广州园林建筑规划设计院与广州市广桐光蕊通信设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0104民初36296号

原告：广州园林建筑规划设计院，住所地广州市越秀区XX路8号。

法定代表人：陶晓辉。

委托诉讼代理人：张冰，广东金桥百信律师事务所律师。

被告：广州市广桐光蕊通信设备有限公司，住所地广州市越秀区XX路1号之三首层。

法定代表人：程建强。

委托诉讼代理人：邓峥嵘、蔡晓燕，广东海印律师事务所律师。

第三人：吴汉新，男，1969年2月21日出生，汉族，住广东省罗定市。

原告广州园林建筑规划设计院与被告广州市广桐光蕊通信设备有限公司、第三人吴汉新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张冰，被告的委托诉讼代理人邓峥嵘，到庭参加诉讼。第三人吴汉新经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人（含共同使用人）立即清空广州市越秀区XX路1号之三首层12平方米的房屋返还给原告。2、判令被告向原告支付2018年1月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费（参照原被告双方签订的《租赁合同》中2017年租金，即每月17017元计算）及相应损失（从2018年1月1日起按照银行同期贷款利率计算至清偿使用费之日止）。3、判令被告缴纳的履约金20000元用于抵扣上述房屋占用费及相关损失。事实和理由：2013年4月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市XX路1号之三首层一间面积为12平方米的房屋，用于经营通讯器材、电器等业务，租赁期限为5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。现前述《租赁合同》已于2017年12月31日到期，双方的租赁关系已解除，但被告在合同到期后仍继续占有出租房屋，且经原告多次口头催促均拒不返还。原告的合法权益受到损害，故提起本案诉讼。

被告辩称，根据原告提交的证据显示，原告并不是涉讼房屋的产权人。虽然原告提交的广州市林业和园林局的书面说明，但该单位也并非涉讼房屋的权属人。我方认为本案原告的诉讼主体资格以及原告对涉讼房屋是否享有出租权等相关权益，必须由该房屋的产权证上登记的权属人进行说明和确认。虽然广州市林业和园林局在书面说明里陈述其承接了广州市市政管理局市园林局的相关权益，这是自称，并无其他合法有效的第三方证据证明其主张的事实。所以我方认为原告对涉讼房屋的权益是存在疑问，应当对其补强，如果无法补充相应证据，本案应追加涉讼房屋的产权人作为第三人参与诉讼以便查清案件事实。涉讼房屋自2013年1月1日起至今都是由案外人吴汉新承租使用。此外，据被告了解，涉讼房屋的实际使用人吴汉新就涉讼房屋的租赁事宜在越秀区人民法院另案起诉了本案原被告。其主张对涉讼房屋享有优先承租权以及继续承租涉讼房屋，案号是（2019）粤0104民初16136号，基于民事诉讼法的相关程序规定以及本案事实，本案应当中止审理，等待16136号案终结以后，根据该案的判决结果再决定是否支持原告第一项诉请。原被告之间的租赁合同到期以后，原告并没有向被告主张合同终止，依据我国合同法相关规定，双方之间的租赁关系是不定期租赁关系。该租赁关系对双方均具有法律效果。原告提出终止双方之间的租赁关系事实上已经成立了不定期租赁关系，应当提前书面通知我方，并且给予相应的准备时间。对原告主张的房屋占用费的标准无异议，但对主张的利益损失我方不予认可，双方没有协商该项约定及条款。对原告主张的20000元履约金抵扣房屋占用使用费，我方认为如果法院判决双方合同关系终止，应当返还房屋的话，我方同意该项请求。

第三人无意见陈述。

经审理查明：广州市越秀区XX路1号之4首层东北边是登记在广州市林业和园林局名下的房产，建筑面积813.6平方米，用途为办公。

2018年8月17日，广州市林业和园林局出具《关于XX路1号之三首层物业使用的说明》，内容为：XX路1号-4号首层东北边为原广州市市政管理局市园林局物业，其中有12平方米的房屋，因历史上曾给下属单位广州园林建筑规划设计院作为晒图、复印室使用，1992年11月4日，原市园林局发文同意设计院将该房屋对外租赁，故广州园林建筑规划设计院使用至今。因原市政管理局市园林局已经多次机构改革，已不存在……我市实行大部制机构改革，组建广州市林业和园林局，故由我局作此说明。

2013年4月1日，原告（为出租方）与被告（为承租方）签订《租赁合同》，约定：出租方提供位于广州市XX路1号之三首层房屋一间，面积12平方米，租赁给承租方经营通讯器材、电器、摄影器材、复印、晒图、绿化工程等业务。租赁期共伍年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止。承租方2013年向出租方交纳月租金共14000元，以后月租金每年递增5%（2014年每月14700元，2015年每月15435元，2016年每月16206元，2017年每月17017元）；月租金须于每月25日前由承租方向出租方财务交纳，逾期后每天须向出租方缴纳相当于每月租金的1‰滞纳金。（2013年1月至3日的租金由承租方在签约后十日内支付）。合同经双方签订十天内，承租方应向出租方交纳履约金2万元，履约金在合同期满后十天内由出租方退回给承租方。合同期满后，双方没有续签合同。

2016年5月1日，被告与第三人吴汉新签订《房屋租赁合同》，约定被告将广州市XX路1号之三首层（阁楼不在租赁范围内）的房屋出租给第三人吴汉新经营使用，租期从2013年1月1日起至2017年12月31日止。

诉讼过程中，双方确认涉案房屋所在位置为房地产平面附图中南北长4.42米、东西宽3.42米的标注有“园林”的位置。

庭审中，原告表示：因原告从2018年起打算收回涉案房屋，故没有收取被告租金，自2018年1月1日起也没有催促过被告交纳租金。

本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租期至2017年12月31日已届满，双方没有续签租赁合同，原告现要求被告腾空交还房屋合法有理，本院予以支持。因被告将涉案房屋出租给第三人吴汉新使用，作为实际使用人的第三人吴汉新应负有与被告共同交还房屋的义务。关于使用费问题，因被告至今仍未交还房屋，根据公平合理等价有偿原则，原告要求参照租赁合同约定的2017年租金标准计收2018年1月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费合法有理，本院予以支持。鉴于原告确认被告欠付2018年起的使用费是因其打算收回房屋而没有收取或进行催促，故原告主张的按银行同期贷款利率计算的使用费损失缺乏依据，本院不予支持。关于履约保证金问题，在双方租赁关系已终止且被告存在欠付使用费的情况下，原告要求将被告已缴的履约保证金抵扣应付的使用费合法有理，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告广州市广桐光蕊通信设备有限公司和第三人吴汉新（含共同使用人）应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市XX路1号之三首层房屋（面积约12平方米）交还给原告广州园林建筑规划设计院；

二、被告广州市广桐光蕊通信设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州园林建筑规划设计院支付2018年1月1日起至交还上址房屋之日止的房屋使用费（按每月17017元标准计，该房屋使用费应扣减被告广州市广桐光蕊通信设备有限公司已付的履约保证金20000元结算）；

三、驳回原告广州园林建筑规划设计院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3540元，由原告广州园林建筑规划设计院负担50元，被告广州市广桐光蕊通信设备有限公司负担3490元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　伍丽娜

人民陪审员　　黄旭俐

人民陪审员　　沈燕珊

二〇一九年八月十四日

书　记　员　　徐浩龙