***与***、武汉恒际自动化控制有限公司合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江夏区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂0115民初729号

原告：***，男，1972年11月5日出生，汉族，住湖北省广水市，

委托诉讼代理人：龚运明，湖北光谷律师事务所律师。

被告：***，男，1989年9月1日出生，汉族，住湖北省麻城市，

委托诉讼代理人：肖作猛，男，湖北省正义法律服务所法律工作者，

委托诉讼代理人：邹水胜(系被告***之父)，1966年9月29日出生，汉族，住湖北省麻城市，

被告：武汉恒际自动化控制有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区。

法定代表人：沈振锋，总经理。

委托诉讼代理人：刘沛，湖北中武律师事务所律师。

原告***与被告***、武汉恒际自动化控制有限公司（以下简称恒际公司）合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人或其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告***签订的房屋租赁转让合同；2.判令两被告退还原告转让费200000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月14日与被告***达转让门面的协议，被告***将自己承租的位于江夏区藏龙岛杨桥湖大道13号科技楼门面转让给原告，在得到本案被告恒际公司允许同意后，原告向被告***支付了转让费20万元。同时，原告与被告恒际公司签订房屋租赁合同，被告恒际公司将租赁给被告***的房屋租赁给原告。原告与被告恒际公司签订租赁合同后，开始对门面进行装修，在装修过程中，湖北联合一百商业咨询公司派人阻止原告装修，告知原告，被告恒际公司在2015年9月就将该门面租赁给湖北联合一百商业咨询公司，租赁期限从2018年10月开始。被告恒际公司的欺骗行为严重损害了原告的利益，后原告起诉被告恒际公司要求撤销租赁合同，江夏区人民法院于2017年12月29日作出判决，撤销了原告与被告恒际公司的租赁合同。由于被告***将自己与被告恒际公司签订的租赁合同的权利义务转让给原告存在重大过错，致使合同履行不能，无法实现合同目的，故起诉。

被告***辩称，一、原告与被告***于2017年8月14日所达成的房屋门面转让协议是原告事前经过对有关情况反复咨询了解后决定的，在得到本案被告恒际公司允许同意后，原告向被告***支付了转让费20万元，同时原告与被告恒际公司也签订了房屋租赁合同，被告恒际公司将租赁给被告***的房屋租赁给了原告，且被告恒际公司当日也收取了原告向其交纳的租金履约保证金、合同变更费等，并及当日原告与武汉美悦家物业管理有限公司也签订了《前期物业管理服务协议》，原告于当日及2017年8月27日、28日向该公司交纳了物业费、水费、停车费、装修押金及施工许可证押金、工本费、装修垃圾清运费等，原告在接受案涉房屋后开始实施装修。所以，原告与被告***之间达成的房屋门面承租经营权转让协议是完全符合我国有关转让协议的法律规定，双方意思表示真实，合法、有效。二、为了便于被告恒际公司同意管理，本案房屋门面租赁经营权的转让协议是在被告***与被告恒际公司所签订房屋租赁合同的有效期限内（即合同的租赁期限为五年，自2013年7月10日至2018年7月9日）达成的，且判决书载明原告要求租赁期限达到半年以上即可。而原告与被告***达成转让协议尚有一年的经营期间，且该案涉房屋已被原告实际占有控制，至于被告恒际公司与案外人湖北联合一百商业咨询公司所签订另一份房屋租赁合同，被告***完全不知情。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所规定的一房多租确定承租人的顺序，湖北联合一百商业咨询公司不能对抗已经合法占有人原告***，所以当原告与被告恒际公司重新签订了房屋租赁合同时，完全确认了原告对案涉房屋届时享有绝对的优先续租权利。三、由于被告***依据转让协议已将案涉门面及承租使用经营权转让并交付给了原告，被告***已拆卸腾空店内所有设备，并处理了店内所有经营货物，且注销营业执照、税务登记、银行开户、食品流通许可证、烟草专卖许可等所有经营资质。原告也已经对案涉房屋进行了破土动墙装修，该案涉房屋转让协议已经实际成就履行，被告***已经失去了案涉门面房屋承租经营权，不可能再回到案涉房屋恢复继续经营，所以原告要求解除案涉房屋门面承租转让协议完全不具有现实可能性，否则，只会扩大多方当事人的损失，本案被告***将追究停业期间系列经营资质和可期待利益等巨大损失，这样下去只会引起一案未平，另一案又起，不能达到安定社会的效果。综上，依据以上事实，被告***并未采取隐瞒、欺诈、胁迫原告转让协议，该房屋门面承租经营权转让协议是合法有效，被告***毫无过错。究其本案的损失和责任是被告恒际公司一房多租违约造成的，被告恒际公司应承担本案全部责任。被告***认为人民法院不应解除案涉房屋门面租赁经营权转让合同，而应依法责令原告向被告***支付剩余的转让费以及偿还被告***为其垫付转入的剩余房租、电费、押金等，上述款项合计79394.40元，并驳回原告的诉讼请求。

被告恒际公司辩称，一、原告起诉状与生效判决书认定的事实部分不符，原告与被告***于2017年8月14日达成转让协议，并于当天支付200000元，于2017年8月21日才告知被告恒际公司双方转让事宜，并签订了租赁合同。原、被告之间的租赁合同关系在2017年8月21日才形成，而本案中转让协议及款项已于2018年8月14日发生。二、被告恒际公司不是转让合同的当事人，转让费用不是被告恒际公司收取；三、被告恒际公司履行了判决书确定的法律义务，已为自身缔约过失承担了责任。综上，请求驳回原告对被告恒际公司的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告***提交的本院（2017）鄂0115民初4617号民事判决书、本院出具的证明书、被告***出具的收条；被告***提交的与被告恒际公司签订的房屋租赁合同、个体营业执照、税务登记、食品流通许可证、烟草专卖许可证、税务事务通知书、被告恒际公司出具的收据；被告恒际公司提交的本院（2017）鄂0115民初4617号民事判决书、原告***出具的收条，相对方对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告***提交的损失计算清单，拟证明转让过程中的损失。由于该证据系被告***自行拟制，未有相对方的签名确认，且经本院释明，被告***不在本案中提出反诉，故本院不在本案中认定该证据的证明效力。

依据上述确认有效的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2013年5月6日，被告***、恒际公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告恒际公司将坐落于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道湖北经济学院对面恒际科技楼一楼临街1-102、1-103、1-104门面房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告***，租赁期限为5年，自2013年7月10日起至2018年7月9日止。2017年8月14日，原告***与被告***达成了转让案涉房屋经营权的口头协议，原告***支付给被告***转让费200000元，被告***出具内容为“现由***将现经营的美林超市空转给***，转让费25万元（贰拾伍万元整），现已收到部分转让费20万元整（贰拾万元整），剩余5万元（五万元整）在合同变更、执照过后一次付清”的收条。达成上述口头协议后，原告***、被告***告知被告恒际公司双方达成了转让协议的事实，但未告知该协议的具体内容。2017年8月21日，被告恒际公司作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的原告***签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的房屋系案涉房屋；租赁期限为5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止；租赁期满，乙方如无违约行为，在同等条件下对本合同项下房屋享有优先租赁权。乙方若要求在租赁期满后继续租赁本合同项下房屋的，应当在租赁期满前提前60天书面通知甲方，甲方应当收到乙方通知后30天内对是否同意续租作出书面答复。……缔约双方均在该合同尾部签署“2013.4.25”的签约日期。签订该合同当日，原告***向被告恒际公司交纳2017年7月9日至2018年1月9日的租金35280元、合同变更费3000元，被告恒际公司分别出具收据。双方并约定将被告***此前向被告恒际公司支付的履约保证金10000元转至原告***名下，被告恒际公司向原告***出具收取履约保证金的收据。此后，原告***接收了案涉房屋并开始对该房屋实施装修。在装修过程中，案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司持与被告恒际公司签订的《房屋租赁合同》，告知原告***为避免损失扩大，不能装修。案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司持有的与被告恒际公司签订的《房屋租赁合同》的主要内容为：案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司向被告恒际公司租赁案涉房屋，租赁期限7年，自2018年10月1日至2025年9月30日；合同自双方法定代表人或其委托代理人签字或签章之日并收到租金和押金后开始生效。该合同签署时间为2015年9月11日。原告***获知上述缔约信息后即停止对案涉房屋的装修，亦未进行经营。2017年9月28日，因认为被告恒际公司侵害自己享有的合同约定的优先承租权，原告***向本院起诉，主张判令撤销原告与被告恒际公司签订的房屋租赁合同；判令被告恒际公司退还原告房屋租金35280元、履约保证金10000元、合同变更费3000元；判令被告恒际公司赔偿原告转让费250000元、相关物业费用16888元、加盟违约金5000元、装修费28112元；判令被告***与被告恒际公司共同承担上述退还、赔偿相关款项的责任。经审理，本院于2017年12月29日作出（2017）鄂0115民初4617号民事判决书，认定被告恒际公司在与原告***签订《房屋租赁合同》前与案外人就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定在租赁期届满后将案涉房屋租赁给案外人，被告恒际公司在与原告***缔约时未予告知原告***与案外人缔约的事实，被告恒际公司与案外人缔约的行为事实上侵害了原告***依约享有的优先承租权，不予告知的行为剥夺了原告***的缔约选择权，使原告***在违背真实意思的情况下签订合同，被告恒际公司不予告知与案外人缔约的行为构成欺诈，故判决：一、撤销原告***与被告恒际公司于2017年8月21日签订但落款时间为“2013.4.25”的《房屋租赁合同》；二、被告恒际公司于本判决生效之日起五日内返还原告***租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元；三、被告恒际公司于本判决生效后五日内赔偿原告***相关物业损失16888元；四、驳回原告***的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，被告恒际公司已履行该判决确立的全部义务。因该判决认定基于合同相对性原则及达成口头转让协议后原告***支付转让费的行为发生在《房屋租赁合同》签订前、口头转让协议的当事人对转让费的具体组成存在争议、原告***仍享有主张返还该转让费的救济渠道故该支出的费用尚未成为其损失，且经本院释明，原告***以自己的行为表明在该案中以《房屋租赁合同》主张权利，本院在该判决中驳回了原告***提出的由被告恒际公司赔偿转让费250000元的诉讼请求，原告***遂再向本院提起诉讼。

本院认为，经本院释明，原告***以与被告***达成转让案涉房屋经营权的口头协议在本案中主张权利，故本案的案由为合同纠纷。上述口头协议系当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定和公序良俗，依法成立、生效，当事人应按约定严格履行各自义务。原告***与被告***达成上述口头协议的目的系促使原告***与被告恒际公司签订《房屋租赁合同》、租赁案涉房屋以期经营获利，但基于被告恒际公司的欺诈行为，人民法院判决撤销原告***与被告恒际公司签订《房屋租赁合同》，该判决已发生法律效力，判决所确立的义务已履行，故原告***与被告***达成转让案涉房屋经营权的口头协议已不能实现合同目的。原告***作为该口头转让协议的受让方并未违约，导致不能实现合同目的的违约行为虽非该口头协议的相对方被告***所为，而系该口头协议当事人外的第三人即被告恒际公司作为，但被告***作为转让方转让的标的物存在瑕疵，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告***在履行该口头协议中承担违约责任。故原告***依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，主张解除原告***与被告***达成的转让案涉房屋经营权的口头协议，有理合法，本院予以支持。原告***在与被告***达成了转让案涉房屋经营权的口头协议后向被告***支付了转让费200000元，同时，双方约定将被告***此前向被告恒际公司交付的履约保证金10000元转至原告***名下，被告恒际公司并向原告***出具收取履约保证金10000元的收据，故原告***实际支付的转让费为190000元。鉴于原告***与被告***达成了转让案涉房屋经营权的口头协议、与被告恒际公司签订《房屋租赁合同》后并未实际经营，未获取经营收益，并基于上文论述的上述口头协议依法解除，原告***依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定主张被告***退还转让费，有理合法，本院予以支持，但退还的金额为实际支付的190000元。原告***主张被告恒际公司与被告***共同退还上述款项，因原告***在本案中选择以其与被告***达成的转让案涉房屋经营权的口头协议主张权利，而被告恒际公司并非该口头协议的当事人，依据合同相对性原则，原告***的该主张，无合同依据且于法无据，本院不予支持。对于被告恒际公司可能存在的民事责任，属于另一法律关系，当事人可另行主张权利。被告***在答辩中主张责令原告***向被告***支付剩余的转让费以及偿还被告***垫付的剩余房租、电费、押金等合计79394.40元。由于该主张构成了独立的诉讼请求，经本院释明，被告***不在本案中提出反诉，故对该主张，本院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定，判决如下：

一、解除原告***与被告***于2017年8月14日达成的转让案涉房屋经营权的口头协议。

二、被告***于本判决生效之日起五日内退还原告***转让费190000元。

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费4300元，减半收取计2150元，由原告***负担150元，被告***负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路分行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　宋任忠

二〇一八年四月××日

书记员　　刘　君