河南省洛阳市新华书店有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省洛阳市西工区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0303民初3841号

原告：河南省洛阳市新华书店有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州中路285号。

法定代表人：赵红飞，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘路，河南大进律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：秦佳欢，河南大进律师事务所实习律师。

被告：***，男，1971年4月24日出生，汉族，住河南省正阳县，现住河南省洛阳市涧西区。

原告河南省洛阳市新华书店有限公司（以下简称新华书店）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新华书店的委托诉讼代理人刘路、秦佳欢、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新华书店向本院提出诉讼请求：1.判令被告***支付原告租金467800元；2、判令被告***支付原告上述租金之利息（以467800元为基数，自起诉之日起按照一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍计算至实际清偿之日）；3、本案诉讼费用由被告***承担。事实与理由：2019年11月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定被告承租位于中州中路285号综合大楼一楼外围东南第1家的商铺，租赁期限为2019年12月1日至2020年11月30日，租金为每年度500000元。2020年11月30日合同到期后，被告与原告虽然没有另行签订《房屋租赁合同》，但被告***实际租赁该房屋至2021年6月30日。被告于2020年5月29日、2020年8月29日、2020年11月30日、2021年7月16日先后四次向原告出具《租金还款承诺书》。其中，2021年7月16日最后一次出具的承诺书载明，截至2021年7月16日被告拖欠原告租金共计467800元（已去除疫情期间减免的3个月租金）。原告认为，被告拖欠租金的行为构成违约，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。

***辩称，因为***没有按时交房租，新华书店把商铺门锁住；因为新华书店把商铺门锁住，***没法经营，更没钱交房租。新华书店锁门和装修导致商铺不能营业共计160天，这期间的租金不能计算。其中，2020年7月26日至8月29日（35天），2021年2月2日至2月9日（8天），2021年2月19日至2月27日（8天），商铺门被新华书店锁住不能营业；2021年3月23日至4月20日（28天），新华书店对整个一楼商铺装修门头，导致商铺不能营业；2021年4月21日至5月2日（12天）、2021年5月9日至7月16日（69天），商铺门被新华书店锁住不能营业。

根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：

2019年11月30日，新华书店（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定：甲方所出租房屋坐落于中州中路285号综合大楼一楼外围东南第1家的商铺，建筑面积73平方米，乙方承租用途为经营服装（博仕名裤）；第二条约定：甲方要求乙方承租期限最低不少于一年，超过一年的按实际使用时间交纳费用，本协议期限为12个月，自2019年12月1日起至2020年11月30日止；租金标准为每年度（12个月）500000元，租赁时间满一年后可根据双方约定按照每季度125000元向甲方继续交纳租金；第四条违约责任约定，若乙方不能按时足额交纳租金及其他费用，甲方有权要求乙方据实补交，并自逾期之日起乙方每日按应交纳金额的1%向甲方和物业部门交纳违约金，甲方催交后乙方仍未交纳的，甲方和物业部门有权对乙方限制服务或停止服务、解除本合同并追究乙方相应责任，由此引起的一系列损失由乙方全部承担等；第五条免责条款约定：1、……2、因国家政策、城市规划等原因，需要拆除或者改造已租赁的房屋，甲乙双方互不承担责任；房屋拆迁补偿或赔偿归甲方所有，与租赁方无关；3、因前两项事项原因而终止协议的，甲方按照实际使用时间进行结算并无息退回履约保证金。

2020年5月29日，***向新华书店出具《承诺书》一份，确认欠2019年12月1日至2020年6月30日的房屋租金208333.33元，承诺于2020年6月30日前付清。2020年8月29日，***向新华书店出具《租金还款承诺书》一份，确认欠租金291666.67元，承诺于2020年8月31日起每日18时前支付2500元直至租金全部清偿。2020年11月30日，***向新华书店出具《租金还款承诺书》一份，确认欠租金282800元，承诺于2020年12月31日起每日18时前支付2500元直至租金全部清偿，合同自动顺延至租金全部清偿之日。2021年7月16日，***向新华书店出具《租金还款承诺书》一份，确认2019年12月1日至2021年7月16日的房屋租金共计812500元，扣除疫情期间减免的三个月租金125000元和***交纳的租金219700元，共欠租金467800元，合同自动顺延至租金全部清偿之日。新华书店陈述已于2021年8月17日收回该商铺，将商铺的货物存放于其他地方，***对此没有异议。

***为证明新华书店锁门和装修导致商铺不能营业160天，提交的证据有照片、微信聊天记录、证人证言。（1）关于2020年7月26日至8月29日商铺锁门，***提交2020年8月29日新华书店工作人员为商铺开门的照片、申请证人董某到庭作证。证人董某证明：她于2020年4月7日到新华书店楼下的博仕名裤商铺上班，因为拖欠房租，商铺被锁了几次门，时间最长的是2020年7月25日盘点货物，7月26日被锁门，直到8月29日开门，是新华书店工作人员牛主任开的门，开门的照片中有她本人；这期间她在上海市场店上班，经常去新华书店楼下往商铺上贴告示，上面留有她的电话，处理客户们买裤子的事情。（2）关于2021年2月2日至2月9日商铺锁门，***提交2021年2月2日其与“丫小丫”的微信聊天记录，对方问“九分店门咋弄”，并发送一副锁具在门底部上锁的照片，***回复“我来跟他们沟通”。（3）关于2021年2月19日至2月27日商铺锁门，仅有***陈述，没有其他证据。（4）关于2021年3月23日至4月20日新华书店一楼商铺装修门头装修和2021年4月21日至5月2日商铺锁门，***提交装修照片四张及2021年3月24日其与员工“ｐｉｎｇ朱建萍”微信聊天时发送装修照片的记录；***申请证人李某到庭作证，证人证明其于2021年3月20日左右到商铺帮忙，没帮几天新华书店一楼商铺门头装修，安装围挡，一直到4月二十几号不能营业；***提交2021年4月29日其与员工“很好清莹”的微信聊天记录，其说“九分店3月22日装修门头把门口用围挡围着到4月10日，4月10日到现在一直没开门，让交租金开门，没钱给他们交，现在协商着开门的事情”，对方回复“工资你到底发不发”；2021年4月30日其与“ａａ.飞飞”的微信聊天记录，其说“鹏飞你帮我想想办法吧？开门就能营业了。能营业就能卖出来钱”，对方说“李总，我借不来，你再想其他办法吧”；2021年5月3日其与新华书店工作人员“Ｎ.Ｚ.Ｆ”的微信聊天记录，其说“你好牛主任！2500元转过去了，谢谢啦”，对方回复“打开了”。（5）关于2021年5月9日至7月16日商铺锁门，***提交其与新华书店工作人员“Ｎ.Ｚ.Ｆ”的微信聊天记录，显示其2021年5月4日、5日、6日、8日每天交款2500元的情况，显示2021年7月17日其说“我找你谈一谈”，对方说“谈什么”，其说“谈谈开门的事”，对方说“怎么开”；提交其与顾客等人的微信聊天记录，显示2021年5月30日“燕西工充卡客户”问“我是你们博仕名裤的顾客，你们装修后给我联系”，2021年6月2日“平凡”问“李总，咱新华书店的店啥时候开业”，2021年6月11日“忘忧草”问“你店还开不”，2021年6月18日“遇见未来充卡顾客西工”问“开业告诉我一声，我家人急着买裤子”，2021年7月3日“令狐冲”问“洛阳百货楼博士裤什么时候开业”，2021年7月9日“菠萝充卡顾客西工”问“在等你回话，什么时候开门营业”，2021年8月1日“Ａ.天天”问“新华书店那边开业没”，2021年8月11日“跃红”问“你们博士裤啥时候开业呀”；提交2021年5月24日至8月30日其与“暖雨晴风”的微信聊天记录九页，显示对方向其交办几名客户投诉事宜，但不显示因何投诉。对于***的上述证据，新华书店的质证意见是：（1）***的多数证据是第一次开庭之后提交，超过举证期限，不应采纳；（2）两名证人与***有利害关系，证言不具有客观性；（3）装修导致不能营业和***拖欠租金被锁门应当区别对待；（4）***提交的证据证明不了锁门的具体时间，更证明不了锁门和装修导致不能营业长达160天，即使有锁门的情况存在也是因为其拖欠租金所致，相应租金不应扣除。新华书店陈述，新华书店东侧外立面改造是政府改造西工小街的统一安排，改造期限15天，围挡导致商铺不能进出人也就5天左右。

本院认为，新华书店与***签订的《房屋租赁合同》合法有效，***使用涉案商铺经营服装生意，应当按照约定支付租金。《房屋租赁合同》约定的一年租期届满后，***继续使用商铺，新华书店没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《房屋租赁合同》约定一年租期届满后按每季度125000元交纳租金，截至2020年5月29日***第一次向新华书店出具《承诺书》时，已拖欠两个季度租金，已构成根本违约。之后***继续拖欠租金，截至2021年7月16日拖欠租金467800元，接近一年的租金数额。新华书店于2021年8月17日收回商铺，属于依法行使合同解除权，视为双方租赁关系已经解除。

关于***主张新华书店装修和将商铺锁门导致不能营业160天的租金应予扣除问题。本院认为，（1）关于装修导致不能营业。***主张为28天，新华书店自认装修改造期15天、商铺不能进出人实际只有5天，结合***提交的相关证据及新华书店的质证意见，本院酌定装修导致不能营业时间为15天。该15天租金20547.94元（50万元÷365天×15天）不予计算，符合《房屋租赁合同》第五条免责条款第3款“因规划等原因终止协议按实际使用天数结算”的本意，本院予以支持。（2）关于商铺锁门导致不能营业。***提交的证据能够证明新华书店锁门的事实客观存在，且锁门次数较多，但不能证明锁门的具体期间。***拖欠租金构成违约在先，新华书店锁门在后，拖欠租金与锁门多次循环。新华书店本可以随时行使解除权，但其采取锁门这一不当措施，导致商铺一定时间不能营业和产生收入，与***不能交纳租金具有一定因果关系。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”之规定，新华书店对租金损失的发生有一定过错，可以减少相应的损失赔偿数额。结合***提交的证据及新华书店的质证意见，本院酌定减少2个月的租金即83333.33元。故***应支付新华书店租金363918.73元（467800元－20547.94元－83333.33元）。

关于租金的利息。《房屋租赁合同》第四条约定逾期交纳租金按应交纳金额每日1%收取违约金，新华书店主张按照一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%，自起诉之日即2021年7月27日起计算租金利息，符合法律规定，也不超过合同约定的违约金计算标准，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条第一款、第五百九十二条第二款、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、***于本判决生效之日起十日内支付河南省洛阳市新华书店有限公司房屋租金363918.73元；

二、***于本判决生效之日起十日内支付河南省洛阳市新华书店有限公司租金利息（以363918.73元为基数，按年利率15.4%，自2021年7月27日起计算至款项付清之日止）；

三、驳回河南省洛阳市新华书店有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费4158元（已减半收取），由河南省洛阳市新华书店有限公司负担780元，***负担3378元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判员　　李东晓

二〇二一年十月二十七日

书记员　　樊朕朋