***铂房产经纪有限公司、**等房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书

西藏自治区林芝市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）藏04民终53号 上诉人（原审被告）：***铂房产经纪有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区圣地财富广场一期2栋1、2层20105、20126号，统一社会信用代码91540194MA6T2YTB2Q。 法定代表人：***，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：**，女，1980年2月3日出生，汉族，户籍地西藏拉萨市城关区，现住西藏自治区拉萨市城关区，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 原审被告：***，女，1986年2月18日出生，汉族，户籍地四川省盐亭县，外来经商人员，现羁押于河南省永城市看守所，公民身份号码XXX。 原审被告：西藏昊林建筑装饰工程有限公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区八一镇迎宾大道2号，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 上诉人***铂房产经纪有限公司（以下***铂公司）因与被上诉人**及原审被告***、西藏昊林建筑装饰工程有限公司（以下简称昊林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 瀚铂公司上诉请求：1．撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初34号民事判决，依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费由**承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、**在一审起诉状中自称委***公司购买位于西藏林芝市江南名城综合楼共计18套房屋，另口头约定购买8套住房，但双方之间是否存在委托关系，一审法院未作调查。2、**购买江南名城综合楼410-10应支付的购房款为289，180元，并非273，960元。该房屋建筑面积为30.44平方米，每平米9500元，瀚铂公司收到**273，960元购房款，*****铂公司410-10购房款15，220元。3、瀚铂公司在合同履行过程中并未违约。截至2019年12月27日，**并未***公司支付全部购房款，且**于当日通过微信***公司明确告知解除合同，致使双方合同不能继续履行。根据合同相对性原则，瀚铂公司仅与**签订合同，而与实际购房人之间没有合同关系。因此，双方之间的合同解除并不需要实际购房人的同意，瀚铂公司在收到**解除合同的通知后才与昊林公司解除买卖合同，瀚铂公司不存在违约行为。4、根据双方于2019年7月15日签订的《房屋买卖合同》约定，**应于2019年7月30日前递交办理落户的身份证原件，但其并未在约定期限内履行上述义务，导致办理该房屋的产权证书延期，该违约责任由**造成。一审法院在**未提交相应证据证明其在合同约定期限内履行了相关义务即直接认定瀚铂公司违约并承担支付违约金403，207.50元错误。二、一审法院超出一审诉讼请求范围进行判决，属于随意裁量。**在一审法院起诉时的第二项诉讼请求是要求瀚铂公司及***、昊林公司连带向其支付购房款4，040，095元，而瀚铂公司及***、昊林公司从未自**处购买房屋，不存在向其支付购房款的问题。一审法院直接将“支付”改成“退还”，属超出当事人一审诉讼请求范围进行判决，违背了民事诉讼中“不告不理”的基本原则。三、一审法院存在程序违法的情形。1、一审庭审期间，作为案涉房屋的购买方，**完全有能力证明已出房本的房屋是否与购房合同中约定的房屋在建筑面积方面存在差额，但其在一审时并未提供有效证据加以证实，也未向一审法院提交调取相关证据的申请，其理应承担举证不能的法律后果。而一审法院对本不属于其依职权调查的范围而进行证据的调取，属于程序违法。根据相关法律规定，一审法院主动调取的证据并不属于应当依职权调取的证据范围，属于程序违法。2、即使一审法院依职权调取证据符合相关法律规定，其在调取证据后应就调查证据的情况进行说明并听取各方当事人意见。一审法院未告知其依职权前往西藏林芝市房地产管理局调取相关证据，也未通知各方就此发表意见即在一审判决中作为关键定案依据进行引用，一审法院在依职权调取证据方面存在程序违法的情况。综上，一审法院认定事实不清、随意裁量且程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 一审法院认定事实：昊林公司与***达成购买房屋合意，并于2019年1月18日签订《商品房认购书》，约定***购买位于林芝市江南名城综合楼建筑面积为3，918.72平方米，单价为5550元／平方米，总价款为21，748，896元，双方对于付款期限及违约责任等相关事宜进行明确约定，并附表明确房屋具体面积及房号。***公司将其中26套房屋出售给**，双方于2019年7月11日签订《房屋买卖合同》，约定**购买房屋2套（房号410-4、410-5），总价款549，732元；于2019年7月15日、2019年7月22日分别签订《房屋买卖合同》，约定**购买房屋共计17套，单价为9500元／平方米，并对双方权利义务关系等相关事宜进行约定，合同中载明**购买的房屋面积及房号，同时确认**已支付购房款及定金。后双方口头约定购买7套房产，双方未签订书面买卖合同，但确认购买房屋的面积、房号及价款，**按约支付购房款及定金。期间**陆续支付购房款共计7，458，787元，购买的房屋中8套已办理不动产权证。后因***未按时***公司支付购房款，昊林公司与***于2019年12月30日解除合同关系，确认******公司支付14，630，336元，已办理不动产权证61套（面积为2，215.67平方米），并将剩余房屋予以收回，致使**购买的剩余18套房屋无法办理不动产权证并交付。另查明，***系瀚铂公司法定代表人，**系瀚铂公司工作人员，并经授权与**签订买卖合同及办理相关事宜。 一审法院认为，本案的争议焦点问题为：1．关于确认案涉房屋买卖合同相对方的问题。***及瀚铂公司辩称，与**形成买卖关系的系***个人，与瀚铂公司无关联。但提供的《房屋买卖合同》中载明**代***签订案涉合同，**作为瀚铂公司的工作人员，该行为得到瀚铂公司的确认，双方提供的该组证据中均***铂公司印章，瀚铂公司加盖印章系确认与**形成买卖关系的行为，***从**处收取购房款或处理购房事宜均系履行职务行为，故该院认定瀚铂公司与**形成买卖关系，该合同的订立系双方的真实意思表示，且合法有效，该院予以确认。依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。关于昊林公司是否应承担责任的问题。庭审中经确认昊林公司虽系案涉房屋的实际出卖人，并与***签订《商品房认购书》，***公司与***间属另一法律关系，且其并未参与案涉房屋买卖事宜。**与瀚铂公司已签订买卖合同，该合同的成立已确认案涉买卖合同的相对方，且双方约定的权利义务及相关内容仅对合同相对方具有约束力，并不对昊林公司产生法律效力。综上，对**要求***、昊林公司承担连带责任的诉讼主张，于法无据，该院不予支持。2．关于确认瀚铂公司应退还购房款具体金额的问题。首先，庭审中经双方确认**分别于2019年7月11日购买房屋2套、于2019年7月15日购买12套、于2019年7月22日购买5套、口头约定购买7套，共计26套，其中8套房屋已办理不动产权证，分别为2019年7月11日购买的2套房屋（房号为410-4、410-5）、2019年7月22日购买的5套（房号为409-1、409-2、408-1、408-2、410-11）及口头约定购买的房屋1套（房号为410-10），剩余18套未办理不动产权证，*****公司支付购房款共计7，458，787元，其中包含已向**退还的购房款共计1，144，200元（360，000元、339，000元、445，200元），双方对于上述事实均无异议，该院予以确认。关于**称已办理不动产权证的房屋中5套存在面积差额（房号分别为409-1、409-2、410-11、410-4、410-5），经核实该五套房屋中的410-4、410-5号房屋双方约定系按房屋整套进行出售，即2019年7月11日签订的合同明确约定购买价格为549，732元，故该房屋不应按面积计算差额。其余3套房屋（房号为409-1、409-2、410-11）合同约定面积分别为34.50平方米、35.15平方米、30.78平方米，该院前往西藏林芝市房地产管理局调取核实该3套房屋中409-1、409-2号的实际面积均为28.33平方米、410-11号的实际面积为30.44平方米，确实存在面积差额，分别为6.17平方米、6.82平方米及0.34平方米。双方签订的合同中约定购房单价为9500元／平方米，且明确约定购房款“以实际下证为准，多退少补”，故瀚铂公司理应按约退还超额收取的购房款，即126，635元。综上，瀚铂公司已按约办理8套不动产权证，**应***公司支付购房款为2，282，512元，即549，732元（410-4、410-5）＋273，960元（410-10）＋1，585，455元（409-1、409-2、408-1、408-2、410-11）-126，635元（面积差额），瀚铂房产公司理应向**退还购房款7，458，787元-2，282，512元（已办理不动产权证）-1，144，200元（已退还购房款）=4，032，075元，故对**的该诉讼请求，该院予以部分支持。3．关于确认违约责任的问题。经双方确认及**提供的《中国建设银行个人活期账户交易明细》《中国农业银行银行卡交易明细清单》证实**陆续支付购房款共计7，458，787元，同时根据庭审查明的事实及《微信聊天截图》证实截止2019年12月17日，瀚铂公司仍未办理不动产权证，故对**存在违约责任的反驳意见，于法无据，该院不予采纳。根据双方当事人提供的《商品房认购书》证实***在昊林公司购买建筑面积为3，918.72平方米，房屋单价为5550元／平方米，总价款为21，748，896元，合同中明确约定支付期限及违约责任，同时根据《解除商品房认购书协议》证实截止2019年12月30日，***仅***公司支付购房款14，630，336元，且昊林公司当庭确认解除与***的买卖关系确因***未按时支付购房款。故该院认为因瀚铂公司的原因导致昊林公司与其解除买卖合同关系，致使案涉合同目的无法实现，故瀚铂公司存在违约行为，理应承担违约责任，且双方对于违约责任的承担进行明确约定，符合法律规定，该院予以支持，即瀚铂公司理应向**支付违约金403，207.5元。综上所述，该院认为，瀚铂公司当庭明确表示同意解除合同，且经庭审查明双方于2017年7月11日及7月22日签订的《房屋买卖合同》实已履行完毕，不存在解除条件，双方于2017年7月15日签订《房屋买卖合同》现已无法继续履行，故对**的该诉讼主张，该院予以支持。因瀚铂公司作为合同相对方，未按约履行合同义务，致使合同无法继续履行，理应退还**已支付的购房款并承担违约责任，故对于**要求瀚铂公司退还购房款及承担违约责任的诉讼主张，该院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、解除**与瀚铂公司于2017年7月15日签订的《房屋买卖合同》；二、瀚铂公司于本判决生效之日起十五日内一次性向**退还购房款4，032，075元；三、瀚铂公司于本判决生效之日起十五日内一次性向**支付违约金403，207.5元；四、驳回**对***的全部诉讼请求；五、驳回**对昊林公司的全部诉讼请求；六、驳回**的其他诉讼请求。案件受理费42，352.84元，***公司负担42，268.77元，由**负担84.07元；保全申请费5000元，***公司负担。 本院审理查明，因***涉嫌诈骗罪于2020年7月12日被河南省永城市GA局刑事拘留。***构成诈骗案犯罪事实与本案房屋买卖合同纠纷案件属同一事实，河南省永城市人民法院于2021年10月30日作出（2021）豫1481刑初125号刑事判决书，判决：一、被告人***犯诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币二十万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2020年7月6日起至2033年7月5日止。罚金自判决生效后十日内缴纳）；二、对GA机关冻结的被告人***银行账户资金人民币102.0269万元予以退赔被害人**，对剩余违法所得人民币301.1806万元继续予以追缴，退赔本案被害人**。宣判后，***不服，向河南省商丘市中级人民法院提起上诉。河南省商丘市中级人民法院于2021年12月20日作出（2021）豫14刑终802号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。 本院认为，***涉嫌诈骗罪一案，河南省商丘市中级人民法院已于2021年12月20日作出（2021）豫14刑终802号刑事裁定书，认定***虚构全部买下“江南名城综合楼”交款就能办证的事实，收取被害人**房款后没有全部交给开发商，致使开发商最终解除合同。***明知不支付房款，开发商就不可能办理房产证，特别是在超过了合同约定的2019年7月20日最后交款日期后，开发商多次催要，并明确告知再不交款就解除合同的情况下，仍以虚假房产证诱骗被害人继续交款，后又拒不退还房款，且不交代赃款去向，主观上具有非法占有的目的，客观上实施了虚构事实、隐瞒真相的行为，已超出了民事纠纷的范畴，构成诈骗罪。对***骗取的款项予以追缴，退赔受害人**。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送GA机关或检察机关”之规定，**提起的本案民事诉讼与***诈骗罪属同一法律事实，**作为刑事案件确定的被害人，其所受损失已在河南省商丘市中级人民法院（2021）豫14刑终802号刑事裁定书中确认可获赔，本案不应由人民法院作为经济纠纷案件受理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初34号民事判决； 二、驳回**的起诉。 一审案件受理费42，352.84元、保全申请费5000元，退还一审原告**；上诉人***铂房产经纪有限公司预交的二审案件受理费42，352.84元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长　***玛 审 判 员　孙 丹 华 审 判 员　付　　蓉 二〇二二年三月二十八日 法官助理　黄 国 基 书 记 员　蒋 华 俊