某某、某某与某某、某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省盐城市亭湖区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏0902民初3844号

原告：***，男，1965年9月21日生，住盐城市亭湖区。

原告：李某某，女，1965年4月3日生，住址。

共同委托诉讼代理人：刘保监，盐城市建军法律服务所法律服务工作者。

共同委托诉讼代理人：王微微（系***之女），女，1990年2月26日生，住盐城市。

被告：***，男，1962年9月22日生，住盐城市亭湖区。

被告：李某某（系***之妻），女，1963年4月16日生，住址。

共同委托诉讼代理人：乔某（系***儿媳妇），女，1987年1月17日生，住盐城市亭湖区。

被告：盐城市盐阜房屋征收服务中心，统一社会信用代码：52320900510606344N，住所地盐城市亭湖区中亭路9号悦城花园3幢2-607室、114室、116室。

法定代表人：侍广琴，该公司董事长。

委托诉讼代理人：朱某某，业务员。

原告***、李某某与被告***、李某某、盐城市盐阜房屋征收服务中心（以下简称盐阜房屋征收中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员马静独任审理，于同年9月14日公开开庭进行了审理，原告李某某及其两原告的共同委托诉讼代理人刘保监、王微微，被告***及两被告的共同委托诉讼代理人乔某，被告盐阜房屋征收中心的委托诉讼代理人朱某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***、李某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告***、李某某于2000年8月25日签订的协议有效；2、请求法院判令被告盐阜房屋征收中心征收补偿的位于盐城市亭湖区的房屋“楼上明间向某（包括楼梯间三层）以及底层西房间归两原告所有，要求被告盐阜房屋征收中心与原告签订征收补偿协议。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告与两被告于2000年8月25日签订房屋买卖协议，被告***将的房屋中的“楼上明间向某（包括楼梯间三层）以及底层西房间出售给两原告，并且约定归原告所有。原告于签订协议后支付了23000元的购房款，被告向原告交付了以上确定的房屋。现该地段房屋被征收，被告***、李某某与被告盐阜房屋征收中心签订了已转让给两原告的房屋的征收补偿协议，严重侵犯了两原告的合法权益。为保障两原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求判如诉请。

被告***、李某某共同辩称：1、答辩人于2000年之前将位于的老房子让出三间（其中楼上两间、楼下一间）给两原告居住，并未将房屋出售给他们。当时考虑到亲情关系才会把房屋让给两原告居住，两原告支付给答辩人的23000元不是购房款，而是两原告觉得房屋免费给他们住人情上过不去，就非要给钱，答辩人无奈只好答应。协议书中约定三间房屋归***所有，只是把这三间房屋的使用权归两原告，房屋的产权一直都是答辩人的。答辩人从未想过要卖掉一部分房屋给两原告，法律明确规定，农村房屋是不允许私下买卖的。2、原告***是大丰方强镇安某，其在安龙村有自己的宅基地，原告李某某虽户口在南映村，但其婚后与***一直在安龙村生活，两原告结婚后在宅基地上建了房屋，后又转让给他人。两原告曾享受过农村的宅基地，根据法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，两原告已不再享有宅基地的权利。3、答辩人的楼房当初在1989年盖的时候就花了6万多元，加上银行利息，答辩人不可能在2000年的时候仅已23000元的价格出售给两原告，至于答辩人收取两原告的23000元房租，答辩人愿意全额返还，并按银行的最高利息标准支付这20年的利息。综上，请求法院依法判决协议书无效。

被告盐阜房屋征收中心辩称，1、原告***与被告***于2000年8月25日签订的协议书违反了国家法律规定，是无效合同。案涉房屋和土地系农村宅基地及宅基地上房屋，其流转对象有严格的法律限定，限定为本集体组织屋宅基地的村民。本案中，原告***的户口在大丰，与被告***不在同一个村。此份协议违反法律规定，应认定为无效。其次，此协议已超过20年权利期，亦属无效。3、案涉房产及土地产权人为被告***及李某某，合法的产权登记为***夫妻。根据物权法等法律规定，物权的设立、转移、消灭等以登记为准。作为征收实施单位的答辩人，按照法律及规定，与合法产权人签订补偿协议是合法有效的，本案搬迁主体为东亭湖街道南映社区及其上级主管街道。3、两原告与两被告之间的房屋买卖协议纠纷与答辩人无关，与此次搬迁行为无关。房屋买卖协议的解决与搬迁补偿工作的进行不应捆绑，两者并行不悖。

经审理，本院根据当事人陈述及举证，认定本案事实如下：

原告***、李某某原系夫妻，后双方离婚。被告***、李某某系夫妻关系。原告李某某与被告李某某系亲姐妹关系。

2000年8月25日，原告***（甲方）与被告***（乙方）签订《协议》一份，载明：“事由：***房产住在。现有楼上明间向某（包括楼梯间三层）以及底层西房间归***所有。楼上东房间以及底层明间、东房间、厨房、猪圈厕所归***所有。底层明间大门拐向某30cm以外由***砌围墙2cm以上（包括粉刷）。上层明间大门拐向某30cm以外由***承担围墙。其中照明电由个人自理。水表由***购买自安装。房屋后面私有田由当事人划分、以上条款壹式两份，如有壹方违反违法，后果自负其责”。李某与严某在该份协议书中作为证明人签字。协议签订后，两原告向两被告支付了23000元。后两原告、两被告按照协议书的内容将房屋隔开，并各自居住至拆迁时止。后因房屋被征收，两被告与盐阜房屋征收中心签订了拆迁补偿协议，两原告与两被告协商未果，两原告遂诉至本院。

另查明，涉案房屋后经区划调整，坐落地址变更为盐城市亭湖区经济开发区。涉案房屋的土地使用权证载明的土地使用者是***。原告李某某的户口与被告***、李某某的户籍所在地均在南映居委会一组。

庭审过程中，证人严某出庭作证称：我是李某某、李某某的姐夫。那时李某某在大丰，***夫妻和我们夫妻俩到大丰李某某家，叫他们把房子卖了，再把***房子的一半卖给他们，价格是23000元。***是将房子卖给刘安国的，不是租的。协议当时是在奶奶厨房签字的，我作为证明人签字的，奶奶当时没去世，现在不在了。

证人李某出庭作证称：我是李某某、李某某的舅舅。我只知道***将房子的西半边卖给了***，卖了多少钱我不清楚，是他们打电话叫我去作为证明人签字的。

在案件审理过程中，案涉房屋已被拆除。本庭询问两原告就目前房屋已被拆迁的情况下，是否变更诉讼请求，两原告明确表示不变更诉讼请求。

本案的争议焦点为：1、原、被告之间系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系的问题。2、合同的效力认定问题。

本院认为，（一）关于原、被告之间系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系的问题。原、被告签订的协议系房屋买卖合同，而非房屋租赁协议，理由如下：1、协议中约定的“现有楼上明间向某（包括楼梯间三层）以及底层西房间归***所有”，从字面意思及符合大众理解来看，该句话并无任何歧义，两被告将“楼上明间向某（包括楼梯间三层）的房屋出售给两原告；2、协议上2名见证人均出庭作证，称被告***系将房屋出售给原告***的，证人系协议书中的见证人，证明效力较高。被告***、李某某抗辩双方之间系租赁合同关系，与协议中载明的内容相悖，且不符合常理，本院不予采信。

（二）关于涉案房屋买卖合同的效力认定问题。关于被告提出案涉协议书因违反法律规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”而无效的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，以及第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，属于管理性强制性规范，并没有直接涉及到民事行为的效力。其次，买卖合同关系发生时原告李某某作为原告***的配偶与被告***、李某某属于同一集体经济组织成员，同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让，并未损害集体经济组织利益，而农村房屋属于合法的财产，权利人有权处分。综上，原、被告双方之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应依法认定为合法有效，故两原告要求确定2000年8月25日签订的协议有效，本院依法予以支持。

关于两原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请，现案涉房屋因被征收已被实际拆除，标的物实体已消灭，其所有权随之消灭，两原告要求确认该房屋物权归其所有，且拒绝变更诉讼请求，事实上已不可能，故其诉讼请求依法不能支持。

关于两原告要求与被告盐阜房屋征收中心与其签订拆迁补偿协议的诉请，该诉请所依据的法律关系与本案买卖合同关系并非同一法律关系，本院不予理涉。

据此，按照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：

一、确认原告***与被告***于2000年8月25日签订的协议有效。

二、驳回原告***、李某某的其他诉讼请求。

案件受理费13800元，依法减半收取6900元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院交纳上诉费用。

审判员　　马静

二〇二〇年十一月十九日

书记员　　韩玲

附录法律条文

1.《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2.《中华人民共和国物权法》

第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3.《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

……

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。