盐城昇佳服饰有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0903民初4057号 原告（反诉被告）：盐城昇佳服饰有限公司，住所地在盐城市盐都区盐兴路23号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，盐城市亭湖五星法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：***，女，1965年2月21日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：***，男，盐城市盐都区龙冈法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：还泉业(系***丈夫)，1965年5月10日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 第三人：盐城市盐阜房屋征收服务中心，住所地在盐城市亭湖区中亭路9号悦城花园3幢2-607室、114室、116室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，该公司员工。 原告（反诉被告）盐城昇佳服饰有限公司（以下简称昇佳公司）与被告（反诉原告）***及第三人盐城市盐阜房屋征收服务中心（以下简称盐阜征收中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告昇佳公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***,被告***及其委托诉讼代理人***、还泉业，第三人盐阜征收中心的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昇佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还拆迁权益313520.25元；2、判令被告及第三人赔偿因强拆导致的物资损失68109.9元；3、判令被告退还租金33972.3元。事实和理由：2012年2月1日，原告公司总经理与***签订租赁合同，前期租金13万元（交三年）。因电路老化，电路由原告改造，费用是原告公司出的，2015年2月1日，双方商定每年租金为12.5万元。2020年3月2日，原告交纳租金6万元（2020年2月1日到2021年2月1日）。2020年5月底，被告***与第三人签订拆迁合同。现因拆迁征收，原告根据合同约定及政策应当享受属于自身的拆迁权益，但被告对原告的合理要求置若罔闻。 被告***辩称：一、原告要求被告返还征收补偿款没有事 实依据。双方签订的租赁合同有效期从2012.2.1起租期3年，此后双方未签订任何书面合同，直到2020.3.2，双方重新达成了协议，暂定租期一年，租期从2020.2.1起算，年租金12.5万元，租赁期间水电费承租人自行承担，遇到拆迁征用无条件服从，租金按实计算。原告公司没有给职工交社保，没有交税收，达不到生产性补贴，政府没有补贴给我，我方也不应给原告，原告只应享有机器设备搬运费16300元及空调移机费1550元，根据政府拆迁文件，其他补助只对产权人享受的福利待遇，与承租人无关。二、原告要求返还未到期租金没有事实依据，2020.2.1我方收到租金6万元是事实，但原告直到2020.6.25被强制拆迁才搬走，租金应计算到2020.6.25，租金应为49932元，实际只应当返还10068元租金。三、关于应扣减的部分，我方要求原告支付拖欠的电费7797元，其中5月份5118元，6月份2679元，扣减后，只应返还2271元。因为原告租赁被告房屋期间积欠的电费没有结算，是原告经营期间产生的费用，应由承租人承担。四、原告要求的损失是政府强制拆迁产生的，政府已经提前限期原告搬迁，也协助原告搬离了物资，原告没有损失。对原告不合理的诉讼请求，请求法院予以驳回。 ***提出反诉请求：要求昇佳公司返还承租期间租赁的价值20万元财物。事实与理由：原告租赁厂房期间租用了被告的食堂等用地、三个办公室的办公用品、部分服装厂设备，由原告法定代表人的弟弟**于2012.2.2签字的接收凭证，原告只返还了12台缝纫机，其他财物没有交还给被告，故提出反诉。 昇佳公司对***的反诉辩称：1、反诉被告不是适格主体，我方没有对上述物品进行拆迁，反诉原告反诉状中陈述动迁组进行强拆，在租赁期间内，我方对物品只有使用权，没有所有权，且上述物品均可以移动，2020.5.28反诉原告与第三人签订拆迁合同，且同年5月18日收到第三人的通告，通告内容是物品进行搬离，反诉原告在明知的情况下没有将物品搬离，同时也是因为强拆，所以我方不是适格主体，我方不是侵权人。2、反诉原告应对物品提供相应清单及接收单，且应提供购买原始发票，明确具体购买时间、数量、价格，因为有些物品是2012年交给我们使用的，这些物品到目前是否有使用价值不得而知，我方庭前也没有收到权威技术部门出具的物品价值清单，反诉原告诉请不明确不具体。综上，应驳回反诉原告的反诉请求。 第三人盐阜征收中心辩称：拆迁时已经征求了被告的同意，也与原告进行过多次的沟通，协助搬离物资，根据产权人要求进行帮搬，由原告指定地方，我们就帮助搬运到什么地方。产权人要求承租户，政府也与承租户沟通，产权人要求我们帮搬，由承租户指定地方，我们用车子帮搬到指定的地点，是根据产权人要求，不存在强拆，没有物资损失，我方不应赔偿。请求驳回原告对我方的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行 了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： ***与还泉业系夫妻关系，位于盐城市（***建筑公司）的房屋所有权及土地使用权登记在***名下。 2012年1月16日，还泉业（甲方）与***（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将厂房租给乙方生产，租期三年，租房面积及租金明细：盐马路23号西侧主厂房18.24×56.14一幢、主车间后备厨房、河边食堂一幢及办公楼二楼办公室二间租金11万元，原新纺路电器线路及缝纫设备租金1万元，值班费6000元，卫生费1560元，另加二楼办公室东侧一间宿舍用、三楼安排宿舍二间3000元，计130560元，合计实收13万元；乙方水电费自理；乙方在租赁期内如对所租房屋装潢或增加其他不动产设备，合同期满或因乙方违约，提前终止合同，其不动产无偿归甲方所有；合同第七条约定：甲方原有的设备及基础设施如遇政策拆迁，其费用均由甲方享受；该条下方由***手写添加“生产性补贴、工厂搬迁补贴乙方享受”；第八条下方由***手写添加“面向盐兴路公司大门门牌乙方享受独家使用权”，以及其他内容。 2012年2月2日，***向***移交了服装厂设备和食堂、办公室用品，由**签收，其中：服装厂设备有：烫台4个、熨斗3只、江心牌蒸汽发生器1套、配电箱1套、拷边机13台、平车13台、电脑平车6台、绷缝车5台、大白扣车2台、切条车1台、锁扣车1台、钉扣车1台、空车台架7台、台钳1台、龙门刀1台、桌台30个、低角架9台、拖车2辆、铝合金灯架及灯管6条线路、北车间电线、电缆、灯架、吊灯整套、监控系统1套、电风扇26个、P眼插座18个等；食堂及办公室用品有：圆桌5张、条桌2张、电饭锅2只、办公桌4张、联想电脑1台、立式空调1台、以及沙发、椅子等。 合同签订后，***设立盐城昇佳服饰有限公司经营服装加工，双方按约履行。后因设备老化，双方协商租金变更为12.5万元/年。2020年3月12日，***交纳租金6万元，由***出具收据，注明：2020年2月1日-2021年2月1日。 2019年12月21日，盐城市盐都区**街道办事处制定《**街道棚户区改造项目房屋搬迁补偿安置实施方案》，搬迁范围为：东至宏大路、南至新洋港、西至盐靖宁高速、北至皮叉河。2020年5月5日，拆迁单位向***、还泉业送达了房屋搬迁补偿实施方案及评估报告单。2020年5月18日，盐城市盐都区城北地区改造工作指挥部发出公告，限定广大被搬迁人（承租人）在5月22日前自行清退承租人，自行清理所有库存和物品等内容。2020年5月28日，***、还泉业与盐城市盐都区**街道办事处东***委员会签订《房屋补偿协议书（货币补偿）》，主要内容：房屋总面积4488.77㎡（其中合法面积3148.18㎡），土地使用权面积4894.4㎡；补偿费用总计12099801元，其中：房屋补偿4035991元，土地补偿1321488元，装潢补偿1417377元，设备搬迁451232元，物资搬运33500元，搬迁补助费62964元，停产停业补偿费362018元，以及其他项目；在2020年7月10日前全部搬清。盐阜征收中心作为房屋搬迁实施部门在协议书落款加盖印章。因***就昇佳公司的搬迁问题未能协商解决，还泉业、***方向拆迁单位申请帮助搬迁。2020年7月5日，还泉业在房屋搬迁交接房验收单签字，载明房屋已腾空搬清，现交拆除公司所有。 关于租赁合同第七条手写添加“生产性补贴、工厂搬迁补贴乙方享受”的内容，在第一次庭审中，***认可该部分内容是***在签订合同时添加的，其持有的合同中也有该内容。在***提交反诉状提交的证据材料中，提交的租赁合同复印件中也有上述内容，该合同复印件落款在打印的“2012年月日”后面有手写的“元月16日”字样，且有手写的“2月1日开始”“已收：60000”的字样，而原告提交的租赁合同原件中没有上述手写内容，且两份合同落款“还泉业”的签名明显有区别。 关于2020年5月、6月水电费的问题，***提出其为原告垫付了5月份水电费5118元、6月份水电费2679元，并提交了其开具的收据，***在第一次庭审中承认水电费的金额是对的，但认为已经交给***方负责收水电的员工**了，在第三次庭审中对水电费的金额提出异议，认为因**没有向其交付5月、6月份水电费数量的单子予以确认，费用也没有交。 原告昇佳公司主张拆迁权益313520.25元的组成为：1、货 物搬运费3800元，自认有76吨库存材料，按评估价50元/吨计算搬运费；2、机器设备搬运费44600元，依据机械设备评估明细表38-48项，剔除属于被告所有的38项桥架10500元，原告应得44600元（38-48项合计数为50800元，第一次庭审中陈述为39700元，不包含配电柜600元）；3、装饰装潢费121454元，依据装饰装潢评估明细表第15、24、35、69、72、73、74、75、76、78、81、104、131项,合计39254元，另188-190项属于电力改造的项目，评估价格262863元，原告改造1000平米，评估总面积是3198.18平米，折算下来是82200元（262863/3198.18*1000=82200元）；4、空调移机费1550元，依据附属设施评估明细表第9、18，挂机250元/台，立式350元/台，其中有原告是2个挂机、3个立式空调；5、搬迁补助费10250元，根据《**街道棚户改造项目房屋搬迁补偿安置实施方案》及《补偿协议书》中搬迁补偿费，标准为：10元/平方米，原告租赁被告面积为1025平方米，被告获得搬迁补助费62964元；6、临时安置补助费49200元，根据《**街道棚户改造项目房屋搬迁补偿安置实施方案》及《补偿协议书》中搬迁补偿费，标准为：8元/平方米，期限6个月，原告租赁被告面积为1025平方米，被告获得临时安置补助费151113元；7、停产停业补偿费82666.25元，根据《**街道棚户改造项目房屋搬迁补偿安置实施方案》及《补偿协议书》中搬迁补偿费，被告获得停产停业补偿费362018元，总面积4488.77平方米，每平方米为80.65元，原告租赁被告面积为1025平方米（1025*80.65）。被告***对上述第2项中认可原告应享有机器设备搬运费16300元，其中：76台缝纫机中有48台是原告的，搬运费为200元/台计9600元、打字机300元、吸线头机1600元、松布机1600元、空压机400元、裁剪机2800元；对上述第4项空调移机费1550元予以认可；对原告主张的其他补偿项目不予认可。 原告昇佳公司主张因强拆导致的物资损失68109.9元，未能提供相应的证据证明。 本院认为：本案争议的焦点主要是：一、昇佳公司要求***支付拆迁收益并返还租金的主张有无事实和法律依据。二、昇佳公司要求***和盐阜征收中心共同赔偿物资损失的主张能否予以支持。三、***要求昇佳公司返还租赁财物的反诉请求是否成立。 本案，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告昇佳公司提供的租赁合同原件第七条中有“甲方原有的设备及基础设施如遇政策拆迁，其费用均由甲方享受”，且有***手写添加的“生产性补贴、工厂搬迁补贴乙方享受”内容，而被告***提供的租赁合同复印件中亦有上述手写添加的内容，该租赁合同复印件与原告昇佳公司提供的租赁合同原件有明显的差异，并非由原告昇佳公司提供的租赁合同原件复印或复制得来，且***在庭审中对上述手写添加的内容予以承认，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，对于已不利的事实表示承认的，另一方当事人无需举证证明。据此，对原告昇佳公司提供的案涉租赁合同，本院予以认定，作为定案的依据。 关于租金返还问题，***、还泉业于2020年5月28日签订了《房屋补偿协议书（货币补偿）》，应当以此时间节点作为返还租金的计算依据。双方约定从2020年2月1日起收取租金，全年租金为12.5万元，原告昇佳公司支付租金6万元，应当返还29445元。 关于拆迁补偿问题，双方合同约定“乙方在租赁期内如对所租房屋装潢或增加其他不动产设备，合同期满或因乙方违约，提前终止合同，其不动产无偿归甲方所有”，“甲方原有的设备及基础设施如遇政策拆迁，其费用均由甲方享受”，“生产性补贴、工厂搬迁补贴乙方享受”，根据合同约定原告昇佳公司应当享有“生产性补贴、工厂搬迁补贴”。原告昇佳公司是租赁经营，不仅租赁厂房，而且租赁服装设备，在经营期间，有原有服装设备的折旧损耗，有昇佳公司添置的设备，双方对折旧损耗和添置的设备的品种、数量等，没有具体核对，无法确认拆迁评估清单中哪些属于昇佳公司，哪些属于***、还泉业，尤其是缝纫机的数量，应当以***自认的数量为准，而***提供的租赁物明细清单中没有桥架、桥梁的记载，应认定桥架、桥梁属于昇佳公司，但该明细清单中记载有配电箱1套（应予剔除），故对于昇佳公司主张的机器设备搬运费经核实为44600元，机器设备评估明细表38-48项合计50800元，扣除28台缝纫机5600元（28×200）及配电柜1个600元（50800-5600-600=44600）；双方对空调移机费1550元没有异议，亦予以认定。原告昇佳公司主张库存材料76吨的搬运费3800元，未能提供证据证明库存材料的数量，被告***亦不予认可，本院难以支持。案涉房屋搬迁补偿安置实施方案规定，因搬迁非住宅房屋造成停产停业损失的，应当给予被搬迁人补偿。双方合同约定“生产性补贴乙方享受”，***因搬迁享有停产停业补偿费362018元，昇佳公司以租赁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，因租赁房屋被搬迁造成其停产停业，双方约定的“生产性补贴”应当属于停产停业补偿。根据房屋搬迁补偿安置实施方案规定，对于无法以所得税计算的，停产停业损失按被搬迁房屋货币补偿金额的3%-5%计算。案涉被搬迁房屋总面积为4488.77平方米，昇佳公司承租的厂房面积为1024平方米（18.24×56.14），按承租面积与总面积的比例计算，昇佳公司应得停产停业补偿82586元。对原告昇佳公司主张的其他补偿项目，与租赁合同约定不符，且原、被告之间签订的租赁合同与***、还泉业签订的《房屋补偿协议书》是两个不同的法律关系，***依据《房屋补偿协议书》取得的拆迁补偿费用并不当然由昇佳公司取得，昇佳公司只能依据租赁合同的约定取得相应补偿。 原告昇佳公司主张因强拆导致的物资损失68109.9元，未能提供相应的证据证明，本院不予支持。 关于***的反诉请求，承如前述，昇佳公司系租赁经营，不仅租赁房屋，还租赁服装厂设备，在经营期间，原有服装设备有折旧损耗，从2012年租赁至2020年5月，双方未对折旧损耗的设备的进行核对，有些低值易耗品，在长期的租赁使用过程中发生了自然损耗灭失，且案涉房屋最终是由***方申请帮助搬迁而腾空，而承租人承租使用的设备、物品是附随承租房屋使用，在承租期间，昇佳公司并未搬到其他地方经营，***并未提供证据证明其主张的设备、物品**昇佳公司搬离了承租房屋，有些如电缆已包含在机器设备评估明细之中作为对***方的补偿。因此，***的反诉请求，本院不予支持。 关于***垫付的水电费问题，一方当事人在法庭审理中，对于已不利的事实表示承认的，另一方当事人无需举证证明。***在庭审中对水电费的金额为7797元予以认可，***亦提供了其开具的相同金额的收据，且***亦认可没有交纳，根据双方合同约定，承租期间的水电费由承租人交纳，故应当在***应当支付给昇佳公司的补偿费中予以扣减抵销。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本诉被告***于本判决发生法律效力之日起十五日向本诉原告盐城昇佳服饰有限公司返还租金29445元，并支付补偿费128736元（44600+1550+82586），扣除垫付的水电费7797元，实际应支付150384元。 二、驳回本诉原告盐城昇佳服饰有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回***的反诉请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7534元，由盐城昇佳服饰有限公司负担4808元，***负担2726元；反诉费2150元，由***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年十二月二十七日 书　记　员　　肖　雯 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。