某某、某某与上海殷周市政工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0114民初3969号

原告(反诉被告)：**，女，1976年6月24日出生，汉族，住上海市嘉定区。

委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师(后变更为金辉、周怡琳，上海诤正律师事务所律师)。

原告(反诉被告)：**，男，1971年12月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。

委托诉讼代理人：**。

被告(反诉原告)：上海殷周市政工程有限公司，住所地上海市嘉定工业区。

法定代表人：金盛魏。

委托诉讼代理人：张轲、戴朝峰，上海览峰律师事务所律师。

原告(反诉被告)**、**与被告(反诉原告)上海殷周市政工程有限公司(以下简称“殷周公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)**(同时作为**的委托诉讼代理人)及其委托诉讼代理人金辉、周怡琳、被告(反诉原告)殷周公司委托诉讼代理人张轲、戴朝峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**、**诉称，原、被告双方于2015年11月9日签订商铺租赁合同及商铺租赁合同补充协议。上述合同约定商铺面积500平方米，租金每天每平方米3.5元，全年租金为638,750元。现产证登记面积为521.77平方米，而被告实际交付给原告使用的商铺建筑面积仅为361.77平方米，少交付了138.23平方米。之后原告多次要求被告将少交的商铺交付于原告，但遭拒绝，被告此举使原告遭受了重大经济损失。被告非但未将138.23平方米的商铺面积交付于原告使用，还将该部分商铺租赁给第三方使用，甚至第三方在使用过程当中所产生的电费5,578元也由原告代为支付。原告认为被告的行为严重违反了合同约定和法律规定，故诉至法院，请求法院判令：1、被告履行商铺租赁合同及补充协议的约定，将未交付的138.23平方米商铺面积交付于原告；2、被告退回因未交付138.23平方米商铺面积所发生的相应房租(自2015年11月9日计算至实际交付给原告为止，以每天每平方米3.5元为计算标准)；3、被告赔偿原告经济损失151,361元；4、判令被告退回电费5,778元；5、被告将一楼的电箱钥匙交给原告；6、被告退回原告代被告已交付的一楼电梯所产生的电费(自2015年11月9日起计算至2018年11月31日止，以每月2,000元为计算标准)。

被告辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。双方约定的租赁商铺面积被告已全部交付给原告，不存在原告所述部分面积未交付的情况。原告也不存在相应的经济损失。原告没有代第三方缴纳过电费。一楼电箱的钥匙不属于合同约定的交付事项，被告也没有钥匙，电箱是由第三方(物业)代管，电费也是由第三方代抄表。原告所述一楼电梯电费由原告缴纳没有依据，原告也没有提供相应的电费代缴收据。被告也不认可原告所述的每月2000元的电费计算标准。

被告提出反诉称，合同约定租赁面积为521.77平方米，租赁期限为八年，租赁价格第一年为每天每平方米3.5元，自第四年起每三年递增7%，租金先付后用。每半年支付一次，即每半年原告应一次性支付333,280元。故自2017年3月9日至2019年3月8日，原告应分四次向被告支付两年租金共计1,333,122.35元。然而原告并未按合同约定向被告支付租金，自2017年5月开始，原告分多次向被告支付租金共计人民币925,000元，但原告支付的租金金额远远少于其应付金额。根据合同约定，所涉租赁商铺产生的水电费由原告自行承担。自2017年开始至今，商铺产生的电费共计192,124.4元，原告共计支付92,477元，尚余99,647.4元未付。原告承租以来商铺产生的水费共计35,898元，原告仅支付28,530元，还欠7,368元未支付。被告认为，原告未按期足额支付及迟延支付租金并拖欠水电费的行为已经构成严重违约，严重损害了被告的合法权益。故被告于2019年3月22日向原告送达了解除合同的律师函，通知原告解除双方的商铺租赁合同及补充协议，并要求原告于2019年3月31日前腾空房屋，但原告置若罔闻。根据商铺租赁合同的约定，原告不得搭建违章建筑和进行损害公共利益的活动，不得擅自改变房屋用途和结构。然而原告未经被告同意，将位于一楼的公共厕所拆除，违反了合同约定。故被告提出反诉，要求法院：1、依法确认原、被告签订的商铺租赁合同及补充协议已于2019年3月22日解除；2、判令原告搬离系争商铺并交还给被告；3、判令原告支付租金411,500.25元；4、判令原告赔偿被告损失26,589.63元(原告逾期支付租金导致被告产生的利息损失)；5、判令原告支付合同解除后的商铺使用费241,057.74元(自2019年3月23日起，以商铺面积521.77平方米，每天每平方米3.5元计算，暂计至2019年8月1日)；6、判令原告支付拖欠的电费93,326.32元、水费7,368元；7、判令原告将位于德园路1500弄40幢1楼的公共厕所恢复原状。

两原告针对反诉答辩称，原告不同意被告的反诉诉请。原告没有欠付被告房屋租金，相关租金原告已经支付至2019年9月8日。原告也不同意解除合同及搬离。被告第四项诉请所述的损失原告不认可。原告认为原告已经将全部的租金支付给被告，虽然原告确实存在逾期的情形，但是对于原告逾期的情况被告是认可的。因原告已经足额支付租金，故不存在被告第五项反诉请求涉及的使用费的问题。原告没有拖欠水电费，对被告要求原告支付水电费的诉请原告不同意。关于公共厕所是被告授权原告使用，原告不同意恢复原状。

经审理查明，殷周公司(甲方)和**、**(乙方)于2015年11月9日签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》。合同约定由甲方将位于南翔镇德园路1500弄40幢1楼商铺面积500平方米(初定建筑面积、实际面积，届时按产证面积为准)，租赁期限8年，租赁价格第一年每天每平方米3.5元，年租金为638,750元。第四年起每三年递增7%，租金支付方式为先付后用。租金每半年支付一次。双方还在补充协议中约定了免租期(免租期从2015年11月9日至2016年3月8日)等内容。2018年12月，**、**以殷周公司未足额交付合同约定的商铺租赁面积为由起诉来院。

2019年3月8日，殷周公司向**、**黄辉发出《律师函》，称**、**自2017年3月9日至2019年3月8日支付的租金远远少于应付租金金额，并要求**、**在2019年3月18日支付尚欠租金和水电费共计552,880元。但**、**未予支付。2019年3月21日，殷周公司再次向**、**发出《律师函》，要求解除双方签订的租赁合同并要求**、**于2019年3月31日前腾空并交还房屋。

诉讼中，**、**申请撤回了本诉，本院口头裁定予以准许。

审理中，**、**向殷周公司支付了部分租金。在最后一次庭审中，双方表示如**、**向殷周公司再补交44,231.25元，则双方确认**、**已支付租金(使用费)至2019年9月8日。庭审结束后，**、**已向殷周公司支付44,231.25元。但殷周公司又强调称在殷周公司向**、**发出解除合同函之前支付的款项性质为租金，在解除合同函发出之后**、**再行支付的款项性质应为房屋使用费。此外，双方又确认**、**已将所使用水表上登记的用水字数相应的水费付清。对于殷周公司提供的由**签字的用于证明**、**欠殷周公司电费76,550元的单据，**、**表示该单据所写的所谓**欠殷周公司电费76,550元的相关文字是在**签名下方，这些文字在**签名之时并不存在。

本院认为，殷周公司和**、**于2015年11月9日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，应属合法有效。**、**在履约过程中存在逾期支付租金的情形，已构成违约，应承担相应的民事责任，本院根据本案实际情况酌情判令**、**赔偿因此而造成殷周公司的利息损失10,000元。鉴于**、**拖欠的仅系部分租金且已在诉讼中予以补足，尚不足以影响殷周公司实现合同目的，故本院对殷周公司要求确认双方所签商铺租赁合同及补充协议已于2019年3月22日解除并要求**、**搬离系争商铺的诉讼请求均不予支持，殷周公司基于合同解除为前提要求**、**支付后续房屋使用费的诉请，本院亦不予支持。庭审中，双方一致表示如**、**向殷周公司再补交44,231.25元，则双方确认**、**已支付租金(使用费)至2019年9月8日，而庭审结束后**、**已向殷周公司支付44,231.25元。故对殷周公司要求**、**支付至2019年9月8日的租金之诉请，本院不再予以支持。殷周公司提供的由**签字的用于证明**、**欠殷周公司电费76,550元的单据，记载“**欠殷周公司电费76,550元”的相关文字内容是在**签名之下，故殷周公司以此证明**、**尚欠殷周公司电费76,550元，本院难以采信。另审理中双方已就水费进行结算并已由**、**支付给殷周公司，故对殷周公司要求**、**支付电费76,550元、水费7,368元的诉请，本院不予支持。公共厕所属公用部位，通常不属于殷周公司根据租赁合同向**、**所交付租赁标的物的组成部分，殷周公司也非系争房屋产权人，无权依据租赁合同法律关系要求**、**恢复原状。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)**、**应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海殷周市政工程有限公司利息损失10,000元；

二、被告(反诉原告)上海殷周市政工程有限公司的其余反诉请求，不予支持；

当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费减半收取1,721.4元，由原告(反诉被告)**、**负担；反诉案件受理费5,098元，由被告(反诉原告)上海殷周市政工程有限公司负担5,000元，原告(反诉被告)**、**负担98元。双方负担之款应于本判决生效之日起七日内给付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　秦　忠

二〇一九年十月十五日

书记员　吴嘉芸

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。