某某、广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社与、佛山市顺德区金方建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤06民终7525号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1974年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。

委托诉讼代理人：陈洪杰，广东广立信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。

负责人：黎某，该股份合作经济社主任。

委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏伶贞，广东长航律师事务所律师。

原审第三人：佛山市顺德区金方建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。

法定代表人：梁子邦，该公司总经理。

上诉人***、广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合作经济社（以下简称路州股份社）因与原审第三人佛山市顺德区金方建筑工程有限公司（以下简称金方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判路州股份社向***退回租金901985.47元及支付相应的利息损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月2日计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由路州股份社承担。

事实和理由：一、案涉租赁合同应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定租赁合同有效的前提是租赁物取得建设工程规划许可，且按规划许可要求建设。路州股份社虽已取得《建设工程规划许可证》，但并没有提供证据证明案涉租赁物是按建设工程规划许可证的要求进行建设。另外，本案也不符合“在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的”的条件。案涉租赁物于2011年12月27日取得《建设工程规划许可证》，而非在租赁合同签订后、一审法庭辩论终结前取得。更何况，租赁物的建设还需经主管部门批准。因此，一审法院在认定合同效力时适用法律错误。二、路州股份社应全额退还***支付的租金。案涉租赁合同约定，在取得竣工验收及房产证前***不得使用租赁物。涉案租赁物没有竣工验收，不具备使用条件，***也没有使用租赁物。***同意承担一年办证期内全部租金的前提条件是租赁物可以办理竣工验收和取得房产证，因为***可通过后续使用或经营租赁物获取收益填补租赁物闲置期间的租金损失。但案涉租赁合同因客观原因无法继续履行而解除，***没有实现对租赁物的占有和使用，合同期内对租赁物使用的预期收益没有实现，付款条件未成就。一审法院判决***支付相应租金对其不公平。

路州股份社辩称，一、***认为案涉租赁物未按规划许可的要求进行建设，应举证证明，否则应承担举证不能的不利后果。二、案涉租赁物至今能正常使用，且***在签订合同后已对租赁物进行围蔽并实际使用，其应按约定支付租金至返还租赁物之日止。三、合同约定保证金不计付利息及不得抵扣租金，即使***没有违约，保证金都需在租赁期满后才能无息退回。现***单方违约，故路州股份社无需退回保证金，亦不应计算利息。路州股份社其余答辩意见与其上诉意见一致。

路州股份社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，确认路州股份社与***签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》于2020年1月20日解除；2.撤销一审判决第二项，改判路州股份社无需向***退回保证金1300000元及支付相应的利息损失；3.撤销一审判决第三项，改判路州股份社无需向***退回租金176475.42元及支付相应的利息损失；4.撤销一审判决第五项，改判***向路州股份社支付自2020年1月1日至2020年1月20日的租金共333788.71元和场地占用费（按租赁合同约定的租金计算，从2020年1月21日计至***返还涉案租赁物之日止）；5.本案一审诉讼费、反诉费、二审诉讼费均由***承担。

事实和理由：一、本案租赁合同合法有效，案涉租赁物能正常使用并已实际交付，***应支付租金或场地占用费。案涉租赁物在出租前已取得《建设工程规划许可证》并建成竣工，可正常使用。一审法院将商业用途定义为仅限于对外转租，缩小了案涉租赁物的使用范围，歪曲了合同目的。且案涉租赁物的首层1-3号商铺在竞标前已出租给顺德农商行经营使用至今。可见，案涉租赁物符合合同第一条约定的商业用途。且***已接收租赁物，并将租赁物围蔽，派人看守，其完全可以自行使用租赁物。二、***未按约定支付租金且提前要求解除合同，已构成根本违约，应承担违约责任。根据租赁合同第三条第4项、第十七条第8项等约定，***应支付所欠租金或场地占用费，路州股份社有权没收其合同保证金。三、***存在违约行为，路州股份社有权单方解除合同，故案涉租赁合同的解除时间应为路州股份社同意解除之日即2020年1月20日。四、路州股份社出租案涉租赁物的成本大、时间长，***的违约行为导致路州股份社损失惨重。另外，***至今尚未交还租赁物，虽其明确可由路州股份社自行收回，但因其在租赁物内留置了许多围蔽物，路州股份社在清场过程中产生的相关费用应由***支付。

***的答辩意见与其上诉意见基本一致。

金方公司二审中未到庭作陈述。

***向一审法院起诉请求：1.路州股份社退还保证金1300000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年6月6日计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月27日的利息为26541.67元）；2.路州股份社退还租金901985.47元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月2日计算至实际清偿之日止暂计算至2019年11月27日的利息为12417.33元）；3.本案的诉讼费由路州股份社承担，以上合计2240944.47元。

路州股份社向一审法院反诉请求：1.确认解除路州股份社与***于2019年7月29日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》；2.***立即迁出乐从镇某号楼，并将该租赁物返还给路州股份社；3.***向路州股份社支付自2020年1月1日至合同解除之日止案涉租赁物的租金（按照合同约定的租金标准，年租金2388880元，按合同约定的租金标准类推），之后按照上述租金标准计算场地占有使用费至***返还案渉租赁物之日止；4.路州股份社无须返还***支付的保证金1300000元；5.***承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用，以上金额共1633788.71元。

一审法院认定事实：2019年5月，路州股份社欲将其所有的乐从镇某号楼出租，遂对外发出《竞投租赁公告》及《竞投租赁须知》，竞投租赁公告及竞投租赁须知均注明“签订合同后1年内，中标方必须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由中标方负责，路州股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为中标方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，路州股份社不负责债务，且无偿收回标的物，并另行组织招投标”、“在办理验收手续和未取得房产证期间，中标方不得对外招租，如有违反则视为中标方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投”，竞投租赁资料还包含《关于标的物验收的说明》一份，告知：1.竞投人需致电金方公司咨询标的物（某号楼）的验收手续、费用等事项。2.验收费用由中标人负责，不得在合同保证金和租金中扣除。3.中标人办齐标的物的各项验收手续并领取房产证后，须将房产证交由路州股份社保管。

***通过竞投取得上述建筑物的租赁权。2019年6月28日，路州股份社（甲方）与***（乙方）签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》一份，约定：由***租赁乐从镇某号楼，面积9785.96平方米，用于商业用途。乙方对甲方出租的物业情况已作充分了解，同意承租。租赁期限为20年，自2019年7月1日至2039年6月30日止，如因甲方或不可抗力因素延误移交物业给乙方的，甲方根据交付时间，租用年限顺延。租金每五年递增15%，具体标准为第一期2019年7月1日至2024年6月30日，年租金为2388880元；第二期2024年7月1日起至2029年6月30日，年租金为2747212元……合同签订后，乙方须向甲方缴纳1300000元作为合同保证金。此保证金不计利息，不得抵扣租金。在租赁期满，如乙方无违约，保证金全部无息退回给乙方。租金收付方式为先交租后使用，签订合同后5日内将租金交给路州股份社（即2019年7月1日至2019年12月31日的租金1194440元减已收农商行2019年7月1日至2019年12月31日的租金292454.53元（乙方负责该笔租金的税费），2019年7月1日至2019年12月31日实际支付租金901985.47元，之后于每年12月15日前交纳下一年度租金。其他约定：按标的物现状使用；股份社负责变压器、电房的安装，不负责整座楼的水、电安装、电梯等一切的装修。标的物内，现顺德农商行租用的首层1-3号商铺、面积360.88平方米，租赁期限至2019年12月31日止。期满后，由乙方与顺德农商行自行协商租赁事宜。在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方不得对外招租，如有违反则视为乙方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投。乙方可以自行对标的物内的商铺进行招租与管理。合同签订后1年内，乙方须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由乙方负责，股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为乙方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，股份社不负责任何债务，路州股份社无偿收回标的物，并另行组织招标。合同签订后，***向路州股份社缴纳了保证金1300000元，并于2019年8月1日支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金901985.47元。

又查，租赁物的建设工程于2011年12月27日取得《建设工程规划许可证》。金方公司是租赁物的名义建设单位，***于竞投前曾联系金方公司咨询办理竣工验收并申领产权证所需的费用，金方公司仅告知***需要收取约600多万元的费用。***向路州股份社竞投租得上述租赁物后即联系金方公司办理竣工验收及申领产权证手续，金方公司告知600多万元的费用仅为金方公司一方收取的费用，除此之外，因租赁物涉及案外人的纠纷，还需要***提供10000000元配合走账开具工程款发票，结清消防防雷工程的欠款后从案外人处取得消防防雷工程资料才能完成涉案建筑物的竣工验收手续并取得产权证。***认为除竞投前告知的600多万元费用之外的其他要求超出其竞投前了解的范围，遂拒绝履行，双方协商未果。***于2019年9月9日向路州股份社发出《申请函》，告知路州股份社金方公司提出了需走账10000000元配合开具工程发票，结清消防防雷工程欠款并需要案外人黎某协助办理等要求，超出了其在投标前所了解的办证要求，***要求路州股份社尽快处理，否则要求退还已交纳的按金、租金以及赔偿损失。2019年10月27日，***向金方公司发出《关于协助办理路州股份社3号楼验收手续及房产登记手续的函》，要求金方公司明确告知办理租赁物竣工验收及产权登记的具体手续及所需费用具体项目及估算金额，并尽快配合办理相关手续。2019年11月21日，***路州股份社发出《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》一份，提出：因金方公司提出要求协助办理工程款发票开票手续等相关事项才能配合办理标的物的验收及办证手续，但经三方多次协商无法达成一致，***也不能接受路州股份社提出支付600多万元办证保证金在未经验收、办证的情况下使用标的物并承担相应风险的方案，为此要求解除双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》。***未再交纳此后的租金。

另，2020年4月17日法院到租赁物现场勘查，案涉租赁物除顺德农商行乐从路州支行使用的商铺外，其他部分均未对外出租经营。

一审法院认为，应从以下方面分析：

一、关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉租赁物在2011年12月27日已取得《建设工程规划许可证》，***主张案涉建筑物未按照建设工程规划许可证的规划建设，但未提供相关证据予以证明，根据上述规定，***与路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应为有效合同，双方应受合同约束。

二、关于合同解除。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款应属于管理性强制性规定，案涉租赁物未经竣工验收并不导致租赁合同无效，但符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项情形，结合《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》第十七条第3点约定“在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方（***）不得对外招租”，案涉租赁物面积达9785.96平方米，合同约定为商业用途，对外转租是租赁物常见且主要的收益方式，在办理竣工验收手续和未取得房产证之前***不能对外招租，不能达到使用租赁物收益的合同目的，依据上述规定***有权要求解除合同，《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应在***向路州股份社发出的《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》到达路州股份社之日即2019年11月25日解除。租赁物因需要另外走账10000000元开具工程发票、消防防雷资料在案外人处保管等客观原因致使无法办理竣工验收及申领产权证，上述情况已超过***在订立合同时知悉的范围，***对合同的解除不存在违约情形，合同解除后，路州股份社应将已收取的保证金1300000元退还***。至于租金901985.47元，因签订合同时***明知租赁物属未经竣工验收及未领取产权证的情况，故合同解除前的租金，即2019年7月1日至2019年11月25日期间对应的租金725510.05元（148天÷184天×901985.47元）应由***负担，路州股份社不予退还，超过部分176475.42元（901985.47元-725510.05元）由路州股份社予以退还。至于利息，案涉租赁合同已于2019年11月25日解除，路州股份社应于***催告的5日内返还保证金1300000元及租金176475.42元，逾期返还的则产生相应的利息损失，利息损失应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止。租赁合同解除后，路州股份社在收到***发出的解除合同通知后未积极收回租赁物，也没有证据证明***此后仍占用涉案场地，相应的场地占用费不应由***承担，法院对路州股份社要求***支付承担2019年11月26日之后的租金及场地占用费的反诉请求不予支持。至于路州股份社主张的场地返还问题，因***明确表示未在租赁物处放置物品或派驻人员看守，对路州股份社使用案涉租赁物并无异议，路州股份社可自行收回租赁物使用，该部分反诉请求无需判决处理。

至于路州股份社提出对案涉租赁物进行质量安全鉴定，但质量安全鉴定不能等同于建筑工程竣工验收，法院对路州股份社该鉴定申请不予准许。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认***与路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》已于2019年11月25日解除；二、路州股份社于判决发生法律效力之日起十日内向***退回保证金1300000元及支付相应的利息损失（以1300000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；三、路州股份社于判决发生法律效力之日起十日内向***退回租金176475.42元及支付相应的利息损失（以176475.42元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回***的其他诉讼请求；五、驳回路州股份社的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费24727.56元，减半收取计12363.78元，由***承担4217.74元，由路州股份社承担8146.04元。反诉受理费减半收取计9752.05元，由路州股份社负担。

二审期间，各方当事人均未提交新证据。

经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。

本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为合同效力的认定、合同的解除及合同解除后当事人之间权利义务的清结问题。

关于案涉租赁合同的效力问题。案涉租赁物建设工程在2011年12月21日取得建设工程规划许可，该事实客观存在，独立于案涉租赁合同签订以及本案一审法庭辩论终结等事件的发生。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。***与路州股份社所订立的租赁合同不存在上述司法解释所规定的无效情形。***主张案涉租赁合同无效，缺乏事实根据，本院不予支持。案涉租赁合同合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更。

关于案涉租赁合同的解除问题。案涉租赁合同对租赁物现状有准确描述，其中，***负有完成租赁物各项验收手续、领取房产证、承担相关费用、在上述条件未成就之前不得对外招租等合同义务。***对租赁物的建造情况、法律性质是明知的，且也是自愿承租的。在订立合同之后，双方当事人就租赁物的竣工验收、办理产权证等问题进行协商。除了600多万元费用之外，***为完成竣工验收手续及取得产权证还需配合完成其他方面的工作，涉及向金方公司履行义务。在得知需要完成的条件之后，***向路州股份社发函，表示其对超出600多万元部分的条件无法承受，继而单方要求解除合同。在解除合同的通知中，***表示其与路州股份社、金方公司无法就相关问题达成一致意见。经审查，***在本案所提出的金方公司关于竣工验收、办理产权证的事项确实超出其合同订立时的预期范围，若单方完成将导致其履约成本增加，且本案当事人之间就此不能商定新的解决方案。在此情形下，一审法院认定***享有单方合同解除权，其不构成违约正确，本院予以维持。案涉租赁合同的解除时间以***发出的解除合同通知送达路州股份社之日为准。路州股份社上诉主张其同意解除合同之日为合同解除日的理由不成立，本院不予采纳。

关于合同解除后合同双方权利义务的清结问题。***有正当理由单方解除案涉租赁合同，路州股份社在本案中不能提供证据证明***存在违约行为，因此，路州股份社要求没收合同保证金，不符合合同约定，本院不予支持。一审法院判决路州股份社退还保证金及支付相应利息合理恰当，本院予以维持。如前文所述，双方当事人在订立合同之初已就租赁物的竣工验收和物权确认等约定各自享有的权利以及履行的义务。案涉租赁合同约定“先交租后使用”“按标的物现状使用”以及在未完成验收手续和取得房产证期间***不得对外招租等。双方当事人对租金计算以及支付数额均有特别约定。即使案涉租赁物最终未能完成竣工验收和取得产权证，***无法对外招租，其对此是明知的，且也应予以容忍，由此产生的不利后果应该由其自行承担。***据此拒付租金，不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。一审法院判令***承担2019年7月1日至2019年11月25日期间的租金合理，本院予以维持。在案涉租赁合同解除后，考虑到***并不能实际使用租赁物或对外转租取得收益，合同解除后的租金，***无需继续支付。路州股份社请求***支付至租赁物实际返还之日止的租金，依据不足，本院不予支持。

综上所述，***与路州股份社的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费32147.48元，由***负担11055.1元，广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份合伙经济社负担21092.38元。

本判决为终审判决。

审 判 长　吴行政

审 判 员　吴媛媛

审 判 员　姜欣欣

二〇二〇年十月二十一日

法官助理　邱雪碧

书 记 员　肖玲玲