佛山市顺德区金方建筑工程有限公司
某某、广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）粤0606民初2276号
原告（反诉被告，以下简称原告）：***，男，1974年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：陈洪杰，广东广立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会内，组织机构代码72875031-4。
负责人：黎昌宏，该股份合作经济社主任。
委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏伶贞，广东长航律师事务所律师。
第三人：佛山市顺德区金方建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处新滘社区居民委员会顺翔路20号二层之七，统一社会信用代码914406067229277723。
法定代表人：梁子邦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张绍炳，男，该公司经理。
原告***与被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社（以下简称路州股份社），第三人佛山市顺德区金方建筑工程有限公司（以下简称金方公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，被告路州股份社在答辩期内向本院提出反诉，本院经审查后予以准许，并将本反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人陈洪杰、袁雄伟，被告路州股份社的委托诉讼代理人梁海玲、苏伶贞，第三人金方公司的委托诉讼代理人张绍炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告路州股份社退还保证金1300000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年6月6日计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月27日的利息为26541.67元）；2.判令被告退还租金901985.47元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月2日计算至实际清偿之日止暂计算至2019年11月27日的利息为12417.33元）；3.本案的诉讼费由被告承担；以上合计2240944.47元。事实和理由：原、被告于2019年6月28日签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》，约定由被告将乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼出租给原告用于商业用途。合同签订前，原告向被告支付了保证金1300000元，合同签订后，原告向被告支付了租金901985.47元，但因被告无法满足施工单位金方公司所提出的各项要求而导致租赁标的物无法办理竣工验收及产权登记手续，且经三方多次协商后均无法解决验收及办证问题，原告根本无法正常接收和使用租赁标的物，合同目的无法实现。为此，原告于2019年11月21日发函给被告解除了双方所签订的租赁合同，但被告并未向原告退还所收取的保证金和租金。现原告提起诉讼，请法院在查明事实的基础上，支持原告的全部诉讼请求。
被告路州股份社辩称，一、原告中标后应自行办理案涉租赁物的各项验收手续、领证手续，并承担相应的费用，竞投资料及租赁合同均要求中标方在签合同一年内办理标的物各项验收手续，并领取房产证，一切费用由中标方负责，被告只是提供协助，竞标前被告已经提供了竞标资料以及施工资料，第三人的联系方式，让原告可以自行向第三方了解办理验收及办证手续、条件，原告应该是在了解手续、条件的情况下才参与竞标的，参与竞标即视为同意。在原告中标后，被告一直在协助原告和第三人进行协商，已经尽了协助义务；二、原告已经接收案涉租赁物进行使用，且租赁物是可以正常使用，是符合合同约定的商业用途，中标后双方在2019年6月28日，签订了租赁合同，原告已接收了租赁物，使用至今，尚未返还。原告使用该租赁物做商业用途，现在是可以正常使用的，且其中的首层一到三号已经出租给农商行使用，案涉的租赁物是可以正常使用的；三、原告的违约行为造成被告经济损失，应承担违约责任。原告清楚应在一年内办理验收、领取房产证，但原告之前一直以各种借口仍未办理，且租赁合同约定原告应在2019年12月15日支付2020年度的租金，但至今也未支付。原告中途退租的行为，根据合同约定，构成根本违约，被告有权单方解除合同，解除合同的时间应按被告的解除通知为准。原告的根本违约行为，其除了支付拖欠的租金之外，被告还有权没收合同保证金及收回租赁物。综上，请求法院驳回原告***的全部诉讼请求。
被告路州股份社向本院提出反诉请求：1.请求确认解除被告路州股份社与原告***于2019年7月29日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》；2.请求判令原告***立即迁出乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼，并将该租赁物返还给被告路州股份社；3.请求判令原告***向被告路州股份社支付自2020年1月1日至合同解除之日止案涉租赁物的租金（按照合同约定的租金标准，年租金2388880元，按合同约定的租金标准类推），之后按照上述租金标准计算场地占有使用费至原告***返还案渉租赁物之日止；4.请求判令被告路州股份社无须返还原告***支付的保证金1300000元；5.判令原告***承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。以上金额共1633788.71元。事实与理由:被告路州股份社与原告***2019年7月29日签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》，由原告***承租被告路州股份社所有的位于乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼的租赁物。因原告***没有按约定支付租金，其行为已经构成根本违约，应承担违约责任。现***逾期付款已达1个月以上，经被告路州股份社多次催促仍拒不履行付款义务。根据双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》第三条（四）约定，原告***拒不付款的行为而导致该合同无法继续履行，因此被告路州股份社同意解除涉案合同，并没收原告***的保证金，原告***仍应清偿所拖欠的租金。综上所述，被告路州股份社以微信、电话等形式要求原告***配合履行，但原告***拒绝支付，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故被告路州股份社依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法提出反诉，请法院作出公平公正的判决支持上述反诉请求。
原告***针对反诉辩称，原告***没有看到租赁物有规划报建的手续，没有竣工验收，原告***在签订租赁合同后，虽然积极主导办理标的物的验收及办证手续，但是因为标的物在建设过程中拖欠其他施工班主多项工程款，根本无法办理办证手续，原告***作为承租方，根本无法完成标的物的验收及办证手续，按照目前的标的物现状，原告***认为租赁合同是无效的。而且原告***也没有接收租赁物，也无法正常使用，请求法院驳回被告路州股份社的全部反诉请求。
第三人金方公司发表意见称，第三人金方公司只是配合，施工资料第三人金方公司已经给了被告路州股份社。第三人金方公司需要收取的费用也已经通过表格发给了被告路州股份社。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2019年5月，路州股份社欲将其所有的乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼出租，遂对外发出《竞投租赁公告》及《竞投租赁须知》，竞投租赁公告及竞投租赁须知均注明“签订合同后1年内，中标方必须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由中标方负责，路州股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为中标方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，路州股份社不负责债务，且无偿收回标的物，并另行组织招投标”、“在办理验收手续和未取得房产证期间，中标方不得对外招租，如有违反则视为中标方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投”，竞投租赁资料还包含《关于标的物验收的说明》一份，告知：1.竞投人需致电佛山市顺德区金方建筑工程有限公司咨询标的物（3号楼）的验收手续、费用等事项。2.验收费用由中标人负责，不得在合同保证金和租金中扣除。3.中标人办齐标的物的各项验收手续并领取房产证后，须将房产证交由路州股份社保管。
***通过竞投取得上述建筑物的租赁权。2019年6月28日，路州股份社（甲方）与***（乙方）签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》一份［编号为乐路州股2019（物租）字第×××号］，约定：由***租赁乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼，面积9785.96平方米，用于商业用途。乙方对甲方出租的物业情况已作充分了解，同意承租。租赁期限为20年，自2019年7月1日至2039年6月30日止，如因甲方或不可抗力因素延误移交物业给乙方的，甲方根据交付时间，租用年限顺延。租金每五年递增15%，具体标准为第一期2019年7月1日至2024年6月30日，年租金为2388880元；第二期2024年7月1日起至2029年6月30日，年租金为2747212元……。合同签订后，乙方须向甲方缴纳1300000元作为合同保证金。此保证金不计利息，不得抵扣租金。在租赁期满，如乙方无违约，保证金全部无息退回给乙方。租金收付方式为先交租后使用，签订合同后5日内将租金交给路州股份社（即2019年7月1日至2019年12月31日的租金1194440元减已收农商行2019年7月1日至2019年12月31日的租金292454.53元（乙方负责该笔租金的税费），2019年7月1日至2019年12月31日实际支付租金901985.47元，之后于每年12月15日前交纳下一年度租金。其他约定：按标的物现状使用；股份社负责变压器、电房的安装，不负责整座楼的水、电安装、电梯等一切的装修。标的物内，现顺德农商行租用的首层1-3号商铺、面积360.88平方米，租赁期限至2019年12月31日止。期满后，由乙方与顺德农商行自行协商租赁事宜。在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方不得对外招租，如有违反则视为乙方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投。乙方可以自行对标的物内的商铺进行招租与管理。合同签订后1年内，乙方须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由乙方负责，股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为乙方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，股份社不负责任何债务，路州股份社无偿收回标的物，并另行组织招标。合同签订后，***向路州股份社缴纳了保证金1300000元，并于2019年8月1日支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金901985.47元。
又查，租赁物的建设工程于2011年12月27日取得《建设工程规划许可证》。金方公司是租赁物的名义建设单位，***于竞投前曾联系金方公司咨询办理竣工验收并申领产权证所需的费用，金方公司仅告知***需要收取约600多万元的费用。***向路州股份社竞投租得上述租赁物后即联系金方公司办理竣工验收及申领产权证手续，金方公司告知600多万元的费用仅为金方公司一方收取的费用，除此之外，因租赁物涉及案外人的纠纷，还需要原告***提供10000000元配合走账开具工程款发票，结清消防防雷工程的欠款后从案外人处取得消防防雷工程资料才能完成案涉建筑物的竣工验收手续并取得产权证。***认为除竞投前告知的600多万元费用之外的其他要求超出其竞投前了解的范围，遂拒绝履行，双方协商未果。***于2019年9月9日向路州股份社发出《申请函》，告知路州股份社金方公司提出了需走账10000000元配合开具工程发票，结清消防防雷工程欠款并需要案外人黎荣发协助办理等要求，超出了其在投标前所了解的办证要求，***要求路州股份社尽快处理，否则要求退还已交纳的按金、租金以及赔偿损失。2019年10月27日，***向金方公司发出《关于协助办理路州股份社×号楼验收手续及房产登记手续的函》，要求金方公司明确告知办理租赁物竣工验收及产权登记的具体手续及所需费用具体项目及估算金额，并尽快配合办理相关手续。2019年11月21日，***路州股份社发出《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》一份，提出：因金方公司提出要求协助办理工程款发票开票手续等相关事项才能配合办理标的物的验收及办证手续，但经三方多次协商无法达成一致，***也不能接受路州股份社提出支付600多万元办证保证金在未经验收、办证的情况下使用标的物并承担相应风险的方案，为此要求解除双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》。***未再交纳此后的租金。
另，2020年4月17日本院到租赁物现场勘查，案涉租赁物除顺德农商行乐从路州支行使用的商铺外，其他部分均未对外出租经营。
本院认为，应从以下方面分析：
一、关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉租赁物在2011年12月27日已取得《建设工程规划许可证》，原告***主张案涉建筑物未按照建设工程规划许可证的规划建设，但未提供相关证据予以证明，根据上述规定，原告***与被告路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应为有效合同，双方应受合同约束。
二、关于合同解除。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款应属于管理性强制性规定，案涉租赁物未经竣工验收并不导致租赁合同无效，但符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项情形，结合《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》第十七条第3点约定“在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方（***）不得对外招租”，案涉租赁物面积达9785.96平方米，合同约定为商业用途，对外转租是租赁物常见且主要的收益方式，在办理竣工验收手续和未取得房产证之前原告***不能对外招租，不能达到使用租赁物收益的合同目的，依据上述规定原告***有权要求解除合同，《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应在原告***向被告路州股份社发出的《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》到达被告路州股份社之日即2019年11月25日解除。租赁物因需要另外走账10000000元开具工程发票、消防防雷资料在案外人处保管等客观原因致使无法办理竣工验收及申领产权证，上述情况已超过原告***在订立合同时知悉的范围，原告***对合同的解除不存在违约情形，合同解除后，被告路州股份社应将已收取的保证金1300000元退还原告***。至于租金901985.47元，因签订合同时原告***明知租赁物属未经竣工验收及未领取产权证的情况，故合同解除前的租金，即2019年7月1日至2019年11月25日期间对应的租金725510.05元（148天÷184天×901985.47元）应由原告***负担，被告路州股份社不予退还，超过部分176475.42元（901985.47元-725510.05元）由被告路州股份社予以退还。至于利息，案涉租赁合同已于2019年11月25日解除，被告路州股份社应于原告***催告的5日内返还保证金1300000元及租金176475.42元，逾期返还的则产生相应的利息损失，利息损失应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止。租赁合同解除后，被告路州股份社在收到原告***发出的解除合同通知后未积极收回租赁物，也没有证据证明原告***此后仍占用案涉场地，相应的场地占用费不应由原告***承担，本院对被告路州股份社要求原告***支付承担2019年11月26日之后的租金及场地占用费的反诉请求不予支持。至于被告路州股份社主张的场地返还问题，因原告***明确表示未在租赁物处放置物品或派驻人员看守，对被告路州股份社使用案涉租赁物并无异议，被告路州股份社可自行收回租赁物使用，该部分反诉请求无需判决处理。
至于被告路州股份社提出对案涉租赁物进行质量安全鉴定，但质量安全鉴定不能等同于建筑工程竣工验收，本院对被告路州股份社该鉴定申请不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告***与被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》[编号为乐路州股2019（物租）字第××号]已于2019年11月25日解除；
二、被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***退回保证金1300000元及支付相应的利息损失（以1300000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；
三、被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***退回租金176475.42元及支付相应的利息损失（以176475.42元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；
四、驳回原告***的其他诉讼请求；
五、驳回被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费24727.56元，减半收取计12363.78元（原告***已预交），由原告***承担4217.74元，由被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社承担8146.04元。反诉受理费减半收取计9752.05元，由被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗佩仪
二〇二〇年四月二十九日
书记员 何宏柱
广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）粤0606民初2276号
原告（反诉被告，以下简称原告）：***，男，1974年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：陈洪杰，广东广立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会内，组织机构代码72875031-4。
负责人：黎昌宏，该股份合作经济社主任。
委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏伶贞，广东长航律师事务所律师。
第三人：佛山市顺德区金方建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处新滘社区居民委员会顺翔路20号二层之七，统一社会信用代码914406067229277723。
法定代表人：梁子邦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张绍炳，男，该公司经理。
原告***与被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社（以下简称路州股份社），第三人佛山市顺德区金方建筑工程有限公司（以下简称金方公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，被告路州股份社在答辩期内向本院提出反诉，本院经审查后予以准许，并将本反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人陈洪杰、袁雄伟，被告路州股份社的委托诉讼代理人梁海玲、苏伶贞，第三人金方公司的委托诉讼代理人张绍炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告路州股份社退还保证金1300000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年6月6日计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月27日的利息为26541.67元）；2.判令被告退还租金901985.47元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月2日计算至实际清偿之日止暂计算至2019年11月27日的利息为12417.33元）；3.本案的诉讼费由被告承担；以上合计2240944.47元。事实和理由：原、被告于2019年6月28日签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》，约定由被告将乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼出租给原告用于商业用途。合同签订前，原告向被告支付了保证金1300000元，合同签订后，原告向被告支付了租金901985.47元，但因被告无法满足施工单位金方公司所提出的各项要求而导致租赁标的物无法办理竣工验收及产权登记手续，且经三方多次协商后均无法解决验收及办证问题，原告根本无法正常接收和使用租赁标的物，合同目的无法实现。为此，原告于2019年11月21日发函给被告解除了双方所签订的租赁合同，但被告并未向原告退还所收取的保证金和租金。现原告提起诉讼，请法院在查明事实的基础上，支持原告的全部诉讼请求。
被告路州股份社辩称，一、原告中标后应自行办理案涉租赁物的各项验收手续、领证手续，并承担相应的费用，竞投资料及租赁合同均要求中标方在签合同一年内办理标的物各项验收手续，并领取房产证，一切费用由中标方负责，被告只是提供协助，竞标前被告已经提供了竞标资料以及施工资料，第三人的联系方式，让原告可以自行向第三方了解办理验收及办证手续、条件，原告应该是在了解手续、条件的情况下才参与竞标的，参与竞标即视为同意。在原告中标后，被告一直在协助原告和第三人进行协商，已经尽了协助义务；二、原告已经接收案涉租赁物进行使用，且租赁物是可以正常使用，是符合合同约定的商业用途，中标后双方在2019年6月28日，签订了租赁合同，原告已接收了租赁物，使用至今，尚未返还。原告使用该租赁物做商业用途，现在是可以正常使用的，且其中的首层一到三号已经出租给农商行使用，案涉的租赁物是可以正常使用的；三、原告的违约行为造成被告经济损失，应承担违约责任。原告清楚应在一年内办理验收、领取房产证，但原告之前一直以各种借口仍未办理，且租赁合同约定原告应在2019年12月15日支付2020年度的租金，但至今也未支付。原告中途退租的行为，根据合同约定，构成根本违约，被告有权单方解除合同，解除合同的时间应按被告的解除通知为准。原告的根本违约行为，其除了支付拖欠的租金之外，被告还有权没收合同保证金及收回租赁物。综上，请求法院驳回原告***的全部诉讼请求。
被告路州股份社向本院提出反诉请求：1.请求确认解除被告路州股份社与原告***于2019年7月29日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》；2.请求判令原告***立即迁出乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼，并将该租赁物返还给被告路州股份社；3.请求判令原告***向被告路州股份社支付自2020年1月1日至合同解除之日止案涉租赁物的租金（按照合同约定的租金标准，年租金2388880元，按合同约定的租金标准类推），之后按照上述租金标准计算场地占有使用费至原告***返还案渉租赁物之日止；4.请求判令被告路州股份社无须返还原告***支付的保证金1300000元；5.判令原告***承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。以上金额共1633788.71元。事实与理由:被告路州股份社与原告***2019年7月29日签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》，由原告***承租被告路州股份社所有的位于乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼的租赁物。因原告***没有按约定支付租金，其行为已经构成根本违约，应承担违约责任。现***逾期付款已达1个月以上，经被告路州股份社多次催促仍拒不履行付款义务。根据双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》第三条（四）约定，原告***拒不付款的行为而导致该合同无法继续履行，因此被告路州股份社同意解除涉案合同，并没收原告***的保证金，原告***仍应清偿所拖欠的租金。综上所述，被告路州股份社以微信、电话等形式要求原告***配合履行，但原告***拒绝支付，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故被告路州股份社依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法提出反诉，请法院作出公平公正的判决支持上述反诉请求。
原告***针对反诉辩称，原告***没有看到租赁物有规划报建的手续，没有竣工验收，原告***在签订租赁合同后，虽然积极主导办理标的物的验收及办证手续，但是因为标的物在建设过程中拖欠其他施工班主多项工程款，根本无法办理办证手续，原告***作为承租方，根本无法完成标的物的验收及办证手续，按照目前的标的物现状，原告***认为租赁合同是无效的。而且原告***也没有接收租赁物，也无法正常使用，请求法院驳回被告路州股份社的全部反诉请求。
第三人金方公司发表意见称，第三人金方公司只是配合，施工资料第三人金方公司已经给了被告路州股份社。第三人金方公司需要收取的费用也已经通过表格发给了被告路州股份社。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2019年5月，路州股份社欲将其所有的乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼出租，遂对外发出《竞投租赁公告》及《竞投租赁须知》，竞投租赁公告及竞投租赁须知均注明“签订合同后1年内，中标方必须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由中标方负责，路州股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为中标方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，路州股份社不负责债务，且无偿收回标的物，并另行组织招投标”、“在办理验收手续和未取得房产证期间，中标方不得对外招租，如有违反则视为中标方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投”，竞投租赁资料还包含《关于标的物验收的说明》一份，告知：1.竞投人需致电佛山市顺德区金方建筑工程有限公司咨询标的物（3号楼）的验收手续、费用等事项。2.验收费用由中标人负责，不得在合同保证金和租金中扣除。3.中标人办齐标的物的各项验收手续并领取房产证后，须将房产证交由路州股份社保管。
***通过竞投取得上述建筑物的租赁权。2019年6月28日，路州股份社（甲方）与***（乙方）签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》一份［编号为乐路州股2019（物租）字第×××号］，约定：由***租赁乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼，面积9785.96平方米，用于商业用途。乙方对甲方出租的物业情况已作充分了解，同意承租。租赁期限为20年，自2019年7月1日至2039年6月30日止，如因甲方或不可抗力因素延误移交物业给乙方的，甲方根据交付时间，租用年限顺延。租金每五年递增15%，具体标准为第一期2019年7月1日至2024年6月30日，年租金为2388880元；第二期2024年7月1日起至2029年6月30日，年租金为2747212元……。合同签订后，乙方须向甲方缴纳1300000元作为合同保证金。此保证金不计利息，不得抵扣租金。在租赁期满，如乙方无违约，保证金全部无息退回给乙方。租金收付方式为先交租后使用，签订合同后5日内将租金交给路州股份社（即2019年7月1日至2019年12月31日的租金1194440元减已收农商行2019年7月1日至2019年12月31日的租金292454.53元（乙方负责该笔租金的税费），2019年7月1日至2019年12月31日实际支付租金901985.47元，之后于每年12月15日前交纳下一年度租金。其他约定：按标的物现状使用；股份社负责变压器、电房的安装，不负责整座楼的水、电安装、电梯等一切的装修。标的物内，现顺德农商行租用的首层1-3号商铺、面积360.88平方米，租赁期限至2019年12月31日止。期满后，由乙方与顺德农商行自行协商租赁事宜。在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方不得对外招租，如有违反则视为乙方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投。乙方可以自行对标的物内的商铺进行招租与管理。合同签订后1年内，乙方须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由乙方负责，股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为乙方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，股份社不负责任何债务，路州股份社无偿收回标的物，并另行组织招标。合同签订后，***向路州股份社缴纳了保证金1300000元，并于2019年8月1日支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金901985.47元。
又查，租赁物的建设工程于2011年12月27日取得《建设工程规划许可证》。金方公司是租赁物的名义建设单位，***于竞投前曾联系金方公司咨询办理竣工验收并申领产权证所需的费用，金方公司仅告知***需要收取约600多万元的费用。***向路州股份社竞投租得上述租赁物后即联系金方公司办理竣工验收及申领产权证手续，金方公司告知600多万元的费用仅为金方公司一方收取的费用，除此之外，因租赁物涉及案外人的纠纷，还需要原告***提供10000000元配合走账开具工程款发票，结清消防防雷工程的欠款后从案外人处取得消防防雷工程资料才能完成案涉建筑物的竣工验收手续并取得产权证。***认为除竞投前告知的600多万元费用之外的其他要求超出其竞投前了解的范围，遂拒绝履行，双方协商未果。***于2019年9月9日向路州股份社发出《申请函》，告知路州股份社金方公司提出了需走账10000000元配合开具工程发票，结清消防防雷工程欠款并需要案外人黎荣发协助办理等要求，超出了其在投标前所了解的办证要求，***要求路州股份社尽快处理，否则要求退还已交纳的按金、租金以及赔偿损失。2019年10月27日，***向金方公司发出《关于协助办理路州股份社×号楼验收手续及房产登记手续的函》，要求金方公司明确告知办理租赁物竣工验收及产权登记的具体手续及所需费用具体项目及估算金额，并尽快配合办理相关手续。2019年11月21日，***路州股份社发出《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》一份，提出：因金方公司提出要求协助办理工程款发票开票手续等相关事项才能配合办理标的物的验收及办证手续，但经三方多次协商无法达成一致，***也不能接受路州股份社提出支付600多万元办证保证金在未经验收、办证的情况下使用标的物并承担相应风险的方案，为此要求解除双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》。***未再交纳此后的租金。
另，2020年4月17日本院到租赁物现场勘查，案涉租赁物除顺德农商行乐从路州支行使用的商铺外，其他部分均未对外出租经营。
本院认为，应从以下方面分析：
一、关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉租赁物在2011年12月27日已取得《建设工程规划许可证》，原告***主张案涉建筑物未按照建设工程规划许可证的规划建设，但未提供相关证据予以证明，根据上述规定，原告***与被告路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应为有效合同，双方应受合同约束。
二、关于合同解除。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款应属于管理性强制性规定，案涉租赁物未经竣工验收并不导致租赁合同无效，但符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项情形，结合《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》第十七条第3点约定“在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方（***）不得对外招租”，案涉租赁物面积达9785.96平方米，合同约定为商业用途，对外转租是租赁物常见且主要的收益方式，在办理竣工验收手续和未取得房产证之前原告***不能对外招租，不能达到使用租赁物收益的合同目的，依据上述规定原告***有权要求解除合同，《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应在原告***向被告路州股份社发出的《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》到达被告路州股份社之日即2019年11月25日解除。租赁物因需要另外走账10000000元开具工程发票、消防防雷资料在案外人处保管等客观原因致使无法办理竣工验收及申领产权证，上述情况已超过原告***在订立合同时知悉的范围，原告***对合同的解除不存在违约情形，合同解除后，被告路州股份社应将已收取的保证金1300000元退还原告***。至于租金901985.47元，因签订合同时原告***明知租赁物属未经竣工验收及未领取产权证的情况，故合同解除前的租金，即2019年7月1日至2019年11月25日期间对应的租金725510.05元（148天÷184天×901985.47元）应由原告***负担，被告路州股份社不予退还，超过部分176475.42元（901985.47元-725510.05元）由被告路州股份社予以退还。至于利息，案涉租赁合同已于2019年11月25日解除，被告路州股份社应于原告***催告的5日内返还保证金1300000元及租金176475.42元，逾期返还的则产生相应的利息损失，利息损失应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止。租赁合同解除后，被告路州股份社在收到原告***发出的解除合同通知后未积极收回租赁物，也没有证据证明原告***此后仍占用案涉场地，相应的场地占用费不应由原告***承担，本院对被告路州股份社要求原告***支付承担2019年11月26日之后的租金及场地占用费的反诉请求不予支持。至于被告路州股份社主张的场地返还问题，因原告***明确表示未在租赁物处放置物品或派驻人员看守，对被告路州股份社使用案涉租赁物并无异议，被告路州股份社可自行收回租赁物使用，该部分反诉请求无需判决处理。
至于被告路州股份社提出对案涉租赁物进行质量安全鉴定，但质量安全鉴定不能等同于建筑工程竣工验收，本院对被告路州股份社该鉴定申请不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告***与被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》[编号为乐路州股2019（物租）字第××号]已于2019年11月25日解除；
二、被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***退回保证金1300000元及支付相应的利息损失（以1300000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；
三、被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***退回租金176475.42元及支付相应的利息损失（以176475.42元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；
四、驳回原告***的其他诉讼请求；
五、驳回被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费24727.56元，减半收取计12363.78元（原告***已预交），由原告***承担4217.74元，由被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社承担8146.04元。反诉受理费减半收取计9752.05元，由被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗佩仪
二〇二〇年四月二十九日
书记员 何宏柱
民 事 判 决 书
（2020）粤0606民初2276号
原告（反诉被告，以下简称原告）：***，男，1974年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：陈洪杰，广东广立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会内，组织机构代码72875031-4。
负责人：黎昌宏，该股份合作经济社主任。
委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏伶贞，广东长航律师事务所律师。
第三人：佛山市顺德区金方建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处新滘社区居民委员会顺翔路20号二层之七，统一社会信用代码914406067229277723。
法定代表人：梁子邦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张绍炳，男，该公司经理。
原告***与被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社（以下简称路州股份社），第三人佛山市顺德区金方建筑工程有限公司（以下简称金方公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，被告路州股份社在答辩期内向本院提出反诉，本院经审查后予以准许，并将本反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人陈洪杰、袁雄伟，被告路州股份社的委托诉讼代理人梁海玲、苏伶贞，第三人金方公司的委托诉讼代理人张绍炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告路州股份社退还保证金1300000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年6月6日计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月27日的利息为26541.67元）；2.判令被告退还租金901985.47元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月2日计算至实际清偿之日止暂计算至2019年11月27日的利息为12417.33元）；3.本案的诉讼费由被告承担；以上合计2240944.47元。事实和理由：原、被告于2019年6月28日签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》，约定由被告将乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼出租给原告用于商业用途。合同签订前，原告向被告支付了保证金1300000元，合同签订后，原告向被告支付了租金901985.47元，但因被告无法满足施工单位金方公司所提出的各项要求而导致租赁标的物无法办理竣工验收及产权登记手续，且经三方多次协商后均无法解决验收及办证问题，原告根本无法正常接收和使用租赁标的物，合同目的无法实现。为此，原告于2019年11月21日发函给被告解除了双方所签订的租赁合同，但被告并未向原告退还所收取的保证金和租金。现原告提起诉讼，请法院在查明事实的基础上，支持原告的全部诉讼请求。
被告路州股份社辩称，一、原告中标后应自行办理案涉租赁物的各项验收手续、领证手续，并承担相应的费用，竞投资料及租赁合同均要求中标方在签合同一年内办理标的物各项验收手续，并领取房产证，一切费用由中标方负责，被告只是提供协助，竞标前被告已经提供了竞标资料以及施工资料，第三人的联系方式，让原告可以自行向第三方了解办理验收及办证手续、条件，原告应该是在了解手续、条件的情况下才参与竞标的，参与竞标即视为同意。在原告中标后，被告一直在协助原告和第三人进行协商，已经尽了协助义务；二、原告已经接收案涉租赁物进行使用，且租赁物是可以正常使用，是符合合同约定的商业用途，中标后双方在2019年6月28日，签订了租赁合同，原告已接收了租赁物，使用至今，尚未返还。原告使用该租赁物做商业用途，现在是可以正常使用的，且其中的首层一到三号已经出租给农商行使用，案涉的租赁物是可以正常使用的；三、原告的违约行为造成被告经济损失，应承担违约责任。原告清楚应在一年内办理验收、领取房产证，但原告之前一直以各种借口仍未办理，且租赁合同约定原告应在2019年12月15日支付2020年度的租金，但至今也未支付。原告中途退租的行为，根据合同约定，构成根本违约，被告有权单方解除合同，解除合同的时间应按被告的解除通知为准。原告的根本违约行为，其除了支付拖欠的租金之外，被告还有权没收合同保证金及收回租赁物。综上，请求法院驳回原告***的全部诉讼请求。
被告路州股份社向本院提出反诉请求：1.请求确认解除被告路州股份社与原告***于2019年7月29日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》；2.请求判令原告***立即迁出乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼，并将该租赁物返还给被告路州股份社；3.请求判令原告***向被告路州股份社支付自2020年1月1日至合同解除之日止案涉租赁物的租金（按照合同约定的租金标准，年租金2388880元，按合同约定的租金标准类推），之后按照上述租金标准计算场地占有使用费至原告***返还案渉租赁物之日止；4.请求判令被告路州股份社无须返还原告***支付的保证金1300000元；5.判令原告***承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。以上金额共1633788.71元。事实与理由:被告路州股份社与原告***2019年7月29日签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》，由原告***承租被告路州股份社所有的位于乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼的租赁物。因原告***没有按约定支付租金，其行为已经构成根本违约，应承担违约责任。现***逾期付款已达1个月以上，经被告路州股份社多次催促仍拒不履行付款义务。根据双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》第三条（四）约定，原告***拒不付款的行为而导致该合同无法继续履行，因此被告路州股份社同意解除涉案合同，并没收原告***的保证金，原告***仍应清偿所拖欠的租金。综上所述，被告路州股份社以微信、电话等形式要求原告***配合履行，但原告***拒绝支付，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故被告路州股份社依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法提出反诉，请法院作出公平公正的判决支持上述反诉请求。
原告***针对反诉辩称，原告***没有看到租赁物有规划报建的手续，没有竣工验收，原告***在签订租赁合同后，虽然积极主导办理标的物的验收及办证手续，但是因为标的物在建设过程中拖欠其他施工班主多项工程款，根本无法办理办证手续，原告***作为承租方，根本无法完成标的物的验收及办证手续，按照目前的标的物现状，原告***认为租赁合同是无效的。而且原告***也没有接收租赁物，也无法正常使用，请求法院驳回被告路州股份社的全部反诉请求。
第三人金方公司发表意见称，第三人金方公司只是配合，施工资料第三人金方公司已经给了被告路州股份社。第三人金方公司需要收取的费用也已经通过表格发给了被告路州股份社。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2019年5月，路州股份社欲将其所有的乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼出租，遂对外发出《竞投租赁公告》及《竞投租赁须知》，竞投租赁公告及竞投租赁须知均注明“签订合同后1年内，中标方必须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由中标方负责，路州股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为中标方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，路州股份社不负责债务，且无偿收回标的物，并另行组织招投标”、“在办理验收手续和未取得房产证期间，中标方不得对外招租，如有违反则视为中标方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投”，竞投租赁资料还包含《关于标的物验收的说明》一份，告知：1.竞投人需致电佛山市顺德区金方建筑工程有限公司咨询标的物（3号楼）的验收手续、费用等事项。2.验收费用由中标人负责，不得在合同保证金和租金中扣除。3.中标人办齐标的物的各项验收手续并领取房产证后，须将房产证交由路州股份社保管。
***通过竞投取得上述建筑物的租赁权。2019年6月28日，路州股份社（甲方）与***（乙方）签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》一份［编号为乐路州股2019（物租）字第×××号］，约定：由***租赁乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼，面积9785.96平方米，用于商业用途。乙方对甲方出租的物业情况已作充分了解，同意承租。租赁期限为20年，自2019年7月1日至2039年6月30日止，如因甲方或不可抗力因素延误移交物业给乙方的，甲方根据交付时间，租用年限顺延。租金每五年递增15%，具体标准为第一期2019年7月1日至2024年6月30日，年租金为2388880元；第二期2024年7月1日起至2029年6月30日，年租金为2747212元……。合同签订后，乙方须向甲方缴纳1300000元作为合同保证金。此保证金不计利息，不得抵扣租金。在租赁期满，如乙方无违约，保证金全部无息退回给乙方。租金收付方式为先交租后使用，签订合同后5日内将租金交给路州股份社（即2019年7月1日至2019年12月31日的租金1194440元减已收农商行2019年7月1日至2019年12月31日的租金292454.53元（乙方负责该笔租金的税费），2019年7月1日至2019年12月31日实际支付租金901985.47元，之后于每年12月15日前交纳下一年度租金。其他约定：按标的物现状使用；股份社负责变压器、电房的安装，不负责整座楼的水、电安装、电梯等一切的装修。标的物内，现顺德农商行租用的首层1-3号商铺、面积360.88平方米，租赁期限至2019年12月31日止。期满后，由乙方与顺德农商行自行协商租赁事宜。在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方不得对外招租，如有违反则视为乙方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投。乙方可以自行对标的物内的商铺进行招租与管理。合同签订后1年内，乙方须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由乙方负责，股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为乙方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，股份社不负责任何债务，路州股份社无偿收回标的物，并另行组织招标。合同签订后，***向路州股份社缴纳了保证金1300000元，并于2019年8月1日支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金901985.47元。
又查，租赁物的建设工程于2011年12月27日取得《建设工程规划许可证》。金方公司是租赁物的名义建设单位，***于竞投前曾联系金方公司咨询办理竣工验收并申领产权证所需的费用，金方公司仅告知***需要收取约600多万元的费用。***向路州股份社竞投租得上述租赁物后即联系金方公司办理竣工验收及申领产权证手续，金方公司告知600多万元的费用仅为金方公司一方收取的费用，除此之外，因租赁物涉及案外人的纠纷，还需要原告***提供10000000元配合走账开具工程款发票，结清消防防雷工程的欠款后从案外人处取得消防防雷工程资料才能完成案涉建筑物的竣工验收手续并取得产权证。***认为除竞投前告知的600多万元费用之外的其他要求超出其竞投前了解的范围，遂拒绝履行，双方协商未果。***于2019年9月9日向路州股份社发出《申请函》，告知路州股份社金方公司提出了需走账10000000元配合开具工程发票，结清消防防雷工程欠款并需要案外人黎荣发协助办理等要求，超出了其在投标前所了解的办证要求，***要求路州股份社尽快处理，否则要求退还已交纳的按金、租金以及赔偿损失。2019年10月27日，***向金方公司发出《关于协助办理路州股份社×号楼验收手续及房产登记手续的函》，要求金方公司明确告知办理租赁物竣工验收及产权登记的具体手续及所需费用具体项目及估算金额，并尽快配合办理相关手续。2019年11月21日，***路州股份社发出《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》一份，提出：因金方公司提出要求协助办理工程款发票开票手续等相关事项才能配合办理标的物的验收及办证手续，但经三方多次协商无法达成一致，***也不能接受路州股份社提出支付600多万元办证保证金在未经验收、办证的情况下使用标的物并承担相应风险的方案，为此要求解除双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》。***未再交纳此后的租金。
另，2020年4月17日本院到租赁物现场勘查，案涉租赁物除顺德农商行乐从路州支行使用的商铺外，其他部分均未对外出租经营。
本院认为，应从以下方面分析：
一、关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉租赁物在2011年12月27日已取得《建设工程规划许可证》，原告***主张案涉建筑物未按照建设工程规划许可证的规划建设，但未提供相关证据予以证明，根据上述规定，原告***与被告路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应为有效合同，双方应受合同约束。
二、关于合同解除。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款应属于管理性强制性规定，案涉租赁物未经竣工验收并不导致租赁合同无效，但符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项情形，结合《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》第十七条第3点约定“在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方（***）不得对外招租”，案涉租赁物面积达9785.96平方米，合同约定为商业用途，对外转租是租赁物常见且主要的收益方式，在办理竣工验收手续和未取得房产证之前原告***不能对外招租，不能达到使用租赁物收益的合同目的，依据上述规定原告***有权要求解除合同，《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应在原告***向被告路州股份社发出的《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》到达被告路州股份社之日即2019年11月25日解除。租赁物因需要另外走账10000000元开具工程发票、消防防雷资料在案外人处保管等客观原因致使无法办理竣工验收及申领产权证，上述情况已超过原告***在订立合同时知悉的范围，原告***对合同的解除不存在违约情形，合同解除后，被告路州股份社应将已收取的保证金1300000元退还原告***。至于租金901985.47元，因签订合同时原告***明知租赁物属未经竣工验收及未领取产权证的情况，故合同解除前的租金，即2019年7月1日至2019年11月25日期间对应的租金725510.05元（148天÷184天×901985.47元）应由原告***负担，被告路州股份社不予退还，超过部分176475.42元（901985.47元-725510.05元）由被告路州股份社予以退还。至于利息，案涉租赁合同已于2019年11月25日解除，被告路州股份社应于原告***催告的5日内返还保证金1300000元及租金176475.42元，逾期返还的则产生相应的利息损失，利息损失应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止。租赁合同解除后，被告路州股份社在收到原告***发出的解除合同通知后未积极收回租赁物，也没有证据证明原告***此后仍占用案涉场地，相应的场地占用费不应由原告***承担，本院对被告路州股份社要求原告***支付承担2019年11月26日之后的租金及场地占用费的反诉请求不予支持。至于被告路州股份社主张的场地返还问题，因原告***明确表示未在租赁物处放置物品或派驻人员看守，对被告路州股份社使用案涉租赁物并无异议，被告路州股份社可自行收回租赁物使用，该部分反诉请求无需判决处理。
至于被告路州股份社提出对案涉租赁物进行质量安全鉴定，但质量安全鉴定不能等同于建筑工程竣工验收，本院对被告路州股份社该鉴定申请不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告***与被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》[编号为乐路州股2019（物租）字第××号]已于2019年11月25日解除；
二、被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***退回保证金1300000元及支付相应的利息损失（以1300000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；
三、被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***退回租金176475.42元及支付相应的利息损失（以176475.42元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；
四、驳回原告***的其他诉讼请求；
五、驳回被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费24727.56元，减半收取计12363.78元（原告***已预交），由原告***承担4217.74元，由被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社承担8146.04元。反诉受理费减半收取计9752.05元，由被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗佩仪
二〇二〇年四月二十九日
书记员 何宏柱
广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）粤0606民初2276号
原告（反诉被告，以下简称原告）：***，男，1974年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：陈洪杰，广东广立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会内，组织机构代码72875031-4。
负责人：黎昌宏，该股份合作经济社主任。
委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏伶贞，广东长航律师事务所律师。
第三人：佛山市顺德区金方建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处新滘社区居民委员会顺翔路20号二层之七，统一社会信用代码914406067229277723。
法定代表人：梁子邦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张绍炳，男，该公司经理。
原告***与被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社（以下简称路州股份社），第三人佛山市顺德区金方建筑工程有限公司（以下简称金方公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，被告路州股份社在答辩期内向本院提出反诉，本院经审查后予以准许，并将本反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人陈洪杰、袁雄伟，被告路州股份社的委托诉讼代理人梁海玲、苏伶贞，第三人金方公司的委托诉讼代理人张绍炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告路州股份社退还保证金1300000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年6月6日计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年11月27日的利息为26541.67元）；2.判令被告退还租金901985.47元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月2日计算至实际清偿之日止暂计算至2019年11月27日的利息为12417.33元）；3.本案的诉讼费由被告承担；以上合计2240944.47元。事实和理由：原、被告于2019年6月28日签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》，约定由被告将乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼出租给原告用于商业用途。合同签订前，原告向被告支付了保证金1300000元，合同签订后，原告向被告支付了租金901985.47元，但因被告无法满足施工单位金方公司所提出的各项要求而导致租赁标的物无法办理竣工验收及产权登记手续，且经三方多次协商后均无法解决验收及办证问题，原告根本无法正常接收和使用租赁标的物，合同目的无法实现。为此，原告于2019年11月21日发函给被告解除了双方所签订的租赁合同，但被告并未向原告退还所收取的保证金和租金。现原告提起诉讼，请法院在查明事实的基础上，支持原告的全部诉讼请求。
被告路州股份社辩称，一、原告中标后应自行办理案涉租赁物的各项验收手续、领证手续，并承担相应的费用，竞投资料及租赁合同均要求中标方在签合同一年内办理标的物各项验收手续，并领取房产证，一切费用由中标方负责，被告只是提供协助，竞标前被告已经提供了竞标资料以及施工资料，第三人的联系方式，让原告可以自行向第三方了解办理验收及办证手续、条件，原告应该是在了解手续、条件的情况下才参与竞标的，参与竞标即视为同意。在原告中标后，被告一直在协助原告和第三人进行协商，已经尽了协助义务；二、原告已经接收案涉租赁物进行使用，且租赁物是可以正常使用，是符合合同约定的商业用途，中标后双方在2019年6月28日，签订了租赁合同，原告已接收了租赁物，使用至今，尚未返还。原告使用该租赁物做商业用途，现在是可以正常使用的，且其中的首层一到三号已经出租给农商行使用，案涉的租赁物是可以正常使用的；三、原告的违约行为造成被告经济损失，应承担违约责任。原告清楚应在一年内办理验收、领取房产证，但原告之前一直以各种借口仍未办理，且租赁合同约定原告应在2019年12月15日支付2020年度的租金，但至今也未支付。原告中途退租的行为，根据合同约定，构成根本违约，被告有权单方解除合同，解除合同的时间应按被告的解除通知为准。原告的根本违约行为，其除了支付拖欠的租金之外，被告还有权没收合同保证金及收回租赁物。综上，请求法院驳回原告***的全部诉讼请求。
被告路州股份社向本院提出反诉请求：1.请求确认解除被告路州股份社与原告***于2019年7月29日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》；2.请求判令原告***立即迁出乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼，并将该租赁物返还给被告路州股份社；3.请求判令原告***向被告路州股份社支付自2020年1月1日至合同解除之日止案涉租赁物的租金（按照合同约定的租金标准，年租金2388880元，按合同约定的租金标准类推），之后按照上述租金标准计算场地占有使用费至原告***返还案渉租赁物之日止；4.请求判令被告路州股份社无须返还原告***支付的保证金1300000元；5.判令原告***承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。以上金额共1633788.71元。事实与理由:被告路州股份社与原告***2019年7月29日签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》，由原告***承租被告路州股份社所有的位于乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼的租赁物。因原告***没有按约定支付租金，其行为已经构成根本违约，应承担违约责任。现***逾期付款已达1个月以上，经被告路州股份社多次催促仍拒不履行付款义务。根据双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》第三条（四）约定，原告***拒不付款的行为而导致该合同无法继续履行，因此被告路州股份社同意解除涉案合同，并没收原告***的保证金，原告***仍应清偿所拖欠的租金。综上所述，被告路州股份社以微信、电话等形式要求原告***配合履行，但原告***拒绝支付，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故被告路州股份社依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法提出反诉，请法院作出公平公正的判决支持上述反诉请求。
原告***针对反诉辩称，原告***没有看到租赁物有规划报建的手续，没有竣工验收，原告***在签订租赁合同后，虽然积极主导办理标的物的验收及办证手续，但是因为标的物在建设过程中拖欠其他施工班主多项工程款，根本无法办理办证手续，原告***作为承租方，根本无法完成标的物的验收及办证手续，按照目前的标的物现状，原告***认为租赁合同是无效的。而且原告***也没有接收租赁物，也无法正常使用，请求法院驳回被告路州股份社的全部反诉请求。
第三人金方公司发表意见称，第三人金方公司只是配合，施工资料第三人金方公司已经给了被告路州股份社。第三人金方公司需要收取的费用也已经通过表格发给了被告路州股份社。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2019年5月，路州股份社欲将其所有的乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼出租，遂对外发出《竞投租赁公告》及《竞投租赁须知》，竞投租赁公告及竞投租赁须知均注明“签订合同后1年内，中标方必须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由中标方负责，路州股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为中标方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，路州股份社不负责债务，且无偿收回标的物，并另行组织招投标”、“在办理验收手续和未取得房产证期间，中标方不得对外招租，如有违反则视为中标方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投”，竞投租赁资料还包含《关于标的物验收的说明》一份，告知：1.竞投人需致电佛山市顺德区金方建筑工程有限公司咨询标的物（3号楼）的验收手续、费用等事项。2.验收费用由中标人负责，不得在合同保证金和租金中扣除。3.中标人办齐标的物的各项验收手续并领取房产证后，须将房产证交由路州股份社保管。
***通过竞投取得上述建筑物的租赁权。2019年6月28日，路州股份社（甲方）与***（乙方）签订《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》一份［编号为乐路州股2019（物租）字第×××号］，约定：由***租赁乐从××南侧、××中学北侧××股份社××楼，面积9785.96平方米，用于商业用途。乙方对甲方出租的物业情况已作充分了解，同意承租。租赁期限为20年，自2019年7月1日至2039年6月30日止，如因甲方或不可抗力因素延误移交物业给乙方的，甲方根据交付时间，租用年限顺延。租金每五年递增15%，具体标准为第一期2019年7月1日至2024年6月30日，年租金为2388880元；第二期2024年7月1日起至2029年6月30日，年租金为2747212元……。合同签订后，乙方须向甲方缴纳1300000元作为合同保证金。此保证金不计利息，不得抵扣租金。在租赁期满，如乙方无违约，保证金全部无息退回给乙方。租金收付方式为先交租后使用，签订合同后5日内将租金交给路州股份社（即2019年7月1日至2019年12月31日的租金1194440元减已收农商行2019年7月1日至2019年12月31日的租金292454.53元（乙方负责该笔租金的税费），2019年7月1日至2019年12月31日实际支付租金901985.47元，之后于每年12月15日前交纳下一年度租金。其他约定：按标的物现状使用；股份社负责变压器、电房的安装，不负责整座楼的水、电安装、电梯等一切的装修。标的物内，现顺德农商行租用的首层1-3号商铺、面积360.88平方米，租赁期限至2019年12月31日止。期满后，由乙方与顺德农商行自行协商租赁事宜。在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方不得对外招租，如有违反则视为乙方违约，股份社没收合同保证金和水费、电费按金并收回标的物，重新组织竞投。乙方可以自行对标的物内的商铺进行招租与管理。合同签订后1年内，乙方须办齐标的物的各项验收手续并领取房产证，一切费用由乙方负责，股份社提供协助；逾期未办齐验收手续，视为乙方违约，所收取的租金和合同保证金不得退回，股份社不负责任何债务，路州股份社无偿收回标的物，并另行组织招标。合同签订后，***向路州股份社缴纳了保证金1300000元，并于2019年8月1日支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金901985.47元。
又查，租赁物的建设工程于2011年12月27日取得《建设工程规划许可证》。金方公司是租赁物的名义建设单位，***于竞投前曾联系金方公司咨询办理竣工验收并申领产权证所需的费用，金方公司仅告知***需要收取约600多万元的费用。***向路州股份社竞投租得上述租赁物后即联系金方公司办理竣工验收及申领产权证手续，金方公司告知600多万元的费用仅为金方公司一方收取的费用，除此之外，因租赁物涉及案外人的纠纷，还需要原告***提供10000000元配合走账开具工程款发票，结清消防防雷工程的欠款后从案外人处取得消防防雷工程资料才能完成案涉建筑物的竣工验收手续并取得产权证。***认为除竞投前告知的600多万元费用之外的其他要求超出其竞投前了解的范围，遂拒绝履行，双方协商未果。***于2019年9月9日向路州股份社发出《申请函》，告知路州股份社金方公司提出了需走账10000000元配合开具工程发票，结清消防防雷工程欠款并需要案外人黎荣发协助办理等要求，超出了其在投标前所了解的办证要求，***要求路州股份社尽快处理，否则要求退还已交纳的按金、租金以及赔偿损失。2019年10月27日，***向金方公司发出《关于协助办理路州股份社×号楼验收手续及房产登记手续的函》，要求金方公司明确告知办理租赁物竣工验收及产权登记的具体手续及所需费用具体项目及估算金额，并尽快配合办理相关手续。2019年11月21日，***路州股份社发出《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》一份，提出：因金方公司提出要求协助办理工程款发票开票手续等相关事项才能配合办理标的物的验收及办证手续，但经三方多次协商无法达成一致，***也不能接受路州股份社提出支付600多万元办证保证金在未经验收、办证的情况下使用标的物并承担相应风险的方案，为此要求解除双方签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》。***未再交纳此后的租金。
另，2020年4月17日本院到租赁物现场勘查，案涉租赁物除顺德农商行乐从路州支行使用的商铺外，其他部分均未对外出租经营。
本院认为，应从以下方面分析：
一、关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉租赁物在2011年12月27日已取得《建设工程规划许可证》，原告***主张案涉建筑物未按照建设工程规划许可证的规划建设，但未提供相关证据予以证明，根据上述规定，原告***与被告路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应为有效合同，双方应受合同约束。
二、关于合同解除。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款应属于管理性强制性规定，案涉租赁物未经竣工验收并不导致租赁合同无效，但符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项情形，结合《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》第十七条第3点约定“在办理验收手续和未取得房产证期间，乙方（***）不得对外招租”，案涉租赁物面积达9785.96平方米，合同约定为商业用途，对外转租是租赁物常见且主要的收益方式，在办理竣工验收手续和未取得房产证之前原告***不能对外招租，不能达到使用租赁物收益的合同目的，依据上述规定原告***有权要求解除合同，《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》应在原告***向被告路州股份社发出的《关于解除乐从镇路州股份社租赁合同的通知函》到达被告路州股份社之日即2019年11月25日解除。租赁物因需要另外走账10000000元开具工程发票、消防防雷资料在案外人处保管等客观原因致使无法办理竣工验收及申领产权证，上述情况已超过原告***在订立合同时知悉的范围，原告***对合同的解除不存在违约情形，合同解除后，被告路州股份社应将已收取的保证金1300000元退还原告***。至于租金901985.47元，因签订合同时原告***明知租赁物属未经竣工验收及未领取产权证的情况，故合同解除前的租金，即2019年7月1日至2019年11月25日期间对应的租金725510.05元（148天÷184天×901985.47元）应由原告***负担，被告路州股份社不予退还，超过部分176475.42元（901985.47元-725510.05元）由被告路州股份社予以退还。至于利息，案涉租赁合同已于2019年11月25日解除，被告路州股份社应于原告***催告的5日内返还保证金1300000元及租金176475.42元，逾期返还的则产生相应的利息损失，利息损失应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止。租赁合同解除后，被告路州股份社在收到原告***发出的解除合同通知后未积极收回租赁物，也没有证据证明原告***此后仍占用案涉场地，相应的场地占用费不应由原告***承担，本院对被告路州股份社要求原告***支付承担2019年11月26日之后的租金及场地占用费的反诉请求不予支持。至于被告路州股份社主张的场地返还问题，因原告***明确表示未在租赁物处放置物品或派驻人员看守，对被告路州股份社使用案涉租赁物并无异议，被告路州股份社可自行收回租赁物使用，该部分反诉请求无需判决处理。
至于被告路州股份社提出对案涉租赁物进行质量安全鉴定，但质量安全鉴定不能等同于建筑工程竣工验收，本院对被告路州股份社该鉴定申请不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告***与被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社于2019年6月28日签订的《乐从镇路州股份合作经济社租赁合同》[编号为乐路州股2019（物租）字第××号]已于2019年11月25日解除；
二、被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***退回保证金1300000元及支付相应的利息损失（以1300000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；
三、被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***退回租金176475.42元及支付相应的利息损失（以176475.42元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月1日起计算至实际清偿之日止）；
四、驳回原告***的其他诉讼请求；
五、驳回被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费24727.56元，减半收取计12363.78元（原告***已预交），由原告***承担4217.74元，由被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社承担8146.04元。反诉受理费减半收取计9752.05元，由被告广东省佛山市顺德区乐从镇路州股份社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗佩仪
二〇二〇年四月二十九日
书记员 何宏柱
