苗某、高某等买卖合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区固原市原州区人民法院 民事判决书 （2023）宁0402民初1149号 原告：苗某，宁夏固原市人，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：杨某，宁夏益成律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：高某，宁夏固原市人，住宁夏固原市。 被告：马某，宁夏固原市人，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：虎某，宁夏言卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。 第三人：固原恒新建筑工程有限公司。 法定代表人：周某。 委托诉讼代理人：徐某，宁夏固原市人，住宁夏固原市，代理权限为特别授权。 原告苗某与被告高某、马某、第三人固原恒新建筑工程有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2023年3月2日立案受理后，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告苗某及其委托诉讼代理人杨某、被告马某的委托诉讼代理人虎某、第三人固原恒新建筑工程有限公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼，被告高某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苗某向本院提出诉讼请求：1．要求被告继续履行合同并由第三人协助向原告办理过户手续；2．判令被告向原告支付违约金29000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月前第三人因欠马某工程款将其所有的位于固原市××区顶抵工程款给马某。2016年8月15日经被告高某和马某协商以高某名义将位于固原市××区房屋出售给原告，双方签订买卖合同，合同约定房屋基本情况、房屋价款、付款方式、交付时间、房产过户和违约责任等事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付27万元房款，被告于2016年9月13日向原告交付房屋，原告自装修之后一直居住至今，但被告未按约定给原告办理过户手续，马某系第三人公司的经理，六盘山林业局欠付第三人工程款，将案涉房屋顶级给第三人，后第三人和马某将案涉房屋出售给高某，2016年8月15日二被告和第三人和原告协商将案涉房屋出售给原告，但当时签订合同时是以被告高某签订的，原告按约定履行了合同，但二被告和第三人违约的事实。经原告多次催促，被告一推再推，未给原告办理过户手续，现原告向法院提起诉讼。 被告马某辩称，请求驳回原告对被告马某的诉讼请求，因被告高某未完全履行与马某签订的房屋买卖合同，至今仍拖欠马某房款，双方之间的物权并未转移，在原告向高某购买房屋之前，原告曾到第三人处咨询案涉房屋的情况，第三人的委托代理人明确告知原告，被告高某与马某之间的债权债务未履行完毕，建议最好不要购买案涉房屋。原告未听劝阻，应承担因此造成的不利后果。另外，被告马某与原告之间不存在直接的法律关系，无义务协助原告办理产权登记手续。是被告马某将案涉房屋出售给高某，高某出售给原告的情况，马某并不知情。并非原告陈述的是二被告共同将案涉房屋以高某的名义出售给原告。 被告高某未作答辩。 第三人固原恒新建筑工程有限公司述称，因被告高某未完全履行与马某签订的房屋买卖合同，至今仍拖欠马某房款，双方之间的物权并未转移，在原告向高某购买房屋之前，原告曾到第三人处咨询案涉房屋的情况，第三人明确告知原告被告高某与马某之间的债权债务未履行完毕，建议最好不要购买案涉房屋。原告未听劝阻，应承担因此造成的不利后果。另外，被告马某与原告之间不存在直接的法律关系，无义务协助原告办理产权登记手续。是被告马某将案涉房屋出售给高某，高某出售给原告，马某并不知情。并非原告陈述的是二被告共同将案涉房屋以高某的名义出售给原告。请求驳回原告对第三人的诉讼请求。 原告苗某与被告马某围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的房屋买卖合同、收条来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的询问笔录来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告马某提交的欠条系马某与高某之间的经济纠纷，与本案没有关联性，本院不予采信。本院认定事实如下：2016年8月15日，原告苗某与被告高某签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，房屋基本情况：原告所购买房屋固原市原州区六盘山林业局小区5号楼1单元601室，建筑面积111.4㎡，地下室18.1㎡；房屋价格及付款方式、期限；总价款29万元，原告在签订合同之日起两次付清所有房款，自签订合同之日起原告向被告高某付220000元，剩余款项（除房产证押金外）一月之内付清。由于被告高某暂未取得房产证，原告可预留贰万元作为押金，待房产证办理到原告名下时，原告一次性付清所有余款。合同还约定，被告保证所出售房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告不能办理产权登记过户或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任，原告有权解除合同，被告因向原告赔付房款总额2％的违约金。被告高某必须积极配合原告办理房屋过户手续，办理手续所产生的一切费用由原告承担。原、被告双方如有任何一方违约，则需要承担房屋总价的10％作为违约金。该合同还约定了其他权利义务。同时查明，涉案房屋因固原市六盘山林业局拖欠第三人固原恒新建筑工程有限公司工程款，将涉案房屋顶抵给第三人，又因第三人固原恒新建筑工程有限公司拖欠被告马某工程款，第三人又将涉案房屋顶抵给被告马某，后马某将涉案房屋出售给被告高某，被告高某又将房屋出售给原告。被告高某将房屋交付与原告苗某，现涉案房屋原告苗某实际居住。另查明，涉案房屋现产权登记在第三人固原恒新建筑工程有限公司名下。 本院认为，原告苗某与被告高某之间签订的《房屋买卖合同》系双方自愿签订，系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。本案中，原、被告之间形成了买卖合同法律关系，被告高某将涉案房屋出售给原告苗某，并将涉案房屋交付原告居住，原告亦按照合同约定向被告高某支付了27万元购房款。现涉案房屋符合办理过户登记手续，被告高某应当按照约定履行协助办理过户手续，但被告高某怠于履行合同约定的义务，应当承担违约责任。故原告要求被告高某支付违约金2.9万元的诉讼请求本院予以支持。因涉案房屋登记在第三人固原恒新建筑有限公司名下，而原告与第三人固原恒新建筑工程有限公司就涉案房屋未签订合同，同时亦未与被告马某就涉案房屋签订合同，故其要求被告高某、马某继续履行合同并由第三人协助向原告办理过户手续的诉讼请求及要求被告马某支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告马某抗辩理由成立，本院予以采纳。被告高某经公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。本院依法缺席审理。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、由被告高某于本判决生效之日起十日内向原告苗某支付违约金2.9万元； 二、驳回原告苗某的其他诉讼请求。 案件受理费526元，公告费600元，由被告高某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年六月二十六日 书记员*** 一、《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》： 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》： 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。