山东筑邦教育文化发展有限公司与临沂万汇房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省临沂市兰山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁1302民初9939号

原告（反诉被告）:山东筑邦教育文化发展有限公司,住所地:山东省临沂市兰山区,统一社会信用代码:91371301ＭＡ3063ＢＬ08。

法定代表人:张现龙,经理。

委托诉讼代理人:赵学慧,女,1967年12月8日生,汉族,该公司职工,住山东省临沂市兰山区。

委托诉讼代理人:邢文斌,山东法杰律师事务所律师。

被告(反诉原告):临沂万汇房地产开发有限公司,住所地:临沂市兰山区涑河北街与蒙山大道交汇处佳兴花园3号商务楼4楼,统一社会信用代码:913713006693064078。

法定代表人:魏宗君,总经理。

委托诉讼代理人:曹祥宽,男,1980年1月22日生,汉族,该公司职工,住临沂市兰山区。

委托诉讼代理人:卢润松,山东衡正源律师事务所律师。

第三人:魏宗海,男,1966年3月30日生,汉族,住临沂市兰山区。

委托诉讼代理人:马洪涛,山东上和(深圳)律师事务律师。

第三人:临沂地中海置业有限公司,住所地：临沂兰山区涑河北街与蒙山大道交汇处佳兴花园3号商务楼,统一社会信用代码：91371300782316885W。

法定代表人:魏宗海,经理。

原告山东筑邦教育文化发展有限公司（以下简称筑邦教育公司）与被告临沂万汇房地产开发有限公司（以下简称万汇公司）、第三人魏宗海、第三人临沂地中海置业有限公司（以下简称地中海置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案，于2018年9月7日作出（2018）鲁1302民初6951号民事判决，原告筑邦教育公司不服该民事判决，提出上诉，临沂市中级人民法院于2019年4月8日作出（2018）鲁13民终9034号民事裁定，发回本院重新审理。本院于2019年6月13日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告筑邦教育公司的委托诉讼代理人赵学慧、邢文斌，被告万汇公司委托诉讼代理人曹祥宽、卢润松，第三人魏宗海的委托诉讼代理人马洪涛到庭参加诉讼。第三人地中海置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

筑邦教育公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告方送达的《通知》无效、依法裁决2016年7月3日《房屋租售合同》继续履行；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年7月3日，原、被告双方经充分协商签订《房屋租售合同》，合同约定：原告租用被告的涑河北街蒙山大道交汇处西佳兴花园4081.55平方米（其他内容详见合同）。同日，双方签订《委托装修协议》一份，原告委托被告代为装修，协议签订后，原告并无违约行为。2018年1月19日，被告送达原告《通知》一份，认为“合同履行过程中你公司支付租金严重违约，已达到我公司行使单方解除权的条件，解除2016年7月3日你公司与我公司签订的《房屋租售合同》。”综上所述，原告方认真履行合同，并无任何违约行为，被告提出的解除理由根本不存在，为维护原告合法权益，根据相关法律规定起诉，请求法院依法支持原告的诉求。

万汇公司辩称，1.首先,被告向原告送达解除合同的通知书时间不是原告诉状中所称的2018年1月19日,而是2018年1月18日；2.其次,被告与原告之间只有本案所涉及房屋租售合同,原告诉称与被告之间有委托装修协议是错误的；3.最后,根据《房屋租售合同》第二页第四段、《房屋租售合同》第四条、《房屋租售合同》第七条第2项的约定,原告至今没有向被告支付任何租金,已经达到合同的约定解除条件,被告已经书面通知原告解除合同。

第三人魏宗海述称:1.第三人不应被列为本案中的主体,根据民诉法规定，被追加的前提系对案件争议标的有独立诉求,或与判决结果存在利害关系,本案中基于合同相对性原则,本案租赁合同纠纷处理结果与另一独立的装饰合同纠纷中的不同当事人之间的履行,不存在法律上的规律性、利害性。因此第三人情形仅是与本案事实查证存在着背景上的牵连,以其证人身份应由各自具有举证义务的当事人提取证据,且自行承担举证不能的法律后果,法院依职权追加我方参加事实,系对民诉法原则的违背；2.依据合同相对性,作为装饰合同的发包人和施工人,在合同履行中,原告以第三人为收款主体所实施的付款,当然对应的是装饰合同的结算主体及结算规则。而在本案涉及租赁纠纷中,第三人系合同的代理人身份并非履约主体或指定的收款主体。原告方即便抛开合同签订内容,以表见代理提起诉讼请求的话,也应自行承担符合表见代理的举证责任,自行承担举证不能的法律后果；3.即便原告所主张的主体混同,假设可以成立,依据合同法司法解释二第20条以及最高院关于审理民间借贷纠纷案件2015年司法解释的第17条,在案件中有多笔债务并存的情况下,如没有特别约定,依据司法规则应偿还先到期债务为优先原则。本案中对租赁和装饰合同进行比对,装饰合同的履行顺序和结算顺序均存在免租期条款的租赁合同之前,因此依照该规则,可以支持被告在此前诉讼阶段所提出的事实主张。

万汇公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还租赁房屋；2.判令反诉被告支付2018年7月2日前的租金198万元，及2018年7月2日之后按每日租金3616.44元计算至反诉被告实际返还房屋之日止的租金及违约金（自应付款之日按月利率2%计算）；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告违约，达到约定解除条件，反诉原告已解除了与反诉被告的合同，反诉被告至今未返还房屋，应返还反诉原告房屋，并支付实际发生的租金、承担约定的违约金。万汇公司增加反诉请求为：我公司反诉请求第1项，原为“判令反诉被告支付计算至2018年7月2日的租金1980000元，及2018年7月2日之后每日租金3616.44元至反诉被告实际返还房屋之日止，及违约金（自应付款日按月利率2%计算)”申请将反诉请求第1项增加诉讼请求数额，变更为“判令反诉被告支付计算至2019年7月2日的租金及占有使用费共计3300000元、及违约金（违约金标准均按年利率24%计算：以66万元为基数、自2017年1月3日起至2017年7月2日；以198万元为基数，自2017年7月3日起至2018年7月2日；以330万元为基数，自2018年7月3日起至反诉被告实际返还房屋之日)及2019年7月2日之后每日占有使用费3978.08元至反诉被告实际返还房屋之日止”。事实和理由：一、《房屋租售合同》第二页第三段中约定“双方约定，2016年7月3日至2017年7月2日为第一年租期，年租金66万元（让期6个月），2017年7月3日至2018年7月2日为第二年租期，年租金为132万元，第三年租期内如乙方购买，按本合同约定交清租金和购房款后办理产权手续，如乙方未购续租，那么自第四年始（含第四年)每年房租在上一年租金额上增加10%计取年租金，每两年一个涨幅，即第四年为132+13.2万=145.2万，第五年和第六年年租金相同为145.2+14.52=159.72万，依此类推”。《房屋租售合同》第四条违约责任的第一段约定“乙方逾期付款、需向甲方承担当年房屋价款日千分之三的违约金；单笔逾期达10天或累计逾期达60天，则甲方有权选择单方解除合同、并无偿收回该房产，乙方之前所付给甲方的所有款项均作为给甲方的经营补偿和违约金”。《房屋租售合同》第七条第2项中约定“乙方租赁甲方房屋为裸房”。二、我公司是2018年5月提起反诉，是在合同约定的第二年租期内，现在时间已落入第四年租期内。反诉被告一直拒不认可合同解除，直到现在单方要求继续履行合同，而且直到现在仍然未支付任何费用。反诉被告应支付继续占用房屋的费用，费用标准应按照合同约定的租金标准确定——其中合同第三年的租金标准为132万元，而第四年的年租金标准为145.2万元，自2019年7月3日起落入第四年，因此自该日起日租金标准为3978.08元（145.2万元÷365天=3978.08元/天》，特此申请。

筑邦教育公司针对反诉答辩称，反诉原告所述我方从未交纳租金与事实不符，我方已足额按时交纳全部租金，请法院依法驳回其反诉请求。

第三人述称，与我方无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：筑邦教育公司提交如下证据：证据一、本案双方当事人的工商登记复印件三份,证明当事人的身份情况；证据二、租售合同一份,证明双方约定的租售房屋的具体内容；证据三、李云洪（被告方财务人员）与陈金杰（本案原告实际控制人赵学慧的丈夫）于2018年5月23日19时手机通话录音光盘及文字材料各一份,证明李云洪系被告方的财务人员；证据四、手机短信截屏打印件及原始载体手机两份,证明李云洪的手机号码是150××××5516,同时证明被告方的财务人员李云洪指定收款账户为:魏宗海临商银行62×××69；证据五、付款清单一份及银行流水十份,证明我方向被告方指定账户付款10次,共计280万元；证据六、企业信息两份,证明被告万汇公司与第三人地中海公司的法定代表人分别是魏宗君、魏宗海；证据七、临沂市社会保险缴费证明一份,证明原审被告方的证人王某系被告万汇公司工作人员；证据八、山东省高院民事裁定书一份,2018鲁民终字1366号,证明在本案涉诉期间,证人王某作为地中海公司的员工参与案件审理；证据九、纳税人税务登记变更清册一份,证明截止2019年7月1日,李云洪才不担任万汇公司的财务负责人；证据十、临商银行活期存款账户交易明细一份,证明第三人魏宗海收到了原告员工赵学慧账户转入的10笔,共计280万元。并且魏宗海没有向万汇公司再行转入的记录。证据十一、委托装修协议原件,证实原告与魏宗海之间签订《委托装修协议》,基于被告及第三人魏宗海均承认是魏宗海个人与原告签订的,本协议就因魏宗海的施工资质证不存在,而产生合同无效的法律后果。并且原告也就该《委托装修协议》的效力向法院提出了确认之诉,但案件尚未被法院受理,因此,被告答辩意见中的《委托装修协议》与本案无关的意见,就与其陈述的魏宗海收款是装修款的意见相矛盾,《委托装修协议》构成了本案的关键证据,是厘清魏宗海收款的性质的证据。证据十二、网络截图一份,证明王某作为地中海公司的总经理参与了该公司开发的御昕墅楼盘的品鉴会,也证实了王某同时就职于万汇公司和地中海公司,并在地中海公司担任高管,不是普通工作人员。结合原告提交的证据六,地中海公司与万汇公司存在注册地址、联系电话一致,李云洪、王某身份具有双重性,因此能够证实两个公司是两块牌子一套班子,加之魏宗君和魏宗海之间的亲属关系,恰恰能够说明魏宗海在收到原告的转款之后,不再转出,是财产上的混同。根据被告的质证意见,两公司产生的公司法上的人格混同,并且魏宗海个人的收款行为,而不再转入公司,涉嫌逃避税收监管。根据原告在税务部门调取的证据,也可以看出,万汇公司近3年税款交纳数额仅仅7-8000元,作为房地产开发公司,该纳税数额明显存在问题。被告万汇公司质证意见如下：证据一、真实性无异议,其中第二份临沂万汇房地产开发有限公司登记写明是企业类型为有限责任公司,法定代表人是魏宗君,原告后面的证据恰恰证明没有向原告所提交的该工商登记的被告付款。证据二、真实性无异议,但根据合同第二条第四、五款及合同第四条恰好证明被告解除合同符合合同约定。证据三、录音的真实性不清楚,因为原告所称的被录音人员不是被告公司的人员,退一步讲,假如该录音的客观性是成立的,原告的证明目的也不成立:1.在该录音内容显示地中海公司是魏宗海的,而本案被告公司是魏宗君的,是两个各自独立的主体;2.虽然录音中电话主叫人陈金杰在谈话中多次引导被录音人向被告公司靠拢,但是被录音人也多次明确说明不是被告公司而是地中海公司,也就是魏宗海。对此在书面录音整理材料第一页倒数第17至18行、倒数11至12行和第二页倒数第17至21行明确陈述,是在地中海公司那边帮忙,且已经到地中海公司“干了怪好几年了”;3.原告的该证据与被告及本案不具有关联性,原告是否与地中海公司及魏宗海有其他交往与被告公司无关。证据四、对三性均有异议:1.人员不是被告公司人员;2.原告也没有提交相应授权委托书,也没有追认。3.结合原告的证据三中李云洪所述,以及本案第三人的答辩,对应的装修合同看,该收款账号及该账户所收得款项均是原告与第三人魏宗海之间履行的装修合同款,与万汇公司没有关系。证据五、客观性、合法性、关联性均有异议。1.该证据所有付款均未向被告公司付款,2.原告主张的第九、十笔付款时间为2018年2月12日和4月11日,而被告解除合同通知是在2018年1月18日,显然在时间上更加不具有关联性。当然,所有收款人均不是被告公司,原告是基于何种原因向其他人付款与被告无关。3结合第三人魏宗海的陈述和对应的装修合同以及装修合同的付款时间和数额,可以从另外一个角度证明上述所有付款均与我公司无关。是原告履行的装修合同款项。对证据六、真实性无异议,该证据恰恰证明第三人地中海和万汇公司是不同的企业法人,原告没有证据证明两个公司的财务混同和财产混同。因此该证据与本案没有关联性。对证据七,真实性无异议,但是该证据载明的王某养老保险在万汇公司缴纳时间是从2018年7月开始,直到2018年6月,王某保险均是在山东信德置业公司缴纳。对证据八,真实性无异议,但是原告所述的案号和时间均是错误的。原告主张该裁定书是2018年由省高院作出的2018鲁民终字1366号,而该证据落款时间是2017年9月20日,案号是（2017）鲁民终字1366号。因此原告对该证据的时间和案号是故意说错。而在2017年期间,本案所述尚未发生。所以原告证明目的显然是不成立的。对证据九,真实性无异议,但是李云洪在万汇公司真实的工作时间是截止到2013年,2013年之后就不在万汇公司负责财务,该证据所显示的时间,是在工商登记的时间,而不是真实的工作期间。2013年李云洪离开万汇公司后,该注册变更迟延,对这一事实在原告提交的证据三原告方人员与李云洪通话录音有明确的陈述。因此,该证据与本案无关。对证据十,真实性无异议,质证意见同证据五。并且我公司对原告根据该证据所主张“并且魏宗海没有向万汇公司再行转入的记录”,这一主张也没有异议。而且原告的这一主张本身就表明魏宗海收到的280万元,与万汇公司没有关联性,是原告与魏宗海对装修合同的履行。对证据七、八综合质证,1.我公司不否认王某在工作中为地中海公司也帮过忙。这也符合常理。万汇公司和地中海公司分别属于魏宗君和魏宗海出资管理。魏宗君和魏宗海他们是亲兄弟,因此工作人员对该两公司工作进行帮忙完全符合逻辑和常理。2.根据公司法第三条规定,如果关联公司构成人格混同,其实质因素是两个公司的财产混同,本案没有任何两公司财产混同的证据。所以原告提交的该两份证据以及证据九在法律认定上没有意义。3.对两个公司而言尽管不是普通工作人员,假如是两个独立企业法人,其法定代表人是同一人,在没有证据证明两公司财产混同的前提下,两公司的责任也没有任何关联。何况本案中原告主张的王某不是公司法定代表人,而仅仅是工作人员。对证据十一,真实性有异议,该合同发包方是魏宗海,承包方是原告法定代表人,显然该合同内容是不符合逻辑的,因为在本案中所涉及的装修合同,发包方是原告,承包方是魏宗海,因此该证据应是一份书写错误而作废的合同,对内容真实性应以第三人魏宗海提交的证据为准。对其关联性,1.原告将工程发包给魏宗海,和按装修合同约定支付价款是客观事实,至于这一客观事实依据的合同是有效还是无效,不是本案审理的范围。效力如何不影响原告与魏宗海之间装修关系的存在以及价款支付客观事实的认定。2.该装修合同的发包方是原告,承包方式自然人魏宗海,结合我公司与原告之间的租售合同第七条第2项约定的“乙方租赁房屋为裸房”这一内容,可以认定原告与魏宗海之间的装修合同及装修款项的支付与我公司没有任何关系。原告在诉状中主张的原告是与我公司签订委托装修合同这一主张也是错误的,原告将租售合同和委托装修合同混为一谈的主张违背了上述两份证据的内容,没有事实依据。对证据十二,真实性有异议,该证据不具备提交网络内容作为诉讼证据形式合法要件。对其关联性质证意见同对原告证据七、八的质证意见。就该证据内容看,所有在该图片上出现的公司人员均是以某某总得称呼表达,这种网络表达方式与其真实的身份不具有对应性。原告自己提交的地中海置业公司的工商信息总经理是魏宗海,而在本证据中原告又主张地中海经理是王某,显然原告对该证据的主张是不成立的。

第三人质证意见如下:对证据六,真实性无异议,但该证据显示第三人魏宗海系地中海公司的独资股东,但地中海公司与万汇公司之间并不存在出资主体、管理人员、实际控制人的混同,由此不会产生原告主张的收款主体不明的问题。对证据十,真实性无异议,但该证据中原告主张其支付的10笔共计280万元款项,系由第三人魏宗海收取,该事实主张恰与我方的答辩意见相吻合一致,以民诉法和证据规则作为双方无争议事实应予以认定。对证据十一、十二同被告质证意见。参照最高院审理建设施工合同的司法解释,即便施工合同无效也不能免除发包方和施工方的工程款结算责任。对于其他证据因与我方无关,不发表质证意见。但对被告方得就其他证据所作出的意见,我方认可。

被告万汇公司如下证据：证据一、建设工程规划许可证、房屋竣工验收证书。证据二、房屋租售合同。证明:《房屋租售合同》第二页第四段中约定“双方约定,2016年7月3日至2017年7月2日为第一年租期,年租金66万(让期6个月),2017年7月3日至2018年7月2日为第二年租期,年租金为132万元,第三年租期内如乙方购买,按本合同约定交清租金和购房款后办理产权手续,如乙方未购续租,那么自第四年始(含第四年)每年房租在上一年租金额上增加10%计取年租金,每两年一个涨幅,即第四年为132+13.2万=145.2万,第五年和第六年年租金相同为145.21+14.52=159.72万,依此类推”《房屋租售合同》第四条违约责任的第一段约定“乙方逾期付款,需向甲方承担当年房屋价款日千分之三的违约金;单笔逾期达10天或累计逾期达60天,则甲方有权选择单方解除合同、并无偿收回该房产,乙方之前所付给甲方的所有款项均作为给甲方的经营补偿和违约金”。《房屋租售合同》第七条第2项中约定“乙方租赁甲方房屋为“裸房”。《房屋租售合同》及上述约定均合法有效,应作为本案确认租金及占有使用费的标准。证据三、解除合同通知。证明:被告与原告之间只有本案所涉及房屋租售合同,从未有与原告有过其他任何合同或协议;被告向原告送达解除合同的通知书时间,不是原告所称的2018年1月19日,而是2018年1月18日。根据租售合同第二条的约定,原告应当在2017年7月3日前向被告支付租金198万元,然而原告至今没有向被告支付任何租金,已经达到合同第四条约定的解除条件。2018年1月18日,反诉原告已通知反诉被告解除了合同。反诉被告至今未返还房屋,应返我方房屋,并支付相应的租金和占有使用费、违约金。证据四、临公兰消竣备字2014第0029号竣工消防备案证书一份,证明1.涉案工程通过消防验收。2.该证书最后一段载明“如果工程装修…应当在经营前申请消防检查……”,本案原告将工程发包给魏宗海施工,用于办学,属于公共聚集场所,我公司交付后,其装修后的再次报验责任在原告。3.根据消防法第16条规定,承担消防责任的是单位负责人,租赁场所的是原告,在使用过程中消防及相关责任由原告承担。原告质证意见：对证据一,真实性无异议。但是涉案房屋确因消防设备不合格以及设备欠缺,被消防部门下达了3次消防整改知。对证据二,租售合同真实性无异议,但是需要向法庭陈述两个问题。1.合同第一页乙方原山筑邦教育信息咨询有限公司与原告无关,原告也从未以该公司的名义从事经营活动。原告成立于2016年8月31日,营业执照的颁发时间为2016年9月19日,公章刻制时间为2016年10月28日。2.合同最后一页,双方签字盖章,均是先盖章,后签字,也就说明在2016年7月3日原告不可能持有自己的公章,双方对该合同签字盖章至少是在2016年10月28日之后,也就是说双方对于合同条款的确认至少也是在这个时间之后。对证据三,真实性无异议,但对证明目的不予认可。原告在租金交纳的履行过程中不存在违约行为。被告无法基于合同约定获得任意解除权。对证据四,真实性无异议,但对证明目的有异议,该证据明确记载了项目未抽中,也就是说被告的该项目依法进行了消防报备,但是并未抽中的意思,就是没有实地的消防设备检查。被告陈述明知原告是办学使用,但却没有按照消防验收的标准提供基础的消防设施设备。第三人质证意见:对被告证据以及原告提出的质证意见,因与第三人无关,对证据事实不发表质证意见。但需要说明的是原告针对其租赁的被告房屋因消防手续存在问题提出了异议意见,这一事实无论是否客观存在,均可反映出原告对其与被告租赁合同履行及应对交纳的租金义务提出了抗辩理由,因此可以印证原告已支付的280万元款项,是其自愿履行的第三人之间的装饰合同。对证据四,与我方无关,不予质证。

第三人魏宗海提交如下证据：:证据一、装修合同一份（系复印件）,履行期限为2016年7月16日至2016年10月16日,签约时支付50万元,施工完成50%付100万元,完工前全部付清,证明原告已接受使用涉案装饰工程之前应当负有全款支付的责任。证据二、原告于2016年11月29日发布的招聘广告图片,以及原告实际控制人微信朋友圈图片,证明原告最迟已于2016年11月接手了装饰完成的房屋,并实际使用,据此事实原告的装修款项应于此前全部付清。而此时租赁合同尚处于免租期之内,因此装修款的结算先于租金。证据三、2016年10月17日原告和第三人与临沂立升电梯有限公司签订的追加的电梯安装合同及付款凭证共计14.5万元,2016年11月26日因追加其他工程,确认的投标价款为43.277万元的《投标总价》一份。证明第三人所接受的280万元装修款的构成方式。证据四、地中海公司的工商档案材料,证明无论是第三人或第三人控制的公司,均与本案作为出资人的被告不存在主体混同情形。分别为独立的民事行为的当事人。原告质证意见：对证据一,如果第三人持有委托装修协议原件,我方对该协议真实性无异议。但是按照第三人魏宗海认可的是其个人名义签订的装修协议,同样道理,张现龙签名的装修协议也是其个人行为,进而魏宗海收取原告实际控制人赵学慧的收款更缺乏事实和法律依据。由于本协议与房屋租售合同,同时落款时间为2016年7月3日,由于原告的公章取得时间是在2016年10月28日,也就能解释为什么由魏宗海在同一天签订房屋租售合同和委托装修协议。但却出现了房屋租售合同盖公章,委托装修协议没有盖公章。并且在实际的装修中魏宗海组织施工的开始时间也不是2016年7月16日,而是2016年10月份。并且也没有完成施工项目。更没有与原告之间进行过任何工程进度的结算。原告无法按照委托装修协议的约定支付进度款项。第三人主张的原告付款是装修工程款,没有事实及法律依据。对证据二,网络截图真实性、证明目的不予认可,该证据无法证实原告的招聘行为以及第三人的装修工程存在联系。对微信截图真实性无异议,对证明目的有异议。该证据显示的最早时间为2016年12月30日,据此可推算即使第三人进行或组织了装修施工,也不是在委托装修协议约定的时间内完成的。并且原告也无法按照施工进度支付工程款。对证据三,对电梯合同真实性无异议。对证明目的有异议。该合同标明交货时间为2016年11月20日,也就是说这个时间第三人无法完成装修工程。说明一点第三人提交的合同之后有两页结算申请书,出现了李云洪的签字,也就是李云洪在此期间是万汇公司与地中海公司的工作人员。对投标总价真实性、证明目的均不予认可,该证据是第三人单方制作,与原告无关。对证据四。真实性无异议。对证明目的有异议。第三人作为地中海公司法人,在本案的综合证据中显示,其代表万汇公司从事了签订房屋租售合同,代收房屋租金等行为。结合其管理人员王某、财务人员李云洪身份存在交叉的情况,足以认定魏宗海与万汇公司不可分割的有权代理关系。两个公司之间存在人格混同。被告质证意见：对证据一、三,真实性无异议,但与我公司的租赁合同没有关联性,就其内容看:1.委托装修协议一方面写明发包方是原告公司,另一方装修的标的物与租售合同标的物是同一个。而在装修协议上签字的张现龙是原告公司法人,在原告提交法庭的营业执照也注明张现龙身份,因此张现龙行为构成代表行为。无论合同上面是否加盖原告公章,还是加盖公章时间的早晚,均不影响原告公司与魏宗海个人之间装修合同的成立。2.装修合同第4条约定,本案合同签订后3日内付款50万元,而原告自己提交法庭的证据五、十显示,原告首次付款时间为2016年7月16日,数额是30万元,而装修合同签订时间为2016年7月3日,显然原告向魏宗海支付装修款时间比合同要晚,数额笔合同约定数额要低,装修合同约定在工程施工到一半时候,原告再向魏宗海支付100万元,根据原告的主张装修工期是2016年7月16日至10月16日,根据该时间推算,在2016年8月份,原告就应该向魏宗海支付150万元,而原告提交的证据五、十显示,截止2016年8月31日,原告向魏宗海的装修付款总额为120万元,由此来看付款也是滞后的。至于原告付款拖延其与魏宗海装修合同履行时间问题,是他们双方之间的事情,与我公司无关,但就付款数额和应支付装修款数额来看,假如原告主张我公司委托魏宗海向原告收款,那么原告的付款连魏宗海自己个人装修款都没有收齐,也就不可能有余款向万汇公司支付。当然事实是我公司从未委托魏宗海向原告收取租金,原告也没有证据证明委托收取租金。3.从证据一、三看,即使不包括委托装修协议,第3条第3项约定的管理费,装修价款的总额就已经超过258万元。而截至到本案合同解除的时间2018年1月18日,原告向魏宗海个人装修付款总额才达到250万元。4.原告与魏宗海对装修合同的签订和履行均与我公司无关,对此在我公司与原告租赁合同第7条第2项明确约定租赁物为裸房。对证据二,真实性无异议。但该证据与我公司与原告的租赁合同无关。就其内容看,原告已当庭认可微信内容真实性。也就是说认可了对装修租赁物已经接受和使用。因此虽然装修合同与我公司无关,但是根据建设工程司法解释视为原告已经认可其与魏宗海之间装修合同履行验收完毕。就这点来看,原告在法律上就负有向魏宗海支付全部价款的义务。因此原告在庭审主张的不向魏宗海付款在法律上是不成立的。对证据四,无异议。我公司与地中海之间是各自独立的企业法人。

本院经审理认定事实如下:被告万汇公司成立于2007年11月14日，系自然人独资公司，法定代表人及股东均为魏宗君。第三人地中海置业公司成立于2005年11月10日，系自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东均为魏宗海。魏宗海与魏宗君系兄弟关系。

2016年7月3日，万汇公司（甲方）与筑邦教育公司（乙方）签订《房屋租售合同》，约定：万汇公司将其开发的位于临沂市兰山区东端商务楼，地上1-7层约建筑面积3538.91平方米，地下车库一层建筑面积约542.64平方米，合计约4081.55平方米的房产租售给筑邦教育公司。租售价款：乙方以“先租后买”的交易方式，租用二年，两年期满第三年租赁过程中一次性付清房款后，甲方将标的房产所有权转让给乙方。标的房产总售价1950万元，起租时间自2016年7月3日开始。具体支付方式如下:本合同签订之日起15日内，乙方付给甲方租金定金10万元,甲方收到订金后，乙方按本合同约定办理相关手续进场、装修、使用。2016年7月3日至2017年7月2日为第一年租期，年租金66万元（让期6个月）；2017年7月3日至2018年7月2日为第二年租期，年租金为132万元；第三年租期内如乙方购买，按本合同约定交清租金和购房款后办理产权手续。如乙方未购续租，则自第四年始（含第四年）每年房租在上一年租金额上增加10%计取年租金。即第四年为132＋13.2万＝145.2万，第五年和第六年年租金相同为145.2＋14.52＝159.72万依次类推。每年7月初（第一年于2017年1月3日交清年租金56万，已缴10万定金）一次性交纳年租金，采用先交纳租金后使用原则，第三年如乙方购买时按上述约定办理，第四年后房价另行商定增幅，如乙方未续租，那么租赁总年限为六年。违约责任：乙方逾期付款，须向甲方承担当年房屋价款日3‰的违约金，单笔逾期达10天或累计逾期达60天，则甲方有权选择单方解除合同，并无偿收回该房产，乙方之前所付给甲方的所有款项，均作为与甲方的经济补偿和违约金。保修：乙方租赁甲方房屋为裸房，屋面保修五年，房屋结构按有关规定，其中因改造或使用过程中造成的质量问题由乙方承担。双方还就其他事项作了具体约定。筑邦教育公司与万汇公司在合同首页及落款处分别加盖了公司公章。第三人魏宗海在甲方代表人处签字、张现龙在乙方代表人处签字。合同签订后，万汇公司将租赁房产交付给筑邦教育公司使用。

同日，筑邦教育公司的法定代表人张现龙（甲方）与第三人魏宗海（乙方）签订《委托装修协议》一份，约定:筑邦教育公司将其租赁的佳兴花园2号商务楼整体交给乙方进行设计施工装修，装修期限3个月，自2016年7月16日至2016年10月16日。装修预结算总价款200万元。支付方式：合同签订3日内拨付给乙方50万元，第二次拨付在全面进行施工二分之一时拨付100万元，余款在完工前10日内付清。本协议约定的装修内容，因受现场布局和装修风格影响，有可能适当的调整，若超过造价3%以上的，据实增加。低于造价3%的部分，不再调整。张现龙与魏宗海分别在落款处签字按印。合同签订后，魏宗海按约进行了装修。2016年10月17日原告、第三人魏宗海与临沂立升电梯有限公司签订电梯购销合同，合同价款为14.8万元,并附2016年10月19日的付电梯押金45000元、2016年11月2日付100000元电梯款共计14.8万元的结算单两份。电梯押金结算单上有李云洪签字，2016年11月2日付100000元电梯款结算单上有第三人魏宗海书写有“筑邦教育付款，魏宗海”内容。

上述两份合同履行过程中，筑邦教育公司通过赵学慧账户向第三人魏宗海的临商银行62×××69账户分10次转款共计280万元。具体为：2016年7月16日30万元、2016年7月18日30万元、2016年8月29日50万元、2016年8月31日10万元、2016年9月20日50万元、2016年10月19日20万元、2016年11月25日20万元、2017年2月23日40万元（该笔汇款备注有“房租”）、2018年2月12日20万元、2018年4月11日10万元。诉讼中，原告申请本院调取了第三人魏宗海的临商银行62×××69账户自2016年7月16日至2018年5月29日期间的银行交易流水。该交易流水显示：上述10笔汇款共计280万元均系赵学慧汇入魏宗海账户，款项进入该账户后，没有款项转入被告万汇公司或魏宗君的交易记录。

2018年1月18日，万汇公司以筑邦教育公司未支付租金严重违约，已达到行使单方解除权的条件为由，向筑邦教育公司送达解除合同通知一份，通知解除双方于2016年7月3日签订的《房屋租售合同》，赵学慧在该通知上签字确认收到。筑邦教育公司认为万汇公司送达的解除通知无效，合同应该继续履行，遂诉至本院。本院经审理于2018年9月7日作出（2018）鲁1302民初6951号民事判决，判决：一、反诉被告山东筑邦教育文化有限公司于本判决生效后十日内将位于临沂市兰山区东端商务楼返还给反诉原告临沂万汇房地产开发有限公司；二、反诉被告山东筑邦教育文化有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告临沂万汇房地产开发有限公司租金198万元及逾期付款违约金（以66万元为基数，自2017年1月3日起至2017年7月2日；以132万元为基数，自2017年7月3日起至2018年1月18日止，均按年利率24%计算）；三、反诉被告山东筑邦教育文化有限公司于本判决生效后十日内支付自2018年7月2日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每日3616.44元计算）；四、驳回原告山东筑邦教育文化有限公司的诉讼请求。筑邦教育公司不服判决，向临沂市中级人民法院提出上诉，临沂市中级人民法院经审理认为，原审认定事实不清、遗漏当事人，裁定撤销本院（2018）鲁1302民初第6951号民事判决，发回本院重审。本院依法追加魏宗海、临沂地中海置业有限公司为第三人参加诉讼审理了本案。

本院认为，万汇公司与筑邦教育公司签订的《房屋租售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案双方当事人争议的焦点为：一、筑邦教育公司向第三人魏宗海支付的280万元是支付万汇公司的租金还是支付魏宗海的装修款，筑邦教育公司是否构成违约；二、万汇公司与地中海公司是否存在公司人格混同。

关于争议焦点一，从案涉《房屋租售合同》及筑邦教育公司与魏宗海签订的《委托装修协议》内容看，第三人魏宗海在案涉《房屋租售合同》上签字的行为系代表万汇公司，而《委托装修协议》则是以其个人名义与筑邦教育公司签订。筑邦教育公司没有证据证明第三人魏宗海系代表万汇公司与筑邦教育公司签订的《委托装修协议》，也没有证据证明魏宗海系代表其独资的地中海置业公司签订。根据合同的相对性原则，应认定《委托装修协议》系第三人魏宗海与筑邦教育公司之间的装修协议，与万汇公司无关。

筑邦教育公司向第三人魏宗海账户的10笔汇款280万元，其中2016年7月16日30万元、2016年7月18日30万元、2016年8月29日50万元、2016年8月31日10万元、2016年9月20日50万元、2016年10月19日20万元、2016年11月25日20万元的7笔汇款210万元均发生于《房屋租售合同》约定的第一年租金交纳期限（2017年1月3日届满之前），而《委托装修协议》约定的装修期限为3个月，自2016年7月16日至2016年10月16日。装修预结算总价款200万元。支付方式为合同签订3日内拨付给乙方50万元，第二次拨付在全面进行施工二分之一时拨付100万元，余款在完工前10日内付清。在原告筑邦教育公司不能另行提供充分证据证明该210万元系用于提前支付未到期的租金的情形下，不能认定该210万元系用于支付万汇公司的租金。2017年2月23日的40万元，原告在汇款时明确备注了付款系“房租”，万汇公司及第三人魏宗海虽不认可，但均未提交证据证明就该笔付款的用途曾向筑邦教育提出异议，结合该次付款系发生于《房屋租售合同》约定的第一年度租金期限（2017年1月3日）之后的第20天。在魏宗海代表万汇公司签订《房屋租售合同》的情形下，应认定该40万元系用于支付万汇公司租金。2018年2月12日20万元和2018年4月11日10万元。第三人魏宗海为证明其收取原告筑邦教育公司280万元的构成方式，提交了筑邦教育公司、魏宗海与临沂立升电梯有限公司签订的追加的电梯安装合同及魏宗海向临沂立升电梯有限公司付款14.5万元付款凭证。筑邦教育公司对此无异议，故能够认定筑邦教育公司与魏宗海协议追加了14.5万元的《电梯安装合同》。但第三人提交的2016年11月26日投标价款为43.277万元的《投标总价》所涉工程，原告筑邦教育公司对此不认可，《投标总价》没有双方的签字或盖章，不能证明筑邦教育公司与魏宗海确已追加了43.277万元的其他工程。故依据第三人魏宗海提交的现有证据，仅能证明筑邦教育公司与魏宗海之间装饰工程量为214.5万元。达不到第三人魏宗海主张的案涉《委托装修协议》工程造价为280万元的金额。故2018年2月12日20万元和2018年4月11日10万元应系支付《房屋租售合同》所涉租金。

案涉《房屋租售合同》约定的2016年至2017年租期的付款期限为2017年1月3日交清年租金66万元。原告筑邦教育公司未按约定期限支付该租金。在筑邦教育公司于2017年2月23日支付40万元租金时，仍欠第一年租金26万元未付。至合同约定的第二年租金交纳期限2017年7月3日届满时，筑邦教育公司没有交纳租金132万元的记录，至被告万汇公司通知解除合同时，筑邦教育公司已拖欠万汇公司租金158万元。扣除原告筑邦教育公司于2018年2月12日20万元和4月11日10万元共计30万元，至筑邦教育公司起诉时，其拖欠租金的数额为128万元。在筑邦教育公司主张合同应继续履行并于2018年4月16日起诉后，筑邦教育公司没有依合同约定继续交纳2018至2019年度租金132万元或将租金提存。故筑邦教育公司的行为构成根本违约。

关于争议焦点二，公司人格混同需同时具备人员、财产、业务混同的事实。人员混同是指股东、董事、经理、负责人等控制公司的人与其他公司的同类人员混同；业务混同是指不同公司之间的业务类型、经营模式、交易模式、定价机制等混同；财产混同是指公司的财产不能与其他公司的财产分开。根据原告提交的证据，存在万汇公司工作人员王某代表地中海公司参与诉讼活动、地中海置业公司与万汇公司存在注册地址一致的事实。但不存在二者间股东、董事、经理、负责人等控制公司的人员混同的事实。原告筑邦教育公司也没有举证证明地中海置业公司与万汇公司之间在业务尤其是财务方面存在混同的现象。故原告筑邦教育公司认为被告万汇公司与第三人地中海置业公司间存在公司人格混同，没有事实依据，本院不予采信。退一步讲，即使存在万汇公司与地中海置业公司人格混同的事实、且也能证明魏宗海收取的款项均系代表万汇公司收取。在万汇公司同时存在对筑邦教育公司享有租金、装修款债权的情况下，应优先抵充已到期债务。从《房屋租售合同》、《委托装修协议》约定的付款期限看，《委托装修协议》的付款期限先行到期，应认定魏宗海收取的大部分款项（2017年1月3日前支付的210万元）系支付《委托装修协议》的装修款。扣除筑邦教育公司已支付的70万元租金，亦达到了案涉《房屋租售合同》约定的“乙方单笔逾期达10天或累计逾期达60天则甲方有权选择单方解除合同，并无偿收回该房产”解除条件。

综上，原告筑邦教育公司未按合同约定支付租金行为，违反了合同约定，且达到了合同约定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。被告万汇公司于2018年1月18日向筑邦教育公司送达解除通知书，该解除通知符合双方的合同约定，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。双方签订的《房屋租售合同》于2018年1月18日解除。故原告筑邦教育公司请求确认被告万汇公司送达的《通知》无效、判决2016年7月3日《房屋租售合同》继续履行的诉讼请求，本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《房屋租售合同》解除后，筑邦教育公司应当将租赁房屋返还给万汇公司，万汇公司要求筑邦教育公司返还房屋，本院予以支持。万汇公司要求筑邦教育公司按合同约定租金标准支付至2019年7月2日的租金及占有使用费共计3300000元，应扣除筑邦教育公司已支付的70万元，余款260万元本院予以支持。按照优先抵充先到期债务的原则，该70万元应先抵充第一年租金66万元及第二年租金4万元。万汇公司要求筑邦教育公司支付2019年7月3日以后按双方约定的日租金标准3978.08元至实际返还房屋之日止，具有事实和法律依据，本院予以支持。其要求按年利率24%计算违约金，过分高于其损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，参照逾期罚息利率标准计算。第三人临沂地中海置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为对一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实认定。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、驳回原告山东筑邦教育文化有限公司的诉讼请求；

二、反诉被告山东筑邦教育文化有限公司于本判决生效后十日内将其租赁的位于临沂市兰山区东端商务楼返还给反诉原告临沂万汇房地产开发有限公司；

三、反诉被告山东筑邦教育文化有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告临沂万汇房地产开发有限公司租金、占用费共计2600000元及违约金（以660000元为基数，自2017年1月3日起至2017年2月23日；以260000元为基数，自2017年2月24至2017年7月2日；以1580000元为基数，自2017年7月3日起至2018年2月12日；以1380000元为基数，自2018年2月13日至2018年4月11日；以1280000元为基数，自2018年4月12日至2018年7月2日；以2600000元为基数，自2018年7月3日起至实际返还房屋之日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，参照逾期罚息利率标准计算)；

四、反诉被告山东筑邦教育文化有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告临沂万汇房地产开发有限公司自2019年7月3日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每日3978.08元计算）；

五、驳回反诉原告临沂万汇房地产开发有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由原告山东筑邦教育文化有限公负担；反诉费33200元，由原告山东筑邦教育文化有限公负担25896元，由被告临沂万汇房地产开发有限公司负担7304元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。

审　判　长　　刘洪展

人民陪审员　　廖　丽

人民陪审员　　乔卫云

二〇一九年十一月十日

书　记　员　　王亚旭