通城县公安局与通城县恒顺驾驶人培考有限公司、湖北精创电子股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省通城县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂1222民初2578号

原告（反诉被告）：通城县公安局。

法定代表人：田红强，该局局长。

机构地址：通城县隽水镇湘汉路189号。

统一社会信用代码：11421222011356555L。

委托诉讼代理人：吴超群，该局干部。

委托诉讼代理人：吴四国，湖北泰元律师事务所律师。

被告（反诉原告）：通城县恒顺驾驶人培考有限公司（以下简称县恒顺驾驶人培考公司）。

机构地址：通城县大坪乡坪山村。

统一社会信用代码：91421222MA488K3Q1X。

法人代表人：卢泓宇，公司经理。

委托诉讼代理人：金燕，湖北泰元律师事务所律师。

被告（反诉被告）：湖北精创电子股份有限公司（以下简称湖北精创电子公司）。

法定代表人：章新建，公司经理。

机构地址：通城县大坪乡坪山村。

统一社会信用代码：91421222079910418Q。

委托诉讼代理人：华文，该公司职员。

原告（反诉被告）通城县公安局与被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司、湖北精创电子公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）通城县公安局委托诉讼代理人吴超群、吴四国、被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司委托诉讼代理人金燕、被告（反诉原告）湖北精创电子公司委托诉讼代理人华文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）通城县公安局向本院提出诉讼请求：1、由被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司立即支付原告租金人民币132万元（其中第二年度16万元，第三年度116万元）及违约金（其中16万元按每天5‰自2018年4月1日起至清偿之日止；其中116万按每天5‰自2019年4月1日起至清偿之日止），被告（反诉原告）湖北精创电子公司承担连带责任；2、由二被告承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：2017年5月1日，原告与二被告签订了《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，合同约定，第一条第1项：通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司属甲方所有，甲方将该校整体（租赁物状况见附件）出租给乙方经营使用，乙方自主经营，自负盈亏。第二条：租赁期限为五年，即从2017年5月1日起至2022年4月30日止。第四条：租金固定为每年116万元整。第五条：本租赁物的租金按年收取，第一年度租金在本合同签订时付清，以后由乙方在每年4月1日之前将下一年度的租金存入甲方账户。乙方若逾期交纳租金超过一个月，则甲方有权自应交之日起向乙方每天加收应交金额的5‰违约金。2017年5月1日，原告按合同约定履行了交付租赁物的义务。被告按合同约定支付了第一年度租金；第二年度租金拖欠16万元；按合同约定，第三年度租金应在2019年4月1日前付清，但被告以各种借口拖延支付，虽经原告催讨，但被告分文未予支付。原告认为，原、被告签订的《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》受法律保护，被告县恒顺驾驶人培考公司应按合同约定履行支付租金义务及承担逾期付款违约金，被告作为乙方担保人应承担连带责任。请求法院依法判决。

被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司辩称，合同约定的违约金过高，请求法庭依法予以核减，第二，我方已依法提出反诉，请求变更合同，降低租金。

被告（反诉原告）湖北精创电子公司辩称：答辩意见与被告恒顺驾驶人培考公司一致，我方也提出反诉。

被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司、湖北精创电子公司在案件审理中提出反诉。诉称，2017年4月28日，反诉被告根据通城县政府采购办公室计划函要求就“通城县顺达驾驶员培训学校招标项目”进行招投标，反诉原告以116万元中标。2017年5月1日双方签订了《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，合同约定反诉原告承租反诉被告所有的通城县顺达机动车驾驶人培考有限公司驾校整体，租赁期限５年，自2017年５月１日起至2022年４月30日止，租金按年收取，每年租金１１６万元整。我方按时支付了第一年度租金，反诉被告向我方交付了租赁物。2017年10月１日，中华人民共和国公安部发布的《机动车驾驶人考试内容和方法GA1026-2017》新标准开始实施，国家新标准对科目二考试新增了考试科目，科目三新增了考试路段，反诉被告交付给反诉原告的驾校整体不符合国家标准的规定（例如科目三上坡起步训练地无护坡，高度及坡度均与考试标准不同）；且运管部门要求驾校一校一址，反诉被告租赁的训练场地无法达到要求；国家新标准实施后驾校准入门槛降低，驾校增加，生源急剧骤降，驾校收入骤减，且反诉被告均不予理睬。上述种种原因使反诉原告签订合同目的无法实现，合同无法继续履行。为此，反诉原告多次与反诉被告协商，2018年12月1日，向反诉被告提交了《申请解除租赁合同的报告》，同月25日，向反诉被告提交了《申请减免租赁费用的报告》，2019年3月25日，反诉原告向反诉被告邮寄送达了《解除合同通知书》，但反诉被告均不予理睬。综上，由于2017年10月１日中华人民共和国公安部发布的《机动车驾驶人考试内容和方法GA1026-2017》新标准的颁布实施，是双方均无法预见也不能避免、均无法克服的客观情况，导致反诉原告签订合同的目的不能实现，无法继续按照原租赁合同继续履行合同义务。为此，反诉原告请求变更合同，降低合同租金。请求贵院支持原告的反诉请求。

原告（反诉被告）通城县公安局在被告反诉中提出答辩意见，第一，租赁合同是通过正规的招投标签订的，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应该严格遵守，第二，反诉原告提出的的理由不符合法律规定的情势变更，属于正常的商业风险，第三，如反诉原告认为继续履行合同显失公平，人民法院经审理查明确系显失公平，请人民法院依法处理。

原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，在举证期限范围内向本院提交了以下证据：

证据1、2017年5月1日原、被告签订的《通城县顺达驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，以证明合同是合法有效的；

证据2、《通城县顺达驾驶员培训学校招租项目磋商响应文件》，以证明合同是通过正规的招投标所签订的，是国有资产的政府采购行为；

被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司为支持其辩称与反诉请求，在举证期限范围内，向本院提交了以下证据。

证据1、县恒顺驾驶人培考公司营业执照及法定代表人身份证明复印件，以证明被告（反诉原告）主体资格合法；

证据2、顺达驾校基本信息股东名录，以证明通城县顺达机动车驾驶人培考有有限责任公司系许世民一人出资，系一人独资有限责任公司；

证据3、《通城县顺达驾驶员培训学校招租项目磋商响应文件》、成交通知书及《通城县顺达驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，以证明通城县顺达驾驶员培训学校招租项目以顺达驾校房屋及设备、场地招租，经竞争性采购由被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司以116万元的价格中标，原、被告于2017年5月1日以《通城县顺达驾驶员培训学校招租项目磋商响应文件》为基础签订合同书，该合同系反诉被告通城县公安局预先拟定的格式合同。

证据4、《机动车驾驶人考试内容和方法GA1026-2017》，以证明2017年10月1日中华人民共和国公安部发布的《机动车驾驶人考试内容和方法》新标准开始实施，该标准对以往驾驶员培训内容作出诸多修改与增加，反诉被告交付的驾校无法无法满足国家新标准的要求，反诉原告租赁顺达驾校的目的无法实现；

证据5、通城县驾校名单与驾考考生生源情况表，以证明反诉原告租赁顺达驾校后，通城县驾校增加至6所，且考生可自行预约考试，无需通过驾校培训，2017年至2019年间通城县驾校考生生源急性下降，驾培行业整体遭遇寒流的客观情况；

证据6、顺达驾校车辆清单，以证明反诉被告交付的车辆中只有10辆系新款雪铁龙爱丽舍可作为驾培车辆供反诉原告使用，其余车辆已与驾考车辆不符，无法满足现行驾培要求，但反诉被告一直拒绝进行报废，造成反诉原告每年需要为此花费大量财力物力承担其保管维修工作；

证据7、机动车驾驶员培训教练场地技术要求及顺达驾校照片一组，以证明反诉被告交租赁给反诉原告的驾校场地不符合驾校技术要求，造成反诉原告每年需为此花费大量财力物力承担其保管维修工作，且反诉原告租赁交合同目的的难以实现；

证据8，申请报告、解除合同通知书、情况说明及送达凭证，以证明国家驾培标准实施后，反诉原告多次向反诉被告送达报告、通知等书面文件，向其告知租赁物现有状况及客观情况，要求适用情势变更原则，与其协商解除符合合同事宜，但反诉被告均置之不理；

证据9、通城县同类驾校租赁合同三份，以证明通城县同类驾校租赁训练场地租金远远低于原、被告所签订的租赁价格，本案租赁合同价格远过高于市场交易价；

证据10、通城县顺达机车驾驶人有限责任公司经营收支明细表，以证明反诉原告承租后，由于新培标准实施及租金过高等原因一直处于亏损状态，反诉原告无法按照租赁合同约定的价格支付租金；

证据11、通城通正会计事务有限公司通会审字（2019）158号审计报告，以证明2017年5月1日至2019年10月31日累计亏损1254403.77元；

证据12、湖北省启动突发公共卫生事件二级应急响应的通告，以证明从2020年1月22日实行防控状态，对被告方经营产生严重影响；

证据13、咸宁市新型冠状病毒感染的通告二份，以证明从2020年1月23日起咸宁市全部的运输行业没有复工，停业至今。

被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司在诉讼中撤回证据1、8。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方对对方的证据予以质证，本院在此基础上予以认证。

被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）的证据1、2真实性没有异议，对证明目的有异议，请求法院审查合同的效力。

原告（反诉被告）对于被告（反诉原告）的证据1没有异议；

对于证据3，真实性没有异议，合同的条款来源于招标文件，是符合招投标法的；对于证据4，真实性没有异议，对证明目的有异议，驾校还在正常经营；对证据5、9、10真实性等核实；对证据6，对证明目的有异议，车辆维修与保养、保险由被告负责，与原告无关；对于证据7，对真实性无异议，对证明目的有异议，驾校的场地是否符合要求是被告自主经营的范围，被告可以完善与改造；对于证据11，被告账目的真实性无异议；对于证据12、13的真实性无异议，疫情属于不可抗力。

本院认为，原告（反诉被告）提交的证据1、2真实反映客观事实，应当作为本案认定事实的依据。被告（反诉原告）提交的证据1、3、4、5、6、7、11、12、13客观真实，与本案相关联，可以作为本案有效证据使用。对于证据2，与客观事实不符，本院不予采信，但原告（反诉被告）应当变更通城县顺达机动车驾驶人培考有有限责任公司的工商登记。对于证据9，与本案无关联，且真实性存疑，本院不予采信。对于证据10，其真实性存疑，本院不予采信，对于证据11，可以作为有效证据使用。

本案基本事实如下：

2017年4月28日，被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司在“通城县顺达驾驶员培训学校招标项目”中中标，同年5月1日，原告（反诉被告）通城县公安局与被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司签订了《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，被告（反诉原告）湖北精创电子公司作为被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司合同履行的担保人在合同上签章。合同约定：通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司属原告（反诉被告）通城县公安局所有的财产，由通城县公安局将该校整体出租给县恒顺驾驶人培考公司经营使用，自主经营，自负盈亏；租赁期限为五年，即从2017年5月1日起至2022年4月30日止；租金固定为每年116万元整；本租赁物的租金按年收取，第一年度租金在本合同签订时付清，以后由乙方在每年4月1日之前将下一年度的租金存入通城县公安局账户。若逾期交纳租金超过一个月，则通城县公安局有权自应交之日起向县恒顺驾驶人培考公司每天加收应交金额的5‰违约金。2017年5月1日，通城县公安局按合同约定履行了交付租赁物的义务，县恒顺驾驶人培考公司按合同约定支付了第一年度租金；第二年度租金拖欠16万元，第三年度租金在2019年5月1日前应付租金分文未付。

2017年10月1日，中华人民共和国公安部发布的《机动车驾驶人考试内容和方法》新标准开始实施，该标准对以往驾驶员培训内容作出诸多修改与增加。被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司在履行租赁合同中，生源受到影响，成本投入增大。

2020年1月22日，为加强新型冠状病毒感染的××防控工作，湖北省启动突发公共卫生事件二级应急响应，同月23日，咸宁市新型冠状病毒感染的××防控指挥部发出通告，在疫情防控期间，教育培训机构暂停营业。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告（反诉被告）通城县公安局与被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司、湖北精创电子公司签订《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，具有法律效力，原、被告应当按照合同履行。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”原告（反诉被告）通城县公安局与被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司签订了竞争性的协议《通城县顺达机动车驾驶人培考有限责任公司租赁合同书》，2017年10月1日中华人民共和国公安部发布《机动车驾驶人考试内容和方法》新标准开始实施后，发生了机动车驾驶人考试内容和方法的重大调整，被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司面临驾驶人培训车辆、场地与新标准不相适应的情况，增大了被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司履行合同的成本。原、被告订立的合同为五年期的合同，继续履行对被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司明显不公平，本案讼争的租金应适当调低，调低的幅度酌定为20%，调整时间为被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司向本院提出反诉状时（2019年10月23日）的当年度开始起算。为防控新型冠状病毒××，保护人民群众的身体健康和生命安全，2020年1月22日，为加强新型冠状病毒感染的××防控工作，湖北省启动突发公共卫生事件二级应急响应，同月23日，咸宁市新型冠状病毒感染的××防控指挥部发出疫情防控通告。政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，对不能履行合同或及时行使权利的被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。具体起止时间可依据湖北省人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。在本案，应免除被告（反诉原告）县恒顺驾驶人培考公司租期2019-2020年度3个月的租金。被告（反诉被告）湖北精创电子股份有限公司对被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司应付原告（反诉被告）通城县公安局的租金负连带清偿责任。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：

一、由被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司支付原告（反诉被告）通城县公安局2018年5月1日至2019年4月30日所欠租金160000元；

二、由被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司支付原告（反诉被告）通城县公安局2019年5月1日至2020年4月30日所欠租金928000元（已扣减降低租金1160000元×20%＝232000元）；

三、免除被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司在新冠病毒防控期间应付原告（反诉被告）通城县公安局3个月的租金【（1160000元×20%÷12）×3＝232000元】；

四、以上（一）、（二）、（三）项相冲抵，由被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司在本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告通城县公安局）租金856000元；

五、由被告（反诉被告）湖北精创电子股份有限公司对被告（反诉原告）通城县恒顺驾驶人培考有限公司应付原告（反诉被告）通城县公安局的租金负连带清偿责任；

六、驳回原告（反诉被告）通城县公安局的其他诉讼请求。

案件受理费11000元，由被告通城县恒顺驾驶人培考有限公司、湖北精创电子股份有限公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费11000元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。

审　判　长　　王仲明

审　判　员　　姜功仁

人民陪审员　　潘克武

二〇二〇年七月十日

书　记　员　　卢　群

附：相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。