通城县恒顺驾驶人培考有限公司、湖北精创电子股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省咸宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂12民终1506号

上诉人（原审被告、反诉原告）：通城县恒顺驾驶人培考有限公司，住所地湖北省通城县大坪乡山村。

法定代表人：卢泓宇，该公司经理。

委托诉讼代理人：陈冰，湖北泰元律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北精创电子股份有限公司，住所地湖北省通城县大坪乡山村。

法定代表人：章新建，该公司经理。

委托诉讼代理人：华文，女，该公司工作人员。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：通城县公安局，住所地湖北省通城县隽水镇湘汉路**。

法定代表人：田红强，该局局长。

委托诉讼代理人：吴玲娥，女，该局工作人员。

委托诉讼代理人：吴四国，湖北泰元律师事务所律师。

上诉人通城县恒顺驾驶人培考有限公司（以下简称恒顺驾驶人培考公司）、湖北精创电子股份有限公司（以下简称湖北精创电子公司）因与被上诉人通城县公安局租赁合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

恒顺驾驶人培考公司、湖北精创电子公司上诉请求：1.解除上诉人恒顺驾驶人培考公司与被上诉人通城县公安局签订的《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，或者变更合同调低租金幅度至50%；2.本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院部分事实未查清，判决结果有失公允。公安部颁布新标准后，原科目二增加了考试项目，科目三新增加了路考，租赁驾校整体不符合标准，如起步上坡无护坡，高度坡度不合要求，教练车不合标准，通城县驾培和维修检测市场进一步开放，生源逐年减少。疫情解除后教育机构在5月15日可以开业，但驾培只是局部开放，至今都没有恢复正常经营。二、一审判决适用法律不当。租金的调整时间应从公安部颁布新标准时起算，调整幅度过低，对上诉人而言显失公平，继续履行合同导致上诉人严重亏损，应准许解除合同。

通城县公安局辩称，一、租赁合同是通过正规招投标程序签订，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应严格遵守。二、上诉人经营亏损是正常商业风险，与租赁合同没有任何关系。三、本合同不存在显失公平，对方也没有提供证据，即使协议显失公平对方也应在一年之内起诉撤销，现已超过时效。一审法院已考虑各种情形减免了20%租金，充分保护了上诉人的利益。

通城县公安局向一审法院起诉请求：1.由被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司立即支付原告租金人民币132万元（其中第二年度16万元，第三年度116万元）及违约金（其中16万元按每天5‰自2018年4月1日起至清偿之日止；其中116万按每天5‰自2019年4月1日起至清偿之日止），被告（反诉原告）湖北精创电子公司承担连带责任；2.由二被告承担本案的全部诉讼费用。

恒顺驾驶人培考公司、湖北精创电子公司向一审法院反诉请求：请求变更合同，降低合同租金。

一审法院认定事实：2017年4月28日，被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考公司在“通城县顺达驾驶员培训学校招标项目”中中标，同年5月1日，通城县公安局与恒顺驾驶人培考公司签订了《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，湖北精创电子公司作为恒顺驾驶人培考公司合同履行的担保人在合同上签章。合同约定：通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司属通城县公安局所有的财产，由通城县公安局将该校整体出租给恒顺驾驶人培考公司经营使用，自主经营，自负盈亏；租赁期限为五年，即从2017年5月1日起至2022年4月30日止；租金固定为每年116万元整；本租赁物的租金按年收取，第一年度租金在本合同签订时付清，以后由乙方在每年4月1日之前将下一年度的租金存入通城县公安局账户。若逾期交纳租金超过一个月，则通城县公安局有权自应交之日起向恒顺驾驶人培考公司每天加收应交金额的5‰违约金。2017年5月1日，通城县公安局按合同约定履行了交付租赁物的义务，恒顺驾驶人培考公司按合同约定支付了第一年度租金；第二年度租金拖欠16万元，第三年度租金在2019年5月1日前应付租金分文未付。2017年10月1日，中华人民共和国公安部发布的《机动车驾驶人考试内容和方法》新标准开始实施，该标准对以往驾驶员培训内容作出诸多修改与增加。恒顺驾驶人培考公司在履行租赁合同中，生源受到影响，成本投入增大。2020年1月22日，为加强新型冠状病毒感染的××防控工作，湖北省启动突发公共卫生事件二级应急响应，同月23日，咸宁市新型冠状病毒感染的××防控指挥部发出通告，在疫情防控期间，教育培训机构暂停营业。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告（反诉被告）通城县公安局与被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考公司、湖北精创电子公司签订《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，具有法律效力，原、被告应当按照合同履行。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”原告（反诉被告）通城县公安局与被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考公司签订了竞争性的协议《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，2017年10月1日中华人民共和国公安部发布《机动车驾驶人考试内容和方法》新标准开始实施后，发生了机动车驾驶人考试内容和方法的重大调整，被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考公司面临驾驶人培训车辆、场地与新标准不相适应的情况，增大了被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考公司履行合同的成本。原、被告订立的合同为五年期的合同，继续履行对被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考公司明显不公平，本案讼争的租金应适当调低，调低的幅度酌定为20%，调整时间为被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考公司向本院提出反诉状时（2019年10月23日）的当年度开始起算。为防控新型冠状病毒××，保护人民群众的身体健康和生命安全，2020年1月22日，为加强新型冠状病毒感染的××防控工作，湖北省启动突发公共卫生事件二级应急响应，同月23日，咸宁市新型冠状病毒感染的××防控指挥部发出疫情防控通告。政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，对不能履行合同或及时行使权利的被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考公司来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。具体起止时间可依据湖北省人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。在本案，应免除被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考公司租期2019-2020年度3个月的租金。被告（反诉被告）湖北精创电子股份有限公司对被告（反诉原告）恒顺驾驶人培考有限公司应付原告（反诉被告）通城县公安局的租金负连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，判决：一、由被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司支付原告（反诉被告）通城县公安局2018年5月1日至2019年4月30日所欠租金160000元；二、由被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司支付原告（反诉被告）通城县公安局2019年5月1日至2020年4月30日所欠租金928000元（已扣减降低租金1160000元×20%＝232000元）；三、免除被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司在新冠病毒防控期间应付原告（反诉被告）通城县公安局3个月的租金（1160000元×20%÷12）×3＝232000元；四、以上（一）、（二）、（三）项相冲抵，由被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司在本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告通城县公安局）租金856000元；五、由被告（反诉被告）湖北精创电子股份有限公司对被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司应付原告（反诉被告）通城县公安局的租金负连带清偿责任；六、驳回原告（反诉被告）通城县公安局的其他诉讼请求。一审案件受理费11000元，由被告通城县恒顺驾驶人培考有限公司、湖北精创电子股份有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。

本院认为，一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。通城县公安局与恒顺驾驶人培考公司签订《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，2017年10月1日，公安部发布《机动车驾驶人考试内容和方法》新标准开始实施后，机动车驾驶人考试内容和方法均发生了重大调整，恒顺驾驶人培考公司为适应新标准更新驾驶人培训车辆、增加场地等，增大了其履行合同的成本。一审法院根据情势变更原则将租金下调20%即年租金为92.8万元，符合法律规定。2017年10月1日新标准实施后，恒顺驾驶人培考公司履约成本加大，租金的调整的时间从客观情况发生重大变化的时间即2017年10月1日起算更加公平合理。因此，2017年5月1日起至2017年9月30日期间按原约定租金116万元／年计算，2017年10月1日起至租赁合同期满按调整后租金92.8万元／年计算。恒顺驾驶人培考公司应支付租金为：2017年5月1日至2018年4月30日期间为102.4万元，2018年5月1日至2019年4月30日期间为92.8万元，2019年5月1日至2020年4月30日期间为92.8万元，合计288万元，恒顺驾驶人培考公司已支付216万元，还应支付72万元。

二、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2020年1月22日（湖北省启动突发公共卫生事件二级应急响时间）爆发的新型冠状病毒××疫情给全国乃至全球都带来不可估量的损失，属于我国合同法上的不可抗力。参照湖北省政府2020年3月12日《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施》第十一条“对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月租金，再减半征收6个月房租”的规定，为方便计算，本案中免除恒顺驾驶人培考公司3个月租金23.2万元的起止时间从2020年2月1日起至2020年4月30日止；自2020年5月1日起至2020年10月30日期间按92.8万元／年减半支付租金，2020年11月1日起至租赁合同期满按92.8万元／年支付租金。疫情后党中央国务院、湖北省委省政府采用了一系列经济刺激方案，社会经济在逐步复苏回暖，故恒顺驾驶人培考公司主张解除合同或者将合同租金降低至50%，没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，通城县恒顺驾驶人培考有限公司、湖北精创电子股份有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2578号民事判决。

二、通城县恒顺驾驶人培考有限公司支付通城县公安局2017年5月1日至2020年4月30日期间的租金48.8万元(已免除疫情期间3个月租金)，限本判决生效后三十日内付清；湖北精创电子股份有限公司承担连带清偿责任。

三、通城县恒顺驾驶人培考有限公司应付通城县公安局租金标准调整为：2020年5月1日起至2020年10月30日期间按92.8万元／年减半支付，2020年11月1日起至租赁合同期满按92.8万元／年支付。

四、驳回通城县公安局的其他诉讼请求。

五、驳回通城县恒顺驾驶人培考有限公司、湖北精创电子股份有限公司其他反诉请求。

一审案件受理费11000元，由通城县恒顺驾驶人培考有限公司、湖北精创电子股份有限公司负担；二审案件受理费11000元，由通城县恒顺驾驶人培考有限公司、湖北精创电子股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　赵　斌

审判员　田志刚

审判员　沈朝明

二〇二〇年十二月二十九日

书记员　程　璐

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；