江苏圣达建设工程有限公司、江苏金银地房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省泰州市姜堰区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏1204执异96号

案外人：马相红，女，1961年1月5日出生，汉族，住泰州市海陵区。

申请执行人：江苏圣达建设工程有限公司，统一社会信用代码91321204665787565L，住所地泰州市姜堰区。

法定代表人：汤元圣，该公司总经理。

被执行人：江苏金银地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204661332141H，住所地泰州市姜堰区。

法定代表人：陈学农，该公司总经理。

本院在执行江苏圣达建设工程有限公司（以下简称圣达公司）申请执行江苏金银地房地产开发有限公司（以下简称金银地公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人马相红向本院提出书面异议。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，2018年1月26日，本院对圣达公司（反诉被告）诉金银地公司（反诉原告）建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初493号民事判决：一、金银地公司于本判决书生效后十日内支付圣达公司金银大厦1号楼、2号楼（原金银大厦A楼、B楼）工程价款4770503.98元，并支付逾期利息[截止2015年2月15日，金银地公司已支付工程价款13300000元，故以本金7718304.78元（23353671.98元×90%-13300000元）为基数，自2014年1月21日起计算至2015年2月15日止；以本金5718304.78元（7718304.78元-2000000元）为基数，自2015年2月15日起计算至2015年12月21日止；以本金2848304.78元（5718304.78元-2870000元）为基数，自2015年12月22日起计算至2016年8月12日止；以本金2435136.78元（3548304.78元-385168元-28000元）为基数，自2016年8月11日起计算至金银地公司实际给付之日止，以本金2335367.20元（23353671.98元×10%）为基数，自2017年6月1日起计算至金银地公司实际给付之日止；均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算]；二、圣达公司有权对金银地公司开发的金银大厦1号、2号楼（原金银大厦A、B楼）项目建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在4734514.98元范围内优先受偿；三、金银地公司于本判决生效后十日内支付圣达公司伟业华庭工程价款12398606.47元，并支付逾期付款利息[截止2015年3月1日（全部通过验收），以本金3323070元（18246140元×50%-5800000元）为基数，自2015年3月2日起计算至金银地公司实际给付之日止；以本金3323070元（18246140元×50%）为基数，自2016年11月30日起计算至金银地公司实际给付之日止；均按中国人民银行同期贷款基准利率计算]；四、圣达公司有权对金银地公司开发的伟业华庭项目1#-5#楼的建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在12398606.47元范围内优先受偿；五、金银地公司于本判决生效后十日内支付圣达公司鉴定费360000元；六、驳回圣达公司的其他诉讼请求；七、驳回金银地公司的诉讼请求。金银地公司不服，向泰州市中级人民法院提起上诉，因未按规定预缴二审案件受理费，该院于2018年4月8日作出（2018）苏12民终807号民事裁定：本案按上诉人金银地公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

2016年2月2日，本院根据圣达公司的申请，作出（2016）苏1204民初493-1号民事裁定：一、冻结金银地公司1600万元银行存款或查封、扣押等额财产；二、汤元圣、凌如凤、汤琪共有的坐落于泰州市××区城××客运站综合楼××、××、××、××、××、××非住宅房屋及××于泰州市××区东方不夜城××室房屋在保全期间不得办理转让、抵押等权属变更、转移登记手续。

根据圣达公司的申请，本院于2018年5月4日立案强制执

行，案号为（2018）苏1204执1399号。在本案执行过程中，本院于2018年11月5日作出（2018）苏1204执1399号执行裁定：1、查封金银地公司名下所有的姜堰伟业华庭2号楼103室、104室、105室、106室、107室及相应车库；4号楼101室及相应车库；5号楼102室。2、查封金银地公司名下所有的金银大厦1号楼罗塘东路1302号、1503号、1504号；2号楼罗塘东路186-1号三层、四层、五层及面积1601.79平方米的地下室。3、查封期限三年。查封期间不得办理转让、抵押、变更登记。2018年11月8日，本院作出（2018）苏1204执1399号协助执行通知：1、查封金银地公司名下所有的姜堰伟业华庭2号楼103室、104室、105室、106室、107室及相应车库；4号楼101室及相应车库；5号楼102室。2、查封金银地公司名下所有的金银大厦1号楼罗塘东路1302号、1503号、1504号；2号楼罗塘东路186-1号三层、四层、五层及面积1601.79平方米的地下室。3、查封期限三年，自2018年11月18日起至2021年11月17日止。查封期间不得办理转让、抵押、变更登记。圣达公司于2020年5月30日向本院申请撤销执行，本院于2020年6月5日作出（2018）苏1204执1399号执行裁定：终结（2018）苏1204执1399号案件的执行。

2020年7月7日，圣达公司向本院申请恢复执行，本院立案强制执行，案号为（2020）苏1204执恢518号。在本案执行过程中，本院于2020年7月13日作出（2020）苏1204执恢518号执行裁定：查封被执行人江苏金银地房地产开发有限公司网签备案给案外人的27套不动产及其对应的车库24间，分别为:泰州市姜堰区伟业华庭1号楼101室、102室、103室、104室、105室及车库01、02、03、04、05;2号楼102室、109室及车库02、09;3号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室108室、109室及车库(01、02、03、04、05、06、07、08、09)4号楼102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室109室及车库(02、03、04、05、06、07、08、09):5号楼101室、103室、104室。2020年8月3日作出（2020）苏1204执恢518号之一执行裁定：拍卖金银地公司名下位于泰州市姜堰区金银大厦2号楼罗塘东路186-1一至五层房屋及土地使用权[包括泰州市中级人民法院（2019）苏12民终3702号民事判决书判决第二项应过户登记到金银地公司位于泰州市姜堰区金银大厦2号楼罗塘东路186-1一、二层房屋]和相应地下室。

马相红提出异议称，异议人于2019年10月8日与金银地公司签订了泰州市姜堰区伟业华庭1号楼103室房屋的定购协议书。按照协议书约定：案外人分别于2019年10月8日、2019年10月17日、2019年10月31日、2019年11月29日将120万元购房款给付金银地公司，余款7万元双方约定在2020年6月30日前金银地公司为案外人履行网签手续拿房屋产权证时支付。由于金银地公司严重违法，致案外人至今无法取得该房屋的产权证，伟业华庭1号楼103室的实际权利人应为案外人马相红。请求：泰州市姜堰区人民法院裁定中止对被执行人金银地公司位于泰州市姜堰区伟业华庭1号楼103室的不动产的执行。

另查明：1、马相红分别于2019年10月8日、2019年10月17日、2019年10月31日、2019年11月29日共向朱晨转账120万元。

2、泰州市姜堰区房地产服务中心出具的《商品房买卖合同》网上备案证明记载：刘红兰于2014年12月24日与金银地公司签订商品房买卖合同（合同编号为201412241100501637），购买伟业华庭1号楼103室，合同约定房屋的面积为197.36平方米，层高3.2米。成交总价1144688元，签约时间2014年12月24日，备案时间2014年12月24日，交付时间2015年12月31日，等。

本院认为，对案外人提出的执行异议，法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，若符合上述三个条件，则案外人提出的执行异议可以排除执行。本案中，关于第（一）项规定，案外人虽提交其与金银地公司于2019年10月8日签订的《伟业华庭定购协议书》，但至今双方仍未签订正式的《商品房买卖合同》。且早在2014年，被执行人金银地公司作为出卖人与刘红兰作为买受人就已对案涉房屋签订了商品房买卖合同，并依法办理了网签。关于第（二）项规定，案外人并未提交证据证明案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。关于第（三）项规定，案外人仅提交其向朱晨支付120万元的转账记录，无证据证明该款项系向金银地公司支付。综上，案外人提出的执行异议不能排除执行，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

驳回案外人马相红的异议请求。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　赵东平

审 判 员　全　顺

审 判 员　刘　恺

二〇二一年八月十三日

法官助理　赵　雯

书 记 员　霍雪梅

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。