广东恒丰建筑工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤06民终11968号

上诉人（原审被告）：广东恒丰建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*********，统一社会信用代码914************409。

法定代表人：陈庆华。

委托诉讼代理人：刘国祝，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，女，汉族，住四川省南溪县**********，居民身份证号码512************581。

委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。

上诉人广东恒丰建筑工程有限公司（以下简称恒丰公司）因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初14536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人恒丰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回**对恒丰公司的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由**承担。事实和理由:一、恒丰公司与**于2016年8月18日所签《**工业城租赁合同》第二条约定的合同到期日为2018年12月15日，**提前终止租赁合同的事实清楚明了。二、根据《**工业城租赁合同》第16条第1款的约定，**提前终止租赁合同，即使取得恒丰公司同意且双方签订了终止协议，**交纳的租赁押金也作违约金处理，不予退还。合同对此已作出明确的约定，根据谁主张谁举证的基本原则，**不仅要证明双方协商解除租赁合同，更要证明恒丰公司放弃了违约金要求，显然其并未完成举证责任。三、权利的放弃需要以明示的方式，但恒丰公司从未以任何形式放弃要求**承担违约责任，相反，恒丰公司于2019年1月29日委托出具的律师函认为**不仅存在而且应当承担违约责任。四、在一审书面答辩状中恒丰公司已经主张解除《**工业城租赁合同》并非基于双方协商一致，而是**单方违约解除。一审开庭法庭调查时，审理法官只让回答“双方协商解除”或“恒丰公司单方解除”。恒丰公司代理人回答“双方协商解除”，即同意提前解除合同，但并未放弃追究违约责任。

被上诉人**答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

**向一审法院提出诉讼请求：一、判令恒丰公司向**退还厂房租赁押金38490元、卡押金600元，合共39090元及利息（利息以39090元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，从2018年9月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月30日，以后顺延至实际清偿之日止）；二、判令恒丰公司向**退还工本费2000元；三、本案诉讼费用全部由恒丰公司承担。

一审法院查明：2016年8月24日，恒丰公司作为出租方、甲方，**作为承租方、乙方，双方签订《恒丰厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市顺德区******区*********工业城厂房一3层之B厂房租赁给乙方，租赁期限自2016年9月25日起至2018年12月15日止，2016年8月25日至2016年9月24日为装修期；租金自2016年9月25日起计算，每月租金为12830元，于每月5号前支付当月应缴的租赁费用；合同签订之后三天内，乙方支付相当于三个月租金金额的租赁押金38490元，上述租赁押金用于确保乙方在租赁合同期间内全面向甲方履行包括缴交租金在内的各项义务，在合同期满，乙方全面清缴应付的所有费用并通过甲方验收退还租赁物及迁出或注销其营业执照的前提下，由甲方如数不计利息退还给乙方；管理费按每月267元收取；合同期内，乙方未经甲方同意不得将承租的厂房转租给第三人，否则，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任；如合同期满或合同期间经双方协商同意终止租赁合同和甲方依法提前解除合同的，乙方须按移交书列明的财产项目向甲方办理移交手续，并经甲方实地验收后移交，如乙方未能按时办理移交手续，则乙方仍未搬离的设备、物资视为乙方抛弃，甲方有权将按合同约定收取乙方租金，同时没收乙方的租赁押金；合同期满或中途需要终止合同的，乙方在租赁厂房内由乙方投资安装的水电基础设施包括专用变压器、电线、电表、水管、水表、消防栓等要无偿留给甲方，乙方加建的建筑物需要拆除的，乙方必须按时拆除并修补，不得拆除的，无偿留给甲方，室内外装修可移动部分，乙方可自行处理，甲方不做经济补偿。

当天，**与恒丰公司又签订一份《**工业城供用电补充协议》，对上述《**厂房租赁合同》第十二条第2款约定的“电安装”达成补充协议，约定由出租方负责一次性投资安装室外的10KV变压器、低压供出380/220V三相四线主线路、计量装置等安装到承租方承租的厂房边沿，出租方统一代承租方在双方产权分界点位置安装计量装置，承租方将每套计量装置的工本费支付给出租方。

合同签订后，恒丰公司将案涉厂房交付给**使用，**于2016年8月25日向恒丰公司支付了用电计量装置工本费2000元；于2016年8月26日向恒丰公司支付了电梯层控卡押金400元、电动卷闸遥控的押金200元；于2016年9月7日向恒丰公司支付了厂房租赁押金38490元。

庭审中，恒丰公司确认已与案外人齐某1签订了租赁合同，租赁合同约定的租赁标的物范围为顺德高新区******号**工业城厂房一3层之A、B厂房，即包括了**与恒丰公司签订的租赁合同约定的厂房，租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日。恒丰公司确认已于2018年9月1日将上述租赁物交付给齐某1使用。恒丰公司在庭审中解释为何在与**约定的租赁期间将原出租给**的厂房又出租给案外人齐某1时陈述称，根据双方相互发出的律师函可显示**与恒丰公司于2018年8月解除了租赁合同关系，在双方租赁关系解除后，恒丰公司才将案涉厂房出租给案外人；之后，恒丰公司又作更正陈述，称因**违约，恒丰公司根据合同约定行使合同解除权，但并没有将解除合同通知送达给**；最后，恒丰公司又作出更正陈述称，是**提出解除合同，恒丰公司在表示确认**违约，恒丰公司不予退还租赁押金的前提下同意与**解除合同，并确认案涉合同系双方当事人协商一致解除。

又查明，广东瑶琨律师事务所受**委托，于2019年1月24日向恒丰公司发出一份律师函，称**与恒丰公司签订案涉的租赁合同及补充协议后，向恒丰公司支付了电梯层控卡押金、电动卷闸遥控的押金共600元，还支付了厂房租赁押金38490元，现双方已于2018年8月经协商一致解除租赁关系，并按恒丰公司的要求完成了交接手续，**多次请求恒丰公司返还租赁押金无果，望恒丰公司收到函件五日内与**协商返还39090元。恒丰公司确认收到该律师函。

广东仲马律师事务所受恒丰公司委托，于2019年1月29日向**发出律师函一份，指出截止至发函之日，**并未与恒丰公司办理完退租手续；委托人同意协助**办理退租手续，但**的丈夫成汉超也与恒丰公司签订了租赁合同，尚欠恒丰公司租金及电费合计62472.60元，该债务为**及其丈夫的共同债务，要求**代为清偿，如**在收到函件后五日内清偿了上述62472.60元的欠款，则委托人在收到上述欠款后五个工作日内退回押金38690元，因**还没有退还2张电梯卡及所有防火门锁匙，扣收押金400元。**确认收到该律师函。

再查明，**与案外人成汉超于2017年7月20日办理离婚登记。

一审法院认为，**主张双方签订的《恒丰厂房租赁合同》已于2018年8月经双方协商一致解除，恒丰公司在庭审中亦自认双方经协商一致解除合同，但主张双方解除合同时约定了恒丰公司不予退还**已支付的租赁押金38490元，一审法院认为，因双方均确认案涉的租赁合同系经双方协商一致而于2018年8月解除，一审法院对该事实予以确认。恒丰公司抗辩称双方在协商解除合同时已约定恒丰公司没收**支付的租赁押金38490元，依法应当由恒丰公司承担相应的举证责任，恒丰公司没有提交与此相关的证据，一审法院对恒丰公司的主张不予采信，因此，应当根据法律规定和合同的约定确定合同解除后双方的权利义务。根据**提交的证据及恒丰公司的自认，可认定**已在2018年9月1日前将厂房返还给恒丰公司或恒丰公司指定的其他人，同时，根据合同约定，**向恒丰公司返还厂房时，恒丰公司有验收的义务，现恒丰公司已经将案涉厂房于2018年9月1日交付给案外人齐某1使用至今，恒丰公司在收到**催讨租赁押金等款项时才发函称**未办理厂房移交手续，一审法院不予采信，一审法院认定**已按双方的约定向恒丰公司返还了案涉厂房及相关的电梯层控卡、厂房卷闸门的遥控，**已适当地履行了义务；对恒丰公司提出**应当先清偿案外人成汉超拖欠恒丰公司租金的抗辩意见，经查明，**与成汉超已于2017年7月离婚，且成汉超与恒丰公司之间属于另一法律关系，一审法院对恒丰公司的该抗辩主张不予采纳。综上，案涉合同系因双方协商一致而解除，在合同解除后，**亦已按约履行了返还的义务，恒丰公司应当向**退还租赁押金38490元、电梯层控卡押金400元、电动卷闸遥控的押金200元，合计39090元。对**主张自2018年9月1日起计算资金占用期间的利息损失，一审法院认为，双方没有约定恒丰公司退还上述押金的时间，债权人可随时要求债务人履行，债务人收到通知后应当及时履行，**已于2019年1月24日向恒丰公司发出律师函主张权益，恒丰公司至今没有返还上述款项，给**造成了一定损失，**请求恒丰公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息，一审法院予以支持，但一审法院以恒丰公司于2019年1月25日收到**发出的律师函之日视为**送达催促还款的通知到达恒丰公司之日，应当自该日起计算资金占用的利息。

对**主张的工本费2000元，恒丰公司出具的收据已清楚写明该费用系安装用电计量装置的费用，根据双方签订的《**工业城供用电补充协议》的约定，恒丰公司负责在**使用的厂房分界处安装用电计量装置，但产生的费用由**承担。该补充协议及双方签订的租赁合同均未约定在合同解除时，恒丰公司需要向**补偿该费用，**也已经实际使用了上述装置，因此，对**的该项请求，一审法院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、恒丰公司应于判决发生法律效力之日起三日内向**退还租赁押金38490元、电梯层控卡押金400元、电动卷闸遥控的押金200元，合计39090元，并以39090元为基数，自2019年1月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日止；二、驳回**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为413.75元（**已预交），由恒丰公司负担393元，**负担20.75元。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。

本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系恒丰公司应否向**退还相关的押金及支付相应的利息。

恒丰公司上诉主张**提前解除合同违约在先，故根据合同约定其无需向**退还相关的押金及支付相应的利息。对此，本院认为，恒丰公司在一审诉讼中已陈述案涉合同系双方协商解除，故对其二审期间关于案涉合同非双方协商解除，而是因**单方违约而导致解除的上诉主张，本院不予采纳。同时，恒丰公司已于2018年9月1日将案涉厂房交付给案外人使用的行为亦印证了案涉合同已于2018年8月协商解除的事实，此其一；其二，恒丰公司虽主张因**提前解除合同违约在先，故其行使合同解除权，根据合同约定押金不予退还，但其并未提供证据予以证明，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，其应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院认定案涉合同已于2018年8月经双方协商一致解除，并据此判令恒丰公司向**退还租赁押金38490元、电梯层控卡押金400元、电动卷闸遥控的押金200元，处理正确，本院予以维持。恒丰公司的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒丰公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费786元，由上诉人广东恒丰建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　余珂珂

审 判 员　徐允贤

审 判 员　黄玉凤

二〇一九年十二月二十日

法官助理　黄结仪

书 记 员　蔡依丽