某某、盐城昇佳服饰有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)苏09民终2085号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1965年2月21日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：***，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：***，江苏力海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城昇佳服饰有限公司，住所地在盐城市盐都区盐兴路23号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，盐城市亭湖五星法律服务所法律工作者。 原审第三人：盐城市盐阜房屋征收服务中心，住所地在盐城市亭湖区中亭路9号悦城花园3幢2-607室、114室、116室。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人***因与被上诉人盐城昇佳服饰有限公司（以下简称昇佳公司）、原审第三人盐城市盐阜房屋征收服务中心（以下简称盐阜征收中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2021）苏0903民初4057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判：1.***给付昇佳公司15258.48元；2.昇佳公司返还***租赁的设备、物品。二、一、二审的全部诉讼费用由昇佳公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定：“***、还泉业于2020年5月28日签订了《房屋补偿协议书（货币补偿）》，应当以此时间节点作为返还租金的计算依据。”错误，《房屋补偿协议书（货币补偿）》明确约定，2020年7月10日前全部搬清，即为昇佳公司返还承租房的租期截止日，而昇佳公司生产设备实际搬离之日为2020年7月9日，且2020年5、6月份的水电费，足以证明昇佳公司在5、6月份还在承租房进行生产经营。2.一审法院认定昇佳公司的设备搬迁费44600元与事实不符，机器设备评估明细表中第38-48项合计50800元，是***与昇佳公司总的设备搬迁费，其中：属于***的设备为，38：桥架105米，10500元。39：配电柜1个，600元。40：烫台8个，1600元。41：桥梁（桥架）81米，8100元。42：缝纫机28台，5600元。44：桥梁（桥架）81米，8100元。合计34500元，上述机器设备在***与昇佳公司房屋租赁合同和设备交接明细目录中可证明，故昇佳公司的设备搬迁费应为16300元。3.一审法院将停产停业损失的补偿与租房合同中的生产性补贴混为一谈，不应支持停产停业损失补偿费82586元。第一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条对征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。对于被拆迁人来说，租金就是房屋被征收前的效益，停产停业造成被拆迁人租金的损失。第二，在2012年1月16日签订的《租房合同》中，第七条约定生产性补贴，是指在三年的租赁期内，即到2015年1月31日前，如遇政策拆迁，政府对承租人的生产性补贴，而本次拆迁已不适用该约定，（1）2015年1月31日以后，没有约定租赁期限，双方随时都可解除租赁合同，不存在停产停业损失问题，拆迁人、***均于拆迁前5、6个月通知昇佳公司；（2）拆迁人找昇佳公司了解情况时，达不到超出最低停产停业损失补偿标准以上的损失依据；（3）在拆迁补偿协议中并没有生产性补贴这一项目。二、一审法院认定昇佳公司租赁***的生产设备、物品，因自然损耗灭失和***并未提供证据证明其主张的设备、物品由昇佳公司搬离了承租厂房，不支持归还向***租赁的设备、物品错误。1.昇佳公司将自己设备运走时，未向***移交租赁的设备、物品，办理移交手续，这是最基本交接要求，***有移交手续。2.从机器设备评估项目，昇佳公司将***的机器设备确认为自己的，可以说明昇佳公司已将***的设备、物品运走。3.***向昇佳公司出租的设备、物品不是易耗品，有一定的磨损是存在的，但决不会自然损耗灭失。 昇佳公司辩称，1.2020年5月5日拆迁单位向***送达房屋拆迁安置补偿方案及评估报告，同年5月18日，盐都区城北地区改造工作指挥部发出公告，限定被拆迁人在5月22日前自行清退承租人，5月28日***夫妇与盐城市盐都区**街道办事处东***委员会签订《房屋补偿协议书（货币补偿）》，***与第三人就拆迁事宜达成一致意见，因广大承租户要求***按照拆迁单位的精神给予补偿，后***未与承租户达成一致意见。协议签订后，***就此离开，据此，一审法院以此为节点作为返还租金的依据合情合理。2.一审法院依据职权到评估部门调取拆迁评估报告和明细，其中机器设备明细评估表38-48项，金额50800元，关于烫台因双方签订租赁合同前，该烫台是前承租人**所遗留的，该烫台是一个简易装置，铁皮制作，正常使用寿命三、四年，***移交时，该烫台基本已经没有使用价值，2015年因电路老化和其他移交物品（包含烫台）不能继续使用，双方对租金进行协商，从原来的每年13万元，调整为每年12.5万元。同时，根据***移交的清单中没有桥架和桥梁，所以应当扣除28台缝纫机和一个配电柜，合计6200元，剩余44600元应当为昇佳公司享有。3.停产停业损失补偿起源1991年发布的城市房屋拆迁条例三十三条，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿，后2001年修改的城市房屋拆迁条例，承之以国有土地上房屋征收于补偿条例，该条例二十三条进一步规定了停产停业的计算方式，即根据房屋被征收前的效益，停产停业期限确定，具体方法由省自治区直辖市制定，2020年11月11日江苏省高级人民法院关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南第10点规定，仅在双方明确约定承租人无法获得停产停业损失的情况下，承租人才能丧失享有停产停业损失等补偿的权利，结合本案，2012年1月16日双方签订的租赁合同第七条约定甲方原有的设备及基础设施如遇政策拆迁，其费用由甲方享受，也就是除了上述费用由上诉人享有，其他费用均应当由昇佳公司享有，该条文双方另约定，生产性补贴、工厂搬迁性补贴由昇佳公司享受，后双方虽未续签租赁合同，****昇佳公司一直按照约定向***缴纳房租，2020年3月12日昇佳公司向***缴纳6万元租金，由***出具收据，注明房租是2020年2月1日至2021年2月1日止，据此，应当以本合同约定的内容为准，继续履行合同。昇佳公司租赁房屋为了经营，于2012年3月28日办理了营业执照，并在此实际经营至拆迁，现因租赁房屋被搬迁造成其停产停业，双方约定的生产性补贴应当属于停产停业补偿，第三人在双方签订的拆迁合同中对***停产停业补偿费362018元，根据昇佳公司租赁的面积，根据比例计算，应当得到82586元的停产停业补偿。4.昇佳公司认为在经营期间原有服装设备有折旧损耗，从2012年2月1日至2020年5月，双方未对折旧损耗的设备进行核对，有些低值易耗品在长期使用过程中发生灭失，在2015年由***变卖了其中的部分设备，从租金的调整也进一步予以证明，且案涉房屋最终由***申请帮助拆迁而腾空，2020年7月5日还泉业在房屋搬迁交接房验收单签字，载明房屋已经腾空搬清，现交拆迁公司所有，故此，至少可以认定，租赁给昇佳公司的物品已经由***搬出去。综上，***的上诉理由不能成立，应当驳回。 昇佳公司向一审法院起诉请求：1.判令***返还拆迁权益313520.25元；2.判令***及盐阜征收中心赔偿因强拆导致的物资损失68109.9元；3.判令***退还租金33972.3元。 ***向一审法院反诉请求：要求昇佳公司返还承租期间租赁的价值20万元财物。 一审法院认定事实：***与还泉业系夫妻关系，位于盐城市（***建筑公司）的房屋所有权及土地使用权登记在***名下。 2012年1月16日，还泉业（甲方）与***（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将厂房租给乙方生产，租期三年，租房面积及租金明细：盐马路23号西侧主厂房18.24×56.14一幢、主车间后备厨房、河边食堂一幢及办公楼二楼办公室二间租金11万元，原新纺路电器线路及缝纫设备租金1万元，值班费6000元，卫生费1560元，另加二楼办公室东侧一间宿舍用、三楼安排宿舍二间3000元，计130560元，合计实收13万元；乙方水电费自理；乙方在租赁期内如对所租房屋装潢或增加其他不动产设备，合同期满或因乙方违约，提前终止合同，其不动产无偿归甲方所有；合同第七条约定：甲方原有的设备及基础设施如遇政策拆迁，其费用均由甲方享受；该条下方由***手写添加“生产性补贴、工厂搬迁补贴乙方享受”；第八条下方由***手写添加“面向盐兴路公司大门门牌乙方享受独家使用权”，以及其他内容。 2012年2月2日，***向***移交了服装厂设备和食堂、办公室用品，由***签收，其中：服装厂设备有：烫台4个、熨斗3只、江心牌蒸汽发生器1套、配电箱1套、拷边机13台、平车13台、电脑平车6台、绷缝车5台、大白扣车2台、切条车1台、锁扣车1台、钉扣车1台、空车台架7台、台钳1台、龙门刀1台、桌台30个、低角架9台、拖车2辆、铝合金灯架及灯管6条线路、北车间电线、电缆、灯架、吊灯整套、监控系统1套、电风扇26个、P眼插座18个等；食堂及办公室用品有：圆桌5张、条桌2张、电饭锅2只、办公桌4张、联想电脑1台、立式空调1台、以及沙发、椅子等。 合同签订后，***设立盐城昇佳服饰有限公司经营服装加工，双方按约履行。后因设备老化，双方协商租金变更为12.5万元/年。2020年3月12日，***交纳租金6万元，由***出具收据，注明：2020年2月1日-2021年2月1日。 2019年12月21日，盐城市盐都区**街道办事处制定《**街道棚户区改造项目房屋搬迁补偿安置实施方案》，搬迁范围为：东至宏大路、南至新洋港、西至盐靖宁高速、北至皮叉河。2020年5月5日，拆迁单位向***、还泉业送达了房屋搬迁补偿实施方案及评估报告单。2020年5月18日，盐城市盐都区城北地区改造工作指挥部发出公告，限定广大被搬迁人（承租人）在5月22日前自行清退承租人，自行清理所有库存和物品等内容。2020年5月28日，***、还泉业与盐城市盐都区**街道办事处东***委员会签订《房屋补偿协议书（货币补偿）》，主要内容：房屋总面积4488.77㎡（其中合法面积3148.18㎡），土地使用权面积4894.4㎡；补偿费用总计12099801元，其中：房屋补偿4035991元，土地补偿1321488元，装潢补偿1417377元，设备搬迁451232元，物资搬运33500元，搬迁补助费62964元，停产停业补偿费362018元，以及其他项目；在2020年7月10日前全部搬清。盐阜征收中心作为房屋搬迁实施部门在协议书落款加盖印章。因***就昇佳公司的搬迁问题未能协商解决，还泉业、***方向拆迁单位申请帮助搬迁。2020年7月5日，还泉业在房屋搬迁交接房验收单签字，载明房屋已腾空搬清，现交拆除公司所有。 关于租赁合同第七条手写添加“生产性补贴、工厂搬迁补贴乙方享受”的内容，在第一次庭审中，***认可该部分内容是***在签订合同时添加的，其持有的合同中也有该内容。在***提交反诉状提交的证据材料中，提交的租赁合同复印件中也有上述内容，该合同复印件落款在打印的“2012年月日”后面有手写的“元月16日”字样，且有手写的“2月1日开始”“已收：60000”的字样，而昇佳公司提交的租赁合同原件中没有上述手写内容，且两份合同落款“还泉业”的签名明显有区别。 关于2020年5月、6月水电费的问题，***提出其为昇佳公司垫付了5月份水电费5118元、6月份水电费2679元，并提交了其开具的收据，***在第一次庭审中承认水电费的金额是对的，但认为已经交给***方负责收水电的员工**了，在第三次庭审中对水电费的金额提出异议，认为因**没有向其交付5月、6月份水电费数量的单子予以确认，费用也没有交。 昇佳公司主张拆迁权益313520.25元的组成为：1.货物搬运费3800元，自认有76吨库存材料，按评估价50元/吨计算搬运费；2.机器设备搬运费44600元，依据机械设备评估明细表38-48项，剔除属于被告所有的38项桥架10500元，（38-48项合计数为50800元，第一次庭审中陈述为39700元，不包含配电柜600元）；3.装饰装潢费121454元，依据装饰装潢评估明细表第15、24、35、69、72、73、74、75、76、78、81、104、131项,合计39254元，另188-190项属于电力改造的项目，评估价格262863元，昇佳公司改造1000平米，评估总面积是3198.18平米，折算下来是82200元（262863/3198.18*1000=82200元）；4.空调移机费1550元，依据附属设施评估明细表第9、18，挂机250元/台，立式350元/台，其中有昇佳公司是2个挂机、3个立式空调；5.搬迁补助费10250元，根据《**街道棚户改造项目房屋搬迁补偿安置实施方案》及《补偿协议书》中搬迁补偿费，标准为：10元/平方米，昇佳公司租赁***面积为1025平方米，***获得搬迁补助费62964元；6.临时安置补助费49200元，根据《**街道棚户改造项目房屋搬迁补偿安置实施方案》及《补偿协议书》中搬迁补偿费，标准为：8元/平方米，期限6个月，昇佳公司租赁被告面积为1025平方米，***获得临时安置补助费151113元；7.停产停业补偿费82666.25元，根据《**街道棚户改造项目房屋搬迁补偿安置实施方案》及《补偿协议书》中搬迁补偿费，***获得停产停业补偿费362018元，总面积4488.77平方米，每平方米为80.65元，昇佳公司租赁被告面积为1025平方米（1025*80.65）。***对上述第2项中认可昇佳公司应享有机器设备搬运费16300元，其中：76台缝纫机中有48台是昇佳公司的，搬运费为200元/台计9600元、打字机300元、吸线头机1600元、松布机1600元、空压机400元、裁剪机2800元；对上述第4项空调移机费1550元予以认可；对昇佳公司主张的其他补偿项目不予认可。 昇佳公司主张因强拆导致的物资损失68109.9元，未能提供相应的证据证明。 一审法院认为：本案争议的焦点主要是：一、昇佳公司要求***支付拆迁收益并返还租金的主张有无事实和法律依据。二、昇佳公司要求***和盐阜征收中心共同赔偿物资损失的主张能否予以支持。三、***要求昇佳公司返还租赁财物的反诉请求是否成立。 本案，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。昇佳公司提供的租赁合同原件第七条中有“甲方原有的设备及基础设施如遇政策拆迁，其费用均由甲方享受”，且有***手写添加的“生产性补贴、工厂搬迁补贴乙方享受”内容，而***提供的租赁合同复印件中亦有上述手写添加的内容，该租赁合同复印件与昇佳公司提供的租赁合同原件有明显的差异，并非由昇佳公司提供的租赁合同原件复印或复制得来，且***在庭审中对上述手写添加的内容予以承认，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，对于已不利的事实表示承认的，另一方当事人无需举证证明。据此，对昇佳公司提供的案涉租赁合同，予以认定，作为定案的依据。 关于租金返还问题，***、还泉业于2020年5月28日签订了《房屋补偿协议书（货币补偿）》，应当以此时间节点作为返还租金的计算依据。双方约定从2020年2月1日起收取租金，全年租金为12.5万元，昇佳公司支付租金6万元，应当返还29445元。 关于拆迁补偿问题，双方合同约定“乙方在租赁期内如对所租房屋装潢或增加其他不动产设备，合同期满或因乙方违约，提前终止合同，其不动产无偿归甲方所有”，“甲方原有的设备及基础设施如遇政策拆迁，其费用均由甲方享受”，“生产性补贴、工厂搬迁补贴乙方享受”，根据合同约定原告昇佳公司应当享有“生产性补贴、工厂搬迁补贴”。昇佳公司是租赁经营，不仅租赁厂房，而且租赁服装设备，在经营期间，有原有服装设备的折旧损耗，有昇佳公司添置的设备，双方对折旧损耗和添置的设备的品种、数量等，没有具体核对，无法确认拆迁评估清单中哪些属于昇佳公司，哪些属于***、还泉业，尤其是缝纫机的数量，应当以***自认的数量为准，而***提供的租赁物明细清单中没有桥架、桥梁的记载，应认定桥架、桥梁属于昇佳公司，但该明细清单中记载有配电箱1套（应予剔除），故对于昇佳公司主张的机器设备搬运费经核实为44600元，机器设备评估明细表38-48项合计50800元，扣除28台缝纫机5600元（28×200）及配电柜1个600元（50800-5600-600=44600）；双方对空调移机费1550元没有异议，亦予以认定。昇佳公司主张库存材料76吨的搬运费3800元，未能提供证据证明库存材料的数量，被告***亦不予认可，本院难以支持。案涉房屋搬迁补偿安置实施方案规定，因搬迁非住宅房屋造成停产停业损失的，应当给予被搬迁人补偿。双方合同约定“生产性补贴乙方享受”，***因搬迁享有停产停业补偿费362018元，昇佳公司以租赁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，因租赁房屋被搬迁造成其停产停业，双方约定的“生产性补贴”应当属于停产停业补偿。根据房屋搬迁补偿安置实施方案规定，对于无法以所得税计算的，停产停业损失按被搬迁房屋货币补偿金额的3%-5%计算。案涉被搬迁房屋总面积为4488.77平方米，昇佳公司承租的厂房面积为1024平方米（18.24×56.14），按承租面积与总面积的比例计算，昇佳公司应得停产停业补偿82586元。对原告昇佳公司主张的其他补偿项目，与租赁合同约定不符，且原、被告之间签订的租赁合同与***、还泉业签订的《房屋补偿协议书》是两个不同的法律关系，***依据《房屋补偿协议书》取得的拆迁补偿费用并不当然由昇佳公司取得，昇佳公司只能依据租赁合同的约定取得相应补偿。 昇佳公司主张因强拆导致的物资损失68109.9元，未能提供相应的证据证明，不予支持。 关于***的反诉请求，承如前述，昇佳公司系租赁经营，不仅租赁房屋，还租赁服装厂设备，在经营期间，原有服装设备有折旧损耗，从2012年租赁至2020年5月，双方未对折旧损耗的设备的进行核对，有些低值易耗品，在长期的租赁使用过程中发生了自然损耗灭失，且案涉房屋最终是由***方申请帮助搬迁而腾空，而承租人承租使用的设备、物品是附随承租房屋使用，在承租期间，昇佳公司并未搬到其他地方经营，***并未提供证据证明其主张的设备、物品**昇佳公司搬离了承租房屋，有些如电缆已包含在机器设备评估明细之中作为对***方的补偿。因此，***的反诉请求，不予支持。 关于***垫付的水电费问题，一方当事人在法庭审理中，对于已不利的事实表示承认的，另一方当事人无需举证证明。***在庭审中对水电费的金额为7797元予以认可，***亦提供了其开具的相同金额的收据，且***亦认可没有交纳，根据双方合同约定，承租期间的水电费由承租人交纳，故应当在***应当支付给昇佳公司的补偿费中予以扣减抵销。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、***于本判决发生法律效力之日起十五日内向昇佳公司返还租金29445元，并支付补偿费128736元（44600+1550+82586），扣除垫付的水电费7797元，实际应支付150384元。二、驳回昇佳公司的其他诉讼请求。三、驳回***的反诉请求。案件受理费7534元，由昇佳公司负担4808元，***负担2726元；反诉费2150元，由***负担。 二审审理中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，案涉《租房合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该合同约定租期届满后，双方虽未签订书面合同，但是昇佳公司已向***支付从2020年2月1日起的租金，***也予以接受，故以双方未签订书面合同为由主张该合同为不定期租赁合同，双方随时都可解除租赁合同，依据不足，本院不予采信。案涉《租房合同》明确约定“生产性补贴乙方享受”，昇佳公司以租赁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，因租赁房屋被搬迁造成其停产停业，双方约定的“生产性补贴”，一审认定属于停产停业补偿，并无不当。因***、还泉业于2020年5月28日签订了《房屋补偿协议书（货币补偿）》，故一审法院以此时间节点作为返还租金的计算依据，亦无不当，***主张按《房屋补偿协议书（货币补偿）》中确定搬迁时间节点作为返还租金的计算依据不足，本院不予支持。关于一审法院认定昇佳公司设备搬迁费44600元是否正确的问题。***主张机器设备评估明细表中第38-48项中第38项桥架、第40项烫台、第41项桥梁（桥架）、第44项桥梁（桥架），上述设备应属于***所有，但一审法院将上述设备搬迁费认定为昇佳公司所有错误。经查，***提供的租赁物明细清单中并没有桥架、桥梁的记载，***也未能提供有效证据证明桥架、桥梁属于其所有，关于烫台的问题，虽然机器设备评估明细表中第40***烫台8个，计1600元，但租赁物明细清单中载明4台，现***主张该4台的搬迁费应属于其所有，昇佳公司称，该烫台是前承租人**所遗留的，正常使用寿命三四年，在移交时已经没有使用价值，到2015年并将包括该烫台在内不能继续使用设备移送给***，为此双方对租金进行协商，从原来的13万元/年，调整为12.5万元/年。本院认为，昇佳公司承租经营期间，原有设备损耗是客观事实，从租金调整亦可以证实，但双方损耗设备，没有具体核对，无法确认烫台属于谁。一审认定该全部8台烫台搬迁费属于昇佳公司所有，并无明显不当。综上，一审法院认定昇佳公司设备搬迁费44600元，并无不当，***该上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于***主张昇佳公司返还承租期间租赁的价值20万元财物是否应得到支持的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，昇佳公司系租赁经营，不仅租赁房屋，还租赁服装厂设备，但在经营期间，原有服装设备有折旧损耗，从2012年至2020年5月，双方未对折旧损耗的设备的进行核对，有些低值易耗品，在长期的租赁使用过程中发生了自然损耗灭失，且案涉房屋最终是由***方申请帮助搬迁而腾空，而承租人承租使用的设备、物品是附随承租房屋使用，在承租期间，昇佳公司并未搬到其他地方经营，***并未提供证据证明其主张的设备、物品由昇佳公司搬离了承租房屋，故***该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11834元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　郑娟娟 审 判 员　*** 二〇二二年八月十八日 法官助理　徐　平 书 记 员　黄　慧