溧阳市天鑫混凝土有限公司与江苏华天暖通工程有限公司、江苏巨龙建设工程有限公司买卖合同纠纷执行裁定书

江苏省溧阳市人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）苏0481执异72号

异议人：江苏华天暖通工程有限公司，住所地溧阳市溧城镇南大街376号。

法定代表人：房建林，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈亮、范雪莹，江苏晔楷律师事务所律师。

申请执行人：溧阳市天鑫混凝土有限公司，住所地戴埠镇谈家村，统一社会信用代码91320481669638751P。

法定代表人：李世明，该公司董事长。

被执行人：江苏巨龙建设工程有限公司，住所地溧阳市溧城镇昆仑北路73号1-3。

法定代表人：陈志伟，该公司董事长。

本院在执行溧阳市天鑫混凝土有限公司（以下简称天鑫公司）与江苏巨龙建设工程有限公司（以下简称巨龙公司）等买卖合同纠纷一案中，江苏华天暖通工程有限公司（以下简称华天公司）向本院提出书面异议。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

经审查查明，2019年1月22日，本院立案受理天鑫公司诉巨龙公司等买卖合同纠纷一案，案号为（2019）苏0481民初741号。同日，本院立案受理天鑫公司提出的财产保全申请，该财产保全申请请求冻结巨龙公司、张云福银行存款150万元或查封其同等价值的财产。

2019年1月23日，本院作出（2019）苏0481执保156号民事裁定：“冻结被申请人江苏巨龙建设工程有限公司、张云福银行存款150万元或查封同等价值的财产”。同年1月25日，本院向溧阳市怡洲服饰有限公司送达协助执行通知书：“一、冻结依据2015年2月25日溧阳市怡洲服饰有限公司与江苏巨龙建设工程有限公司签订的《房地产项目合作开发协议书》中江苏巨龙建设工程有限公司应得的财产性权益，冻结期限三年，自2019年1月25日起至2022年1月24日止，冻结期间禁止变更、转让江苏巨龙建设工程有限公司的合同权益。二、查封2015年2月25日溧阳市怡洲服饰有限公司与江苏巨龙建设工程有限公司签订的《房地产项目合作开发协议书》第四项第4款约定的江苏巨龙建设工程有限公司有权获得的“7-14层主楼”中的第7-14层房屋，查封限额150万元，查封期限三年，自2019年1月25日起至2022年1月24日止，查封期间禁止转移、变卖、毁损该房屋”。

2019年3月5日，根据当事人达成的调解协议，本院对天鑫公司诉巨龙公司等买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0481民初741号民事调解书：“一、被告江苏巨龙建设工程有限公司、张云福确认尚欠原告溧阳市天鑫混凝土有限公司货款1213617元及利息（以1213617元为基数，按月利率1.6%，计算自2018年6月1日至2019年3月4日止），并自愿支付逾期利息（以实际未支付货款为基数，按月利率1.6%，计算自2019年3月5日起至实际履行之日止）。货款1213617元由两被告分期向原告支付，于2019年4月30日前支付200000元；于2019年5月31日前支付300000元；于2019年6月30日前支付200000元；于2019年7月31日前支付200000元；于2019年8月31日前支付313617元。全部利息（包括尚欠利息及逾期利息）由两被告于2019年9月15日前向原告支付。二、如被告江苏巨龙建设工程有限公司、张云福有一期未能按时足额支付，原告溧阳市天鑫混凝土有限公司有权就上述第一项中未支付的货款及利息一并申请执行，且有权变更上述第一项中利息（即上述第一项中的全部利息）计算标准为以实际尚欠货款为基数，按月利率2%，计算自2018年2月17日起至实际履行之日止。三、原告溧阳市天鑫混凝土有限公司自愿放弃其他诉讼请求。四、受理费8954元（已减半收取），保全费5000元，合计13954元（由原告预交），由被告江苏巨龙建设工程有限公司、张云福负担”。

因巨龙公司等未按期履行生效法律文书确定的义务，天鑫公司向本院申请强制执行，案号为（2019）苏0481执2461号。

异议人华天公司提出异议称：一、据异议人了解到，巨龙公司现已丧失享有位于溧阳市溧城大道249号4-14层房屋的所有权基础，法院无权查封该房屋。异议人了解，巨龙公司诉溧阳市怡洲服饰有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案审理过程中，巨龙公司与溧阳市怡洲服饰有限公司庭外达成协议，约定巨龙公司不再享有位于溧阳市溧城大道249号4-14层房屋的所有权，按相应工程造价进行结算。因此，法院查封的房屋与巨龙公司之间已丧失法律意义上的关系，故而查封房屋的行为缺乏事实依据。二、异议人已购买了位于溧阳市溧城大道249号第十二层的房屋，异议人应该取得该房屋所有权。2018年2月18日，异议人与巨龙公司签订《房屋买卖协议》一份，巨龙公司、溧阳市怡洲服饰有限公司将上述房屋出卖给异议人。合同签订后，异议人按约支付了购房款，巨龙公司及溧阳市怡洲服饰有限公司应按约履行过户义务，天鑫公司在本案中的查封行为不得对抗异议人应当取得房屋所有权的合法权利。三、对于案涉房屋的查封不符合法律规定。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条的规定，法院应当向国土资源、房地产管理部门办理房屋查封、预查封登记手续。而案涉房屋的查封，法院是将协助执行通知交付给溧阳市怡洲服饰有限公司，不符合规定。除了正常查封之外，对于未登记房产也可以采取预查封，该《通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。案涉房屋的查封程序及法律文书的送达对象不符合预查封的规定。综上，请求法院解除依据（2019）苏0481执保156号民事裁定书查封的位于溧阳市溧城大道249号第十二层的房屋。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。根据上述规定，执行标的上存在多个查封行为的，在登记在先的查封被解除或失效之前，轮候查封并不能实际产生查封的效力，案外人不能针对轮候查封提起执行异议，只能针对首查封提起执行异议。本案（2019）苏0481执保156号的执行行为相对于（2018）苏0481执保1138号的执行行为来说，系轮候查封，华天公司针对上述轮候查封的执行行为提起执行异议，应当予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定如下：

驳回江苏华天暖通工程有限公司的异议申请。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。

审　判　长　　汤家俊

人民陪审员　　任云成

人民陪审员　　祝家骥

二〇二〇年八月二十七日

法官　助理　　赵海良

书　记　员　　杨昕婷