泉州某某工贸有限公司与福建圆商投资有限公司、某某租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初460号 原告：泉州**工贸有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区。 法定代表人：**如，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：***，***贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，泉州**工贸有限公司工作人员。 被告：福建圆商投资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，******师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******师事务所律师。 被告：***，男，1962年10月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：吴淑恋，女，1984年9月30日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 第三人：***，女，1980年8月15日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：泉州美联贸易有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，泉州美联贸易有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：林配金，***顺律师事务所律师。 第三人：泉州市交通建设工程试验检测有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，泉州市交通建设工程试验检测有限公司工作人员。 第三人：福建省泉州市福通工程监理咨询有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：庄泽淏，男，福建省泉州市福通工程监理咨询有限公司工作人员。 原告泉州**工贸有限公司（以下简称**公司）与被告福建圆商投资有限公司（以下简称圆商公司）、***、吴淑恋、第三人***、泉州美联贸易有限公司（以下简称美联公司）、泉州市交通建设工程试验检测有限公司（以下简称交通公司）、福建省泉州市福通工程监理咨询有限公司（以下简称福通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**公司的委托诉讼代理人***、***、被告圆商公司的委托诉讼代理人***、第三人***、美联公司的委托诉讼代理人林配金、交通公司的委托诉讼代理人***、福通公司的委托诉讼代理人庄泽淏到庭参加诉讼，被告***、吴淑恋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认**公司与圆商公司签订的厂房租赁合同无效，并判令圆商公司将址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号内的房屋（总面积4000平方米）腾空交付给**公司掌管；2.依法判令圆商公司参照合同约定标准支付拖欠的房屋占有使用费990794.61元（自2016年3月计算至2017年12月止）；3.依法判令圆商公司赔偿**公司因合同无效造成的水电费、税费、滞纳金、赔偿金等各项费用共计738828.28元的50%即369414.14元，其中水电费69361.94元（自2016年3月计算至2017年12月）、土地使用税131400元（自2016年7月计算至2017年12月）、房产税31306.61元（自2016年6月计算至2017年12月）、滞纳金49539.73元、厂区花圃拆除未恢复赔偿金5万元、合同违约赔偿三个月房屋占有使用费407220元；4.依法判令圆商公司参照合同约定标准以月租金48400元计算继续支付房屋占有使用费（自2018年1月起至实际交付租赁房屋之日止）；5.依法判令***对上述款项承担连带偿还的保证责任；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，**公司申请追加***、美联公司、交通公司、福通公司为第三人参加诉讼，申请追加吴淑恋为被告参加诉讼，并变更诉讼请求为：1.确认**公司与圆商公司于2014年3月8日签订的《厂房租赁合同》无效；2.圆商公司立即将其占用的址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号的全部房屋（面积为4000平方米）腾空并交还给**公司；3.***、美联公司、交通公司、福通公司立即将其各自占有的址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号的全部房屋腾空并交还给**公司（***占有面积约400平方米的4间店面，美联公司占有房屋面积约1750平方米，交通公司占有办公楼一楼、***一楼、***五楼合计面积约1400平方米，福通公司占有办公楼二楼面积约600平方米）；4.圆商公司参照租赁合同约定的租金标准立即支付拖欠**公司的房屋占有使用费1013067.52元（房屋占有使用费计算至2018年3月），并以1013067.52元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2018年4月1日起至实际还清款项之日止的资金占用利息；5.圆商公司立即偿还**公司垫付水电费67052.04元、土地使用税153300元、房产税33914.47元（水电费和土地使用税暂计至2018年3月、房产税暂计至2017年12月）；6.圆商公司立即赔偿因拆除花圃给**公司造成的经济损失50000元；7.圆商公司参照租赁合同约定的租金标准支付**公司自2018年4月起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占有使用费；***、美联公司、交通公司、福通公司应对圆商公司的本项债务承担共同支付责任;8.***对上述第四项、第五项、第六项、第七项诉讼请求承担连带清偿责任;9.***、吴淑恋分别在未向圆商公司履行出资的800万元、200万元范围内对上述第四项、第五项、第六项、第七项诉讼请求中圆商公司不能清偿的部分承担赔偿责任;10.由本案被告和第三人承担本案全部的案件受理费。后**公司撤回第5项、第7项诉讼请求，表示就该二项诉讼请求及其少起诉的2017年7月8日至2017年9月7日期间的租金87120元，暂不要求人民法院在本案中一并审理，其将另行主张权利。事实和理由：2014年3月8日，**公司与圆商公司签订了厂房租赁合同，约定将址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号内的总面积12340平方米的房屋出租给圆商公司使用，租赁期限自2014年3月8日起至2026年3月7日止共12年，租金每月135740元，租金采用先付后租的方式，每三个月为一期，于每期第一个月的前10天交纳当期租金。在签订合同时支付租赁保证金20万元。如拖欠租金满一个月，**公司有权增收所欠租金5%滞纳金，如拖欠租金满两个月，**公司有权终止租赁合同及没收保证金。租赁期间所产生的水电费、租赁税、土地使用税、房产税等均由圆商公司承担。合同同时约定了双方的权利义务及违约责任。合同签订后，**公司依约将房屋交付给圆商公司使用。圆商公司自2015年12月开始未能按时支付水电费等费用，2016年3月开始未能按时支付租金。圆商公司承租厂房后，将厂房转租给***、美联公司、交通公司、福通公司。因出租的厂房未能补办建设工程规划许可证或开具经主管部门批准建设的证明，合同无效，双方都有过错，因此**公司请求参照合同约定的标准要求圆商公司支付房屋占有使用费，并按50%的过错责任，请求圆商公司赔偿**公司因合同无效受到的损失，于法有据。自圆商公司拖欠房屋占有使用费、水电费等费用以来，**公司多次向圆商公司催讨，其法定代表人***每次都承诺会尽快还清拖欠的各项费用且以其个人名义作为保证人进行承诺。***与吴淑恋系圆商公司的股东，但二人至今未履行出资义务。根据公司法的规定，应对圆商公司所欠的房屋占有使用费等款项在未出资范围内承担赔偿责任。 圆商公司辩称，合同无效,只能相互返还。**公司再按照合同约定要求圆商公司承担税费、利息等均无合同依据，而且**公司关于税费的请求与本案也不是同一法律关系，不应合并审理。圆商公司已支付给**公司的税费466284元，**公司无权收取，应抵扣圆商公司尚欠的租金。***是圆商公司的法定代表人，其签字行为是履行职务的行为，**公司要求其承担连带责任没有法律依据。**公司在租赁过程中以停电作为威胁，自2016年7月之后擅自向第三人收取租金，是以自己的行为表示其和第三人直接建立了新的租赁关系，不能再要求圆商公司交还租赁场所和租金。因此占有使用费只能计算至2016年6月30日，应为549051.28元。***于2014年12月22日与**公司的管理人员***签订的《建房申请》明确约定，在***边建的三间房子只有当租赁期到才无偿退还给**公司，但**公司在租期满前提起诉讼，圆商公司有权要求**公司必须对这三间房子的造价进行补偿，故申请法院对此进行价值评估，并从该价值中抵扣圆商公司尚欠的租金。**公司于2016年7月1日单方切断了电源并锁上配电房，导致圆商公司报警，但**公司始终没有改变错误的做法，这是导致双方损失扩大的直接原因，虽然圆商公司当时有拖欠部分租金，但**公司有别的救济渠道，不应该采取断电的行为，该行为违法，**公司无权再要求圆商公司承担任何赔偿责任。根据2014年8月2日，***与***分别代表公司签订的《有关厂房修缮后现状确认书》，**公司应当减免一个月租金135740元，圆商公司代垫的修缮费49500元，均应从诉讼请求中扣除。抵扣后，圆商公司尚欠占有使用费363811.28元。根据对账单，圆商公司在2016年4月开始又陆续支付了39万元，也应一并抵扣。同时圆商公司缴纳的保证金20万元也应退还。只有在公司财产不足以清偿债务时，股东才可能承担责任，**公司未举证证明公司的财产不足以清偿债务，且根据合同相对性原则，不能直接起诉股东。**公司未举证证明股东未足额缴纳出资。应驳回**公司的全部诉讼请求。 ***书面辩称，其作为圆商公司的法定代表人，在2016年4月15日与**公司对账并签名，是履行公司职务行为，并代表圆商公司在保证人处签字，证明圆商公司保证支付款项的意思表示，本案债务与其无关。本案租赁合同无效，所以保证合同也无效，其无需承担保证责任。即使法院认为其在对账单中的保证人处签字应承担保证责任，则其承担保证责任的范围也仅限于对账单中显示的截至2016年3月31日的债务金额，且根据圆商公司的核算，对账单的款项已付清。请求驳回**公司的诉讼请求。 ***述称，**公司每季度都找其收租金，其已交租金至2019年3月份，现圆商公司也找其要租金。 美联公司述称，**公司诉求美联公司腾空1750平方米的房屋交还给**公司，依法不能成立。**公司与圆商公司发生纠纷后，其将电费和租金直接支付给**公司，**公司也同意其继续使用租赁物，**公司与其形成新的租赁关系，其已支付至2019年4月的租金。因圆商公司拖欠租金被停电3个月，租赁物不能使用，美联公司可免交3个月租金，停电导致租赁物内存放的葡萄酒全部变质，价值近200万元，圆商公司应予赔偿。因圆商公司违约合同被提前终止，其应赔偿美联公司租赁保证金5万元，还要支付5万元违约金。 交通公司、福通公司均述称，对**公司要求其腾房没有意见，其已在2018年9月份搬走，租赁房屋已经交还给**公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1.**公司提供《有关厂区花圃拆除责任确认书》，圆商公司对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关，**公司应另行处理。对此本院认为，圆商公司拆除租赁场所内的花圃，并就此与**公司达成协议，相关事实发生在租赁期间，**公司请求一并解决并无不当，该证据与本案的关联性予以确认。2.**公司提供《租赁场所移交手续》，圆商公司对该证据的真实性无异议，但主张圆商公司已不存在管理租赁物的可能，是因**公司拒绝移交才导致纠纷发生，其应承担损失扩大的责任。对此本院认为，根据移交手续，**公司与圆商公司仅就部分租赁场所达成移交合意，尚未移交给**公司的场所是因圆商公司将租赁场所转租给次承租人致未能全部移交给**公司，根据合同相对性原则，圆商公司仍应承担相应的民事责任。3.**公司提供经国土规划建设局签章确认的有关租赁房屋的《情况说明》，圆商公司认为该证据与本案无关。对此本院认为，该证据证明租赁房屋的基本情况，其与本案的关联性应予以认定。4.**公司提供其与圆商公司的对账单，圆商公司对该证据的真实性无异议，但认为***是以公司法定代表人的身份签字，不应承担保证责任。对此本院认为，***不仅在对账单的“公司名称(***)”一栏中签名确认，还另行在“保证人”一栏中签名，其以保证人身份签署对账单的意思表示明确。5.**公司提供的完税证明系相关行政部门出具的税票，对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。6.**公司提供的水电费方面的证据、增值税发票等，鉴于其已撤回与上述证据相关的诉讼请求，对相关证据不予审查认定。7.**公司提供《内资企业登记基本情况表》及圆商公司的章程，圆商公司对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。对此本院认为，**公司在本案一并起诉圆商公司股东有其法律依据，其提供的上述证据与本案的关联性应予以认定。8.圆商公司提供《租赁场所移交手续》，**公司对该证据的真实性无异议，但主张该证据不能证明圆商公司已全部移交租赁场所。对此本院认为，根据移交手续，**公司与圆商公司仅就部分租赁场所达成移交合意，不能据此认定圆商公司已退还全部租赁场所。9.圆商公司提供《有关厂房修缮后现状确认书》，欲证明**公司尚有185240元没有扣除。**公司对该证据的真实性无异议，但主张确认书中所涉款项已抵扣。对此本院认为，该确认书签署于2014年，形成时间在**公司与圆商公司于2016年4月15日对账之前，因此应当认定相应款项已抵扣。10.圆商公司提供《建房申请》，欲证明其在租赁期间建有三间房屋，应计算残值并抵扣占有使用费。**公司对该证据的真实性无异议，但认为圆商公司的要求不能成立。对此本院认为，**公司与圆商公司对建房的费用进行了约定，圆商公司主张用残值抵扣占用费，本院不予支持。11.美联公司提供报警回执，欲证明其因圆商公司拖欠租金被停电，租赁物不能使用，美联公司可免交3个月租金。对此本院认为，美联公司系与圆商公司签订租赁合同，根据合同相对性原则，其主张因圆商公司拖欠租金被停电致其损失，应另案向圆商公司主张权利，不在本案中一并审查处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： **公司拥有址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号内的房屋包括：1号楼厂房1层约7200平方米、2号楼办公***5层约4800平方米、3号楼厂房1层约4000平方米、4号楼厂房约2030平方米。上述房屋未取得建设工程规划许可证。 2014年3月8日，**公司作为甲方与圆商公司作为乙方签订1份《厂房租赁合同》，约定：甲方将其拥有的址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号内总面积为12340平方米的建筑物出租给乙方，租赁期12年，自2014年3月8日起至2026年3月7日止，自签订合同起至2014年4月15日作为装修期不收取租金；签订合同时，乙方应支付保证金20万元；租金每平方米11元/月，每月135740元，租金每3年上涨10%（租金增值：2017年3月8日至2020年3月7日每平方米12.1元/月）;按国家法律法规需向税务机关缴纳的土地使用税、房产税、租赁营业税及其他相关税种均由乙方承担；采用先付后租的方式，签合同时乙方一次性实际支付第一期3个月租金235282.67元，租金每三个月为一期，于每期第一个月的前10天交纳当期租金；甲方按厂房现状出租，乙方租赁其中厂房及其附属设施（食堂、**、广场绿化等）如存有损坏或故障时，由乙方承担维修费用;乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意……并由乙方自行负担所有装修或增设附属设施的费用；乙方在租赁期间，不得转租、分租，如需分租第三方则需以书面形式经甲方同意；在租赁期间，租赁行为所产生的相关税费由乙方自行申报与缴纳，甲方负责代乙方缴纳的水费、电费、土地使用税相关费用等，乙方在接到甲方的代缴通知后7天内须向甲方支付代缴费用；租赁合同中租赁厂房的企业法人作为乙方本合同的担保人，并在合同中签章承担保证责任。上述租赁合同加盖了双方的公司印章，圆商公司的法定代表人***在合同乙方落款处的“法定代表人”一栏签名确认，但未在合同落款的“保证人”一栏签名。租赁合同签订后，圆商公司支付**公司保证金20万元，**公司依约将相关租赁场所交由圆商公司使用。 后圆商公司将部分租赁场所转租给***、周愿红、***、美联公司、交通公司、福通公司。部分转租合同如下：1.圆商公司作为甲方与福通公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号办公楼二楼600平方米(具体承租面积以实际测量为准)，租赁期限自2014年3月4日起至2020年3月3日止。2.圆商公司作为甲方与交通公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号办公楼一楼、***一楼、***五楼共计1400平方米左右出租给乙方(具体承租面积以实际测量为准)，租期自2014年3月4日起至2020年3月3日止。3.圆商公司作为甲方与美联公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号1750平方米出租给乙方。租期自2014年8月1日起至2026年1月31日止。4.2015年2月12日，***代表圆商公司作为甲方与***作为乙方签订《店面租赁合同》，约定：甲方将泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号4间店面，建筑面积约400平方米，出租给乙方。租期自2015年3月1日起至2021年2月28日止。5.2016年6月15日，圆商公司作为甲方与***作为乙方签订《租赁合同》，约定：甲方将泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号(***二楼沿公路边一仓库)出租给乙方。租期自2016年6月20日起至2017年6月19日止。 因圆商公司在租赁期间拆除租赁场所内的花圃，2014年10月4日，**公司与圆商公司签订《有关厂区花圃拆除责任确认书》，其中载明：“贵司与我司于2014年3月8日根据国家有关规定，双方本着互利互惠的原则共同签署《厂房租赁合同》届时生效。我司按厂房现状出租给贵司。现贵司要求对厂区花圃进行拆除。依合同中厂房使用要求和维修责任有关条款，贵司对厂区花圃进行拆除前提是不破碎有关铺设的水、电设施设备，因拆除所产生的所有费用由贵司自行承担，我司不承担任何费用。为了在租赁期满关于此事减少争议，***协该确认书。租赁期满贵公司需恢复原样归还我司，如未能恢复原样圆商应赔偿**工贸经济损失人民币伍万元整。” 2014年12月22日，**公司作为甲方(由其公司人员***代表)与圆商公司作为乙方(由其法定代表人***代表)签署1份《建房申请》，内载明：“乙方承租期间，向甲方申请甲方***（***二楼有大露天阳台那栋）旁边空地建三间房子。乙方会用砖混水泥打地基正规建造，外墙砖会选用和***相近的款式颜色，确保主体统一。乙方承租***合同期到，三间房子与***一起退回给甲方。乙方不收取甲方任何有关三间房子建造的任何费用……建造费用由乙方承担。” 2016年4月15日，**公司与圆商公司对租金等各项费用进行对账，并出具1份书面确认书，载明：截止至2016年3月31日，圆商公司尚欠以下款项未付：2015年12月8日至2016年3月7日租金67220元，2016年1月到3月未申报部分房产税1816.5元、2015年12月份水电费6462.2元、2016年3月8日至2016年6月7日租金407220元、2016年1月份水电费6621.75元、2016年上半年土地使用税43800元、2016年2月份水电费6145.07元、2016年4月至6月未申报租赁部分房产税1816.5元，合计541102.02元。圆商公司的法定代表人***分别在核对人处及保证人处签名捺印。 后因圆商公司未能支付尚欠租金等费用，**公司遂于2016年8月3日向本院提起诉讼。诉讼过程中，**公司与圆商公司于2016年11月18日共同签订1份《租赁场所移交手续》，载明：1.圆商公司将租赁场所除转租给第三方之外剩余的所有厂房、办公楼、***（以下称租赁场所）全部移交给**公司掌管。圆商公司转租给第三方租赁场所的建筑面积约为4750平方米，其中转租给***约250平方米，转租给周愿红约150平方米，转租给***约600平方米，转租给美联公司约1750平方米、转租给福通公司约600平方米、转租给交通公司约1400平方米。故圆商公司移交给**公司租赁场所面积约为7590平方米（12340平方米-4750平方米）。2.圆商公司在租赁期间有向**公司申请拆掉原租赁前的厂房部分结构及厂区花圃，在此次移交过程中圆商公司拆掉的原厂房部分**公司不再要求恢复（保留现有状态），原厂区花圃拆除之事待圆商公司在后续移交时同时处理(按当时双方约定条款移交)。3.本移交手续自**公司与圆商公司**之日起生效，生效之日即视为本移交手续中项下的租赁场所移交完毕。**公司与圆商公司分别在落款处**确认。在该案诉讼期间，本院组织部分次承租人与**公司、圆商公司进行协商，具体协商结果如下：1.2016年9月至2017年2月期间，**公司直接向***收取的租金共计48000元。***、**公司、圆商公司均于2017年7月7日向本院确认：***于当日将其租赁的***二楼约600平方米，移交给**公司接收。2.2017年6月29日，周愿红、**公司、圆商公司向本院确认：**公司从2016年8月8日开始直接向周愿红收取的租金共计9600元。从2017年6月29日开始视为周愿红租赁的车库三间约150平方米，已实际移交**公司掌管。 庭审查明，截至2018年3月31日，***共计支付租金105000元给**公司，交通公司和福通公司共计支付租金440400元给**公司，美联公司共支付租金22万元给**公司。***、美联公司至今仍在使用涉诉租赁场所，交通公司和福通公司已于2018年9月搬出涉诉租赁场所，但未与**公司或圆商公司办理移交手续，未清理相关租赁物等。 另查明，圆商公司于2014年3月7日成立，其股东为吴淑恋和***，按该公司章程，吴淑恋认缴出资额为200万元，***认缴出资额为800万元，出资期限均自公司成立之日起2年内缴足。诉讼过程中，吴淑恋、***均未举证证明其已按期履行出资义务，庭审时圆商公司确认无验资证明。 本院认为，**公司就涉诉房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，**公司与圆商公司签订的《厂房租赁合同》依法应认定为无效合同。**公司请求确认该合同无效，本院予以支持。圆商公司与次承租人就涉诉房屋签订的租赁合同也都属无效合同。合同无效，合同当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，**公司请求判令相关当事人腾房，本院予以支持。鉴于涉诉房屋尚未退租部分现由第三人实际掌管使用，依法应由第三人承担腾房义务。交通公司和福通公司虽已搬出涉诉租赁场所，但未与**公司或圆商公司办理移交手续，未清理相关租赁物等，仍应承担腾房义务。 **公司主张的按合同约定的租金计算如下：1.对账单证明，截至2016年3月31日，圆商公司尚欠以下款项未付：2015年12月8日至2016年3月7日租金67220元，2016年1月到3月未申报部分房产税1816.5元、2015年12月份水电费6462.2元、2016年3月8日至2016年6月7日租金407220元、2016年1月份水电费6621.75元、2016年上半年土地使用税43800元、2016年2月份水电费6145.07元、2016年4月至6月未申报租赁部分房产税1816.5元，合计541102.02元。银行转账记录证明：圆商公司在2016年4月至2016年6月期间共计向**公司支付租金39万元，分别是：2016年4月2日转账9万元(转账记录载明“2季度房租补”)、2016年4月6日转账10万元(转账记录载明“交2季度房租”)、2016年4月8日转账5万元(转账记录载明“交2季度房租”)、2016年6月7日转账10万元、2016年6月8日转账5万元。**公司主张仅15万元是可以抵扣租金的，3万元是与本案无关的保证金，21万元是抵扣2015年12月8日至2016年3月7日应付的租金。对此本院认为，对账单中多次注明是截至2016年3月31日的欠款，**公司主张实际是对账至2016年4月15日，与证据证明的内容不一致。**公司主张2016年4月2日至2016年4月8日的转账款中有21万元是用于抵扣2015年12月8日至2016年3月7日的租金，但该三笔转账均载明是支付第2季度的租金，而2015年12月8日至2016年3月7日这一时间段并不属“第2季度”。另，**公司主张3万元是另案保证金，但未能举证。综上，本院认定上述39万元是对账后还款，应予扣除。因此，计算至2016年6月7日止的租金应计算为67220元+407220元-390000元=84440元。2.2016年6月8日至2016年9月7日的租金按月租金135740元/月×3个月=407220元。3.同理，2016年9月8日至2016年12月7日的租金原为407220元；但因圆商公司于2016年11月18日退出7590平方米的房屋给**公司，庭审时**公司与圆商公司均确认：2016年11月18日至2016年12月7日期间，圆商公司退还的7590平方米的房屋的租金计算为55660元；因此，2016年9月8日至2016年12月7日的租金计算为407220元-55660元=351560元。4.2016年12月8日至2017年3月7日的租金按圆商公司原承租12340平方米，退租7590平方米，后剩余4750平方米的租赁面积计算为：4750平方米×11元/平方米.月×3个月=156750元。5.2017年3月8日至2017年6月7日的租金按租赁面积4750平方米、月租金按合同约定上调为12.1元/平方米计算为：4750平方米×12.1元/平方米.月×3个月=172425元。6.庭审时，**公司与圆商公司均确认：2017年6月8日至2017年6月28日期间，按合同计算的租金为40232.5元。7.2017年6月29日，周愿红承租的150平方米房屋退租给**公司，因此圆商公司租赁面积变更为4600平方米；至2017年7月7日，***退租600平方米房屋，圆商公司租赁面积变更为4000平方米；庭审时，**公司与圆商公司均同意：本案计算时统一按每月30天计算；因此，2017年6月29日至2017年7月7日期间的租金计算为：4600平方米×12.1元/平方米.月÷30天/月×8天+4000平方米×12.1元/平方米.月÷30天/月×1天=16456元。8.2017年7月8日至2017年9月7日期间的租金，**公司仅请求9680元，其表示少算的其余租金将另案主张，本院予以照准。9.2017年9月8日至2017年12月7日的租金计算为：4000平方米×12.1元/平方米.月×3个月=145200元。10.同理，2017年12月8日至2018年3月7日的租金计算为145200元。11.2018年3月7日后的租金，**公司未列入诉讼请求的计算范围内，其可另案主张。综上，截至2018年3月7日，圆商公司应付给**公司的租金共计1529163.5元。**公司收取周愿红、***及第三人在2018年3月前已付的租金共计823000元归**公司所有，予以在本案中抵扣。圆商公司主张**公司应退还其保证金200000元可予以抵扣租金，本院予以采纳。综上，圆商公司应支付给**公司的参照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费为1529163.5元-823000元-200000元=506163.5元。 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，***人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”依据上述规定并不排斥土地使用税和房产税依法由实际使用人缴纳。同时，**公司与圆商公司在约定租金的同时，一并约定相关税费由圆商公司承担，是双方考虑各种因素后对双方权利义务的平衡，即租金与相关税费是综合考量后确定的，合同虽无效，但参照合同约定，相关税费仍由圆商公司承担，于法有据，也符合诚信原则。合同无效，水电费应由实际使用人承担。因此，**公司提出的第4项诉讼请求中虽表述为请求“房屋占有使用费”，但其请求的金额将对账单中所列的房产税、土地使用税、水电费等包括在内，实际已纳入诉讼请求的范围，因此对账单中所涉的房产税、土地使用税、水电费本院一并予以判决由圆商公司承担。经对账，截至2016年6月圆商公司尚欠**公司垫付的房产税3633元，尚欠截至2016年2月的水电费19229.02元、尚欠截至2016年上半年的土地使用税43800元。 圆商公司拆除涉诉租赁场所内的花圃，并与**公司签订《有关厂区花圃拆除责任确认书》，该确认书系双方对圆商公司拆除**公司占有的租赁物的善后处理的约定，并未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，且相关拆除行为与租赁行为密切相关，圆商公司主张与本案无关，本院不予采纳。因此，**公司请求判令圆商公司赔偿其5万元，有其合同依据和法律依据，本院予以支持。 综上，圆商公司尚应支付房屋占有使用费506163.5元、**公司垫付的截至2016年6月的房产税3633元、截至2016年2月的水电费19229.02元、截至2016年上半年的土地使用税43800元、花圃赔偿费50000元，上述款项共计622825.52元。**公司请求的数额，超出本院依法核定部分，本院不予支持。因合同无效，**公司请求判令圆商公司支付上述款项的资金占用利息，于法无据，本院不予支持。**公司与圆商公司就扩建三间房子问题约定费用由圆商公司负担，租赁期满后，三间房子无偿归**公司所有。现相关租赁合同虽无效，租赁期提前终止，但相关房子仍无偿归**公司掌管符合诚实信用原则，圆商公司请求由**公司补偿其三间房子的价值，一则其未依法反诉，二则于法无据，本院不予支持，其请求对三间房子进行评估，本院不予准许。 **公司与圆商公司签订的《厂房租赁合同》中约定：“租赁合同中租赁厂房的企业法人作为乙方本合同的担保人，并在合同中签章承担保证责任。”***仅在该合同中落款处的乙方“法定代表人”一栏签名确认，其下加***，该行为应认定是代表圆商公司履行职务行为，其并未在合同落款处的“保证人”一栏签名，不能认定其个人已同意作为合同的保证人。但***在双方公司的对账单中的“保证人”一栏中签名确认，证据证明其确同意为圆商公司就对账单所涉债务承担保证责任。因主合同无效，相关保证合同亦无效，***依法应就对账单涉及的尚未履行的债务(包括房屋占有使用费84440元、房产税3633元、水电费19229.02元、土地使用税43800元，共计151102.02元)，承担不超过30%的责任，因此本院酌情***应对其中的45330元担连带清偿责任。 ***、吴淑恋未举证证明其已履行出资义务，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。因此，***、吴淑恋应在其未履行出资范围内对圆商公司未能清偿的债务承担补充赔偿责任。 **公司在诉讼期间撤回第5项和第7项诉讼请求，表示就该二项诉讼请求及其少起诉的2017年7月8日至2017年9月7日期间的租金87120元，暂不要求人民法院在本案中一并审理，其将另行主张权利。这是**公司对其诉讼权利的处分，本院予以照准。第三人系与圆商公司签订租赁合同，其与**公司并不存在直接的合同关系，**公司在圆商公司拒付租金时直接向第三人收取部分租金是止损行为，不能据此认定其与第三人建立了直接的租赁合同关系。根据合同相对性原则，第三人承担腾房义务后，可另行向圆商公司主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告泉州**工贸有限公司与被告福建圆商投资有限公司于2014年3月8日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、第三人***应将其承租的址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号内的四间店面在本判决生效之日起10日内腾空移交给原告泉州**工贸有限公司掌管； 三、第三人泉州美联贸易有限公司应将其承租的址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号内的约1750平方米的租赁物在本判决生效之日起10日内腾空移交给原告泉州**工贸有限公司掌管； 四、第三人泉州市交通建设工程试验检测有限公司应将其承租的址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号内的办公楼一楼、***一楼、***五楼共计约1400平方米的租赁物在本判决生效之日起10日内腾空移交给原告泉州**工贸有限公司掌管； 五、第三人福建省泉州市福通工程监理咨询有限公司应将其承租的址在泉州经济技术开发区清濛园区崇益街84号内办公楼二楼约600平方米的租赁物在本判决生效之日起10日内腾空移交给原告泉州**工贸有限公司掌管； 六、被告福建圆商投资有限公司应在本判决生效之日起10日支付房屋占有使用费506163.5元、房产税3633元、水电费19229.02元、土地使用税43800元、花圃赔偿费50000元等共计622825.52元给原告泉州**工贸有限公司； 七、被告***应对本判决第六项确定的债务中的45330元承担连带清偿责任，对其余款项共计577495.52元承担补充赔偿责任； 八、被告吴淑恋应对本判决第六项确定的债务承担补充赔偿责任； 九、驳回原告泉州**工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费14368元，由原告泉州**工贸有限公司负担5950元，由被告福建圆商投资有限公司和***共同负担612元，余款7806元由被告福建圆商投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一八年十二月三十一日 书　记　员　　*** 本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。 《中华人民共和国房产税暂行条例》 第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，***人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。 公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。 股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。