湖北***典当有限公司、湖北华盛远发建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

湖北省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂民终173号

上诉人（原审被告、申请执行人）：湖北***典当有限公司，住所地湖北省黄石市下陆区杭州西路98号。

法定代表人：柯锋，该公司董事长。

委托诉讼代理人：朱一凡，湖北易圣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：鄂彬，湖北易圣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、执行异议人）：湖北华盛远发建筑工程有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街珞狮路447号狮城风华新都5号楼5栋8层802室。

法定代表人：华绪远，该公司经理。

委托诉讼代理人：董明良，上海海忠恒律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：阳新金马房地产开发有限公司，住所地湖北省阳新县兴国镇兴国大道中心集贸市场内。

法定代表人：马辉金，该公司董事长。

委托诉讼代理人：姜孝华，阳新县白沙镇法律服务所法律工作者。

上诉人湖北***典当有限公司（以下简称***公司）与

被上诉人湖北华盛远发建筑工程有限公司（以下简称华盛公司）、原审第三人阳新金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄石市中级人民法院（2020）鄂02民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人湖北***典当有限公司的委托诉讼代理人朱一凡、被上诉人湖北华盛远发建筑工程有限公司的委托诉讼代理人董明良及原审第三人阳新金马房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜孝华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回华盛公司的诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由华盛公司承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，华盛公司向一审法院提交的六组证据中，无任何一份证据证明其在查封前已合法占有涉案诉争的房屋，华盛公司提交的购房意向书不能证明第三人金马公司向华盛公司交付了涉案房屋，也不能证明华盛公司在查封前实际控制了涉案房屋。2.一审适用法律错误，华盛公司与第三人金马公司签订的结算协议不能排除案涉房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的构成要件之一系存在合法有效的书面买卖合同，从条文本意看，该条规定的是不动产买受人的物权期待权保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定。案涉结算协议实为消灭华盛公司与金马公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，与购买不动产而订

立的买房合同存在差异，不适用前述司法解释，也不能据此认定华盛公司享有物权期待权。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，华盛公司不享有排除涉案房屋强制执行的权利。

华盛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***公司的上诉。华盛公司作为不动产物权期待权的受让人，与金马公司签订了书面的转让合同，书面合同并非指单纯的格式、标准书面买卖合同，在法律上包括其他形式，华盛公司与金马公司的结算协议及附件具有明确的不动产转让内容，是一种法定的不动产转让的书面形式。华盛公司与金马公司以以物抵债的方式转让不动产，并不为法律所禁止，华盛公司是以工程款这一金钱形式受让金马公司的不动产，工程款就是一种金钱债权，可用来受让不动产。华盛公司在查封之前已支付了全部价款且实际占有不动产，在结算中明确以312300元和369000元工程款履行了支付全部价款的合同义务，还安装了门锁。未能办理产权过户登记的原因并非华盛公司的过错，而是开发商未补交土地出让金及税费等所致。

金马房产公司述称，其对一审判决无异议。

华盛公司向一审法院起诉请求：撤销湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中执字第00153-1号协助执行通知书和（2019）鄂02执异28号执行裁定书，判令停止对登记在金马公司名下位于阳新县工业园××大厦商住楼××号××号房产的强制执行，解除对该房产的查封手续。

一审法院认定事实：2011年6月20日，金马公司盛帝项目部与华盛公司签订《建筑安装工程施工承包协议书》，协议书约定金马公司盛帝项目部将阳新县新火车站广场盛帝大厦工程发包给华盛公司施工。协议签订后，华盛公司按照协议的约定将该项目建设完工。2014年12月6日，金马公司盛帝项目部与华盛公司进行了结算，双方确认金马公司盛帝项目部共给付华盛公司工程款13892389元，以包括涉案××、××号房屋在内的42套房屋抵押工程款13638600元，以三楼门面房抵押房款6000000元等。之后，金马公司将涉案诉争的房屋在内的其他房屋交付给华盛公司。但因金马公司资金链断裂，无法缴纳涉案项目土地出让金等原因，该房屋至今无法办理相关证件等。

另查明，2015年1月，***公司起诉至一审法院，请求判令金马公司偿还借款本金500万元及利息等。同年2月10日，一审法院依据***公司的申请，作出（2015）鄂黄石中民开初字第00008号协助执行通知书，查封金马公司开发的位于阳新县工业区××大厦商住楼××号等房屋。同年5月12日，一审法院作出（2015）鄂黄石中民开初字第0008号民事判决书，判令金马公司于判决生效十五日后偿还***公司借款本金500万元及利息等。该判决生效后，***公司申请强制执行，一审法院立案进入执行程序。2017年1月9日，一审法院作出（2015）鄂黄石中执字第00153-1号协助执行通知书，继续查封被执行人金马公司开发建设的位于阳新县工业区××大厦商住楼××号等房屋。2017年6月7日，一审法院作出（2017）

鄂02执他56号执行裁定书，将***公司申请执行金马公司一案指定给阳新县人民法院执行。

2019年4月28日，华盛公司向一审法院提出执行异议。2020年1月4日，一审法院作出（2019）鄂02执异28号执行裁定书，裁定驳回华盛公司的异议。华盛公司遂起诉至一审法院，请求判如所请。

还查明：在一审法院审理期间，华盛公司自认其2015年下半年即知道涉案房屋被金马公司申请人民法院查封。但该公司一直在等待全国富与***公司执行异议之诉的处理结果。

一审法院认为：执行异议之诉的目的，是执行案外人对人民法院的执行标的的所有权提出异议，并主张享有权利，从而排除人民法院的执行。一审法院（2015）鄂黄石中执字第00153-1号协助执行通知书，只是依据生效的财产保全民事裁定书，指令房产管理部门协助对诉争的房产采取保全措施，并不能导致物权发生转移。该协助执行通知书无论是程序还是实体均符合法律规定，故华盛公司关于撤销该协助执行通知书的诉讼请求于法无据，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的是第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉。本案并非第三人撤销之诉，而是案外人异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，案外人依照《中华人

民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。涉及本案的执行案件执行程序至今尚未终结。故***公司关于华盛公司异议超过时限的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。就本案来说，华盛公司承建的盛帝大厦完工后，负责开发该项目的金马公司盛帝项目部因无力支付下欠的工程款，与华盛公司达成协议，将包括诉争的××号、××号房屋在内的42套房屋及门面等资产交付给华盛公司，以抵偿所欠付的工程款。所以华盛公司系涉案诉争房屋的真实权利人，且其取得相应权利合法。对于该公司权利能否排除执行的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案来说，华盛公司于2014年12月6日即与金马公司盛帝项目部签订结算

协议，约定金马公司盛帝项目部以包括涉案诉争房屋在内的房屋抵扣该公司差欠华盛公司的工程款，协议以书面形式签订，房屋当时即实际交付。该协议中涉案房屋抵债的部分符合买卖合同的形式，可视为双方已签订了房屋买卖合同。***公司关于该合同不是书面合同，不能排除执行的主张不能成立，不予支持。由于一审法院2015年2月才依据***公司的申请查封涉案两套房屋。涉案房屋的价款已经以金马公司盛帝项目部差欠华盛公司的工程款折抵。至于房屋未办理过户登记的原因，华盛公司和金马公司在一审法院审理期间，均认可由于差欠土地出让金等原因，导致该房屋至今不能办理过户登记等手续。综上所述，华盛公司是涉案××大厦××、××号房屋的合法权利人，且该公司享有的权利足以排除执行，故一审法院对华盛公司关于排除执行涉案房屋和解除查封手续的请求予以支持。至于华盛公司关于撤销一审法院（2019）鄂02执异28号执行裁定书的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。因此，一审法院（2019）鄂02执异28号执行裁定在判决生效时已经自动失效，无需一审法院判决撤销该执行裁定书。由于一审法院已将执行案件指令给阳新县人民法院执行，故一审法院针对之前的执行行为裁定不得执行涉案××大厦××、××号房屋以偿还金马公司差欠***公司的债务。判决生效后，可由执行部门另行通知阳新县人民法院不得执行。

综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、不得执行对登记在第三人金马公司名下位于阳新县工业园××大厦商住楼××号××号房产的强制执行，以清偿金马公司差欠***公司的债务，并解除对涉案房屋的查封手续；二、驳回华盛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费17400元，由***公司负担12180元，华盛公司负担5220元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

被上诉人华盛公司提交一份2014年11月6日出具给金马公司××大厦售楼部的证明手续复印件，主要内容为案涉××号、××号房产的户主董明水，该房价由华盛公司工程款中支付，请盛帝大厦售楼部给予办理有关房产产权手续，拟证明案涉两套房产已于2014年11月交付，后来因其他原因无法办理，所以没有房产证。

上诉人***公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据无法达到其证明目的。原审第三人金马公司对该证据无异议。

本院认为，华盛公司提交的证据系复印件，未提交原件供核实，其真实性无法确定，且××大厦项目部并未在该证据上签字

或盖章，无法认定与本案诉争事实具有关联性，更不能达到华盛公司所主张的已于2014年11月交付案涉两套房产及后续无法办理房产证原因的证明目的，故对此证据不予采信。

上诉人***公司、原审第三人金马公司均未提交新证据。

本案二审庭审中，被上诉人华盛公司、原审第三人金马公司均对一审认定的事实无异议，上诉人***公司对一审认定华盛公司在查封前占有涉案房屋及无法办理房产证的客观原因有异议。

经审理查明，一审法院对涉案房屋无法办证的原因认定并无不当，但未对华盛公司一审提交的第五组证据进行分析评判，即径行认定金马公司已将涉案房屋交付给华盛公司，无事实依据，应依法予以纠正。一审认定的其他事实属实，本院依法予以确认。

另查明，本院审理的案外人全国富与***公司、金马公司执行异议之诉上诉一案，于2017年8月7日作出了（2017）鄂民终301号民事判决，已确认金马公司为盛帝大厦项目部办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证，金马公司对包括本案涉案房产在内的房屋均已办理房屋所有权证。

结合当事人的上诉请求、理由及答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：华盛公司对登记在金马公司名下位于阳新县工业园××大厦商住楼××号××号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本院认为：本案为案外人执行异议之诉，***公司依据生效的湖北省黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中民开初字第

0008号民事判决书，申请人民法院对债务人金马公司名下包括诉争的××大厦商住楼××号、××号房屋在内的房产强制执行。华盛公司以其与金马公司已签订抵偿（买卖）协议，金马公司将包括诉争两套房产在内的42套房产及门面等资产抵偿所欠华盛公司的工程款，该协议已履行且华盛公司实际占有房产为由提起本案诉讼，请求阻却***公司的执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，华盛公司与金马公司2014年12月6日签订的《盛帝大厦项目部前期工程款（钱及房款）结算情况》及附件系基于金马公司差欠华盛公司工程款，双方一方面对已付部分工程款进行对帐确认，另一方面约定以42套房产和门面折抵工程款，该结算单及附件体现了双方有以物抵债的意思表示，目的是消灭华盛公司对金马公司的部分金钱债权，而非单纯的房屋买卖，即使之后华盛公司依约定交付了房产，也只是以消灭金钱债务为目的债的履行方式，在完成不动产变更登记之前，该协议并不优先于其他金钱债权的实现。而根据查明的事实，涉案房产仍登记在金马

公司名下，一审仅以华盛公司提交的结算单及附件认定其系涉案诉争房产的真实权利人，法律依据不足，应予纠正。华盛公司基于结算单等协议与金马公司形成的相应法律关系，可另行向金马公司主张权利。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，华盛公司以其对案涉房产享有物权期待权为由排除执行，必须同时符合上述四项条件。如前所述，本案中华盛公司与金马公司签订的《盛帝大厦项目部前期工程款（钱及房款）结算情况》及附件并非上述司法解释中规定的“合法有效的书面买卖合同”，且二审庭审中华盛公司、金马公司均承认双方未签订正式的房产买卖合同，亦未办理网签手续。此外，一审仅凭华盛公司提交的结算单及附件以及金马公司与董明水签订的两份《客户购房意向书》即认定华盛公司在人民法院查封之前已合法占有涉案两套房产，依据不足，缺乏证据证明。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，华盛公司作为执行异议人，不享有排除涉案房产强制执行的权利。

对***公司的上诉理由，本院予以采纳。

综上所述，***公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省黄石市中级人民法院（2020）鄂02民初30号民事判决；

二、驳回湖北华盛远发建筑工程有限公司的全部诉讼请求。

一审案件受理费17400元，由湖北华盛远发建筑工程有限公司负担。二审案件受理费17400元，由湖北华盛远发建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　彭　胜

审判员　王潜勇

审判员　赵晓云

二〇二一年四月六日

书记员　卢孟惟