江苏华天暖通工程有限公司与江苏巨龙建设工程有限公司、溧阳市怡洲服饰有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省溧阳市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0481民初8923号

原告：江苏华天暖通工程有限公司，统一社会信用代码：91320481MA1UUKXQ7B，住所地溧阳市溧城镇南大街376号。

法定代表人：房建林，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周飞、范雪莹，江苏晔楷律师事务所律师。

被告：江苏巨龙建设工程有限公司，统一社会信用代码：913204815603382296，住所地溧阳市溧城镇昆仑北路73号1-3。

法定代表人：陈志伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：殷谦，江苏平凌律师事务所律师。

被告：溧阳市怡洲服饰有限公司，统一社会信用代码：91320481743744406G，住所地溧阳市戴埠镇吴江东路1号1幢。

法定代表人：富生妹，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴瑶，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴华彦，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。

原告溧江苏华天暖通工程有限公司（以下简称暖通公司）诉被告江苏巨龙建设工程有限公司（以下简称巨龙公司）、溧阳市怡洲服饰有限公司（以下简称怡洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，先按简易程序审理，并于2020年1月7日、5月14日先后两次公开开庭进行了审理。2020年5月20日依法转为普通程序审理，同年5月28日中止审理，2021年6月6日恢复审理。第一次和第二次开庭，原告暖通公司法定代表人房建林、委托诉讼代理人陈亮（后变更为周飞），被告巨龙公司法定代表人陈志伟、委托诉讼代理人殷谦，被告怡洲公司委托诉讼代理人吴瑶、吴华彦，到庭参加诉讼；第三次开庭，原告暖通公司委托诉讼代理人周飞、被告巨龙公司委托诉讼代理人殷谦、被告怡洲公司委托诉讼代理人吴瑶，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告暖通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于溧阳市××道××号××室××房产及8个地下室车位。2、判令被告协助办理位于溧阳市××道××号××室的房产过户登记手续。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：两被告合作开发的房产位于溧阳市××道××号，项目暂定名为“创客中心”。2018年2月8日，原告与两被告签订《房屋买卖协议》一份，约定由原告以人民币480万元的价格受让溧阳市××道××号××室的房产及8个地下车位，房产总面积为1057平方米。原告已支付转让款400万元。原告起诉前，该房产已具备交付条件，并已经办理了房产登记手续。按照协议约定，被告应将房产过户转让给原告，但被告拒不配合。现原告只得具状法院，请依法判决准许原告的诉请。

被告巨龙公司口头辩称，被告认为，原告陈述的事实是清楚的，巨龙公司也同意办理过户登记手续。由于现在房产是登记在怡洲公司名下，合同也约定了怡洲公司需协助，现在未过户的原因是怡洲公司拒绝配合。所以，对本案诉讼请求第三项，应当由怡洲公司承担。其他意见将在质证中发表。

怡洲公司口头辩称，1、原告所述事实与客观情况不符。原告称双方约定以480万元的价格受让XX大道XX号XX室房屋，然而，根据原告所提供的证据，协议所载价格为560万元。被告认为，原告与两被告所形成的买卖协议的标的物不明确，价款也不明确。案涉项目没未办理地下车位的权属登记，原告诉称的8个地下车位的权属不明，使用性质不明，是租赁还是买卖。如租赁的话，期限多长、费用多少？如买卖的话，价格多少？这些都不明确，所以请法庭审查原、被告签订的合同是否成立。2、原告所主张的请求权基础是房屋买卖，其出卖方为本案被告世龙公司，巨龙公司是基于与被告怡洲公司的合作合资开发协议，享有物权期待权。现两被告之间另行涉讼，就该合资合作开发协议效力属于重大争点，需要予以认定。若协议无效，则巨龙公司不享有物权期待权，原告无法主张物权变动。因此，被告认为应当在另案中追加第三人参加诉讼。3、根据买卖协议的内容，原告应当向被告支付的购房款在办理产权过户之前足额支付，所以原告没有履行合同义务，无权要求被告办理产权过户。4、案涉房屋存在交易的限制条件，主要有三个方面，即一是本案巨龙公司已经查封原告主张的案涉房屋；二是该房屋的交易对象在不动产登记簿上明确必须是具有建筑安装资质的本市企业，否则交易无法进行；三是被告收到三份溧阳市人民法院的协助执行通知书要求查封巨龙公司可能获得的房地产的财产权利，查封期限为三年，三年内不得作出任何的处分行为。综上，请求法院依法判决。

经审理查明，2014年8月29日，原溧阳市国土资源局与怡洲公司签订《国有建设用地使用权出让合同》及《补充合同》，该合同主要约定：合同项下出让宗地编号为××；宗地总面积为3063平方米；宗地坐落于燕山新区内燕城大道南侧；宗地的国有建设用地使用权出让价款为3680000元，每平方米1201.4365元，于2014年9月28日前支付；土地出让用途为商业（办公）；本地块内不得建任何形式的住宅建筑，所建房屋不得分割转让，但确需转让部分房屋的，只能按层整体转让给本市范围内具有建筑安装资质的企业或与之相关联的企业等。

2015年2月25日，甲方怡洲公司、乙方巨龙公司签订《房地产项目合作开发协议书》。项目概况：双方合作开发的项目位于溧阳市燕山新区燕城大道，项目暂定名称为创客中心，项目用地面积为3063平方米，签约时土地用途为商务金融用地；项目计划开发总建筑面积约18900平方米，其中地上16层（包括1-3层面积约5000平方米、4-16层面积约13900平方米），地下1层（面积9000平方米）。合作模式：本项目计划投资总额约人民币壹亿元，其中项目建设资金由乙方全额承担（绿化除外），甲方以本项目对应的土地使用权作为出资，负责办理前期的土地出让图纸设计、规划审批、施工许可等；乙方负责本项目的建设、施工、竣工验收和交付使用，并支付交付使用前的所有费用，甲方予以配合。收益分配：甲方以土地投入获得1-3层5000平方米建筑面积，超过部分按4000元／平方米向乙方支付费用；乙方获得4-14层主楼全部建筑约12500平方米。其他约定：房屋竣工验收交付使用前，甲乙双方均不得将房屋转让、出售、赠与、抵押给任何第三方，否则视为根本违约；甲方必须保证本合同所涉项目在交付使用后可以将土地使用权及房屋产权进行分割并且可以办理相关土地使用权及房屋所有权证；乙方负责整个项目的综合验收合格交付使用。

2017年1月22日，甲方怡洲公司、乙方巨龙公司签订《补充协议》一份，该协议主要对水电增容费用、人防费等作了约定，调整乙方获得4-15层全部建筑面积，15层楼顶使用权及以后建筑均归乙方所有，主楼大厅不低于300平方米（靠近南厅电梯相连结处的约300平方米）使用权归乙方及建设期限展期等。

2018年2月8日，被告巨龙公司作为甲方，与原告暖通公司作为乙方、被告怡洲公司作为丙方签订《房屋买卖协议》，内容如下：鉴于：1、2015年2月25日，甲方巨龙公司与丙方怡洲公司签订的《房地产项目合作协议书》。2、甲乙双方经协商就上述合作开发部分中属于甲方的在建房屋出售给乙方，达成如下房屋买卖协议：一、出售的房屋概况1、甲方出售的房屋为坐落在溧阳市燕山新区燕城大道，项目暂定名为：创客中心。具体位置详见甲方巨龙公司与怡洲公司签订的《房地产项目合作协议书》中的合作开发概况。2、甲方出售给乙方的房屋为他客中心第12层（房屋建筑面积为：1057平方米，及8个地下车位使用权）。总价人民币：伍佰陆拾万元。二、房款的支付：1、2018年2月13日前，乙方向甲方支付购房款贰佰捌拾万元整。2、2018年4月30日前，乙方向甲方支付购房款贰佰万元。3、甲方将房屋过户到乙方名下，并在乙方领取房产证时付清余款。三、甲方的责任与义务1、保证房屋质量与房屋基础配套设施完好，如遇质量问题有甲方负责修复，因质量问题造成损失由甲方负责赔偿。甲方应保证房产产权清晰，无其他权利设定或其他纠纷，乙方买受房屋后，如该房屋产权有纠葛至影响乙方权利的行使，概由甲方负责承担并赔偿。2、甲方应于2018年12月31日将房屋交付给乙方，并于房屋交付后180天内将不动产登记办理在乙方名下，不得推诿、拖延。甲方（乙方）在办理房屋产权转移过户登记时，所发生的税费由双方各自承担。3、甲方承诺所建房屋符合规划要求。4、丙方根据房屋协议接受甲方委托，协助甲乙双方过户所产生的一切费用均由甲方承担，如果甲乙双方交易交生任何法律纠纷，均与丙方无关。四、房屋的交付1、双方确定的交房时间为：2018年12月31日。2、甲方交付钥匙时应保证房屋内通电通水，门窗等基础设施。五、其他……。

《房屋买卖协议》签订后，原告暖通公司已支付给被告巨龙公司购房款400万元。

2019年9月26日，涉案工程经竣工验收。2019年10月16日，怡洲公司取得包括涉案房屋在内的坐落于本市××道××号不动产的权属证书。

另查明，因案外人与巨龙公司买卖合同纠纷等案件，本院分别于2018年8月28日作出（2018）苏0481执保1138号民事裁定书（查封700万元）、2019年1月3日作出（2018）苏0481执保1749号民事裁定书（查封200万元）、2019年1月25日作出（2019）苏0481执保156号民事裁定书（查封150万元），上述案件分别向怡洲公司发出查封通知，查封巨龙公司在双方合作开发项目中应得的财产性权益。

还查明，在怡洲公司领取不动产权属证书后，巨龙公司要求按协议分割房屋并办理过户登记未果，为此双方发生纠纷，2019年11月巨龙公司向本院提起诉讼，要求判令怡洲公司继续履行《房地产项目合作开发协议书》及《补充协议》；将位于本市××道××号××单元××不动产过户至其名下。本院经审理后认为“巨龙公司、怡洲公司签订的房地产项目合作开发协议书及附件属无效合同”，遂于2020年8月26日作出（2019）苏0481民初8839号民事判决：“驳回江苏巨龙建设工程有限公司要求溧阳市怡洲服饰有限公司将位于溧阳市××道××号××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、不动产权证过户至江苏巨龙建设工程有限公司名下的诉讼请求”。巨龙公司不服该判决，向常州市中级人民法院提起上诉。常州市中级人民法院经审理后认为“巨龙公司与怡洲公司签订的《房地产项目合作开发协议书》及其《补充协议》性质为合作开发房地产合同。因怡洲公司与巨龙公司均不具备房地产开发经营资格，双方签订的《房地产项目合作开发协议书》及《补充协议》应认定为无效合同”，遂于2021年4月12日作出（2020）苏04民终4140号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。

审理中，针对原一、二审法院均已对巨龙公司与怡洲公司签订的房地产项目合作开发协议书及附件认定为无效，法院已判决巨龙公司无权取得相关房屋产权，也就是说原告要求被告巨龙公司交付房屋，事实上已不可能。法庭依法将以上情况向原告进行了释明，并进一步征求了其是否改变诉讼请求的意见。原告暖通公司仅将原主张的要求被告交付8个地下室车位的请求撤回，其余坚持原诉讼请求不变。

本院认为，原告暖通公司与被告巨龙公司及怡洲公司签订的《房屋买卖协议》，体现了其真实意思，且不存在我国法律规定的无效情形，故应认定为有效。该《房屋买卖协议》的出卖人为被告巨龙公司、买受人为原告暖通公司，被告怡洲公司在该协议中仅是负责协助办理过户手续的一方。因两被告之间之间签订的《房地产项目合作开发协议书》及《补充协议》已经一、二审法院认定为无效，一、二法院已判决驳回了巨龙公司依据《房地产项目合作开发协议书》及《补充协议》主张协议项下房屋权利的请求，且判决已经生效，故被告巨龙公司实际已不可能取得讼争房屋的权利，自然也就无法向原告履行交付案涉房屋的义务。本院已根据查明情况向原告作了释明，但原告暖通公司仍坚持其基本诉请，故本院应依法驳回其诉讼请求。为此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条之规定，判决如下：

驳回原告江苏华天暖通工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费45200元，财产保全费5000元，合计50200元，由原告江苏华天暖通工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费45200元，逾期按放弃上诉处理。

审　判　长　　万柏松

人民陪审员　　李海芝

人民陪审员　　王　芳

二〇二一年六月九日

书　记　员　　沈佳欣