黑龙江蓝筹房地产开发有限公司与哈尔滨工大建筑工程有限公司合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）南民一初字第614号

原告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区红河五街区515栋6单元4层5号。

法定代表人陈丽滢，职务董事长。

委托代理人李凯，男，该单位法律顾问。

被告哈尔滨工大建筑工程有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街475号。

法定代表人尹庆奎，职务董事长。

委托代理人张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。

被告孙家喜，男，1968年4月26日生，汉族，住哈尔滨市道里区。

委托代理人张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。

原告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司诉被告哈尔滨工大建筑工程有限公司（以下简称工大建筑公司）、被告孙家喜合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李凯、被告孙家喜及二被告委托代理人张传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告在七彩阳光小区6号楼有5、6、7号商服及三套门市房，每套的面积100平方米，在2009年1月5日，原告将其中6、7号两套门市房出租哈尔滨市方松隐形纱窗厂，年租金56000元，双方签订了房屋出租协议。另一套5号商服给了哈尔滨市道外区太平大街街道办事处，双方签订了房屋移交协议书。原、被告因工程结算发生矛盾，在2009年1月6日被告强行将原告的三套门市房占有使用，原告要求搬出或支付租金均未果。原告每年租金56000元，至今损失308000元，哈尔滨市道外区太平大街街道办事处因没有实际占有该房，要求原告在另处租房，几年来原告付租金30万元，至今原告损失租金608000元。另外，被告给原告施工在质保期内没有履行维护义务，原告自行维修花费55400元。故原告诉至法院，请求依法判令被告支付原告房屋租金608000元及房屋维修费55400元。

被告工大建筑公司辩称，1、被告未强行占有原告三套门市房，因原告与孙家喜个人等人存在地下车库施工合同纠纷，原告拖欠孙家喜等人和农民工工资，导致农民工占有诉争三套门市房，因此被告未占有原告门市房，原告要求被告支付租金的请求不应得到支持；2、不存在被告在质保期间未履行维修义务的事实，原告要求被告支付维修费主张不应得到支持，综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。

被告孙家喜辩称，1、被告与工大建筑公司之间不是挂靠关系，而是内部承包关系；2、不是工大建筑公司及孙家喜占有本案诉争的三套门市房，而是由于孙家喜个人在承包原告发包的地下车库过程中原告拖欠农民工资导致农民工占有三套门市房；3、质保期间不存在被告未履行维修义务的事实，被告不应给付原告房屋维修费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及二被告质证意见如下：

证据一、原、被告工大建筑公司双方签订建设工程施工合同。证明1、原、被告签订了太平大街局部改造（一期）6#楼的建设工程施工合同。2、时间为2007年4月5日至2008年10月15日。3、七彩阳光小区6号楼5、6、7、号房屋是原告开发的自有房屋。

被告工大建筑公司对该证据真实性及证明问题均无异议。

被告孙家喜对该证据真实性及证明问题均无异议。

证据二、房屋面积分户明细表。证据来源：设计院。证明1、被告工大建筑公司占有使用的七彩阳光小区6号楼5号、6号、7号房屋为原告自留房产，2、其中5号建筑面积为95.62米?、6号为91.13米?、7号为93.40米?。

被告工大建筑公司对该证据真实性及证明问题均有异议，1、该份证据证明不了是设计院制作的，因上面没有设计院的印章；2、证明不了三套房屋是被告占用的。另外，从原告提交的内容看其所称的7号门市房用途应该是公厕，而不是门市房。

被告孙家喜对该证据认为7号是公厕、6号是库房。现在农民工占用的是公厕。

证据三、（2013）哈民二民终字第805号民事判决书。证明1、七彩阳光小区6号楼是原告开发的。2、竣工日期为2008年10月15日。3、法院判决未结工程款为1，660，701.27元，（包括5％的质保金）现被告不履行判决，仍然占有使用原告三套房屋。

被告工大建筑公司对该证据真实性无异议。对证明问题有异议，不能证明被告因原告不履行判决而占有三套门市房。

被告孙家喜对该证据真实性有异议，但原告证明不了不履行判决，因该判决我们已向高院提起诉讼。

证据四、原告与哈尔滨市方松隐形纱窗厂签订房屋租赁合同。证明1、2009年1月3日原告与案外人哈尔滨市方松隐形纱窗厂签订一份房屋租赁合同。将七彩阳光小区6#楼6号、7号商服出租。2、建筑面积184.53米?（两套）3、租赁期限三年，年租金5.6万元。

被告工大建筑公司对该证据有异议，真实性无法确认，经了解2009年1月我公司将6号楼交付使用后，因孙家喜个人承包的车库工程正在施工，6号、7号门市房当时是由原告作为农民工居住用房交给农民工使用，因此不可能在2009年1月3日发生将房屋出租给方松隐形纱窗厂。

被告孙家喜对该证据有异议，因6号楼是在2009年1月5日交工，当时该房是甲方指派解决农民工住宿问题，且时间也有异议，认为是原告伪造的合同。

证据五、原告与道外区太平大街街道办事处签订蓝筹七彩阳光公共用房移交协议。证明1、按照哈尔滨市人民政府210号文件《哈尔滨市居住区公益性服务管理暂行办法》的规定，建设单位必须为社区提供公益性房屋配套使用。2，原告与办事处协议，将七彩阳光小区6号楼5号门市的使用权移交给道外区太平大街街道办事处。

被告工大建筑公司对该证据真实性无法确认；被告公司未占用5号门市房，不应承担任何责任。

被告孙家喜对该证据真实性无法确认，该房在2009年1月5日交工到现在并没有人需要，且被告从来也不知道这份合同。

证据六、道外区太平大街街道办事处收据一张。证明1、原告为社区提供公益性房屋被告占有，原告为道外区太平大街街道办事处支付30万元租房款。

被告工大建筑公司对该证据真实性无法确认，这份票据上写的交款事由是社区用房押金，而不是原告所称的支付房屋租金；这份收据时间是2011年4月1日，不能证明是原告在诉状中主张的的几年来支付的租金，因此票据不能证明原告的主张。另外，上面还注明过后换正式收据，现在时隔3年多也没有换正式收据，不能证明票据的真实性。

被告孙家喜对该据证票据不能证明给社区租房，该时间是2011年4月1日，原告不可能预测到2011年的事，故不能证明原告所要主张的问题。

证据七、黑龙江金晟伟业物业管理有限公司证明。证明1、2009年进户时七彩阳光小区6号楼5号门市被施工单位占用，2、原告向太平大街泰达社区支付30万元为社区租房。

被告工大建筑公司对该证据真实性有异议。这份证明从证据性质看属于证人证言，应当由证人出庭接受质询，证人不出庭法院不应对证据给予采信；证明中称5号门市房被施工单位占用，没有任何事实依据；证明中称原告付给社区30万元租金费用与原告所提交的证据六存在矛盾，证明内容虚假。

被告孙家喜对该证据质证意见同上，证明是2014年3月19日，证据六是2011年1月出具，为什么才出具证明。证明是物业出具的，被告认为证明带有倾向性。

证据八、原告在七彩阳光小区6号楼屋顶拍摄照片12张。证明楼顶多处裸漏，造成楼顶漏水。

被告工大建筑公司对该证据从12张照片看不能得出因屋顶部分沥青瓦缺失致使屋面漏水的结论；不能证明照片的拍摄时间，现工程已超过质保期，不应由被告公司承担维修责任。

被告孙家喜对该证据拍摄时间证明不了，且原告已经交工6年，并且该争议中事项被告已经到省高院诉讼。

证据九、双方互发函件回复函、告知函四份。证明1、原告在2012年8月初多次要求被告履行保修义务，尽快做好楼顶防水工程。2、被告承认屋面漏水的问题，楼顶多处有漏点，以各种理由未履行保修义务。

被告工大建筑公司对该证据4份证据无原件，无法确认证据的真实性；从证据内容看即使存在屋面防水问题，也因原告拖欠工程款而未得到及时维修是原告违约造成的，而不是被告违约。

被告孙家喜对该证据真实性有异议，在上面所记载的日期上都是2012年8月，在这个时间我公司交付的工程已过保质期，不应由我们来维修，应当由物业公司进行维修，且函全是2012年8月份，正常交工时间在道外法院和哈中院判决上都有，对此函有异议。

证据十、原告与黑龙江省凯顿百森防水工程有限公司签订防水工程维修协议。证明1、原告与黑龙江省凯顿百森防水工程有限公司签订了七彩阳光6#楼屋面防水维修工程。2、时间2012年8月25日。3、合同价格55，400.00元。

被告工大建筑公司对该证据真实性无法确认，协议中不能体现工程量，无法确认协议工程造价是否合理；被告公司在质保期内所要履行的是保修责任，在工程质量出现问题时应当确认是由于施工原因、使用原因造成的，还是第三方原因造成的，只有在是由于施工原因造成的情况下才应由被告公司支付维修费用，这份协议不能证明工程质量问题是由于被告公司施工原因造成的，因此不应由我公司承担费用。

被告孙家喜对该证据质证意见同上。

证据十一、施工单位收据。证明1、2012年10月21日原告支付七彩阳光6#楼屋面防水维修工程款55，400.00元。

被告工大建筑公司对该证据真实性无法确认；不能证明维修费用应由被告公司承担；从收据中体现付款方式是支票付款，如票据真实，被告就相应通过银行划款并划至防水公司的证据。

被告孙家喜对该证据认为在原告公司施工当中，被告进到工地施工，就未发现原告公司使用支票，原告应当知道，原告所有付款全部都是现金，对此有异议。

证据十二、物业公司物业费收据。证明从2009年至2014年原告为七彩阳光小区6号楼5、6、7、号房屋交纳物业费12，146.00元。

被告工大建筑公司对该证据真实性无法确认，物业公司与原告是关联公司，无法确认是否交费；这份证据与原告的诉讼请求没有任何关联性。

被告孙家喜对该证据因七彩阳光小区物业是原告自己成立，不可能自己公司给自己公司交钱，另外，钱不应由工大建筑公司及孙家喜所交。

证据十三、孙家喜提供的情况说明。证明原告不欠孙家喜地下车库款32万元，孙家喜自己出具的证明是原告工程款已经全部给付完毕，将来农民工工资款问题与原告无关。

被告工大建筑公司对该证据真实性无异议。经被告公司向孙家喜了解，孙家喜以个人名义承包了原告公司发包的工程，除地下工程外还有一个香坊玻璃厂售楼处工程，施工农民工相同，其支付了太平地下车库工程后，仍拖欠农民工香坊区玻璃厂售楼处工程款，原告副总在2009年12月3日给孙家喜出具情况说明后签字确认香坊玻璃厂售楼处工程款24万元同意支付，但原告未向农民工支付此笔工程款，导致农民工继续占有车库。

被告孙家喜对该证据无异议，确实是我签署的。

证据十四、2009年12月3日孙家喜签字的收据。证明原告不欠孙家喜24万元，24万元工程款原告已经支付。

被告工大建筑公司对该证据认为是复印件，不予认定。从复印件内容看这份复印件应当是复印自原告所提交的证据三中收据，由于原告并未拨款24万元，这份收据并未提交原告，证明原告未拨付工程款。

被告孙家喜对该证据真实性无异议，是我在市政府信访办交给原告，原告应当把原件给我。

被告工大建筑公司无证据出示。

被告孙家喜为证明其辩论主张向本院提交证据及原告、被告工大建筑公司质证意见如下：

证据一、关于地下车库工程的4份工程验收单。证明地下车库工程是由孙家喜承包，与工大建筑公司无关。

原告对该证据有异议，不能证明是孙家喜与原告单位签订的地下工程合同；时间上是2008年7、8、9、10月，并不是孙家喜所说2009年干的。

被告工大建筑公司对该证据无异议。

证据二、原告所提交的证据十三情况说明，孙家喜为原告出具的，证明1、地下车库工程是由孙家喜施工的；2、直到2009年11月23日原告才付清车库工程的工程款；3、三处门市房是由于原告拖欠农民工工资被农民工占用。

原告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，只能证明原告在2009年11月份不拖欠孙家喜工程款，也不拖欠农民工劳务费，孙家喜也明确表示将来的一切责任全部都由孙家喜负责。

被告工大建筑公司对该证据无异议。

证据三、孙家喜要求原告支付香坊玻璃厂售楼处24万元工程款时为原告出具的收据和承诺，以及原告副总经理冯福贵在收据和承诺中所签字确认的内容。证明2009年12月3日原告同意向孙家喜支付24万元香坊玻璃厂售楼处工程余款，但该款至今未付，导致农民工继续占有原告主张的三处门市房至今。证明农民工占有门市房与工大建筑公司及孙家喜无关。

原告对该证据真实性无异议。对证明问题有异议，从这份证据上证明孙家喜表示24万元工程款已全部结清，从此以后农民工上访与原告无关；这笔工程款是香坊区玻璃厂售楼处工程款，与本案争议无关系；占有原告三套门市房是孙家喜代表被告工大建筑公司所实施的行为，当时是拖欠工程款的行为，并不是农民工的行为，故该份证据原告认为与本案争议无关。

被告工大建筑公司对该证据无异议。

被告孙家喜补充：我们所提交的证据三其中收据内容是原告支付给孙家喜工程款，孙家喜应当给原告出具，如果款项付清收据应交由原告，在收据后面冯福贵签字内容也是要求拨付工程余款24万元，如果原告向孙家喜付款，应凭冯福贵的签字交给财务才能付款，现在付款内容在孙家喜手中，证明该笔款没有支付，如果原告认为已经支付应当提交证据证明。

证据四、照片6张。证明地下库车工程是由孙家喜承包施工的，地下车库施工的农民工与香坊玻璃厂售楼处工程农民工相同，因原告拖欠地下车库及香坊玻璃厂售楼处农民工工资导致工人占有诉争房屋。

原告对该证据有异议，6张照片反映不了地下库与香坊玻璃厂工程有什么相关联系；原告刚才证据十三已经说明地下车库工程款原告已经全部结清，不欠孙家喜工程款。

被告工大建筑公司对该证据无异议。

评析原告提供的证据的真实性，本院予以采信。被告孙家喜提供的证据一、六无法证明地下车库工程系由其个人承包，其他证据的真实性予以确认。

根据原、被告的举证，本案经开庭审理质证并分析当事人所提供的证据，确认如下事实：

2007年4月5日原告与被告工大建筑公司签订建设工程施工合同，合同约定，工大建筑公司承包原告发包的哈尔滨市道外区太平大街局部地段改造（一期）6#工程，工程地点为道外区东直路163号，工程建筑面积11531.08平方米砖混6层，承包范围房屋建筑工程施工总承包，工期为2007年4月15日至2008年10月15日。工程完工交付后，原告将七彩阳光小区6号楼其中的6、7号两套门市房出租哈尔滨市方松隐形纱窗厂＋，约定年租金56000元，租期三年，自2009年1月5日至2012年1月4日止。另一套5号商服应交由哈尔滨市道外区太平大街街道办事处作为社区公共用房。但由于原、被告工大建筑公司因结算工程款发生矛盾，被告工大建筑公司于2009年1月6日强行将原告上述三套门市房占有使用，致使原告给街道办事处另付租金租其它用房。另被告工大建筑公司在保质期内没有履行维护义务，原告多次交涉未果，无奈原告与案外人黑龙江省凯顿百森防水工程有限公司签订维修合同，由案外人对6号楼屋顶漏水进行维修，共计费用55400元。

另查明，被告孙家喜系被告工大建筑公司的职工，其代表被告工大建筑公司与原告签订的建筑工程施工合同，亦是该工程的项目经理。

本院认为，原、被告工大建筑公司签订的建设工程施工合同已履行完毕。被告工大建筑公司施工的七彩阳光小区6号楼工程已交付原告，而其确因双方工程款问题强行占用原告七彩阳小区6号楼的5、6、7号三套商服，致使原告与案外人签订的房屋出租合同无法履行，给原告造成了损失。现原告要求被告工大建筑公司支付房屋租金60.8万元即自2009年1月5日至起诉时，比照原告与案外人哈尔滨市方松隐形纱窗厂签订的租房合同，每年租金56000元，计298666.67元，另原告在太平大街局部地段改造后，按照市政府的相关规定，必须为社区提供公益性房屋配套使用，由于被告占用5号门市（应交付道外区太平大街街道办事处）致使原告无法提供公益性房屋，为办事处出资30万元另租房屋，以上被告工大建筑公司占用三套门市房造成原告损失608000.00元。被告在质保期内不履行维修义务，导致原告又出资55400元对楼顶漏水进行维修。被告工大建筑公司以占用三套门市房系被告孙家喜与原告因地下车库施工欠工程款而由农民工占用，不同意给付租金，不存在质保期内不履行维修义务进行抗辩，本院认为，孙家喜系被告工大建筑公司的职工也是该工程项目经理，其行为是代表被告工大建筑公司，二被告称所雇佣的工人因工程款未结算而占用原告三套房屋，但没提供农民工占用的证据，现双方已经诉讼解决了工程款，故原告的租金损失被告工大建筑公司应给付。工程在质保期内发生房屋楼顶漏水，原、被告多次互致函件，足以说明被告在质保期内未履行维修义务，故被告的抗辩理由不成立。被告孙家喜以其与工大建筑公司是承包关系，是由于其个人承包工程原告拖欠工资导致工人占用三套门市房，质保期间不存在被告未履行维修义务的事实不同意给付维修费进行抗辩，本院认为，被告孙家喜系工大建筑公司的职工，其代表工大建筑公司与原告签订的建设工程施工合同并任该工程的项目经理，但其并未提供其与工大建筑公司承包合同，被告在质保期内不履行维修义务，二被告应负责任，被告孙家喜的抗辩理由不成立。综上，依据合同相对性原则，原告与被告工大建筑公司签订的建筑工程施工合同，被告工大建筑公司应承担相应责任。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第七十四条、第一百一十一条、第一百一十七条之规定，判决如下：

一、被告哈尔滨工大建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司租金损失608000.00元；

二、被告哈尔滨工大建筑工程有限公司于判决生效后十日内给付原告黑龙江蓝筹房地产开发有限公司房屋维修费55400元。

被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10434元，由被告工大建筑公司负担。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

审　判　长　　董　颖

人民陪审员　　韩志伟

人民陪审员　　庞　浩

二〇一五年五月三十日

书　记　员　　高　虹