江苏圣达建设工程有限公司、江苏金银地房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省泰州市姜堰区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏1204执异95号

案外人：黄九富，男，1967年7月6日出生，汉族，住泰州市姜堰区。

申请执行人：江苏圣达建设工程有限公司，统一社会信用代码91321204665787565L,住所地泰州市姜堰区、二层门面。

法定代表人：汤元圣，该公司总经理。

被执行人：江苏金银地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204661332141H，住所地泰州市姜堰区。

法定代表人：陈学农，该公司总经理。

本院在执行江苏圣达建设工程有限公司（以下简称圣达公司）申请执行江苏金银地房地产开发有限公司（以下简称金银地公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人黄九富向本院提出书面异议。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

经审理查明，2018年1月26日，本院对原告（反诉被告）圣达公司诉被告（反诉原告）金银地公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2016)苏1204民初493号民事判决：一、金银地公司于本判决书生效后十日内支付圣达公司金银大厦1号楼、2号楼（原金银大厦A楼、B楼）工程价款4770503.98元，并支付逾期利息[截止2015年2月15日，被告已支付工程价款13300000元，故以本金7718304.78元（23353671.98元×90%-13300000元）为基数，自2014年1月21日起计算至2015年2月15日止；以本金5718304.78元（7718304.78元-2000000元）为基数，自2015年2月15日起计算至2015年12月21日止；以本金2848304.78元（5718304.78元-2870000元）为基数，自2015年12月22日起计算至2016年8月12日止；以本金2435136.78元（3548304.78元-385168元-28000元）为基数，自2016年8月11日起计算至被告实际给付之日止，以本金2335367.20元（23353671.98元×10%）为基数，自2017年6月1日起计算至被告实际给付之日止；均按中国人民公布的同期同类贷款利率计算]；二、圣达公司有权对金银地公司开发的金银大厦1号、2号楼（原金银大厦A、B楼）项目建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在4734514.98元范围内优先受偿；三、金银地公司于本判决生效后十日内支付圣达公司伟业华庭工程价款12398606.47元，并支付逾期付款利息[截止2015年3月1日（全部通过验收），以本金3323070元（18246140元×50%-5800000元）为基数，自2015年3月2日起计算至被告实际给付之日止；以本金3323070元（18246140元×50%）为基数，自2016年11月30日起计算至被告实际给付之日止；均按中国人民银行同期贷款基准利率计算]；四、圣达公司有权对金银地公司开发的伟业华庭项目1#-5#楼的建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在12398606.47元范围内优先受偿；五、金银地公司于本判决生效后十日内支付圣达公司鉴定费360000元；六、驳回原告圣达公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告金银地公司的诉讼请求。案件受理费131058元、财产保全费5000元，合计136058元，由圣达公司负担3932元、金银地公司负担132126元（圣达公司不同意其预交案件受理费剩余部分127126元，由金银地公司直接向其支付，圣达公司于本判决生效后十日内向本院申请退还）；反诉案件受理费21800元，由金银地公司负担。

根据圣达公司的申请，本院于2018年5月4日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执1399号。执行过程中，圣达公司向本院申请撤回执行申请，本院于2020年6月5日作出（2018）苏1204执1399号执行裁定：终结（2018）苏1204执1399号案件的执行。

2020年7月6日，根据圣达公司申请，本院立案恢复执行，案号为（2020）苏1204执恢518号。执行过程中，本院于2020年7月13日作出（2020）苏1204执恢518号执行裁定：查封被执行人网签备案给案外人的27套不动产及其对应的车库24间，分别为：泰州市姜堰区伟业华庭1号楼101室、102室、103室、104室、105室及车库01、02、03、04、05；2号楼102室、109室及车库02、09；3号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室及车库（01、02、03、04、05、06、07、08、09）；4号楼102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室及车库（02、03、04、05、06、07、08、09）；5号楼101室、103室、104室。并于2020年7月15日向泰州市姜堰区不动产登记中心作出（2020）苏1204执恢518号协助执行通知书：一、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人黄萃霞名下的姜堰区伟业华庭1号楼101室、102室及对应的车库01、02；二、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人刘红兰名下的姜堰区伟业华庭1号楼103室、104室及对应的车库03、04；三、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人储红林名下的姜堰区伟业华庭1号楼105室及对应的车库05；四、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人沈学军名下的姜堰区伟业华庭2号楼102室及对应的车库02；五、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人汤展光名下的姜堰区伟业华庭2号楼109室及对应的车库09；六、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人黄桂萍名下的姜堰区伟业华庭3号楼101室及对应的车库01；七、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人沈学军名下的姜堰区伟业华庭3号楼102室、103室及对应的车库02、03；八、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人张永召名下的姜堰区伟业华庭3号楼104室、105室、106室、107室及对应的车库04、05、06、07；九、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人徐凤林名下的姜堰区伟业华庭3号楼108室、109室及对应的车库08、09；十、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人王玉明名下的姜堰区伟业华庭4号楼102室、103室及对应的车库02、03；十一、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人卢惠林名下的姜堰区伟业华庭4号楼104室、105室、106室、107室、108室、109室及对应的车库04、05、06、07、08；十二、查封被执行人金银地公司网签备案给案外人陈珮方名下的姜堰区伟业华庭5号楼101室；十三、查封被执行人金银地公司签备案给案外人赵中华名下的姜堰区伟业华庭5号楼103室、104室。

案外人黄九富提出异议称，1.2018年5月20日，案外人与金银地公司签订《伟业华庭订购协议书》，向其购买伟业华庭房屋门幢号为1号楼101的房屋，该房屋预测建筑面积约为250平方米，房屋总价为120万元。证明江苏金银地房地产开发有限公司已将伟业华庭1号楼101室出售给案外人，案外人善意取得该房屋。2.异议人已按照协议书约定于2018年5月20日向金银地公司法定代表人卞银根支付定金10万元，卞银根向其出具收条一份，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果应由法人承受。3.案外人支付定金后，于2018年8月12日向金银地公司法定代表人卞银根支付预付购房款20万元，卞银根向其出具收条一份。贵院在执行中查封伟业华庭1号楼101室房屋存在明显错误，请求：终止对泰州市姜堰区天目街道伟业华庭1号楼101室的查封。

另查明，1.本院调取的泰州市姜堰区房地产服务中心出具的《商品房买卖合同》网上备案证明记载：合同号201411071449165689，备案号2014005939，出卖人江苏金银地房地产开发有限公司，买受人黄萃霞，房屋坐落姜堰区伟业华庭1号楼101室房屋，建筑面积203.09平方米，成交总价1000000元，签约时间2014年11月7日，备案时间2015年1月12日，交付时间2014年11月07日，等。

2.案外人黄九富提交伟业华庭订购协议书一份，收条两份。

本院认为，对案外人提出的执行异议，法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，关于第（一）项规定，案外人虽提交其与金银地公司于2018年5月20日签订的《伟业华庭定购协议书》，但至今双方仍未签订正式的《商品房买卖合同》。且早在2014年，被执行人江苏金银地房地产开发有限公司作为出卖人与黄萃霞作为买受人就已对案涉房屋签订了商品房买卖合同，并办理了网签。关于第（二）项规定，案外人并未提交证据证明案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。关于第（三）项规定，案外人仅提交其向卞银根支付定金10万元及预付款20万元的收条，无证据证明该款项系向金银地公司支付，且也未超过双方约定总价款的50%。综上，案外人提出的执行异议不能排除执行，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

驳回案外人黄九富的异议请求。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　赵　　东　　平

审 判 员　陈　　　　　祥

审 判 员　全　　　　　顺

二〇二一年八月十三日

法官助理　（见习）白艳鹤

书 记 员　霍　　雪　　梅

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。