江苏金银地房地产开发有限公司、江苏圣达建设工程有限公司Ｌ建设工程合同纠纷执行复议执行裁定书

江苏省泰州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏12执复159号

复议申请人（被执行人）：江苏金银地房地产开发有限公司，住所地泰州市姜堰区沈高镇天民村十组。

法定代表人：陈学农，该公司总经理。

申请执行人：江苏圣达建设工程有限公司L，住所地泰州市姜堰区汇丰花园1号楼70号一、二层门面房。

法定代表人：汤元圣，该公司总经理。

复议申请人江苏金银地房地产开发有限公司（以下简称“金银地公司”）不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称“姜堰法院”）（2021）苏1204执异90号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年10月12日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，2018年1月26日，姜堰法院对江苏圣达建设工程有限公司（以下简称“圣达公司”）（反诉被告）诉金银地公司（反诉原告）建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初493号民事判决：一、金银地公司于本判决书生效后十日内支付圣达公司金银大厦1号楼、2号楼（原金银大厦A楼、B楼）工程价款4770503.98元，并支付逾期利息[截止2015年2月15日，金银地公司已支付工程价款13300000元，故以本金7718304.78元（23353671.98元×90%-13300000元）为基数，自2014年1月21日起计算至2015年2月15日止；以本金5718304.78元（7718304.78元-2000000元）为基数，自2015年2月15日起计算至2015年12月21日止；以本金2848304.78元（5718304.78元-2870000元）为基数，自2015年12月22日起计算至2016年8月12日止；以本金2435136.78元（3548304.78元-385168元-28000元）为基数，自2016年8月11日起计算至金银地公司实际给付之日止，以本金2335367.20元（23353671.98元×10%）为基数，自2017年6月1日起计算至金银地公司实际给付之日止；均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算]；二、圣达公司有权对金银地公司开发的金银大厦1号、2号楼（原金银大厦A、B楼）项目建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在4734514.98元范围内优先受偿；三、金银地公司于本判决生效后十日内支付圣达公司伟业华庭工程价款12398606.47元，并支付逾期付款利息[截止2015年3月1日（全部通过验收），以本金3323070元（18246140元×50%-5800000元）为基数，自2015年3月2日起计算至金银地公司实际给付之日止；以本金3323070元（18246140元×50%）为基数，自2016年11月30日起计算至金银地公司实际给付之日止；均按中国人民银行同期贷款基准利率计算]；四、圣达公司有权对金银地公司开发的伟业华庭项目1#-5#楼的建设工程以折价或者拍卖、变卖的价款在12398606.47元范围内优先受偿；五、金银地公司于本判决生效后十日内支付圣达公司鉴定费360000元；六、驳回圣达公司的其他诉讼请求；七、驳回金银地公司的诉讼请求。金银地公司不服，向本院提起上诉，因未按规定预缴二审案件受理费，本院于2018年4月8日作出（2018）苏12民终807号民事裁定：本案按上诉人金银地公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2016年2月2日，姜堰法院根据圣达公司的申请，作出（2016）苏1204民初493-1号民事裁定：一、冻结金银地公司1600万元银行存款或查封、扣押等额财产；二、汤元圣、凌如凤、汤琪共有的坐落于泰州市××区城××客运站综合楼××、××、××、××、××、××非住宅房屋及××于泰州市××区东方不夜城××室房屋在保全期间不得办理转让、抵押等权属变更、转移登记手续。根据圣达公司的申请，该院于2018年5月4日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执1399号。在本案执行过程中，该院于2018年11月5日作出（2018）苏1204执1399号执行裁定：1、查封金银地公司名下所有的姜堰伟业华庭2号楼103室、104室、105室、106室、107室及相应车库；4号楼101室及相应车库；5号楼102室。2、查封金银地公司名下所有的金银大厦1号楼罗塘东路1302号、1503号、1504号；2号楼罗塘东路186-1号三层、四层、五层及面积1601.79平方米的地下室。3、查封期限三年。查封期间不得办理转让、抵押、变更登记。2018年11月8日，该院作出（2018）苏1204执1399号协助执行通知：1、查封金银地公司名下所有的姜堰伟业华庭2号楼103室、104室、105室、106室、107室及相应车库；4号楼101室及相应车库；5号楼102室。2、查封金银地公司名下所有的金银大厦1号楼罗塘东路1302号、1503号、1504号；2号楼罗塘东路186-1号三层、四层、五层及面积1601.79平方米的地下室。3、查封期限三年，自2018年11月18日起至2021年11月17日止。查封期间不得办理转让、抵押、变更登记。圣达公司于2020年5月30日向姜堰法院申请撤销执行，该院于2020年6月5日作出（2018）苏1204执1399号执行裁定：终结（2018）苏1204执1399号案件的执行。2020年7月7日，圣达公司向姜堰法院申请恢复执行，该院立案强制执行，案号为（2020）苏1204执恢518号。执行过程中，该院于2020年7月13日作出（2020）苏1204执恢518号执行裁定：查封被执行人江苏金银地房地产开发有限公司网签备案给案外人的27套不动产及其对应的车库24间，分别为：泰州市姜堰区伟业华庭1号楼101室、102室、103室、104室、105室及车库01、02、03、04、05；2号楼102室、109室及车库02、09；3号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室及车库（01、02、03、04、05、06、07、08、09）；4号楼102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室及车库（02、03、04、05、06、07、08、09）；5号楼101室、103室、104室。并于2020年7月15日向泰州市姜堰区不动产登记中心作出（2020）苏1204执恢518号协助执行通知书：一、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人黄萃霞名下的姜堰区伟业华庭1号楼101室、102室及对应的车库01、02；二、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人刘红兰名下的姜堰区伟业华庭1号楼103室、104室及对应的车库03、04；三、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人储红林名下的姜堰区伟业华庭1号楼105室及对应的车库05；四、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人沈学军名下的姜堰区伟业华庭2号楼102室及对应的车库02；五、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人汤展光名下的姜堰区伟业华庭2号楼109室及对应的车库09；六、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人黄桂萍名下的姜堰区伟业华庭3号楼101室及对应的车库01；七、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人沈学军名下的姜堰区伟业华庭3号楼102室、103室及对应的车库02、03；八、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人张永召名下的姜堰区伟业华庭3号楼104室、105室、106室、107室及对应的车库04、05、06、07；九、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人徐凤林名下的姜堰区伟业华庭3号楼108室、109室及对应的车库08、09；十、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人王玉明名下的姜堰区伟业华庭4号楼102室、103室及对应的车库02、03；十一、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人卢惠林名下的姜堰区伟业华庭4号楼104室、105室、106室、107室、108室、109室及对应的车库04、05、06、07、08；十二、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人陈珮方名下的姜堰区伟业华庭5号楼101室；十三、查封被执行人江苏金银房地产开发有限公司网签备案给案外人赵中华名下的姜堰区伟业华庭5号楼103室、104室。

金银地公司向姜堰法院提出异议称，根据目前的市场交易行情，查封的未网签的7套房产按现在市场价格足以偿还圣达公司的款项，对于2020年8月6日执行查封的27套网签房及配套车库24间根本无需查封拍卖。其已经将房产出售给被查封的网签合同相关人，如果超标的查封拍卖将导致其与网签人之间的严重违约后果。请求撤销姜堰法院（2020）苏1204执恢518号执行裁定书。

姜堰法院认为，本案的争议焦点是（2020）苏1204执恢518号执行裁定有无超标的查封。本案中,金银地公司未依据生效的法律文书确定的期限履行金钱给付义务，依法查封案涉房产符合法律规定。金银地公司虽称（2018）苏1204执1399号案件中查封的7套房产足够偿还本案债务，但其未提供涉案房屋的相应价值评估报告,亦未提供市场基本价值参考资料。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定网络司法拍卖一拍的起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十,第二十六条规定再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。因此，在审查被查封房产价值是否属于超标的查封时应当将财产在网络司法拍卖变现过程中的降价拍卖因素考虑在内。此外，还需要考虑金钱债务的迟延履行金、利息的增加以及房产实际处置成本及市场行情的波动等因素。综上，无法认定超标的查封，金银地公司要求撤销（2020）苏1204执恢518号执行裁定书的异议请求,无事实和法律依据,不予支持。据此，该院于2021年7月28日作出（2021）苏1204执异90号执行裁定：驳回金银地公司的异议请求。

金银地公司不服上述执行裁定,向本院申请复议称:案涉7套房屋已在姜堰法院执行过程中进行了拍卖，但拍卖没有成功，案涉房屋应当以现在的市场交易价格进行预估。其在2021年7月26日已向姜堰区住建局提交了房屋价格备案表，该备案表中显示2015年7月13日批示的涉案房屋的备案价格为7800元/m²及8800元/m。如果按照2015年7月13日的批示备案价格计算涉案的7套房屋就已经超出执行标的额，现姜堰法院在没有查清事实的情况下继续查封其伟业华庭27庭不动产及其对应的车库24间系严重的超标的查封。请求撤销姜堰法院（2021）苏1204执异90号、（2020）苏1204执恢518号执行裁定。

本院另查明：1.经司法拍卖，金银大厦1号楼1302室房产于2018年12月21日由买受人吴小庆以76万元最高价竞得。伟业华庭4号楼101室房产（含车库）于2019年2月28日由买受人许翠萍以76.8万元最高价竞得；2.2020年5月22日，姜堰法院作出（2018）苏1204执1399号之三执行裁定，将被执行人金银地公司名下的位于泰州市××区伟业××楼××室、××室、××室、××室、××室及××车库、××楼××室不动产合计作价429.6万元，交付申请执行人圣达公司抵偿（2016）苏1204民初493号民事判决书第三、四项所负的还款义务。

本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，案涉伟业华庭2号楼103室、104室、105室、106室、107室及相应车库、5号楼102室不动产合计作价429.6万元交付申请执行人圣达公司抵债，伟业华庭4号楼101室房产（含车库）由买受人许翠萍以76.8万元最高价竞得，上述款项尚不足以足额支付金银地公司所欠圣达公司工程款，金银地公司主张上述7套房产足以偿还其所欠圣达公司的工程款，缺乏事实依据，本院不予采信。经查，姜堰法院另查封的27套不动产及其对应的车库24间均网签备案在案外人名下，其中部分案外人已经提起执行异议，上述不动产及车库的真实权属状态还待进一步明确。综上，考虑到圣达公司的债权及利息、违约金及其他为实现债权而支出的合理费用、被查封标的物的财产价值、执行变现过程中可能出现的流拍降价等因素，姜堰法院在本案执行过程中并不存在明显超标的查封的情形，金银地公司主张超标的查封的复议请求和理由，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(二)项之规定，裁定如下：

驳回江苏金银地房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省泰州市姜堰区人民法院（2021）苏1204执异90号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　孙金录

审 判 员　陈海涛

审 判 员　潘贻杰

二〇二一年十一月八日

法官助理　王书鹏

书 记 员　张　伟