***、大连实达房地产开发有限公司等合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽02民终5107号

上诉人（原审原告）：***。

委托诉讼代理人：杨柳，辽宁华夏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李慰闻，辽宁华夏律师事务所实习人员。

被上诉人（原审被告）：大连实达房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾镇宋家村。统一社会信用代码91210200744353626T。

法定代表人：金春君，该公司董事长。

委托诉讼代理人：肖经纬，辽宁纬轩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：佟心悦，辽宁纬轩律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：大连云翔建设集团有限公司，住所地庄河市步云山街道1号。统一社会信用代码912102007478774926。

法定代表人：邢富翔，该公司董事长。

委托诉讼代理人：高庆文，男，该公司员工。

原审第三人：姜培风。

上诉人***因与被上诉人大连实达房地产开发有限公司(简称实达公司)、大连云翔建设集团有限公司(简称云翔公司)及原审第三人姜培风合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初11149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判支持***的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审认定事实不清、据以判决的证据不足。1.原审未能查明案涉房屋买卖形成的真实过程及二被上诉人在房屋买卖过程中应当承担的法律责任，更未能区分此次诉讼与此前***向实达公司主张逾期交房违约金诉讼之间的区别，而在判决认为部分中完全引用(2018)辽02民终6742号判决的论理。针对不同的诉讼请求和审查事实不经区分直接套用他案作出判决，系认定事实错误，缺乏判决依据。2.本案中云翔公司已认可欠***款项，将实达公司抵顶的案涉房屋出售给***，实达公司也予以认可，且实达公司与***签订海景居购房合同书，案涉房屋出售价款为327,350元。云翔公司将此前的欠款转化为购房款一部分，并让***补齐购房款至327,350元，实达公司向***出具收款收据。***与实达公司之间的房屋买卖关系已成立。案涉327,350元系购房款性质在实达公司出具的收款收据中已经得到确认。案涉款项是否由实达公司收取，并不影响房屋买卖合同成立。如果不是实达公司出具购房合同和收款收据，***也不会将案涉款项补齐至327,350元。原审认定实达公司收款收据中购房款为315,716元系事实认定错误，应为327,350元。故二被上诉人应共同承担返还案涉款项责任。3.(2018)辽02民终6742号案件审理的是***以商品房销售合同纠纷为由请求实达公司支付逾期交房违约金，云翔公司并不是该案的当事人。最终法院认定了云翔公司欠***债务抵顶房款的部分事实，但因存在抵债部分事实，而没有支持逾期交房违约金。并没有否认实达公司与***之间的房屋买卖关系和购房款的性质。实达公司亦认可与***之间签订的房屋买卖合同和收款收据的真实性。本案中，二被上诉人都为本案的被告，云翔公司认可收取了案涉房屋购房款327,350元的性质，及与实达公司三方的抵债行为，否则实达公司也不会与***签订房屋买卖合同和出具购房款的收款收据。原审驳回***的诉讼请求，系判决依据不足。4.实达公司在明知存在抵债，并已经与***签订购房合同、出具收款收据，与***之间存在房屋买卖，且在2017-2018年间就案涉房屋逾期交房违约金问题，***起诉过实达公司的情况下，仍然将案涉房屋单方出卖给原审第三人，出现一房二卖，直到本次庭审中，***才知晓，其行为已严重损害了***的合法权益。5.原审法院认为***仅以购房合同和收据向二被上诉人主张返还款项及赔偿损失，无事实和法律依据，驳回***的诉讼请求，可就与云翔公司之间的债权债务另行起诉的释明缺乏法律依据。本案中因为实达公司将案涉房屋另行卖给原审第三人，导致***无法获得案涉房屋，继而要求二被上诉人返还案涉款项。案涉款项不仅包含与云翔公司抵顶房屋款，还包含之后补交的购房款。而将款项交给云翔公司，系实达公司认可。庭审中云翔公司亦认可此节事实，并不存在无事实和法律依据情形。6.案涉房款327,350元全部交付云翔公司当时的经办人和法定代表人吕德发，在收款收据上可以体现。款项的构成：5万元是当时云翔公司找***干案涉房屋项目6号楼，让***交的保证金，没有返还给***；云翔公司找***借案涉项目工人临时住的简易房，工程款是2万元；其他款项都是吕德发向***陆续借款用于干案涉项目，当时打了很多借条，最终结算时云翔公司和实达公司将案涉房屋作价327,350元给***，当时还差3万元房款差价，***交的现金，给了云翔公司时任法定代表人吕德发，然后实达公司和云翔公司一起与***签订了购房合同，出具收款收据，上面盖有实达公司的印章及吕德发的名字。二、原审适用法律错误。根据最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要精神，不能既判决驳回诉讼请求又告知当事人就此另行主张。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。本案中***与二被上诉人就案涉款项和房屋存在债权债务抵顶情形从而进行房屋买卖、交纳购房款的事实非常清晰，且在本案中***向二被上诉人均主张权利，并提供了相关的证据，对证据的真实性均经过审查，原审判决驳回***的诉讼请求与告知另行主张权利相互矛盾，判决适用法律错误。

实达公司辩称，不同意***的上诉请求，一审判决正确应予维持。主要理由：1．实达公司与***并非商品房买卖合同关系，实达公司仅以案涉房屋抵顶云翔公司工程款，是云翔公司将案涉房屋又抵顶或出卖给了***，根据合同相对性，***应向云翔公司主张债权债务。2．实达公司从未收取***任何款项，***要求实达公司返还购房款及赔偿损失没有法律依据。3.本案不涉及一房二卖问题，实达公司与***并非商品房买卖合同关系，一房二卖保护的是实际购房人即消费者的权益，而***并非购买商品房的消费者。

云翔公司辩称，不同意***的上诉请求，应维持原判。主要理由：1.对***与实达公司之间签订的购房合同表示认可。案涉购房合同已经签订完毕，代表***与云翔公司之间所有的债权债务已经消灭，***现无权要求云翔公司返还任何款项。实达公司应配合将案涉房屋交给***，云翔公司也同意向***交付案涉房屋，但由于该小区后期交付房屋和交付钥匙等事宜均由实达公司负责，案涉房屋钥匙由实达公司实际控制，需要***与实达公司沟通。云翔公司会根据之前与***的合意及合同义务进行配合。如果发生交付不能的情况，也应当由实达公司承担责任。2.本案中，实达公司已经明确知晓案涉房屋是云翔公司的，且明知已经将房屋卖给***的情况下，实达公司又另行出售给他人，其主观恶意明显。本案中原审第三人没有提供其已经足额支付案涉房屋购房款的相关银行转账记录及取现支付记录，且售价明显低于市场价，说明实达公司与原审第三人之间的案涉房屋买卖行为明显属于恶意行为。相反，***与云翔公司签订的购房合同在先且付款在先，***与实达公司均应继续履行购房合同。3.***在案涉房屋权属发生争议后，应提起确认房屋权属交付之诉，而不能在案涉房屋权属未有定论时直接要求返还购房款项，其单方放弃房屋权利的行为，也侵害了云翔公司的权利。因此，***在本案中无权直接主张返还款项。

姜培风未到庭，未提交答辩意见。

***向一审法院起诉请求：判令二被告共同给付购房款327,350元，且二被告赔偿原告经济损失92,650元。

一审法院认定事实：2011年9月30日，原告与被告实达公司签订《海景居购房合同书》一份，合同约定原告购买的房屋为海景居11号楼X号房(工程号)，建筑面积为65.47平方米，房屋单价为5000元/㎡，总房款金额为327,350元人民币。合同约定付款时间为2011年9月30日，房屋交付期限为2012年12月31日前。2011年10月25日，被告为原告开具了非经营性收款收据，该收据记载了交款人为原告，收款单位为被告，收款事由为购房款，金额为315,716元，经办部门为云翔。原告曾以上述《购房合同书》及专用收款收据为依据向一审法院起诉被告实达公司，要求被告实达公司向其支付逾期交房违约金，一审法院一审判决后，原告***不服，上诉于大连市中级人民法院，大连市中级人民法院驳回了原告的诉讼请求。大连市中级人民法院查明“双方当事人均认可本案基础事实是原告与云翔公司存在债权债务关系，云翔公司拖欠原告款项，实达公司同意替云翔公司以案涉房屋抵顶该笔债务，因此***与实达公司签订了购房合同”。

另查，2021年7月15日，被告实达公司与第三人姜培风签订案涉房屋的《购房合同书》，合同约定，姜培风购买军悦湾第4号楼1单元16层2号房，房屋单价为6342元，总价为420,000元。同日，被告实达公司向姜培风出具专用收款收据。甲方(被告)实达公司已将房屋交付其使用。

一审法院认为，关于案涉房屋的购买过程，系因实达公司欠付云翔公司工程款，同时云翔公司又拖欠***款项，故实达公司根据云翔公司的指示与***签订了案涉房屋的购房合同书，以案涉房屋替云翔公司抵顶拖欠***的款项，并同时消除实达公司欠付云翔公司的款项。基于此，实达公司在未收取购房款的情况下向***出具了收款收据。可见，***与实达公司间存在的是以房顶欠款的关系，不存在真实的买卖合同关系，所签订的合同及收据，仅是履行以房抵顶欠款的手续，***签订合同的目的也不是购买商品房，而是接受案涉房屋以抵顶其债权。故原告以案涉购房合同书及收据为凭向被告实达公司、云翔公司主张返还购房款及赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告与云翔公司之间债权债务关系，可另行起诉。

一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费人民币7600元(原告已预交)，由原告自行负担。

本院对一审认定的事实除收款收据金额为315,716元外的其他事实予以确认。2011年10月25日非经营性收款收据的金额为327,350元。另查，2012年11月26日，实达公司（甲方）与云翔公司（乙方）签订《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》，双方对账确认案涉房屋属于以合同方式进行以房抵工程款的范围内，并约定凡乙方用于支付3#、4#、5#、6#项目部工程款的抵顶房屋，甲方予以认可；对已经超过甲方应支付给乙方的部分，除用于支付3#、4#、5#、6#项目部工程款的抵顶房屋合同外，其他的部分均处于待定状态，等工程决算后根据实际结果进行确认等。

再查，***诉实达公司商品房销售合同纠纷一案，本院（2018）辽02民终6742号民事判决认为，***与实达公司间存在的是以房抵顶欠款的关系，不存在真实的商品房买卖合同关系，所签订的合同及收据，仅是履行以房抵顶欠款的手续，***签订合同的目的也不是购买商品房，而是接受案涉房屋以抵顶其债权。对***要求由实达公司承担逾期交房违约责任的诉请不予支持。另认为“关于***称本案系债务转让法律关系，对此并未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对上诉人此项主张不予支持”。

***提起本案诉讼的原诉请为请求实达公司立即将案涉房屋交付给***，后变更诉请为实达公司与云翔公司共同给付购房款327,350元，并赔偿经济损失92,650元。

上述事实，有当事人原审提供的《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》、（2018）辽02民终6742号民事判决书、本案起诉状、当事人陈述和庭审笔录在案为凭，经原审庭审质证和本院审查，应予采信。

本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：实达公司与云翔公司应否向***返还案涉购房款并赔偿经济损失。

关于***主张实达公司返还案涉购房款并赔偿经济损失一节，在***诉实达公司商品房销售合同纠纷一案中，该案生效判决认定“***与实达公司间存在的是以房抵顶欠款的关系，不存在真实的商品房买卖合同关系，所签订的合同及收据，仅是履行以房抵顶欠款的手续”。***并未向实达公司支付购房款，其在本案中直接依据案涉《商品房买卖合同》及专用收款收据向实达公司主张返还购房款，从其所提理由看，其仍是基于认为双方之间存在商品房买卖合同法律关系提出的上述主张，但正如另案生效判决论述，双方之间实为以房抵顶欠款关系，故原审未采信***关于实达公司返还购房款的理由，并无不当。该另案生效判决认定***未提供证据证明系债务转让法律关系，而其在本案中也没有提供新证据对此予以补强证明。***关于实达公司返还购房款的事实和法律依据不足，本院无法支持。

关于***主张云翔公司返还案涉购房款并赔偿经济损失一节，按照各方当事人的陈述，云翔公司应系因与***之间存在其他债权债务关系，而指示实达公司与***签订《商品房买卖合同》并出具专用收款收据，但从***本案提起诉讼请求的内容看，其原为请求实达公司交付房屋，后变更诉讼请求为实达公司与云翔公司共同给付购房款并赔偿经济损失，结合其一审所提事实和理由，本案仍是围绕***与实达公司之间的商品房买卖合同关系进行审理的，并未审理***与云翔公司之间真实的债权债务关系的相关事实。本案基于***与实达公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系而判决驳回***关于实达公司、云翔公司返还案涉购房款并赔偿经济损失，并无不当。

民事诉讼中的诉，是指当事人因民事权利义务关系发生争议，而向法院提出予以司法保护的请求，包括诉讼主体、诉讼标的、诉的理由等要素。诉的内容是多方面的,基于多个法律关系提出的不同请求，属于多个不同的诉。***在二审期间提出其与云翔公司之间关于327,350元债权的形成属于另一法律关系，与本案***所提诉请和基础事实并非同一法律关系，不属于本案的审理范围。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7600元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孙利颖

审判员　　张　钱

审判员　　谢燕鹏

二〇二二年八月十五日

书记员　　于　涵