赣州恒丰房地产开发有限公司
某某、某某房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
来源：中国裁判文书网
江西省高级人民法院
民事裁定书
（2018）赣民申756号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***，男，1981年9月16日生，汉族，住江西省宁都县。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***，女，1986年12月11日生，汉族，住江西省宁都县。
两再审申请人共同委托诉讼代理人：***，北京大成（南昌）律师事务所律师。
两再审申请人共同委托诉讼代理人：**，北京大成（南昌）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赣州恒丰房地产开发有限公司。住所地：江西省赣州市章贡区长征大道东侧北端丰德园小区*栋*层*#写字楼。
法定代表人：***，该公司董事长。
再审申请人***、***与被申请人赣州恒丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2017）赣07民终3878号，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
***、***申请再审称，二审认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，请求撤销二审判决，依法再审，支持其一审诉讼请求。理由：一、原审法院适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》中第十七条就“关于房屋产权登记的约定”做了明确、细致的约定：被申请人代为办理商品房转移登记，而非由再审申请人负责办理，被申请人负责协助。双方就房屋产权登记的约定，并不属于合同无效情形，应当认定合同合法、有效，该约定对双方具有法律约束力。而原审法院在适用法律时，直接抛开双方在合同中的具体约定，采用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，严重背离了合同双方当事人的自由意志，属于适用法律错误。二、原审法院认定事实错误。按双方合同约定，被申请人迟延履行行为明显违约，且合同履行亦不存在不可抗力等免责情形，针对该违约行为，原审法院并未作出明确的事实认定。二审过程中，再审申请人提供的证据一“时间脉络图”可知被申请人已于2014年10月向再审申请人交房，但直到2016年6月始才启动办理房产证手续，截止2017年底，被申请人还未替再审申请人办妥房产证。被申请人的行为已严重违反了《商品房买卖合同》中第十七条的约定，其应按合同约定承担违约责任。政府部门的机构合并并非不可抗力。原审法院在事实认定方面刻意回避被申请人明显违约的事实，未明确对被申请人的行为进行法律定性，反倒是认为再审申请人依合同约定解除《商品房买卖合同》的行为不合法。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
本院经审查认为，一、关于二审法院是否适用法律错误的问题。二审判决并未认定双方签订的《商品房买卖合同》无效，而是认为本案不符合适用该合同第十七条的条件，故而未支持再审申请人要求解除合同的诉讼请求。人民法院审理案件，可以适用法律、行政法规和司法解释，二审判决适用《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》目的是为了说明办理房屋所有权登记虽然是房地产开发企业的义务，但此种义务的履行有赖于不动产登记主管部门的行政行为，房地产开发企业的主要义务是按合同约定及时提交符合不动产登记所需的文件资料和缴纳办证所需税费等。因而，二审法院不存在适用法律错误的问题。二、关于一、二审认定事实是否错误的问题。一审法院认定了双方签订合同过程及其合同内容等事实，以及被申请人办理房屋初始登记及向宁都县地方税务局提交了出证材料等事实，再审申请人在再审申请书中亦陈述被申请人2016年9月办理了不动产初始登记等。一审法院确认该事实并无错误，但未明确被申请人上述行为的时间确有不妥。二审法院认定宁都县不动产登记局于2015年11月正式挂牌，与再审申请人、被申请人主张的时间均一致，认定该事实并无错误。一审法院认定行政机关合并构成不可抗力属于适用法律错误，该错误已为二审法院所纠正。本案双方争议的主要问题是再审申请人要求解除合同的请求能否得到支持，而非被申请人是否有延期办理房屋产权证的行为。合同法的目的是鼓励交易，维护交易的稳定性，解除合同是对合同交易的完全否定，通常只有在一方存在根本违约行为导致另一方当事人无法实现合同目的时适用。本案中，由于不动产登记制度改革，2015年11月宁都县不动产登记局成立，不动产登记局成立前后一段时间对于办理不动产登记会产生一定影响符合生活实践认知，且被申请人一直在办理该项目不动产登记，第一批不动产登记已经办理完毕，第二批正在办理中，二审法院考虑上述因素未支持再审申请人要求解除合同和建立在解除合同之上的其他诉讼请求实际上是否认被申请人构成根本违约，二审法院上述认定并无不妥。至于被申请人是否有延期办理房屋产权证的行为并非本案审理重点，如果由于被申请人未及时提交相关办证文件资料或缴纳办证税费的原因导致再审申请人未在合同约定的时间取得不动产权证，再申申请人可以另行诉讼要求被申请人承担延期办理房屋产权登记的违约赔偿责任。综上，***、***的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回***、***的再审申请。
审判长***
审判员***
审判员***
二〇一八年九月三日
书记员周烜
