登记证、资产移交确认书、《房屋租赁合同》保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.照片未显示拍摄时间，不能作为认定本案事实的依据，故本院不予采信。

本院经审理认定事实如下：2007年7月13日，银川市房屋产权交易管理中心向银川市白云房地产开发有限公司发放房屋初始登记证，该证载明“你单位申请下列房屋（位于银川市兴庆区某楼共64套）初始登记，权属清楚，证件齐全，准予登记”。2012年1月1日，银川市白云房地产开发有限公司与原告签订资产移交确认书一份，将位于银川市兴庆区某号营业房交由原告进行使用、管理及收益。2012年9月3日，原告与被告及被告法定代表人盛进江各签订《房屋租赁合同》一份，原、被告在合同内约定被告租赁原告位于银川市兴庆区某号营业房，租赁用途为商贸，房屋建筑面积为243.36平方米，租期自2012年11月1日起至2017年10月31日止，2012年11月1日至2013年10月31日租金为160618元，2013年11月1日至2014年10月31日租金为173467元，2014年11月1日至2015年10月31日租金为187344元，2015年11月1日至2016年10月31日租金为202332元，2016年11月1日至2017年10月31日租金为218519元，第一年租金于合同签订时一次性付清，之后租金逐年提前两月一次性付清，租赁期间内的水、电、煤气、采暖、物业管理、通信、城市垃圾清运及其他法律法规规定的费用及逾期付款的违约责任由被告承担，如被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回涉案房屋且不退还剩余房屋租金，一切损失由被告单方承担，被告未按约定返还房屋的，应按本合同约定租金的10%向原告按日支付违约金并承担全部损失，被告于合同签订时向原告支付租赁保证金10000元，租期届满或合同解除后，租赁保证金抵扣应由被告承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分由原告无息如数退还。原告与盛进江签订的《房屋租赁合同》除合同当事人部分外，其他内容与原、被告签订的《房屋租赁合同》内容均一致。2012年11月30日，被告向原告出具说明（附于原、被告签订的《房屋租赁合同》内）一份，载明“兹有我公司法人代表盛进江，由2012年9月3日与贵公司签订的房租合同，地址：银川市兴庆区凤凰花园14号3号营业房，合同编号2012074号合同，由于本公司持原件办理税务登记证，被银川国家税务局收取存档，特此证明”。现原告以被告违约为由诉至法院。

庭审中，原告称原告先与盛进江签订合同，后与被告签订合同，盛进江以其个人名义与原告签订《房屋租赁合同》系履行职务行为，现涉案房屋房门上锁，屋内存放被告物品，故原告在被告的锁上又加上一道锁。

本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。涉案房屋所有人银川市白云房地产开发有限公司将涉案房屋交由原告使用、管理及收益，故原告将涉案房屋出租被告符合法律规定。原告与被告及盛进江签订的《商品房租赁合同书》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据原告的陈述以及被告出具的证明，可以认定盛进江签订涉案《房屋租赁合同》的行为系职务行为，故法律后果应由被告承担。原告称被告于涉案合同履行完毕后要求续租，原告亦未表异议，故原、被告签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租期为不定期。被告在继续租赁涉案房屋期间未按约支付租金已达30日，故原告要求解除合同、返还房屋及支付租金的诉讼请求符合约定，本院予以支持。被告未向原告返还涉案房屋并将涉案房屋上锁，故应向原告支付自2017年11月1日至2018年8月31日的租金181400.70元（218519元/年÷365日×303日），并按照年租金218519元标准继续支付自2018年9月1日至被告实际返还涉案房屋之日止的占有使用费。原告未就被告欠付物业费的事实进行举证，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告逾期支付租金已构成违约，考虑到双方约定违约金过高，故酌情认定被告向原告支付违约金10000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：

一、解除原告银川市郊区第二建筑有限公司与被告宁夏赣商商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》；

二、被告宁夏赣商商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告银川市郊区第二建筑有限公司返还位于银川市兴庆区凤凰花园14号楼3号营业房；

三、被告宁夏赣商商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告银川市郊区第二建筑有限公司支付租金181400.70元、违约金10000元以及按照年租金218519元计算的自2018年9月1日起至上述房屋实际返还之日止的占有使用费；

四、驳回原告银川市郊区第二建筑有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4348元，减半收取计2174元，由原告银川市郊区第二建筑有限公司负担154.41元，由被告宁夏赣商商贸有限公司负担2019.59元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审 判 员　　宋　乔

二〇一八年十二月四日

法官助理　　田进花

书 记 员　　张雪艳

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》

第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。

按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。