广东珠钢投资管理有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终12498号 上诉人（原审被告）：广东珠钢投资管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。 法定代表人：***，职务经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：**，女，1988年11月14日，住所地广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 原审被告：番禺珠江钢管有限公司，住所地广东省广州市番禺区石基镇清河路。 法定代表人：***，职务经理。 上诉人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢投资公司）因与被上诉人**、原审被告番禺珠江钢管有限公司（以下简称珠钢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2022）粤0191民初3360号民事判决，向本院提起上诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款的规定，经各方当事人同意，本案依法进行独任审理。本案现已审理终结。 上诉人珠钢投资公司上诉请求：1.变更一审判决第三项为：珠钢投资公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向**支付1649847元；2.变更一审判决第四项为：珠钢投资公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向**支付违约金150586.5元；3.上诉费由**承担。事实和理由：一、一审法院认定珠钢投资公司除向**退还已支付的全部房款及承担合同总额10％的违约金外，还判决珠钢投资公司向**支付购房款的利息，属于适用法律错误。首先，按照《补充协议》的约定，珠钢投资公司无需向**支付10%的违约金或利息，**既主张违约******属于重复主张；且10%的违约金已经足够弥补**的损失，珠钢投资公司无需额外支付利息。其次，《补充协议》约定：“甲方在注销网上合同备案和撤回登记手续完成后90个自然日将乙方已支付的购房款无息退还乙方。”根据上述约定，珠钢投资公司无需支付利息。最后，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，违约金的适用不应超过实际损失，即合同当事人不应既主张违约金又要求赔偿实际损失。**的诉请已经高于珠钢投资公司因违约对其造成的损失，加重了对珠钢投资公司的惩罚。同类案件（2021）粤0113民初9758号判决书已经认定双方在《补充协议》中对利息进行调整，业主的利息损失在房款10%的违约金中已经得到补偿，故不予支持业主的利息主张。暂计算至上诉之日，利息为61044元。二、珠钢投资公司在2021年12月13日以及2021年12月28日通过番禺住建局向**支付逾期交楼违约金合计14398.2元，该部分违约金应当在一审判决的违约金中予以扣除。珠钢投资公司在一审中已将该答辩意见及转账凭证提交一审法院，但一审法院由始至终未在一审判决中提及该事实，一审法院属于程序错误、认定事实错误。 被上诉人**答辩称：一审判决珠钢投资公司向**支付商品房价款10%的违约金及自2021年1月4日（即合同解除之日起）才计付的利息具有事实及法律依据，一审法院查明事实清楚，适应法律正确，应予以维持。一、《补充协议》第二十条为无效条款，不应视为对《广州市商品房买卖合同（预售）》的变更。该条款约定在注销网签后无息退还给买受人，属于格式条款，属于免除其责任且对对方有重大利害关系的条款，应当采取合理的方式提示对方注意，并予以说明，否则对方可以主张该条款不成为合同的内容，但合同内关于该条款并没有突出显示，珠钢投资公司也没有进行书面或口头的解释。且提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制并排除对方主要权利属于无效的格式条款。二、珠钢投资公司恶意转移资金、致使逾期交房，根本违约，占用**购房款，一审判决珠钢投资公司承担利息及违约金，具有事实及法律依据，应予以维持。第一，本案适用商品房价款10%的违约金和利息具有事实及法律依据。合同第十四条明确约定了延期交房的违约责任。**根据珠钢投资公司、珠钢公司的集团公司——珠江石油天然气钢管控股有限公司（上市公司）在2017年1月3日公布的企业年报《自愿公布与工商银行之贷款协议》，珠钢投资公司与工商银行就在中国番禺房地产开发的贷款利率5.39%（年利率按中国人民银行所发布之当前人民币商业贷款利率10%，现时中国人民银行所发布人民币商业贷款年利率为4.9%）。该利率为珠钢投资公司开发***项目所实际支付的利率，一审判决利息仅为自合同解除之日的LPR，就判决利息及违约金远未超过合同约定珠钢投资公司应承担违约责任范围。第二，纵观整个履约和解约过程，珠钢投资公司不仅因自身资金原因，**交房根本违约，还企图通过《延期交付告知函》以逃避交房责任，恶意占用**资金，明知其不能完成交房应按约定及时返还**资金，还通过恶意提起管辖权异议、管辖权异议上诉企图拖延占用**已支付款项的责任，该程序耽误了本案的庭审半年之久，具有明显过错，应予以惩罚。第三，**一审已提交实际损失计算表，证明**被占用资金的LPR利息损失及维权费用（律师费、保全费等）的实际损失，每笔购房款被占用至今的银行贷款利息损失也远高于10%的购房款，至今**的利息损失仍在扩大。第四，涉案房屋事实已溢价，珠钢投资公司不能因其根本违约行为致使**无法实现合同目的仍获利。因此，一审判决支持的利息及10%购房款的违约金为**作为守约方应得赔偿款项，具有事实依据、法律依据及法理基础，应予以维持。三、珠钢投资公司提交的案例与本案在事实上具有本质区别，不能参照适用。本案珠钢投资公司已占用**资金五年之久。另外，**确认珠钢投资公司通过番禺住建局支付的金额，但不认可用于抵扣违约金，因为一审判决的违约责任不足以弥补**资金被占用的损失。 原审被告珠钢公司述称，同意珠钢投资公司的全部上诉请求。一审法院认定珠钢公司无须对珠钢投资公司的债务承担连带责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 **向一审法院提出诉讼请求：1.确认**和珠钢投资公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议于2021年12月31日解除；2.珠钢投资公司立即协助**办理涂销广州市番禺区xxxx408房买卖合同网签备案的手续；3.珠钢投资公司退还购房本金1649847元(含团购费50000元)及利息(从**支付每笔款项之日起计至清偿之日；2019年8月20日前，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算)；4.珠钢投资公司按照总购房款的10%向**支付违约金164984.7元；5.珠钢投资公司向**返还专项维修基金款9633.14元、律师费900元、***记费550元，合计11083.14元及利息(从**支付之日起，实计至清偿之日；2019年8月20日前，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算)；6.珠钢公司对珠钢投资公司的上述债务承担连带清偿责任；7.本案受理费、保全费由珠钢投资公司、珠钢公司负担。 一审法院认定事实：珠钢投资公司是一人有限公司，珠钢公司是其唯一法人股东。2018年6月10日，**与***公司(现已注销)签订《广房世家服务合同》，约定由***公司收取**团购费50000元，用于抵扣100000元购房款。当天，**向***公司支付了50000元团购优惠费，向珠钢投资公司支付了306499元购房款。 2020年7月6日，**与珠钢投资公司签订《***·财富广场楼宇认购书》(下称简称认购书)，确认**获团购一口价，约定**以1599847元的优惠后价格向珠钢投资公司购买位于广州市番禺区***财富广场二期21栋408房（建筑面积91.7442平方米）。签订认购书当天，**向珠钢投资公司支付了定金20000元。 2020年7月6日，**（为乙方）与珠钢投资公司（为甲方）办理商品房买卖合同网签备案手续，签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定**以1599847元的价格向珠钢投资公司购买广州市番禺区***财富广场二期21栋408房（建筑面积91.7442平方米）。**在合同签订之日支付15998元，在2020年12月20日前支付1583849元。合同约定：第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2020年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。(2)逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内(不超过30日)退还乙方已支付房价款并支付利息(利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算)，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。2.1由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方不承担延期交房的责任。 该合同附件八为《本合同补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议约定：第五条对合同第十二条“交房条件”修改、补充：1.乙方向甲方表达了希望尽快入住该商品房的愿望。为此，双方一致同意作出变通：该商品房项目取得设计、建设、监理、施工等四单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电必要居住条件的，即视为符合交房条件；只有在此情况下，双方执行合同第十三条约定的房屋交付时间。2.相关市政基础设施和其他设施未能按双方约定投入使用的，甲方采取补救措施的，不视为违约。合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由乙方向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。3.本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，甲方有权以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常使用为限。乙方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第六条、对合同第十三条“房屋交付”的补充：1.乙方须在甲方发出的《入伙通知书》约定的日期内，持本人身份证及有关文件，到甲方指定地方办收楼手续。2.该商品房交付的前提条件：(1)乙方按合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期款和按揭款。(2)乙方付清应缴交的全部税、费。(3)如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。本条(1)-(3)点所列款项，甲方在收到银行发出的“到账通知”后确认款项收妥。3、如遇不可抗力、甲方无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为(公共事业部门)以及其他法律规定无法施工的特殊原因，甲方无需书面通知乙方即可据实予以延期交付房屋。4.房屋交付时，如乙方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。5.如果乙方与甲方约定交付为精装修房屋的，则不再执行合同第十三条毛坯房交付时间，而以甲乙双方签订的《精装修委托协议书》约定的交付时间为准。第七条对合同第十四条“延期交房的违约责任”的修改、补充：1.合同第十四条延期交房的违约责任：“每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金”，且甲方向乙方累计支付的违约金总额不超过该商品房总价款5%。2、如出现下列原因，甲方不承担延期交房违约责任：乙方未按合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的账户、因非甲方原因导致合同不能备案等。3.甲方履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接受该商品房。乙方应对甲方的维修及保修行为(含对乙方房屋及与乙方房屋相邻的房屋或设施进行维修或保修)提供必要的便利，否则所产生的责任由乙方自负。如因公共设备、共用设施维护或相邻该商品房维修，甲方、物业服务企业或相邻业主需进入、使用及占用乙方该商品房、花园或露台的，乙方应予以配合，否则，因乙方原因延误维修而导致损害加重的，乙方应赔偿所有损失。第二十条关于合同解除的相关约定：乙方行使单方解除权时，应在解除事由发生之日起3个自然日内书面通知甲方，逾期视作放弃解除合同。同时甲方在注销网上合同备案和撤回登记手续完成后90个自然日内将乙方已支付的购房款无息退还乙方。乙方须积极配合甲方办理前述手续。乙方接收甲方交付房屋或按本合同约定视作甲方已交付房屋的，乙方即放弃本合同的解除权。 **与珠钢投资公司还签订了《精装修委托协议书》，约定双方在2021年6月30日之前装修完工并向甲方交付商品房。合同约定了装修标准。 签订合同后，**于2018年7月8日、2018年7月9日分别向珠钢投资公司支付购房款873348元、购房款400000元。**已按合同约定付清全部购房款。 **为办理涉案房屋的不动产权预告登记手续，委托广东***律师事务所提供相应法律服务，并向其支付了律师费900元、***记费550元。2020年7月23日，广州市规划和自然资源局出具涉案房屋的不动产登记证明，登记的座落地址为xxxx408房。2020年7月6日，**向珠钢投资公司交付了物业维修基金9633元。 2021年7月12日，珠钢投资公司向购房业主出具《延期交付告知函》，表示因受市场销售、公司资金周转方面等不利因素的影响，原定工程施工进度出现严重**，收楼时间变更为2021年12月30日。**于2021年12月31日向珠钢投资公司送达《解除函》，提出解除双方合同，并要求对方三日内协助办理网签备案登记注销手续，退款购房款、律师费、***记费、维修基金，并支付利息。 2022年5月9日，珠钢投资公司向**送达《收楼通知书》，表示涉案房屋于2022年5月6日符合交付条件，并要求对方于2022年5月13日前办理收楼手续。**现未办理收楼手续。 在本案诉讼过程中，**提供广东消防火灾隐患举报处理状态记录，证明2022年5月11日经核查发现涉案房屋所在楼宇部分楼层仍处于装修状态。检查人员到21栋4楼及其他楼层检查发现现场存在通道及楼梯堆放装修物料的情况。珠钢投资公司提供下列证据：1.2021年8月23日出具的穗联验（番）字[2021]066号《竣工联合验收意见书》，该意见书记载工程质量、规划、消防、人防专项通过验收，城建档案、光纤到户通信设施专项验收情况记录为“承诺”。2.涉案房屋的《工程移交记录表》，拟证明装修工程施工单位已经将房屋移交珠钢投资公司，符合交付条件。3.广州市番禺区人民法院的受理案件通知书，拟证明装修单位与珠钢投资公司进行诉讼，该公司不配合移交部分房屋移交表。珠钢投资公司未就其他方面是否符合交楼条件提供证据。珠钢公司提交了审计报告，拟证实珠钢投资公司的财产与珠江钢管公司的财产相互独立。 在本案诉讼过程中，**请求法院对珠钢投资公司、珠江钢管公司采取财产保全措施。浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具担保金额为2069992.71元的诉讼财产保全责任保险保单保函为本案财产保全作担保。一审法院于2022年3月1日作出（2022）粤0191民初3360号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人珠钢投资公司、珠江钢管公司名下价值2069992.71元财产。**缴纳了保全费5000元。 一审法院认为：**与珠钢投资公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》《精装修委托协议书》系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。 关于解除合同和办理相关手续的问题。根据双方的约定，珠钢投资公司应于2021年6月30日交付房屋。逾期超过180日的，**有权单方面解除合同。因珠钢投资公司已经于2021年7月12日表示因受市场销售、公司资金周转方面等不利因素的影响，收楼时间变更为2021年12月30日。实际上该公司在上述期间并未通知**收楼。因此，**于2021年12月31日提出解除双方合同符合合同约定。一审法院确认**和珠钢投资公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议于2021年12月31日解除，珠钢投资公司应协助**办理涂销广州市番禺区xxxx408房买卖合同网签备案的手续。 关于退还购房款及支付利息的问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在本案件中，**交付的团购费是取得团购价购房的费用，实际是**购房的价款，珠钢投资公司均应予以退还。合同解除时，**要求珠钢投资公司在三天内返还上述款项，珠钢投资公司应予以支付，故一审法院对**请求返还1649847元的请求予以支持。珠钢投资公司未按期支付款项，应向对方支付相应的利息。一审法院酌定由珠钢投资公司从2022年1月4日起至上述款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率计付**付款的利息。对于**主张的其他利息，一审法院不予支持。 关于违约责任的问题，**和珠钢投资公司在合同中已经对**交楼导致合同解除的违约责任作出约定，按合同商品房总价款的10%支付违约金，故珠钢投资公司应向**支付违约金164984.7元。上述违约金计算标准，是双方真实意思表示。违约金足以弥补解除合同时**的损失，故一审法院**对其他利息、律师费、***记费损失的请求，一审法院不予支持。 关于物业维修基金的问题，该款为珠钢投资公司应商品房买卖交易收取。如上所述，在合同已解除的情况下，珠钢投资公司应将该款返还给**，一审法院对**的相应诉讼请求予以支持。 关于连带责任的问题，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。珠钢投资公司为一人有限责任公司，珠江钢管公司是其唯一法人股东。现珠钢公司提交的证据证明证实珠钢投资公司的财产与珠江钢管公司的财产相互独立。**未能进一步就其主张举证证实，故对**要求珠江钢管公司在本案中承担责任的主张，因事实依据不足，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条的规定，一审法院判决：一、**和广东珠钢投资管理有限公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议于2021年12月31日解除；二、广东珠钢投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助**办理涂销广州市番禺区xxxx408房买卖合同网签备案的手续；三、广东珠钢投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向**支付1649847元及其利息（从2022年1月4日起至上述款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心同期发布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、广东珠钢投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向**支付违约金164984.7元；五、广东珠钢投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向**返还9633.14元；六、驳回**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。一审案件受理费11679.97元，保全费5000元，由**负担受理费1069.88元，广东珠钢投资管理有限公司负担受理费10610.09元、保全费5000元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，珠钢投资公司主张在诉讼前住建部门在珠钢投资公司监控账户直接向**划扣了逾期交楼违约金14398.2元。**确认收到了通过住建部门支付的违约金14398.2元，但表示不清楚是谁的资金。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，引起本案房屋买卖合同纠纷的法律事实发生在民法典施行前并持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点一是珠钢投资公司应否向**支付退还购房款的逾期利息；二是珠钢投资公司应支付的违约金中应否扣减珠钢投资公司已通过住建部门向**支付的逾期交楼违约金。 其一，关于珠钢投资公司应否向**支付退还购房款的逾期利息。一审判决珠钢投资公司向**支付应退购房款1649847元从2022年1月4日起至款项付清之日止的利息，实为案涉合同解除后珠钢投资公司应向**返还款项却未按期返还所产生的逾期利息，并非合同期间珠钢投资公司占有款项所产生的利息。一方面，补充协议第二十条约定的“购房款无息退还乙方”应为珠钢投资公司未逾期退还购房款情况下的约定，与一审判决支付利息的情形并不一致。另一方面，购房款10%的违约金属于珠钢投资公司违反案涉房屋买卖合同约定所需承担的违约责任，与合同解除后逾期返还购房款所需承担的利息不属同一性质，不属于重复主张。因此，珠钢投资公司关于其不应支付购房款利息的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 其二，关于珠钢投资公司应支付的违约金中应否扣减珠钢投资公司已通过住建部门向**支付的逾期交楼违约金。一审判决珠钢投资公司应向**支付的违约金164984.7元，为珠钢投资公司**交楼导致合同解除的违约责任，与珠钢投资公司已通过住建部门向**支付的逾期交楼违约金14398.2元属同一性质，故珠钢投资公司上诉主张应予扣减已支付金额合理，本院予以支持。因此，珠钢投资公司应向**支付的违约金应变更为150586.5元。 综上所述，珠钢投资公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2022）粤0191民初3360号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2022）粤0191民初3360号民事判决第六项； 三、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2022）粤0191民初3360号民事判决第四项为：广东珠钢投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向**支付违约金150586.5元； 四、驳回**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 一审案件受理费11679.97元、诉讼保全费5000元，由**负担受理费1466.97元，广东珠钢投资管理有限公司负担受理费10213元、保全费5000元。二审案件受理费1686元，由**负担322元，广东珠钢投资管理有限公司负担1364元。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二三年五月三十日 法官助理　罗淑仪 书 记 员　邓海婵