郑州高新实业有限公司、河南瑞祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）豫01民终11515号

上诉人（原审被告）：郑州高新实业有限公司。

法定代表人：牛道乐，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴跃永，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：河南瑞祥物业管理有限公司。

法定代表人:赵天增，该公司总经理。

委托诉讼代理人：程冉，河南创力律师事务所律师。

上诉人郑州高新实业有限公司（以下简称实业公司）因与被上诉人河南瑞祥物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月29日开庭审理了本案。上诉人实业公司的委托诉讼代理人吴跃永，被上诉人物业公司的委托诉讼代理人程冉到庭接受了询问。本案现已审理终结。

实业公司上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、郑州高新区金菊街16号36楼附15号房已于2008年4月24日出售，有我公司提交的与郑贯通签订的商品房买卖合同为证，一审将该房屋认定为未售房屋错误，该房屋336.83平方米不应计入应交纳物业服务费用的面积。2、根据我方一审提交的35、37、38、39号房的商品房买卖合同可以证明，上述房屋属于已出售的房屋，而我公司自认的未售房屋是35楼40、44、42、45号，一审判决认定的却是35楼附37二层、38、39、40号，认定错误。对在2013年1月1日至2015年10月31日期间出售的房屋范围的认定也存在错误，认定的应缴费的物业面积多于实际未售面积。3、37幢附1-5号、38幢附1号、4号、6-8号，属于提交前付给业主的，不应再承担物业服务费。4、根据一审认定的时间，计算物业费也应为97358元，按其酌定的标准，所支付的物业费金额应为48679元。二、一审判决法律适用错误，被上诉人应就履行物业服务义务承担举证责任。首先，被上诉人客观上没有为上诉人的商业用房提供物业服务，其诉求支付物业服务费缺乏事实根据。其次，被上诉人一审提供的证据不能证明其向涉案小区特别是上诉人商业用房提供了物业服务。因此，在其未提供充分证据证明的情况下，一审存在举证责任分配错误，按照2.2元每月的标准计算物业费缺乏事实和法律依据。综上，请求支持上诉请求。

物业公司辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。一、我公司一审提交的工商登记资料足以证明实业公司将涉案的36楼附12-15号的房屋租赁给郑州市全日鲜生活便利有限公司，将35楼的部分房屋分别租给刘浩然和赵云英，即一审判决经审理查明部分的第2、3、4段内容。实业公司亦未否认将前述房屋进行出租的事实，更没有提供证据予以反驳。一审法院据此认定其为房屋的出租人即物业使用人并无不当，实业公司应当按照合同约定及法律规定全额支付物业费。二、我公司已提供物业服务合同、备案证明等证据证明物业公司于2013年1月1日至2015年10月31日为涉案小区提供了物业服务。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第91条第二项的规定，实业公司如果认为是他人为涉案小区提供的物业服务，应承担举证责任。三、《河南省物业管理条例》第37条规定，具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。因此，我公司与锦华苑业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对实业公司具有约束力。实业公司应按合同约定单价即每月每平方米2.2元支付物业费。

物业公司向一审法院起诉请求：1、判令实业公司支付拖欠的物业服务费用345936.1元，并从2015年11月1日起以欠付金额为基数按每天千分之一的标准支付滞纳金；2、诉讼费由实业承担。

一审法院认定事实：2012年12月20日，物业公司（受托方、乙方）与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会（委托方、甲方）签订《高新·锦华苑物业服务合同》，约定物业名称为锦华苑，物业类型住宅、商业，坐落位置郑州市高新区。委托管理期限3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日本协议自然终止。物业管理公共服务费，多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元向乙方交纳；高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.31元向乙方交纳；商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.20元向乙方交纳；幼儿园由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.95元，向乙方交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。乙方每半年收取一次物业管理费，收费时间为每年4月1日起，可收取1-6月份费用，9月1日起，可收取7-12月份费用，但第一次收费的开始时间为2013年2月1日，可收取2013年1-6月份物业管理服务费。

2009年8月7日，实业公司（出租方、甲方）与郑州市全日鲜生活便利店有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有的位于郑州高新区金菊街16号36楼附12-15号的房屋出租给乙方使用。租赁期间甲方及该小区物业公司同意不向乙方收取除水、电、房租以外的其他费用（包括但不限于物业管理费等）若小区的物业公司强行收取，则由甲方负责解决或承担。36楼附12-15号建筑面积共计1409.88平方米，欠费期间为2013年1月1日至2015年10月31日。

2010年6月4日，实业公司（出租方、甲方）与刘浩然（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方使用的房屋的基本情况，房屋的具体位置金菊街16号高新·锦华苑小区35号楼37二层，38、39、40三套商铺一、二层。租赁期间因使用出租房屋及附属设施而发生的水费、电费、物业管理费的等费用由乙方按有关部门规定或合同约定根据实际使用量据实支付。37二层，38、39、40三套商铺一、二层建筑面积共计1133.58平方米，欠费期间为2013年1月1日至2015年10月31日。

2010年4月6日，实业公司（出租方、甲方）与赵云英（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方使用的房屋的基本情况，房屋的具体位置金菊街16号高新·锦华苑小区35号楼附35号一层。租赁期间因使用出租房屋及附属设施而发生的水费、电费、物业管理费的等费用由乙方按有关部门规定或合同约定根据实际使用量据实支付。附35号一层建筑面积为146.44平方米，欠费期间为2013年1月1日至2015年10月31日。

高新技术产业开发区金菊街16号35幢附21号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为146.44平方米，交房日期为2013年7月1日，欠费期间为2013年1月1日至2013年7月1日。

35栋附28号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为146.44平方米，交房日期为2013年7月1日，欠费期间为2013年1月1日至2013年7月1日。

35栋附42号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为287.78平方米，原被告双方确认未出售，欠费期间为2013年1月1日至2015年10月31日。

35栋附44号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为309.37平方米，原被告双方确认未出售，欠费期间为2013年1月1日至2015年10月31日。

35栋附45号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为284.99平方米，原被告双方确认未出售，欠费期间为2013年1月1日至2015年10月31日。

37栋附1号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为247.89平方米，交房日期为2013年1月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年1月31日。

37栋附2号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为573.33平方米，交房日期为2013年1月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年1月31日。

37栋附3号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为281.28平方米，交房日期为2013年1月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年1月31日。

37栋附4号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为187.52平方米，交房日期为2013年3月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年3月31日。

37栋附5号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为790.16平方米，交房日期为2013年1月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年1月31日。

37栋附6号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为191.11平方米，交房日期为2014年3月31日，欠费期间为2013年1月1日至2014年3月31日。

37栋附7号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为351.64平方米，交房日期为2013年4月30日，欠费期间为2013年1月1日至2013年4月30日。

37栋附6A号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为191.1平方米，交房日期为2014年5月31日，欠费期间为2013年1月1日至2014年5月31日。

38栋附1号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为210.22平方米，交房日期为2013年1月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年1月31日。

38栋附2号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为255.22平方米，交房日期为2013年9月30日，欠费期间为2013年1月1日至2013年9月30日。

38栋附3号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为255.22平方米，交房日期为2013年12月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年12月31日。

38栋附4号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为250.42平方米，交房日期为2013年1月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年1月31日。

38栋附5号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为1584.34平方米，交房日期为2013年8月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年8月31日。

38栋附6号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为255.22平方米，交房日期为2013年2月28日，欠费期间为2013年1月1日至2013年2月28日。

38栋附7号的商品房买卖合同约定，该商品房用途为商业服务，建筑面积为255.22平方米，交房日期为2013年1月31日，欠费期间为2013年1月1日至2013年1月31日。

庭审中物业公司称，鉴于实业公司对36栋附1号提出异议本案不再要求实业公司支付物业费。

另查明，物业公司自2013年1月1日起至2015年10月31日期间为涉案小区提供物业服务。

以上事实有物业公司提交的个体工商登记资料、高新区房管局登记的楼房表信息资料，原一审中实业公司提交的35幢、38幢、37幢商铺的商品房买卖合同均系复印件，高新锦华苑的物业服务合同及备案证明，律师函及照片、委托书，商业用房物业欠费表，河南省高新区人民法院判决书（复印件）；实业公司提交的高新区金菊街16号35栋附21、28、35、37、38、39，37栋附1号至7号，38栋附1号至8号合同，高新区金菊街16号37幢附1号房屋交房通知书，高新区金菊街16号37幢附2号房屋交房通知书，高新区金菊街16号37幢附3号房屋交房通知书，高新区金菊街16号37幢附4号房屋交房通知书、业主承诺，高新区金菊街16号37幢附5号房屋交房通知书、业主承诺，高新区金菊街16号38幢附1号房屋交房通知书、业主承诺，高新区金菊街16号38幢附4号房屋交房通知书、业主承诺，高新区金菊街16号38幢附6号房屋交房通知书、高新区金菊街16号38幢附7号房屋交房通知书、业主承诺，高新区金菊街16号38幢附8号房屋交房通知书、业主承诺及开庭笔录在案佐证。

一审法院认为，物业公司（受托方、乙方）与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会（委托方、甲方）签订《高新·锦华苑物业服务合同》，物业公司自2013年1月1日起至2015年10月31日期间为涉案小区提供物业服务，实业公司作为未出售房屋的建设单位应当缴纳物业费。对于已出租房屋，因已投入使用，实业公司应当按照合同约定全额支付物业费。该部分包括36楼附12-15号（建筑面积共计1409.88平方米），37二层，38、39、40三套商铺一、二层（建筑面积共计1133.58平方米），附35号一层（建筑面积为146.44平方米），共计2688.9平方米。欠费期间为2013年1月1日至2015年10月31日，按每月每平方米2.20元计算，物业费共计201204.52元。对于未出售房屋也未出租房屋，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算，金额共计134173.55元，该院根据未出售状态等酌定实业公司向支付物业费67086.78元。综上，实业公司共应向物业公司支付物业费268291.3元。物业公司诉请滞纳金，该院根据本案的具体情况不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决:一、郑州高新实业有限公司于本判决生效之日起十日内向河南瑞祥物业管理有限公司支付所欠物业费268291.3元；二、驳回河南瑞祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10558元，河南瑞祥物业管理有限公司负担5234元，郑州高新实业有限公司负担5324元。

本案二审期间，上诉人提交如下新证据：证据一、刘浩然与上诉人签订的房屋租赁合同终止协议书。证明一审判决中认定的35号楼37号商铺已经在被上诉人成为涉案小区物业服务公司之前出售，双方租赁关系结束。证据二、36号楼附15号房屋买卖合同、本案原审第一次庭审时的质证笔录。证明上诉人本案第一次庭审时已经提交了36号楼附15号房屋买卖合同以及35号楼附35号房屋的买卖合同，证明上述房屋上诉人早已对外出售，不再是涉案房屋的所有权人，不应当对上述房屋缴纳物业服务使用费。被上诉人质证认为，房屋租赁合同书形成于2011年11月1日，不属于新证据。且为复印件，真实性及证明目的均不予认可。刘浩然于2014年6月21日将其承租上诉人的房屋部分又转租给河南张仲景大药房股份有限公司。足以说明该终止协议不真实。第二组不属于新证据，一审庭审笔录是一审庭审中形成的，不能证明其证明目的。36号楼附15号房屋买卖合同签订于2008年4月23日，房屋买卖合同签订于2018年4月3号是物业公司一审提交的。物业公司一审提交的实业公司与全日鲜公司签订的房屋租赁合同形成于2009年8月7日，实业公司一审庭审中所陈述将该房屋承租后又转租给这个全日鲜公司是一致的。实业公司作为转租人支付物业费合法有据。上诉人在一审笔录中陈述我方是从房主王玉波处租赁后转租的。综上，上诉人提交的证据不足以支持其上诉请求。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，物业公司与郑州高新技术产业开发区锦华苑业主委员会签订的物业服务合同，合法有效。合同签订后，物业公司为涉案小区提供了物业服务，实业公司作为未出售房屋的所有人应当缴纳物业费用。合同明确约定商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.2元向物业公司交纳物业费。对已出租部分的物业费用，应按合同约定全额支付物业费用。原审针对本案实际情况对未出租未出售房屋应交纳的物业费已进行相应的酌减，故对上诉人的上诉请求，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10558元，由上诉人郑州高新实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郑志军

审判员　　苟　珊

审判员　　秦　宇

二〇一八年十月十二日

书记员　　焦　航