中国电信股份有限公司咸宁分公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省咸宁市咸安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鄂1202民初2303号 原告（反诉被告）：中国电信股份有限公司咸宁分公司，住所地：咸宁市咸安区银泉大道**。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：***，湖北平合律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告（反诉原告）：***，女，1970年5月4日生，汉族，住咸宁市咸安区， 委托诉讼代理人：***，男，1969年10月12日生，汉族，住址同上，系被告（反诉原告）***的丈夫， 委托诉讼代理人：***，湖北昕***事务所律师，代理权限为一般授权。 第三人：**，女，1972年12月29日生，汉族，住咸宁市咸安区， 原告（反诉被告）中国电信股份有限公司咸宁分公司（以下简称咸宁电信分公司）与被告（反诉原告）***、第三人**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，被告（反诉原告）***于2017年7月6日向本院提起反诉，本院经审查予以合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）咸宁电信分公司的委托诉讼代理人***、***，被告（反诉原告）***及其委托诉讼代理人***、***，第三人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）咸宁电信分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告***腾退租赁房屋及相关设施、设备；2.请求判令被告***承担逾期退房的租金及违约金(租金从2017年4月1日起按每日87.8元的标准计算，违约金以逾期租金为本金，以日利率万分之五计算)。事实和理由：2012年3月28日，原告与被告签订合同，将咸宁市**路37号电信营业厅旁的2间门面租给被告经营服装生意，租赁期限截至2017年3月31日。合同还约定，租赁期满后原告有权收回。现原告决定收回门面自用，已在租赁期满前通知被告退房并在期满后给予了宽限期，但被告仍不腾退，故诉至法院。 被告（反诉原告）***辩称：被告承租原告咸宁电信分公司门面属实，但原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1.租赁期未满，合同约定租期5年，被告实际上是2013年8月30日签订的合同，租期应于2018年8月30日届满；2.原告收房并非自用，是为对外招商，且未通知被告，侵害了被告的优先承租权；3.因为原告下属的负责管理门面的**营维中心负责人****门面是由机房改建的，不会收回自用，被告才向前一任承租人**支付了高达205000元的转让费，现仅使用了三年多的时间，原告就要求收回门面，对被告显失公平；4.被告身患癌症，需要租用门面做生意赚钱治病，原告强行收回，将对被告家庭造成沉重打击。 被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求：1.请求判令原告（反诉被告）咸宁电信分公司在同等条件下将门面优先出租给被告；2.如果不能实现优先承租权，请求判令原告及第三人**承担被告的经济损失共计491815元，其中包括转租费205000元、库存损失157182元、门店装修损失71000元、道具装修损失费58633元。事实与理由：2012年3月28日，第三人**承租了原告由机房改建的两间门面。2013年8月30日，第三人将该门面转租给被告，转租费为205000元，并表示负责管理该门面的原告下属单位**营维中心负责人**是其同学，被告可以续租或者转租。**当时也承诺该门面不会收回自用。鉴于此，被告与原告重新签订了房屋租赁合同，合同中沿用了之前的租赁期限，但约定了被告享有优先承租权。合同签订后，被告向第三人支付了转租费205000元，并进行了重新装修，目前尚有大量存货。因****愿意续租，故被告亦一直未将该门面转租，否则可以挽回部分损失，现原告单方毁约，企图收回门面租给他人经营苹果手机销售生意，剥夺了被告的优先承租权，给被告造成巨大经济损失。故诉至法院，请求支持反诉请求。 原告（反诉被告）咸宁电信分公司辩称：被告(反诉原告）***的反诉没有事实依据，请求法院予以驳回。理由如下：1.原告收回门面是为了自己使用，不会租给他人；2.原告依约解除合同，被告装修损失应自行承担；3.被告与第三人协商并自愿支付转租费，此与原告无关；4.原告在租赁期满前已通知了被告，且鉴于原告患病的特殊情况，又给予充分的宽限期让其搬迁，被告的损失是经营风险造成的，原告对此并无责任。 第三人**述称:被告（反诉原告）***诉称向其支付转租费后租下原告（反诉被告）咸宁电信分公司门面的情况属实，但要求其赔偿经济损失于法无据，请求法院予以驳回。理由如下：其租下原告门面时打算长期经营，故投入较多资金精心进行装修，转租时还有九成新，所以205000元的转租费价格公平，亦符合市场行情，且是双方自愿。另外，其转租给被告时已告知租期仅剩3年时间，亦未保证原告在到期后不收回，现原告收回门面与其无关，被告的损失不应由其承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告（反诉被告）咸宁电信分公司提交的退房通知书快递单回执，该回执单可以证明原告交付投递且已送达，收件人签名是否由***亲笔所写不能否定送达的效力，*****也未能提出反驳证据，其丈夫***的当庭陈述也可印证咸宁电信分公司在期满前已拒绝续租，本院采信此份证据。 2.被告（反诉原告）***提交的证据中，（1）***与咸宁电信分公司**营维中心负责人**的对话录音，经庭审质证，录音中确无涉及**做过承诺的内容，不能证明其证明目的；（2）咸宁电信分公司对外招商公告的照片上没有显示时间和地点，亦不能体现招商内容与本案诉争门面有何关联；（3）门面装修报价表、收据、装修说明等证据形式不符合规定，又无合同等其他证据佐证；（4）店内商品库存照片及清单，现***经营的服装生意尚未终止，库存处于变动状态；（5）***的病历、住院治疗收费票据与本案所涉事实及法律关系没有关联。故以上证据本院均不予采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）咸宁电信分公司位于咸宁市**路37号的电信大楼由该公司下属单位**营维中心负责经营管理。2012年3月28日，原告委托**营维中心与第三人**签订房屋租赁合同，约定：原告将电信大楼营业厅旁的2间门面租给第三人，租期5年，自2012年4月1日起，截止至2017年3月31日。2013年8月6日，经原告同意，第三人与被告（反诉原告）***达成协议，将该门面转租被告，被告应支付转租费205000元。后被告分两次向第三人付清了此款。 2013年8月30日，在被告（反诉原告）***的要求下，***与原告（反诉被告）咸宁电信分公司签订关于上述两间门面的租赁合同，租赁起始起截止时间沿用了第三人**与原告的所签合同的时间，合同约定：门面租赁期为5年，自2012年4月1日起原告将房屋及配套设施交付被告使用，至2017年3月31日到期。在租赁期间，如果遇特殊情况（如因业务开展，原告上级部门要求使用该房屋）原告需要使用所租房屋，按如下条款解决：一年内（起租日起）收回房屋，原告一次性补偿被告10万元整，房屋租赁合同自动解除。三年以上（起租日起）原告收回房屋，房屋租赁合同自动解除，原告不予被告任何赔偿。租赁期内前三年租金为3万元每年，期内后两年根据市场情况双方协商确定。租赁期届满，且双方未另订合同的，原告有权收回房屋，但应提供15日宽限期（自租赁期满之日起算）供被告搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。租赁期届满，除原告自行使用外，在同等条件下，本着友好合作原则应优先租赁给被告。因使用需要，被告可自费对房屋进行扩、加、改建，室内装修或增加设备。租赁期届满或本合同终止或解除后，被告负责自行拆除上述添附物，被告未拆除部分，原告不予任何补偿。租赁期届满，被告应按本合同约定及原告要求交回房屋及配套设施（设备），如有损坏，被告应向原告承担赔偿责任。 2015年8月25日，**营维中心与被告（反诉原告）***签订了补充协议，约定，从2015年4月1日起至2017年3月，每年增加房租2000元，共增加4000元。被告按协议支付了租金并使用门面。2017年3月20日，原告（反诉被告）咸宁电信分公司向被告发出通知书，通知被告不再续约，并要求做好退房准备。被告认为**营维中心负责人***不收回门面自用，现原告收回门面将造成其巨大经济损失，故拒不退房，为此产生纠纷。 本院认为：原告（反诉被告）咸宁电信分公司与被告（反诉原告）***签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同成立并具有法律效力，现合同约定的租赁期届满，原告因为自己经营的需要而要求收回，并提前发出通知，被告应按合同约定退出房屋，本院对原告关于收房的诉求予以支持。被告占房不退，侵犯原告合法权益，应支付逾期退房期间的占用费用，该费用标准按合同约定比照2017年3月日租金，即每日87.8元。至于原告所诉逾期退房违约金，因合同中仅对逾期付租金的有违约规定，对逾期退房的情形并未约定，且本院已支持了占房费用，可以弥补原告损失，故本院对此项诉求不予支持。被告辩称租赁期5年未满，因被告是从第三人**租赁中途租下该房，该5年租期沿用**之前所签订合同的时间，从**承租时起算，现合同中已明确载明租期截止时间是2017年的3月31日，被告在与原告签订合同时和租赁期间都没有对此提出异议，2015年，原被告就该合同补签协议时也未对合同租赁时间提出异议，本院对此意见不予采纳；被告提出原告收房并非自用和**营维中心负责人****不会收回自用的意见均没有证据支持，本院不予采纳。被告反诉要求享有优先承租权，但行使该权利的前提显然是原告仍然继续对外出租该房屋，但原告是收回自己使用，被告行使优先承租权的基础不存在，故对此项诉求不予支持；被告反诉的经济损失中，转租费系被告与第三人协商后自愿给付的，被告未能提交有效证据证明第三人曾向被告承诺该承租房屋不会被收回，原告未参与其中，被告要求原告和第三人赔偿与法无据，即使第三人或者原告的工作人员曾向被告作出过口头承诺，但合同是书证，其效力大于言词证据，故被告要求原告与第三人赔偿转租费的诉求本院不予支持。另外，被告诉请的门店装修损失及道具损失等要求，原被告双方签订的合同中已明确规定合同期限届满后，装修等损失由被告自行承担，库存损失属于被告经营风险，与租赁合同无关。本院对被告反诉请求，均不予支持。原告在反诉中的辩称意见，本院予以采纳。鉴于被告身患重病，本院酌情免除其应承担的诉讼费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）***在本判决生效之日起三十日内将咸宁市**路37号电信大楼一楼营业厅旁的2间门面及配套设施、设备腾退给原告（反诉被告）中国电信股份有限公司咸宁分公司，并支付逾期占房期间的费用（从2017年4月1日开始，比照日租金标准，按每日87.7元计算至门面腾退之日为止）； 三、驳回原告（反诉被告）中国电信股份有限公司咸宁分公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）***的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费250元、反诉案件受理费4376元，减半收取计2313元，由被告（反诉原告）***负担，鉴于***身患重病，本院酌情予以全额免除。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。 审判员　　*** 法官助理*** 二〇一七年十月十八日 书记员　　***