某某、山东金润建设有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省鄄城县人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁1726民初2224号

原告：**，男,1975年2月3日出生，汉族，住鄄城县。

委托诉讼代理人：黄汝强，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李奥，北京市康达（菏泽）律师事务所实习律师。

被告：山东金润建设有限公司，住所地鄄城县东环路799号。

统一社会信用代码：913717007924718032。

法定代表人：刘维亭，总经理。

委托诉讼代理人：鹿亚军，山东邦治律师事务所律师。

原告**与被告山东金润建设有限公司（以下简称金润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，先依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人黄汝强、李奥、被告金润公司的委托诉讼代理人鹿亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.判令被告金润公司继续履行合同立即向原告**办理交房手续，并交付鄄城祥瑞家园小区第0003幢01单元8层0001号房；2.判令被告金润公司向原告**支付逾期交房违约金（自2014年10月2日起按日已交付房款328913元万分之一，暂至2015年10月2日止暂计算为12005.32元，直至实际交房之日止）；3.判令被告山东金润建设有限公司立即协助原告**办理鄄城祥瑞家园小区第0003幢01单元8层0001号房地产权属登记；4.涉诉费用由被告金润公司承担。诉讼过程中，原告将违约金计算数额暂计算至2021年4月2日，数额为78034.58元，违约金直至实际交房之日止。事实和理由：**、金润公司于2014年2月19日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定：金润公司应当在2014年10月1日前将验收合格的商品房交付**；合同第九条约定：金润公司逾期交房按日向**支付已交付房价款万分之一的违约金。经多次催促，金润公司至今未交付房屋。

金润公司辩称，一、据公司了解原告已实际占有了涉案房屋，公司对包括原告所诉房屋在内的祥瑞家园其他的商品房进行了交房，当时客观的情况是将房屋钥匙或房屋交付给购房人，即被告履行了房屋交付义务。二、涉案房屋买卖合同约定自2014年10月1日前交付房屋，现原告认为一直未交房，但在长达七八年的时间内没有对被告进行催告，也没有以其他的方式主张交房的权利，结合上述第一条事实，无法认定被告未履行交房的义务。三、根据上述的陈述公司认为本案已过了诉讼时效，从原告诉请的违约金起算时间来看也已经过了诉讼时效。四、根据涉案合同约定违约金计算的方式中是指直至实际交房之日止，但按照原告的诉称该房屋至今未交付，故违约金计算没有事实依据。五、涉案房屋是祥瑞家园的商品房，该小区目前正处于政府相关部门统一协调处理的过程，包括原告在内的购房者相关的合法权益也正在进行逐步解决，请原告理解，如因第三人侵权，原告应向第三人来主张权利，相关的事与被告无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定事实如下：对交款收据，因被告未将核实结果及时反馈，视为对自己诉讼权利的放弃，本院对交款收据真实性予以确认，对录音，当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体，原告并未提交该视听资料的原始载体，且该录音系原告与案外人之间的录音，案外人并未到庭，根据现有证据，本院无法确认录音中通话人的身份，故本院对该录音的证明力不予采信。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2014年2月19日，原告**与被告金润公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为20140219001。合同约定原告购买被告开发建设的位于鄄城县××路××路××路）交汇处北66米，暂定名为鄄城祥瑞家园第0003幢01单元8层0001号房，房屋建筑面积109.790平方米，套内建筑面积92.460平方米，该房屋定价为双方协议价，价格为人民币328913元。付款方式为一次性支付，签订合同的同时支付总房款328913元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见可控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停工、停水、停电、政府指令暂停施工、恶性××、施工遇到的异常困难，买受人未付清全部房款及其他相关费用的等）造成工期延误的；3、因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规性文件、政策而导致的延误”。第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。《商品房买卖合同》签订后，原告**于同日向被告金润公司交付购房款328913元。

本院认为：本案的争议焦点一、违约责任承担问题。原、被告于2014年2月19日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效,双方应当按照合同约定履行义务。原告**依据合同约定交纳了购房款，履行了合同义务。被告金润公司虽辩称原告已实际占有了涉案房屋，已将房屋钥匙或房屋交付购房人履行了房屋交付义务，原告对此不予认可，被告亦未提交证据证实其主张，故本院对被告的辩解不予采信，本院认定被告金润公司未能在合同约定的期限内交付合同约定的房屋。被告即应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。

本案的争议焦点二、原告**的主张是否超过诉讼时效。原告要求被告继续履行合同义务,即金润公司向**交付涉案房屋系不动产物权请求权范围。因不动产物权的请求权不适用诉讼时效的规定,被告金润公司以诉讼时效抗辩,本院不予采纳。但原告主张的逾期交房违约金系债权请求权，应适用诉讼时效规定,超过诉讼时效的民事权利,法律不予保护。因逾期交房违约金请求权是继续性债权,是持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和,每日产生的违约金债权各自具有独立性,应当单独计算诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。被告提出诉讼时效抗辩意见,原告虽称其向被告主张权利,但被告对此不予认可。原告虽提交了录音但其提交的证据不足以充分证实其主张，故对于2021年6月24日本院受理案件之日起倒推三年的违约金,本院予以保护,2018年6月24日之前的违约金已超过诉讼时效期间。

本案的争议焦点三、违约金的数额。原告2018年6月24日之前的诉讼请求已经超过法定诉讼时效,故原告诉讼请求中2014年10月2日至2018年6月23日期间的逾期交房违约金,本院不予支持。本院保护原告自2018年6月24日起至实际交付房屋之日止按照双方约定的全部房价款日万分之一标准计算的逾期交房违约金，暂计算至2021年6月24日的逾期交房违约金为36084.86元。

本案的争议焦点四、涉案房屋的交付及是否具备办理产权登记的条件。本案中，原告要求被告向原告交付涉案房屋，双方就交付条件有明确的约定即商品房经验收合格，对于房屋是否经验收合格原被告均未提交证据证实，本院对涉案房屋是否满足交付条件无法认定，故对原告**请求交付房屋的主张，本院在本案中暂不予支持，**可在房屋交付条件成就时另行主张。因涉案房屋未交付，原被告对于涉案房屋是否具备办理产权登记的条件亦未提交证据予以证实，本院不能确定涉案房屋是否具备办理产权登记的条件，故对原告主张要求被告协助其办理房屋权属登记的诉讼请求本院暂不予支持，原告**可在条件成就时另行主张。

综上，原告**请求被告金润公司支付逾期交房违约金有事实及法律依据，本院予以支持，对于超出部分的诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：

一、被告山东金润建设有限公司于本判决生效后十日内向原告**支付逾期交房违约金36048.86元（违约金暂计算至2021年6月24日,此后的违约金以购房款328913元为基数,按日万分之一标准计算至实际交付房屋之日止）；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1751元，由被告山东金润建设有限公司负担701元，由原告**负担1050元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

审　判　长　　陈　静

人民陪审员　　陈继学

人民陪审员　　张邦福

二〇二一年十二月二十四日

书　记　员　　李　聪