某某、某某案外人执行异议之诉二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黑01民终6663号

上诉人（原审原告）：***，男，1980年5月6日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市南岗区。

委托诉讼代理人：王波，黑龙江红旗律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1955年2月22日出生，汉族，住哈尔滨市。

被上诉人（原审被告）：方立娜，女，1980年7月2日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。

被上诉人（原审被告）：张海东，男，1980年2月12日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。

方立娜、张海东的委托诉讼代理人：韩春红，黑龙江江铭律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张卫东，男，1974年5月24日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。

委托诉讼代理人：张俊（系张卫东姑姑），女，1967年10月9日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。

被上诉人（原审被告）：周顺权，男，1975年8月17日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。

被上诉人（原审被告）：沈春梅，女，1968年2月27日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。

原审第三人：哈尔滨市春城园林绿化有限公司，住所地哈黑公路15公里处路东。

法定代表人：刘殿君，经理。

原审第三人：刘殿君，男，1958年8月22日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。

原审第三人：高秀英，女，1962年5月3日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。

以上三原审第三人委托诉讼代理人：李颖、黑龙江龙广律师事务所律师。

以上三原审第三人委托诉讼代理人：彭博，黑龙江龙广律师事务所实习律师。

上诉人***与被上诉人方立娜、张海东、***、张卫东、周顺权、沈春梅；原审第三人哈尔滨市春城园林绿化有限公司（以下简称春城公司）、刘殿君、高秀英案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2018）黑0111民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人王波；被上诉人方立娜、张海东及其委托诉讼代理人韩春红；被上诉人张卫东的委托诉讼代理人张俊；被上诉人***、周顺权、沈春梅；原审第三人春城公司、刘殿君、高秀英的委托诉讼代理人李颖、彭博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销哈尔滨市呼兰区人民法院（2018）黑0111民初1638号民事判决，改判停止强制***从哈尔滨市道里区河润街1号东建金凯国际C座1-5层1号商服中迁出。事实和理由：（一）***提供了充分证据证明租赁合同的签订时间在法院查封之前。法院进行诉讼保全的时间是2015年5月，***与高秀英签订房屋租赁合同的时间是2014年11月28日。尽管合同落款处未填写签署时间，但根据合同约定的租赁期限为2014年11月28日至2024年11月27日可以推定，合同签订时间为租赁期限开始之日，即2014年11月28日，且2014年12月10日，***已向高秀英支付了全部租金，据此，根据交易习惯也可以推定租赁合同签订时间在支付租金之前。***提供的租赁合同、租金收条、物业缴费票据、物业公司说明、正阳河派出所接警单等证据可以证明***与高秀英在法院查封前已经签订了合法有效的书面租赁合同。高秀英、刘殿君对租赁合同签订时间及过程的陈述为虚假，法院不应采信。***已经支付了全部租金证据充分，且高秀英、刘殿君也未否认***支付了全部租金，一审以***未能证明交付全部租金否定合同效力错误。（二）***提供了充分证据证实在法院查封前已经合法占有案涉房屋。***在合同签订当日即接收了高秀英、刘殿君交付的房屋钥匙，取得了案涉房屋的管控权，并合法占有至今。***提供的照片、物业公司出具的《情况说明》、物业费票据、正阳河派出所的接警单和报警案件登记表等证据与方立娜、张海东提供的黑天宝鉴字（2015）第017号司法评估意见书及执行法院拍摄的照片可以相互印证，充分证实***在法院查封前已经合法占有了案涉房屋。一审法院未采信***提供的照片、正阳河派出所的接警单和报警案件登记表的证明力以及以案涉房屋用电量和承办法官工作记录否定***合法占有案涉房屋错误。（三）一审法院在举证责任分配上存在严重错误。根据相关法律规定，对于***的诉讼主张，证明标准为“高度盖然性”，不需要排除一切合理怀疑，只要能够证明事实具有高度存在的可能性即可。一审无视法律规定，给***分配了过重的举证责任。（四）一审法院在证据的审核认定上严重违反法律规定。***提供的证据除照片复印件是来源于法院执行卷宗外其他证据都是书证原件，被上诉人提供的证据不能否定***提供证据的证明力，根据法律规定，一审法院应当采信***提供证据的证明力，一审判决驳回***的诉讼请求适用法律错误。（五）一审法院站在被上诉人的立场上调取证据，并由法院的工作人员为其出具证据，完全丧失了审判机关应有的客观中立的立场，且部分证据已经超过举证期限。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。

方立娜、张海东辩称：（一）***与高秀英签订的房屋租赁合同落款处未填写时间，***关于从日常交易习惯即可推定合同签订时间为租赁期限开始之日的主张不能成立，因为现实生活中，签订时间与约定时间不符的合同很常见。另***主张合同租赁期十年的全部租金为500万元，庭审时又主张全部租金为1409万元，但收条又显示租金为500万元，其陈述自相矛盾，不能按常理推定其主张成立。（二）高秀英、刘殿君陈述的签名过程符合常理，一审采信高秀英、刘殿君当庭陈述正确。（三）是否交付租金只是侧面认证，一审法院并没有将是否交付全部租金作为认定是否签订合法有效的书面合同要件。（四）***与高秀英、刘殿君并没有对案涉房屋进行交接，即使***实际占有案涉房屋也是非法占有。一审法院综合各方面的证据，认定***不能证明在法院查封前合法占有案涉房屋正确。（五）一审法院在举证责任分配上正确，不存在任何错误。（六）因涉及案件的基本事实，根据相关法律规定，本案不应受举证期限的限制。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的上诉请求，维持原判。

***、张卫东、周顺权、沈春梅辩称同意方立娜、张海东的答辩意见。

春城公司、刘殿君、高秀英述称，认可法院判决，积极配合法院工作。

***向一审法院起诉请求：判令***对哈尔滨市道里区河润街1号东建金凯国际C座1-5层1号商服依法享有承租权，并停止从该房屋中迁出。

一审法院认定事实，刘殿君、高秀英夫妇对***、方立娜、张海东、张卫东、周顺权、沈春梅负有到期债务，因无法履行还款义务，***、方立娜、张海东、张卫东、周顺权、沈春梅诉至哈尔滨市呼兰区人民法院（以下简称呼兰区法院），经法院调解，刘殿君、高秀英限期偿还借款，春城公司对借款的给付承担连带责任。诉讼中，依当事人申请，呼兰区法院于2015年5月8日下发裁定，将高秀英购买的位于哈尔滨市道里区河润街1号的东建金凯国际C座1-5层1号共计4248.81平方米商服予以查封，查封期间由高秀英负责看管，允许使用，但不允许出租、变卖、转让及抵押。当日，办案法官至东建金凯国际C座1-5层1号查封时，该房屋无人看管，贴着出售字样。后由于刘殿君、高秀英、春城公司未按期履行还款义务，***、方立娜、张海东、张卫东、周顺权、沈春梅向呼兰区法院申请执行。2015年8月7日，呼兰区法院执行法官至东建金凯国际C座1-5层1号张贴查封公告。案件执行过程中，经法院委托，黑龙江天宝房地产估价咨询有限公司对东建金凯国际C座1-5层1号建筑面积4248.81平方米商服及其顶部房屋建筑面积482.03平方米进行评估，鉴定基准日为2015年9月22日，经鉴定该楼于鉴定基准日的市场现值为55,803,900.00元，楼顶部房屋于鉴定基准日的市场现值为1,635,500.00元。评估报告中照片显示该楼中未见经营状态。2015年9月20日，呼兰区法院发出公告，责令该房屋的占有使用人在公告发出15日内自动搬出，逾期法院将强行迁出。***于2015年9月22日提出执行异议，后于2015年11月25日撤回执行异议申请。2017年7月29日，***再次提出执行异议，要求撤销执行公告，中止执行。呼兰区法院于2017年10月16日作出（2017）黑0111执异24号执行裁定，驳回***异议请求。***不服提出复议，哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈尔滨市中院）于2017年11月9日作出（2017）黑01执复137号执行裁定，变更呼兰区法院（2017）黑0111执异24号执行裁定为：驳回异议人***的异议申请，驳回***的复议申请。***不服哈尔滨市中院复议裁定，向黑龙江省高级人民法院（以下简称黑龙江省高院）提出申诉，黑龙江省高院于2017年11月29日作出（2017）黑执监170号执行裁定，撤销呼兰区法院（2017）黑0111执异24号执行裁定，撤销哈尔滨市中院（2017）黑01执复137号执行裁定，发回呼兰区法院重新做出裁定。2018年1月9日呼兰区法院作出（2017）黑0111执异27号执行裁定，驳回***的异议申请。***不服，提出复议，哈尔滨市中院于2018年3月12日作出（2018）黑01执复49号裁定，驳回***的复议申请，维持呼兰区法院（2017）黑0111执异27号执行裁定。***不服，向黑龙江省高院提出申诉，黑龙江省高院于2018年4月9日作出（2018）黑执监58号裁定，撤销呼兰区法院（2017）黑0111执异27号执行裁定，撤销哈尔滨市中院（2018）黑01执复49号裁定，发回呼兰区法院重新作出裁定。呼兰区法院于2018年4月17日作出（2018）黑0111执异9号执行裁定，驳回***的异议请求。2018年5月11日，***就本案提起案外人执行异议之诉。

一审法院认为，本案中，***诉讼中虽提到，法院下发（2018）黑0111执异9号执行裁定书，认定事实错误、适用法律错误，被告答辩认为，***应依照审判监督程序办理。但庭审中，***围绕其主张的在法院查封案涉房屋前已签订房屋租赁合同，给付全额租金，并已实际占用案涉房屋提供证据，与原判决、裁定无关，应认定为***提起案外人执行异议之诉合理、合法，故对被告答辩意见不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金的证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”具体到本案中，作为承租人的***阻却移交案涉房屋成立需要满足三个条件：一是签订了合法有效的书面租赁合同；二是实际占有被执行的不动产；三是签订书面租赁合同并占有被执行的不动产均在人民法院查封之前。故本案争议的焦点有两个：1.***与高秀英之间在人民法院就案涉房屋查封之前是否已签订合法有效的书面租赁合同；2.***占有涉案房屋是否在法院查封之前。一、关于***与高秀英之间在人民法院就案涉房屋查封之前是否已签订合法有效的书面租赁合同的问题。首先，***主张其与高秀英于2014年11月28日签订《房屋租赁合同》，但就该合同来说，合同中并未注明签订时间，且高秀英否认其于2014年与***签订该合同，所以不能直接认定该合同于2014年11月28日签订；其次，***自述租赁期限10年，租金共计1409万元，含转账及现金支付租金500万元，及刘殿君、高秀英对其所负债务909万元。一方面***并未提供足够证据证明其已经将500万元租金全部给付高秀英。另一方面，***与刘殿君、高秀英之间的民间借贷关系真实性、合法性尚待确认，即使其提供的刘殿君出具的欠款抵部分租金的说明是真实的，也不能证明***已将909万租金给付给高秀英。故***提供的证据不能认定其在法院就案涉房屋查封之前签订合法有效的租赁合同。二、关于***占有涉案房屋是否在法院查封之前的问题。首先，***提供的证据不足以证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。***提供照片，欲证明在法院查封前其已实际开始装修，但该照片未注明来源，亦未显示拍摄时间，照片中仅显示建筑物局部，不能确认系案涉房屋。***提供的接警单及报警案件登记表，也仅能证明接警的事实，不能证明***已实际占有案涉房屋的事实；其次，***自述其自2014年11月28日即实际占有案涉房屋，2015年5月8日之前已经开始动工装修，一方面其未提供足够证据予以证明，另一方面，结合案涉房屋2014年-2018年上半年月用电量及电费情况，及***自述其现营酒店2016年5月1日开业，如果依***所述，租赁商服房屋17个月而未经营，不符合租赁商服房屋的目的。且***自述，其未与第三人就租赁房屋进行清点、清查，未就电费、物业费、水费等进行交接，或与物业公司进行交接，亦与常理不符；第三，结合呼兰区法院案件承办法官工作纪实，2015年5月8日，案涉房屋无人看管，贴着出售字样。再结合评估公司在评估基准日（即2015年9月22日）对案涉房屋现场照片显示，案涉房屋处未见经营状态。故对***主张其在法院查封案涉房屋时已实际占有该房屋，不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回***的诉讼请求。案件受理费100元，由***负担。

本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。

本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。

本院另查明：***提供的其与高秀英签订的房屋租赁合同第二条约定：“本合同的租赁期10年，即2014年11月28日至2024年11月27日……。本合同存续期间的全部租金为人民币伍佰万元整。在本合同签订之日起10个工作日内以现金的方式全部给付，甲方（高秀英）收取租金时向乙方（***）出具收条。”该合同落款处未填写签署时间。***同时提供了2014年12月10日高秀英收到全部租金500万元的收据一份。高秀英、刘殿君对房屋租赁合同及收据的真实性均予以否认。

***与哈尔滨市南岗区鸿翔路闻氏生鲜超市签订《租赁合同》（合同没有签署时间），约定***将案涉房屋其中1层的部分及2层约1300平方米出租给哈尔滨市南岗区鸿翔路闻氏生鲜超市，租赁期限为8年（2016年3月1日至2024年5月1日），租金标准为：第1年至第4年（2016年3月1日至2020年5月31日）每年租金为130万元，第5年至第8年（2020年6月1日至2024年5月31日）每年租金为140万元，8年租金合计为1080万元。

本院认为，关于在法院查封案涉房屋之前***与高秀英之间是否已签订合法有效的书面房屋租赁合同的问题。首先，案涉房屋共5层，总面积4248.81平方米，根据***与哈尔滨市南岗区鸿翔路闻氏生鲜超市签订的《租赁合同》约定，***仅将案涉房屋其中1层的部分及2层约1300平方米出租给哈尔滨市南岗区鸿翔路闻氏生鲜超市8年的租金即为1080万元，而***与高秀英签订的租赁合同中约定的10年全部租金仅为500万元，属明显不合理的低价。***虽主张刘殿君承诺将其对***的909万元欠款计入到租金中，租金总计为1409万元，但双方在租赁合同中对此并无约定，高秀英、刘殿君对此也予以否认，且与***提供的高秀英为***出具的收据显示的高秀英收到10年租金为500万元不符。其次，法院查封案涉房屋的时间是2015年5月8日，***虽主张其与高秀英签订书面房屋租赁合同的时间为2014年11月28日，并提供了合同原件，但该合同未注明签署时间，且高秀英否认其于2014年11月28日与***签订过房屋租赁合同，因此，不能直接认定该合同的具体签署时间,***关于根据合同约定的租赁期限可以推定合同签订时间的主张无事实及法律依据。故***主张在法院查封案涉房屋之前其已经与高秀英之间签订了合法有效的书面租赁合同依据不足，本院不予支持。

关于在法院查封案涉房屋之前***是否已占有使用案涉房屋的问题。首先，2015年5月8日，法院查封案涉房屋时，该房屋处于闲置状态，未有任何人在该房屋从事经营活动。***主张其在2014年11月28日与高秀英签订房屋租赁合同当日即实际占有案涉房屋，其主张与法院查封时案涉房屋无人看管的事实不符。而承租房屋的交接涉及水电费、包烧费、物业费等各种费用的结算与负担，及房屋内物品及公共设施的管理使用等诸多问题，案涉房屋为商服用房面积较大，涉及的相关费用及问题较多，但***与高秀英、刘殿君对案涉房屋并未办理交接手续。且***自述其现经营酒店2016年5月1日开业，依***所述，其租赁商服房屋17个月而未经营，不符合租赁商服房屋的目的。因此，***的主张没有事实依据且明显不符合常理。其次，***提供的照片无法证明在法院查封前***占有案涉房屋的事实。***提供的接警单及报警案件登记表，也仅能证明接警的事实，不能直接证明***在报警时已实际占有案涉房屋，***提供的物业公司情况说明，因没有物业公司负责人及出具证明材料的人员签字，该证据不具有证明力。***提供的物业费收据，入账日期为2016年3月7日，并非法院查封案涉房屋之前。因此，***提供的证据均不能证明在法院查封案涉房屋之前其已合法占有使用该房屋。故***关于在法院查封案涉房屋之前其已实际占有使用该房屋的主张证据不足，一审法院对***该主张不予支持并无不当。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘松涛

审判员　　侯守东

审判员　　董茂建

二〇一八年十一月二十九日

书记员　　李　迪