随州市中青庭园绿化有限公司农村土地承包合同纠纷二审民事判决书

湖北省随州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂13民终615号

上诉人（原审原告）：随州市中青庭园绿化有限公司。住所地：随州市曾都区南郊白云村。

法定代表人：余忠清，公司总经理。

委托诉讼代理人：王海军，湖北正好律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：随县安居镇张家井湾村民委员

会。住所地：随县安居镇张家井湾村。

法定代表人：刘安然，村委会主任。

委托诉讼代理人:吴光才，随县安居镇法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：张道海，男，汉族，1957年8月7日出生，该村原任村委会主任，住随县。

上诉人随州市中青庭园绿化有限公司（以下简称中青庭园公司）因与被上诉人随县安居镇张家井湾村民委员会（以下简称张家井湾村委会）农村土地承包合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中青庭园公司的法定代表人余忠清及委托诉讼代理人王海军，被上诉人张家井湾村委会的法定代表人刘安然及委托诉讼代理人吴光才、张道海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

中青庭园公司上诉请求：1.撤销原判，改判确认被上诉人于2019年1月20日出具的《解除合同通知书》无效，上诉人与被上诉人继续履行《租赁土地协议》（合同期限为2017年9月20日—2027年9月19日，租金按照每年700元/亩，总价21000元/年计算）；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“《租赁土地协议》履行至第十年即2017年时，原、被告因调整租金发生争议，虽经多次协商，但至今未能达成一致”是错误的。事实上，《租赁土地协议》履行至第十年即2017年时，上诉人与被上诉人虽然没有签订书面协议，但双方实际就《租赁土地协议》合同期间的后10年租金调整已达成新的合意，并实际履行。2017年12月18日，上诉人通过银行转账向被上诉人支付了2017年—2019年的租金42000元（30亩地，按700元/亩交纳两年租金），被上诉人的村会计出具了42000元的收据；二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。本案中，上诉人按照协议支付了合同租金，并无迟延履行债务或其他违约行为，被上诉人收取租金的合同目的已经实现；三、被上诉人主张解除合同，无约定事由。上诉人与被上诉人合同约定租期20年，并约定了前10年的租金标准以及后10年租金调整的原则，但并未约定协商调整不成时一方可以解除合同，也不能推断出协商不成时应当解除合同。合同依法成立生效后，任何一方当事人需要变更合同内容，均需协商一致，不能单方变更合同内容，更不能以对方不接受变更为由解除合同；四、当事人就合同价款约定不明的，按照合同有关条款或交易习惯确定，如仍然不能确定，按照订立合同时履行地的市场价格履行。上诉人从被上诉人处租赁的另一块紧邻本案土地的租金，2017年调整为每年每亩700元，该租金标准对本案地块具有参考价值；五、苗木培育是一个长期的过程，为防止租赁协议被轻易终止，双方约定了20年租赁期限。正是基于20年租期的规划，上诉人投入巨额资金培育了大量珍贵树木。一审在无法定和约定解除事由的情况下，认定合同可解除，不仅未解决矛盾反而增加了新的矛盾。

张家井湾村委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理公正，请依法驳回上诉，维持原判。理由：一、上诉人与被上诉人预定租期20年，并不是确定租期为20年。协议约定租金10年不变，10年期满后根据市场行情可调整租金。因10年期满后，村民多次上访，强烈要求增加租金或者解除合同，被上诉人多次找上诉人协商，但上诉人拒不接受租金的调整，也未在规定的期限内履行交纳租金的义务；二、《租赁土地协议》第十条约定：“乙方在租赁期内，若遇其他单位征地或政府政策性招商，工业占地、城镇规划等，乙方不得提出无理条件以阻止或干扰执行。因工业项目需要，涉案土地已经随县人民政府批准，征收用于湖北汇隆新能源有限公司的工业项目用地。被上诉人要求解除合同符合约定条件。

中青庭园公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认被告于2019年1月20日出具的《解除合同通知书》无效，原、被告于2007年12月5日签订的《租赁土地协议》应当继续履行；2.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：原告中青庭园公司成立于2004年11月23日，经营范围包括苗圃种植、销售及工程承包等。2007年12月5日，原告中青庭园公司（合同乙方）与被告张家井湾村委会（合同甲方）签订《租赁土地协议》，租赁张家井湾村六组随洪公路以南地段的集体机动地30亩用于苗圃种植，协议主要内容为：（一）乙方承租土地使用权的期限预定为20年，以土地二轮延包期限为准。自2007年9月20日至2027年9月19日，每年租金为15000元（集体土地），合同租金为十年签定不变，十年期满后根据市场物资价格和经济上涨变动，双方协商后再作调整租赁金。……（十）乙方在承租期内，甲方若遇其他单位和政府政策性招商引资，大型建筑项目，工业占地，城镇规划等，甲、乙双方和征用单位可互相商议，但要按种植作物季节性提前一年通知乙方，按照政策法规规定，必须对乙方的资产投资项目进行资产评估，并折价给予补偿；对乙方的苗木由用地单位承担移植费用，移植范围在20公里之内，对合同缩包退还预付租金，以减少乙方损失。乙方不得提出无理条件以阻止或干扰执行。……《租赁土地协议》履行至第十年即2017年时，原、被告因调整租金发生争议，虽经多次协商，但至今未能达成一致。为此，被告张家井湾村委会于2019年1月20日送达《解除合同通知书》，通知与原告中青庭园公司解除《租赁土地协议》。原告中青庭园公司当日收到《解除合同通知书》后，于2019年2月20日诉至一审法院，请求确认被告于2019年1月20日出具的《解除合同通知书》无效，原、被告于2007年12月5日签订的《租赁土地协议》应当继续履行。

一审法院认为，原、被告于2007年12月5日签订的《租赁土地协议》系双方当事人真实意思表示，主要条款不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。由于原、被告在《租赁土地协议》中明确约定合同租金为十年签定不变，十年期满后再协商调整租金，双方现因调整租金无法达成一致，已不能实现合同目的，被告依法可以解除合同。故被告张家井湾村委会于2019年1月20日向原告送达的《解除合同通知书》有效，对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告随州市中青庭园绿化有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告随州市中青庭园绿化有限公司负担。

中青庭园公司二审提交了两组证据：证据一、被上诉人出具的“收条”以及中国建设银行网上银行电子回执。证明目的：双方已经就合同期间后10年租金调整达成新的合意，即每年700元/亩。上诉人已经实际交纳2017年—2019年租金42000元；证据二、签订日期为2009年9月30日的《土地租赁合同》、地形图、转账凭证、收据以及案外人石正英、袁东明与上诉人签订的《租赁土地协议书》、二人出具的收条。证明目的：与紧邻涉案土地的租金调整后的标准为每年700元/亩，被上诉人要求调整租金为每年2000元/亩不符合实际。

张家井湾村委会质证意见为，证据一一审已经提交，并且已经发表过质证意见；证据二与本案无关。

张家井湾村委会二审提交了一组证据，《随县安居镇人民政府关于征收集体土地用于建设工业项目的请示》、随县人民政府的请求报告处理笺以及《关于湖北汇隆新能源有限公司拟征宗地的情况说明》，证明目的：涉案土地已经被批准用于工业项目。

中青庭园公司对张家井湾村委会的证据真实性无异议，但认为拟征地的公司与上诉人同属于商业公司，法律地位平等，征地并非用于公益事业，不符合《租赁土地协议》第十条的约定。另外，合同第十条约定甲乙双方与征用单位商议，但被上诉人没有做到，并且也没有提前一年通知上诉人，更没有对合同解除后如何赔偿上诉人损失达成一致意见。

对于以上有异议的证据，本院认为，中青庭园公司提交的证据一虽已在一审中提交，不属二审新证据范畴，但与本案实体处理有关，本院对该证据的真实性予以采信。该证据的证明目的涉及到本案实体处理，对其是否采信在本院认为部分阐述。中青庭园公司提交的证据二与本案无关，对该证据不予采信。张家井湾村委会提交的证据与其解除合同通知书的解除事由不一致，故与本案实体处理无关，本院不予采信。

经审理查明，一审认定事实属实。

另查明，中青庭园公司在合同履行十年后的2017年12月18日按700元/亩的标准向张家井湾村会计张军善随州农商行账号汇入42000元，网上银行电子回执注明用途为“安居张家井湾苗圃地租金（2017—2019）”。张军善在张家井湾村委会信笺纸上出具收据“斩（暂）收到余忠清予（预）交张家井湾村6组租地费款肆万贰仟元整￥42000元收款单位张家井湾村6组代经手人张军善注（用途抵6组医保2017.12.20号”。

还查明，2019年1月20日，张家井湾村委会向中青庭园公司发出《解除合同通知书》的主要内容为“安居镇张家井湾村于2007年12月5日与你公司签订了《租赁土地协议》。协议约定的期限为预定20年，土地租金为每年15000元，10年期满后根据市场物资价格和经济上涨变动。10年期满后，我村村民代表强烈要求上涨租金，经讨论，决定按每亩每年收取2000元租金，并一次性付清全部租金，否则，终止《租赁土地协议》。上述调整租金的方案，我村已告知你公司，但你公司至今未予以答复。根据……之规定，决定自本通知送达之日起与你公司解除《租赁土地协议》。请你公司30日内将租赁范围内土地移交给我村。”

本院认为，一、合同效力问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。虽然本案《租赁土地协议》的签订未经以上法律规定的民主议事程序，并报乡（镇）人民政府批准，但双方当事人均未对合同效力提出异议，且自2007年签订已实际履行十二年之久，中青庭园公司投入大量人力、物力培育苗木，涉案《租赁土地协议》应当认定为有效协议。

二、租赁期限问题。张家井湾村委会认为合同约定的租赁期限为十年，中青庭园公司认为合同租赁期限为二十年。对此，本院认为，《租赁土地协议》第一条约定：“乙方承租土地使用权的期限预定为20年，以土地二轮延包期限为准。”且双方二审中均认可“土地二轮延包期限”的截止期限为2027年，故双方约定的租赁期限为20年。

三、张家井湾村委会能否以租金问题解除合同。首先，张家井湾村委会没有约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中双方当事人只约定了“合同租金为十年签定不变，十年期满后根据市场物资价格和经济上涨变动，双方协商后再作调整租金”，并没有约定协商不成时一方可以解除《租赁土地协议》，从合同文本来看，张家井湾村委会没有约定解除权。《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定了价款约定不明时的处理方式，当事人就价款约定不明可以按照以上法律规定予以确定，不能当然推定一方具有解除权。中青庭园公司一二审主张双方已就后十年租金标准达成一致意见。经审查，其向张家井湾村会计汇款42000元系单方行为，双方未对此款的性质协商一致，故其该项主张不能成立。对中青庭园公司提交的证据一的证明目的不予采信。对于张家井湾村委会辩称的涉案土地已经被批准用于工业项目问题，双方协议第十条并未约定遇此情形，张家井湾村委会可以径直解除合同，且该理由与解除合同通知书内容无关，故其辩称理由不能成立；其次，张家井湾村委会没有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同履行至2017年时，虽然双方对于租金标准没有达成一致意见，但中青庭园公司在原租金标准500元/亩/年的基础上上浮200元，按700元/亩/年支付了租金42000元，并且在诉讼过程中也表示愿意按市场行情确定租金，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的预期违约、迟延履行等根本违约行为。

四、合同的后续履行问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。本案，双方可以在合理期间内按照以上法律规定的方式确定租金标准。

综上，中青庭园公司的上诉请求部分成立，原审认定事实清楚，但实体处理不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二项的规定，判决如下：

一、撤销湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初433号民事判决；

二、确认被上诉人随县安居镇张家井湾村民委员会于

2019年1月20日向上诉人随州市中青庭园绿化有限公司发出的《解除合同通知书》无效，双方《租赁土地协议》继续履行。

一审案件受理费减半收取计50元，二审案件受理费80元，由被上诉人随县安居镇张家井湾村民委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李小辉

审判员　　袁　涛

审判员　　吕丹丹

二〇一九年十月三十日书记员李国才