广东恒丰建筑工程有限公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

广东省佛山市顺德区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0606民初17515号

原告：广东恒丰建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂华容二路**。

法定代表人：陈庆华。

委托诉讼代理人：刘国祝，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯小芸，广东仲马律师事务所律师。

被告：***，男，1956年9月24日出生，汉族，住浙江省永康市***************，居民身份证号码******************。

被告：**，女，1979年2月28日出生，汉族，住四川省南溪县**********，居民身份证号码******************。

委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。

原告广东恒丰建筑工程有限公司诉被告***、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序审理。因被告***下落不明，需以公告方式向其送达法律文书，本院依法将本案转为普通程序，于2019年12月4日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人刘国祝、被告**的委托诉讼代理人李志武到庭参加诉讼，被告***未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广东恒丰建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告***立即向原告支付2018年9月至2018年11月期间的租金53620.95元及逾期违约金80073.95元（违约金均以17873.65元为基数，按日利率5‰，分别自2018年9月6日、2018年10月6日、2018年11月6日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年7月31日的违约金为17873.65×896×5‰=80073.95元）；二、判令被告***向原告支付拖欠的电费6328.65元以及该款自2018年12月21日起按照每日10%的标准计算的滞纳金至付清之日止，暂计算至2019年7月31日的滞纳金为141128.9元（6328.65×223×10%）；三、判令被告***承担原告更换租赁场地电动卷闸遥控费用600元、防火门钥匙费用400元、厂房清洁费用1500元，并以该2500元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至付清之日止；四、判令被告***支付的保证金41912.34元归原告所有；五、判令被告**对被告***的前述支付义务承担共同清偿责任；六、判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年4月，原告作为出租人，被告***作为承租人，双方签订《恒丰工业城租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德*************厂房出租给被告***使用，租赁期限自2014年5月1日起至2018年12月15日止，每月租金为13970.78元，被告***应于每月5日前向原告缴纳当月租金。逾期付款的，每日支付逾期金额0.5%的违约金。被告***逾期支付租赁费用满30天的，原告有权罚没被告***的押金。合同签订后，原告依约向被告***交付了租赁场地。2018年9月开始，被告***无故拖欠租金、电费，截至2019年7月5日，共拖欠2018年9月至2018年11月的租金合计53620.95元，拖欠电费6328.65元。被告***于2018年11月27日向原告归还一个无法使用的电动卷闸遥控，至今仍未归还防火门钥匙，也并未清理完毕租赁场地便已搬离。因无法联系上被告***，为避免扩大损失，原告花费600元更换租赁场地的电动卷闸遥控，花费400元更换防火门钥匙，并花费1500元作为厂房清洁费用，该部分支出应由被告***承担。被告**系被告***的妻子，上述欠款发生在两被告的婚姻关系存续期间，均为两被告共同经营所需，应属夫妻共同债务，由两被告共同承担。且在案涉租赁合同履行过程中，被告**分别在2018年4月14日为被告***支付两笔租金（13097元+9817.98元），2018年5月16日为被告***支付两笔租金（13097元+9817.98元），2018年6月19日为被告***支付两笔租金（10584.55元+13097元），充分说明被告**明知被告***所负的债务为夫妻共同债务。

被告**辩称，第一，被告**并非案涉租赁合同的相对方，不是本案的适格主体。第二，案涉债务也并非夫妻共同债务，两被告于2017年7月20日离婚，而本案债务产生于2018年9月至11月期间，本案债务系被告***的个人债务。第三，原告主张的逾期支付租金的违约金过高；原告主张的电费具体数额由法院依法核实，但原告无权基于延迟支付电费而收取滞纳金，滞纳金是行政授权的收费项目；即使被告***拖欠原告的租金，***支付的保证金应当用于抵扣租金而非归原告所有。

被告***未作答辩。

诉讼中，原告与被告**为证明各自的主张，分别向本院提交了证据，本院依法组织原告与被告**进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的电费缴付通知单原件四份，原告解释称，其委托顺德区****物业租赁服务部对案涉的厂房进行管理，该物业租赁服务部可向各租户收取合同约定的水电费等费用，本院认为，四份电费缴付通知单上均写明缴费主体为“***（**）”，产生费用的场所为*************厂房，收取的费用项目与《恒丰工业城供用电补充协议》相符，本院对该四份通知单的真实性、关联性予以确认；2.对原告提交的收据原件两份，收据上没有记载出具收据的主体，仅记载经手人，原告也没有提供支付的交易流水予以佐证，本院对该两份收据的真实性、关联性不予确认；3.对陈某出具的证明，该证据属于证人证言，证人陈某未到庭作证，本院对其真实性不予确认，即使该证明属实，亦只能证明被告**向陈某付款这一事实行为，无法证明行为人的意思表示的内容。

经审理，本院对以下事实予以确认：2014年4月25日，原告作为出租人，被告***作为承租人，双方签订《恒丰工业城租赁合同》一份，约定原告将位于佛山市顺德区*********************厂房租赁给被告***。合同第二条约定每月租金为13970.78元，租赁期限自2014年5月1日起至2018年12月15日止，租金自2014年5月1日起计算，租期内第一年及第二年的租金不变，从第三年开始每年在上一年的基础上递增5%；合同签订之后三个工作日内，承租人支付相当于三个月租金金额的租赁押金41912.34元，上述租赁押金用于确保承租人在租赁合同期间内全面向出租人履行包括缴交租金在内的各项义务，在合同期满、承租人全面清缴应付的所有费用并通过出租人验收退还租赁物及迁出或注销其营业执照的前提下，由出租人如数不计利息退还给承租人；管理费按每月304元收取，该费用包括出租人日常管理成本开支、电梯维护费用、厂房维修及保养费用、生活垃圾费等，公共水电费按建筑面积分摊，承租人应按出租人每月公布的费用承担公共水电分摊费。合同第三条约定承租人必须于每月5日前支付当月应缴的租赁费用，如承租人不按约定时间支付租赁费用，超期满30天的，出租人按每日欠缴金额计算，加收5‰的违约金，有权扣留承租人的押金，有权留置及拍卖承租人的设备、物资用以抵偿欠款。合同第十二条约定合同期满或中途需要终止合同的，租赁厂房内由承租人投资安装的水电基础设施包括专用变压器、电线、电表、水管、水表、消防栓等要无偿留给出租人，承租人加建的建筑物需要拆除的，承租人必须按时拆除并修补，不得拆除的，无偿留给出租人，室内外装修可移动部分，承租人可自行处理，出租人不作经济补偿。合同第十七条约定合同期满，承租人不愿意继续租赁的，要在合同期满前两个月内书面提出，在合同期满前一个月按合同约定全面清缴租金费用完毕，并经出租人实地验收厂房符合第十二条的约定。

2013年12月12日，原告与被告***签订一份《恒丰工业城供用电补充协议》，约定了电费的计算办法，承租人当月实缴电费金额=使用电量电费+调整电费+基本电费+折旧费+税金，并约定每月1日为抄表日期，承租人应于每月20日前交纳上月电费，逾期不交的，按拖欠数额每日加收10%的滞纳金。

2014年4月25日，原告与佛山市顺德区**电器有限公司、***签订一份《恒丰工业城租赁合同补充协议》，协议第一条记载双方针对同一租赁场地前后签订了两份书面《恒丰工业城租赁合同》，其中一份以佛山市顺德区**电器有限公司作为承租人于2014年4月23日签订，另一份以***作为承租人于2014年4月25日签订，为避免不必要的混乱，双方一致确认实际履行双方于2014年4月25日签订的《恒丰工业城租赁合同》。协议第二条记载出租人根据2014年4月25日签订的《恒丰工业城租赁合同》向承租人收取了租赁押金41912.34元，没有收取另一份合同约定的租赁押金。

合同签订后，原告将案涉厂房交付给被告***使用。

被告**于2018年4月14日向案外人陈某支付了两笔款项，金额分别为13097元、9817.98元，于2018年5月16日再支付两笔款项，金额分别为13097元、9817.98元，于2018年6月19日支付了两笔款项，金额分别为10584.55元、13097元，原告主张上述款项系本案所涉的租金，**亦确认上述款项是其受***委托而支付的本案所涉厂房的租金，其当时在佛山市顺德区**电器有限公司担任财务。

在租赁期间，原告将案涉厂房委托给顺德区****物业租赁服务部管理，该物业服务部于2018年9月至12月期间，每月均向被告***催缴电费，欠费金额合计6328.65元。

原告主张被告***自2018年9月起开始拖欠租金，案涉的合同于2018年12月15日期满终止。

本院认为，原告与被告***签订的《恒丰工业城租赁合同》《恒丰工业城供用电补充协议》合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，被告***应于每月5日前支付当月的租金，被告***没有提交证据证明其支付了2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金，应当承担继续履行的法律责任，立即向原告支付租金53620.95元。对原告主张的逾期支付租金的违约金，根据合同约定，承租人逾期支付租金的，应自逾期之日起按欠款金额的日5‰支付违约金，因此，2018年9月的租金17873.65元应自2018年9月6日起计算违约金，2018年10月的租金17873.65元应自2018年10月6日起计算违约金，2018年11月的租金17873.65元应自2018年11月6日起计算违约金。

对原告请求没收押金41912.34元的主张，本院认为，《恒丰工业城租赁合同》第三条约定在承租人逾期支付租金超过30天的，出租人除了可要求承租人按欠款金额的日5‰支付违约金之外，还约定原告有权“扣留押金”，本案中的押金实际是履行合同的保证金，双方签订的合同因到期而终止，原告并未在合同有效期内以被告***逾期支付租金而主张解除合同；原告已针对被告***逾期支付租金的行为主张了逾期付款违约金且得到本院的支持，其再主张没收保证金属于对同一损失要求双重补偿，且主张的金额远超过其实际损失。因此，本院对原告请求没收保证金41912.34元的诉讼主张不予支持。

对原告主张的电费6328.65元，双方已在合同中对电费的计算进行了约定，被告***没有提交证据证明其已履行了义务，应当立即向原告支付电费6328.65元。对原告主张的滞纳金，实际是被告***逾期付款产生的违约金，原告主张自2018年12月21日起按合同约定的每日10%计算，该计算标准过分高于原告因此受到的损失，原告亦没有提交证据证明实际损失，本院酌情确定被告***自2018年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。

对原告主张的更换电动卷闸遥控费用600元、防火门钥匙费用400元以及厂房清洁费1500元，原告没有提交证据，本院不予支持。

原告主张本案债务为两被告的夫妻共同债务，但被告***与**已于2017年离婚，案涉债务发生在两被告离婚之后，不属于夫妻共同债务。原告主张被告**曾经以自己的名义为被告***支付过租金，故应当对被告***的债务承担共同清偿责任，本院认为，即使被告**从自己的银行账户为被告***向原告支付过租金，但银行转账的行为仅是事实行为，**并没有作出加入本案债务的意思表示，不能认为被告**加入案涉债务。原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东恒丰建筑工程有限公司支付2018年9月至2018年11月期间的租金53620.95元及逾期付款违约金（违约金计算方式：暂计至2018年11月5日的违约金为8043元，自2018年11月6日起，以5362.95元为基数，按日利率5‰计算至实际清偿之日止）；

二、被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东恒丰建筑工程有限公司支付2018年9月至2018年12月的电费6328.65元及逾期付款违约金（以6328.65元为基数，自2018年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；

三、驳回原告广东恒丰建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6183.48元（原告已预交），由被告***负担2660元，原告广东恒丰建筑工程有限公司负担3523.48元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审　判　长　　冯清华

人民陪审员　　郭秋霞

人民陪审员　　龚莉青

二〇二〇年三月二十六日

书　记　员　　罗　莉