郑州高新实业有限公司与郑州瑞达资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州高新技术产业开发区人民法���

民 事 判 决 书

（2017）豫0191民初13292号

原告郑州高新实业有限公司，住所地郑州高新区合欢街5号。

法定代表人牛道乐，董事长。

委托代理人田兵，上海市傅玄杰（郑州）律师事务所律师。

委托代理人吴跃永，上海市傅玄杰（郑州）律师事务所律师。

被告郑州瑞达资产管理有限公司，住所地郑州高新区长椿路23号24号楼1栋。

法定代表人郑松涛，董事长。

委托代理人付俊杰，该公司员工。

委托代理人李剑，该公司员工。

原告郑州高新实业有限公司（以下简称高新实业）诉被告郑州瑞达资产管理有限公司(以下简称瑞达资产)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人田兵、吴跃永，被告委托代理人付俊杰、李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2007年1月24日，原告与被告郑州瑞达制药有限公司（现郑州瑞达资产管理有限公司）签订了《房屋土地转让协议》，约定被告将位于郑州××新区××彩虹花园××和××号总用地面积为3622平方米，总建筑面积2420.65平方米的房屋及土地转让给原告，原告总计支付人民币肆佰肆拾肆万元转让金从被告处取得该房屋土地，使用年限自转让之日起至2033年8月1日，转让后该房屋及土地使用权完全属于原告；其中，8号楼用地面积为1870平方米，建筑面积为1044.64平方米。《房屋土地转让协议》签订后，原告如约向被告支付了全部转让金，但被告未依协议约定为原告办理房产过户手续；后因被告在一起民事纠纷案件中作为被执行人，未按照判决书内容期限履行义务，导致扔在被告名下的8号房屋于2017年4月7日被执行法院以1198.13��元的价格拍卖。虽然该次拍卖交易未能履行，但被告至今不办理房屋及土地过户手续的严重违约行为，以及因被告的原因导致的房屋面临被拍卖的现状，致使《房屋土地转让协议》约定的关于转让8号楼房屋及土地的合同目的已经不能实现。故原告为维护自身合法权益，1、特请求贵院判令解除原告与被告签订的《房屋土地转让协议》中关于转让8号楼房屋及土地的约定；2、判令被告向原告返还购房款并赔偿经济损失1198.13万元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告瑞达资产辩称：一、原告所述与事实不符。协议约定签订后五日内，被告转让金300万元，余款在一个月内付清，而原告在签订合同两年后才付清余款。协议约定被告协助原告过户，直接办理房屋及土地过户的主义务人是原告，我方是从义务人，且我方在原告支付第一笔转让款后即将房产证原件及房产实物交付原告使用，并积极协助原告办理过户手续所需要的文件全部交给原告，并不是至今不办理过户手续；二、被告认可原告诉请判令解除与被告签订的房屋买卖协议中关于转让8号楼房屋及土地的约定，被告不应承担所谓经济损失的责任。本案所涉房产不能过户，并不是因为被查封拍卖造成的，该房屋未查封前及协议约定其他房屋未被查封的情况下均未能办理过户手续，且该查封拍卖的情况亦消除。本案所涉房产不是被告立项审批和承建，是被告经高新区管委会多次协调，代高新区管委会全资子公司郑州兰德实业总公司承担保证责任后高新区管委会同意将所涉房产抵偿转让过户给被告的。三、原告所诉请判令被告向原告赔偿经济损失1198.13万元没有任何依据。双方签订协议后，在被告催告下原告才支付余款、办理相关过户手续，被告也将所涉房产的产权证书交给原��，并协助原告办理过户手续。所涉房产遗留问题较多相关手续不全的情况原告是明知的，并不是因为查封拍卖未能办理过户。在出现查封拍卖情况后，原告怠于主张权利和消极放弃诉讼权利，在查封拍卖过程中未行使和主张法律救济，放任查封拍卖行为的发生，其中不排除原告为向被告谋取更大所谓经济损失不得利益，在拍卖过程中恶意竞价，故意哄抬拍卖价格的行为，且该拍卖交易未履行。四、本案诉讼费用及保全费用由原告承担，被告不应承担。被告收到的变更诉讼请求与原告所述的第二项诉讼请求不一致，我们收到的只是赔偿经济损失1198.13万元。

原告为支持其诉讼请求及所依据的事实，向本院提交以下证据：第一组证据，一、《房屋土地转让协议》，二、瑞达路24号8号楼房屋所有权证一份，三、委托书、银行转账及收据三份，四、（2012）开民初��第2487号民事判决书。证明内容:2007年1月24日，原、被告签订了《房屋土地转让协议》，约定被告将位于郑州××新区××彩虹花园××和××号总用地面积为3622平方米，总建筑面积2420.65平方米的房屋及土地转让给原告，原告总计支付人民币肆佰肆拾肆万元转让金从被告处取得该房屋土地，使用年限自转让之日起至2033年8月1日，转让后该房屋及土地使用权完全属于原告，被告负责协助原告办理房屋及土地过户手续，其中8号楼用地面积为1870平方米，建筑面积为1044.64平方米。《房屋土地转让协议》签订后，原告如约向被告支付了全部转让金，但被告一直未依协议约定为原告办理房产过户手续，涉案房屋所有权一直登记在被告名下。第二组证据，一、河南省滑县人民法院(2008)滑法执字475-4号执行裁定，二、郑州高新区瑞达路28号彩虹花园8号楼司法拍卖记录。证明内容:原告购买涉案房屋后，因被告在一起民事纠纷案件中作为被执行人，未按照判决书内容期限履行义务，导致仍在被告名下的8号房屋被执行法院予以查封拍卖，虽经原告向执行法院提出执行异议，但执行法院认为被告仍是不动产登记证书登记的权利人，故继续查封。后涉案房屋于2017年4月7日被执行法院司法拍卖并以1198.13万元的价格拍卖成交。该次拍卖后因竞拍人违约未交纳拍卖款导致交易未履行，但被告迟迟不办理房屋及土地过户手续的严重违约行为，以及因被告原因导致涉案房屋被拍卖的现状，致使《房屋土地转让协议》约定的关于转让8号楼房屋及土地的合同目的已经不能实现，原告已经无法取得房屋所有权，被告应当向原告退还购房款并按照市场价格(参照拍卖价格)赔偿损失。

被告质证称：对第一组证据真实性无异议，但其并不能证明原告所要证明的内容，这些证据显示被告负责协助乙方办理房屋及土地过户手续，且约定了一个月内支付余款及相关违约责任的承担等事项。结合本案事实，这些证据恰恰证明了被告为原告办理了相关房产过户手续，已履行合同约定的协助办理过户义务，也证明了被告将本案所涉房产的相关凭证原件及房产实物交付原告。对第二组证据真实性无异议，不能证明原告所要证明的内容，对司法拍卖纪录只是拍卖的过程不是拍卖的结果，且本案不能过户并不是因为司法裁定的查封而是因为房产本身手续不全。对开民初2428号判决书真实性无异议，其恰恰证明了本案不能过户并不是因为司法裁定的查封而是因为房产本身手续不全，生效判决至今仍然没有完成过户。

经审查，原告提交的第一组、第二组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以综合认定。

被告为支持其答辩意��向本院提交如下证据：1，郑州市中级人民法院(2001)郑经初字第288号民事判决书、(2001)郑法执字第625号民事裁定书、(2001)郑执字第625号民事裁定书、和解协议、债务抵偿协议。(复印件、共五份)。证明对象:证明该案件所涉房产不是举证人立项审批和承建，是举证人经高新区管委会多次协调，代高新区管委会全资子公司郑州兰德实业总公司承担保证责任，郑州兰德实业总公司经高新区管委会同意将所涉房产抵偿转让给举证人。2、举证人就所涉房产转移过户减免费用的紧急报告、兰德公司就应交税费资金拨付的申请、兰德公司向房管局的说明(复印件、共三份)。证明对象:①证明本案所涉房产不是举证人立项审批承建。②证明举证人取得本案所涉房产系经高新区管委会同意，由高新区管委会全资子公司郑州兰德实业总公司受让过户取得。举证人受让过户取得该房产及房屋���有权证书，有关该房产的相关资料及原始凭证也仅以房产转让过户登记资料为限。③证明郑州兰德实业总公司在将该房产过户给举证人时的相关费税由高新区管委会解决、承担。3、房屋土地转让协议、房产产权证书(复印件、共二份)。证明对象:①证明原告未按照协议约定时间支付余款，相关责任应由原告承担。②证明原告与举证人双方就房屋土地转让事宜达成协议，并就转让金支付、过户及违约责任做了明确的约定，系双方就该房产处置及相关责任承担具有法律约束力的约定。原告在回购所涉房产时对房屋的状况是明知，已知的，举证人不应当承担所谓赔偿责任。即便有违约赔尝责任，也应按照双方协议之约定处理。③证明举证人已将所涉房产证书原件交付给原告。4、高新区房管局业务受理回执单、房屋所有权转移登记申请表、委托书(复印件、共三份)。证明对���:证明举证人将本案所涉房产产权证原件及房产实物交付给原告，由原告控制、占有、使用、收益，并积极协助原告将办理过户章完善交给原告。并在所涉房产因另案查封前已配合原告办理过户提交给房管局。原告怠于主张权利和消极放弃诉讼权利，致使涉案房产被查封，在查封后未行使和主张法律教济，放任查封、拍卖行为的发生，由此产生的损失应由原告承担。5、付款凭证(复印件、共一份)。证明对象:证明原告未按照房屋土地转让协议约定时间付款，原告违约在先。因原告未按照协议约定履行付款义务，责任应由其自负。6、原告出具的情况说明(复印件、共一份)。证明对象:①证明原告公司系高新区管委会全资子公司，其按照管委会彩虹花园重振计划要求回购本案所涉房产，其对彩虹花园房产相关情况是明知的。②证明举证人在原告未全部支付转让金的情况下，即将本案所涉房产产权证原件及房产实物交付给原告，由原告控制、占有、使用、收益，并积极协助原告将办理过户手续所需答辩人提交的文件交给原告，已按照双方协议约定积极履行了配合原告过户的义务。③证明了原告怠于主张权利和消极放弃诉讼权利，致使涉案房产被查封，在查封后未行使和主张法律救济，放任查封、拍卖行为的发生，由此产生的后果应由原告承担。7、高新区管委会郑开管【2001】14号文件、2010年4月举证人公司紧急报告、高新区郑开会纪【2010】27号、高新区郑开管【2010】77号文件、高新区郑开会纪【2010】60号会议纪要、高新区郑开管文【2015】300号文件(共六份、共27页复印件)。证明对象:①证明彩虹花园项目长期闲置失修，房产历史遗留问题较多的情况在高新区人尽皆知，高新区管委会为解决此问题，启动彩虹花园重振计划。至2015年10月高���区管委会郑开管文【2015】300号文仍在请示协调解决彩虹花园项目土地事宜。②原告作为处所地为高新区，且为区属企业，其法定代表人参与有关彩虹花园重振项目相关文件的会议，高新区关于彩虹花园重振计划的相关文件下发至区内有关单位，原告按高新区管委会彩虹花园重振计划要求回购涉案房产，其对涉案房产的历史遗留问题较多及相关手续问题是明知、已知的。由于上述原因不能过户，其责任不能由举证人承担。③证明举证人将所涉房产过户给原告的相关费税由高新区管委会解决、承担。8、拍卖交易未履行截图；证明对象:证明拍卖交易未履行，原告以该价格向举证人主张经济损失没有任何依据。9、拍卖撤回截图；证明对象:证明本案所涉房产的查封、冻结也已消除，拍卖交易并未履行。原告向举证人主张经济损失没有任何依据。10、2017年11月紧急报告；证���对象:证明举证人将有关本案所涉房产及相关情况上报高新区管委会，请求依法维护举证人的权益。

原告质证称：对证据1、2与本案无关，没有原件真实性不予认可，是被告和另一个单位的诉讼，与原告无关，被告如何取得本案争议房产也与原告无关均不影响被告应当承担的合同义务以及法定义务。对证据3真实性无异议，证明内容有异议，上述两份证据恰恰证明了因为其有行政部门颁发的房屋所有权证书，原告受让被告房产的合法性，也证明了房屋至今未能过户，直至今日仍登记在被告名下，也是执行法院基于该证书将已经出售给原告的房屋仍然予以查封拍卖的原因，是被告作为被执行人未履行判决义务且至今被告作为被执行人状态仍未消除，房屋仍面临被执行拍卖的现状。对证据4都是复印件真实性不认可，根据4-4中的8号楼房屋移交登记表移交日期是2010年9月25日，而该房产被滑县人民法院查封的日期为2010年9月22日，被告将涉案房产交付给我们的时候就已经被法院查封。对证据5真实性无异议，证明内容有异议，无法证明其证明目的，协议是2007年1月24日签订的，要求5天内支付300万元，我们当天就向被告支付了300万元，余款是一个月内支付，我们在2月13至也已经支付了余款。同时我们履行合同的合法性也经过2012-2487号民事判决书认可，认定被告是违约方。对于证据6真实性不予认可，房产被查封后也提出过执行异议，行使了我们的相关权利，但是被滑县法院驳回了。对证据7和本案履行没有法律上的关联性。对证据8事实我方认可，但对其证明目的不认可，拍卖法以及最高院对网络拍卖的司法解释均明确规定拍卖成交后反悔的如果其后再次成交的价格低于该价格的前买受人应当全额补足差价，即这个房产再拍卖后只会��于等于本案请求的1198.13万元，不会低于该金额。对证据9证明目的不认可，法院如已解封查封财产，会出具裁定书，被告作为案件当事人肯定会获得该裁定书，且本案开庭前我方去滑县法院执行局问询过该案件，涉案标的仍在查封，执行标的仍在继续。对证据10系被告单方制作，不予认可，也与事实不符。

经审查，被告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。

根据当事人的陈述、举证、质证和庭审情况，本院对本案事实确认如下：

2007年1月24日，原、被告双方签订房屋土地转让协议一份，约定被告向原告转让的房屋土地位郑州××新区××彩虹花园××和××号号，总用地面积为3622平方米，总建筑面积2420.65平方米。其中8号楼用地面积为1870平方米，建筑面积为1044.64平方米。位置是东至瑞达路，西至引黄干渠，南至彩虹花���7号，北至彩虹花园9号楼，房屋所有权证号：郑高开房权字第××号号；10号楼用地面积为1752平方米，建筑面积为1376.01平方米，位置是东至瑞达路，西至引黄干渠，南至彩虹花园9号，北至彩虹花园11号楼，房屋所有权证号：郑高开房权字第××号号。原告支付人民币444万元转让金从被告处取得该房屋及土地，使用年限自转让之日起至2033年8月1日，转让后该房屋及土地使用权完全属于原告。被告不再享有任何权益，同时也不再承担任何义务。协议签订后5日内，原告支付被告转让费300万元，余款在一个月内付清。被告负责协助原告办理房屋及土地过户手续。如任何一方违约，违约方应按协议金额的1‰向对方支付违约金。

后被告委托原告将转让款转付给郑州永和制药有限公司。原告按委托书通过支票支付了转让款。2007年1月24日，被告向原告出具了付款金额为300���、编号为NO0003557的收据。2007年2月13日，被告向原告出具了付款金额为140万元、编号为NO0003570的收据。2009年1月19日，被告向原告出具了付款金额为4万元、编号为NO012705的收据。被告在原告支付了第一笔购房款后即将位郑州××新区××彩虹花园××和××号号的房屋及房屋所有权证交付给原告占有使用。

2010年9月25日，原、被告填写《郑州高新区单位房屋所有权转移登记申请表》，向郑州高新区房产管理局申请办理郑州高新区瑞达路28号彩虹花园8号房屋过户，并经郑州高新区房产管理局同意受理。后并未成功办理过户手续，至今，郑州高新区瑞达路28号彩虹花园8号房屋（郑高开房证字第2005020603）仍登记在被告名下。

2017年3月8日，滑县人民法院在滑县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，公告内容显示：本院于2017年4月6日10时起至2017年4月7日10时止（延时的除外）在滑县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，拍卖标的物：郑州市瑞达路24号8号楼房产（郑高开房证字第2005020603），拍卖标的物所有权人:郑州瑞达资产管理有限公司。起拍价：6601700元，保证金：600000元，加价幅度：50000元。该场拍卖于2017年04月07日10:57:55经68次延时，由用户姓名陈兵通过竞买号I5074以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格：￥11981300（壹仟壹佰玖拾捌万壹仟叁佰元）。后滑县人民法院出具最新情况说明：该标的物于2017年05月22日确定交易未履行。

本院受理该案后，经多次调解未果。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果

本案中，原、被告双方签订的《房屋土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。协议签订后，原告于2007年1月24日向被告支付房款300万元、于2007年2月13日支付房款140万元、于2009年1月19日向被告支付房款4万元，被告在原告支付了第一笔购房款后即将位郑州××新区××彩虹花园××和××号号的房屋及房屋所有权证交付给原告占有使用，被告按照合同约定履行了自已的义务。被告依约配合原告办理房屋过户手续，后因高新区历史遗留问题，办理过户手续不齐全等种种原因，未能成功办理过户手续。原告请求解除双方签订的《房屋土地转让协议》中关于转让8号楼房屋及土地的约定，对此被告无异议予以认可，故对此项诉讼请求，本院予以支持。

关于原告请求被告向原告返还购房款1916304元，并赔偿经济损失1006.4996万元，本院认为，本案涉案房屋原告依据按照房屋现有市场价值与当时购买房屋价格之间的差额计算损失，双方签订购房协议后，原告于当日支付了部分购房款，被告即将房屋交付原告占有使用，原告未提交涉案房屋现在的市场评估价值，以及被告存在根本违约的证据，仅依据司法拍卖最终的价格计算赔偿损失缺乏依据。故对原告请求被告返还购房款1916304元的诉讼请求予以支持，对于请求赔偿损失1006.4996万元诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七��、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：

一、解除原告郑州高新实业有限公司与被告郑州瑞达资产管理有限公司于2007年1月24日签订的《房屋土地转让协议》中关于转让8号楼房屋及土地的约定；

二、被告郑州瑞达资产管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑州高新实业有限公司购房款1916304元；

三、驳回原告郑州高新实业有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费93688元、保全费5000元，共计98688元，原告郑州高新实业有限公司负担86836元，被告郑州瑞达资产管理有限公司负担11852元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　李建涛

人民陪审员　　穆靖婉

人民陪审员　　白珺珺

二〇一八年十一月二十二日

书　记　员　　鲁洪文