攸县市场建设有限公司与攸县百盛嘉房地产开发有限公司合同纠纷执行异议裁定书

湖南省攸县人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）湘0223执异57号 异议人（案外人）：***，男，1974年9月21日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。 异议人（案外人）：***，女，1973年12月16日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。 两异议人共同委托诉讼代理人：***，湖南守中律师事务所律师。代理权限：一般代理。 申请执行人：攸县市场建设有限公司，住所地湖南省攸县联星街道联星社区湘东大市场。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：李阳顺，湖南人信律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被执行人：攸县百盛嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省攸县联星街道永佳社区湘东农机大市场。 法定代表人：***，董事长。 本院在执行申请执行人攸县市场建设有限公司与被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人***、***于2022年11月22日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人***、***向本院提出异议请求：撤销对坐落于攸县××镇××道旁3栋2Ｂ01、3Ｂ01、4Ｂ01号房屋的查封。事实和理由：两异议人系夫妻关系。2020年4月攸县人民法院依据生效的（2019）湘0223民初6948号民事调解书，在对被申请人攸县百盛嘉房地产开发有限公司的执行过程中，查封了坐落于××，查封期限自2020年4月27日至2023年4月26日止。但实际上该房屋的产权属于两异议人共同共有。异议人***、***在涉案房屋查封前已经与被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，由异议人***、***购买了涉案房屋；被执行人亦早已将涉案房屋交付给异议人***、***，并两人一直实际占有、使用至今。同时，两异议人已经将涉案房屋价款全部付清。 异议人***、***向本院提交了如下证据： 1、湖南省攸县人民法院（2020）湘0223执378号之一执行裁定书及协助执行通知书1份，拟证明本院对坐落于攸县联星街道（原城关镇）永佳居委会中心大道旁3栋2B01、3B01、4B01号房屋（以下简称“涉案房屋”）采取了查封措施的事实，查封期限自2020年4月27日至2023年4月26日止； 2、攸县商品房买卖合同1份，拟证明涉案房屋的产权实际上属于异议人***、***共同共有，且购买涉案房屋的时间远早于本院采取执行查封措施的时间； 3、收款收据1份，拟证明异议人按合同约定向被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司支付含涉案房屋首付款502万元及其他费用20万余元； 4、个人贷款抵押合同、个人还贷明细、个人贷款抵押房屋保险单及发票各2份，拟证明含涉案房屋的按揭房款480万元由两异议人自2012年9月至2022年9月付清的事实； 5、电费缴纳明细1份，拟证明涉案房屋一直由两异议人实际占有、使用； 6、房屋所有权证、国有土地使用证1份，拟证明两异议人合同项下的房屋只有1B01号房屋于2015年办理了不动产权证，权证面积为507.12平方米。 申请执行人攸县市场建设有限公司辩称，其对***、***所述的事实不知情，不同意解除查封；攸县百盛嘉房地产开发有限公司在执行查封过程中，从未提出过该处房屋已经出卖给他人，***、***此前是否真实购买了该房屋，需依法核实。 被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司未向本院提交答辩意见，也未向本院提供证据。 本院查明，申请执行人攸县市场建设有限公司与被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年12月12日作出了（2019）湘0223民初6948号民事调解书，调解书主文为：一、攸县百盛嘉房地产开发有限公司在2019年9月30日前返还攸县市场建设有限公司押金680万元；二、攸县市场建设有限公司在2019年10月15日前补偿攸县百盛嘉房地产开发有限公司75万元。因被执行人未按调解书约定履行给付义务，申请执行人攸县市场建设有限公司于2020年3月4日向本院提出强制执行申请，本院于同日立案，案号为（2020）湘0223执378号。2020年4月26日，本院作出了（2020）湘0223执378号之一裁定书，裁定查封被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司所有的坐落于攸县联星街道（原城关镇）永佳居委会中心大道旁的房屋（不动产权证书号：715000608）一栋，房号未2B01、3B01、4B01、23B05，查封期限为三年。异议人***、***获悉后，向本院提出异议。 另查明，2011年8月19日，异议人***、***与被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由异议人购买被执行人开发的位于攸县××镇××道××市场××幢××层××号房。该合同约定商品房建筑面积共2246.31平方米，其中套内面积1975.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积271.13平方。该商品房单价每平方米4371.61元，总金额9820000元；由异议人采用银行按揭方式付款，首付款5020000元于2011年8月19日支付，剩余房款4800000元采用银行按揭方式支付。同日，异议人向被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司交纳了首付款及其他费用共计5244288元。2012年8月14日，异议人与中国农业银行股份有限公司攸县支行、被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司签订了编号为43020120120067674的个人住房最高额抵押担保借款合同，约定由异议人向中国农业银行股份有限公司攸县支行借款3000000元。同年9月4日，异议人与中国农业银行股份有限公司攸县支行、被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司签订了编号为43020120120072830的个人住房最高额抵押担保借款合同，约定由异议人向中国农业银行股份有限公司攸县支行借款1800000元。上述合同签订后，中国农业银行股份有限公司攸县支行向异议人指定的账户发放了贷款，异议人按照约定向中国农业银行股份有限公司攸县支行偿还了按揭贷款。 还查明，现登记在异议人***、***两人名下的房产有2处，异议人***另与案外人共有房产2处。 本院认为，本案系执行异议纠纷。本案争议的焦点是异议人关于撤销对坐落于攸县联星街道（原城关镇）永佳居委会中心大道旁3栋2Ｂ01、3Ｂ01、4Ｂ01号房屋的查封是否应予支持。现分析如下：本案的被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司系一家房地产开发企业。异议人***、***以其与被执行人签订的商品房购买合同约定的购房面积有2246.31平方米为由，主张其实际购买被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司的房屋为位于攸县××镇××道××市场××幢××号房,且已经实际交付了商品房款项，进而要求排除对该楼栋2Ｂ01、3Ｂ01、4Ｂ01号房的查封。本院认为，异议人***、***的异议请求不符合法律规定，应当不予支持。理由如下：1、本案异议人与被执行人签订的合同明确约定，由异议人购买被执行人开发建设的位于攸县××镇××道××市场××幢××层××号房屋，2Ｂ01、3Ｂ01、4Ｂ01号房屋并未约定在该商品房买卖合同中。虽然异议人与被执行人签订的商品房买卖合同约定建筑面积与1Ｂ01号房屋的建筑面积存在较大差异，但在目前被执行人未作答辩的情况下，尚不能据此判断异议人已经实际购买了2Ｂ01、3Ｂ01、4Ｂ01号房屋，不能据此认定造成该现象的原因系该商品房买卖合同中存在漏写交易标的情形。2、即使该商品房买卖合同存在漏写交易标的情形，异议人要求撤销查封的主张亦不应当支持。因为涉案的2Ｂ01、3Ｂ01、4Ｂ01号房屋目前均登记在被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司名下，2Ｂ01、3Ｂ01、4Ｂ01号房屋所有权人依法应当认定为被执行人攸县百盛嘉房地产开发有限公司。同时，异议人虽然已经按照商品房买卖合同约定的面积交纳了房款，但涉案的2Ｂ01、3Ｂ01、4Ｂ01号房屋并非异议人名下唯一的住宅。 综上所述，异议人***、***的异议不能成立，本院对异议人***、***关于撤销对坐落于攸县联星街道（原城关镇）永佳居委会中心大道旁3栋2B01、3B01、4B01号房屋的查封的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回异议人***、***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　谢　媚 审 判 员　*** 二〇二二年十二月十三日 法官助理　**丛 书 记 员　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。