大连实达房地产开发有限公司与**、***等商品房销售合同纠纷二审判决书

辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽02民终6218号 上诉人（原审被告）：大连实达房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇***，统一社会信用代码91210200744353626T。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽***律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，男，1983年2月8日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区，公民身份码210202198302082718。 被上诉人（原审原告）：***，女，1948年10月15日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，辽宁建坤律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，辽宁建坤律师事务所律师。 原审被告：大***建设集团有限公司，住所地辽宁省庄河市步云山街道1号，统一社会信用代码912102007478774926。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，辽宁双护律师事务所律师。 原审第三人：**淑，女，1963年3月10日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 原审第三人：中国人民解放军联勤保障部队第九六七医院，住所地辽宁省大连市西岗区胜利路80号。 上诉人大连实达房地产开发有限公司（简称实达公司）因被上诉人**、***，原审被告大***建设集团有限公司（简称云翔公司），原审第三人**淑、中国人民解放军联勤保障部队第九六七医院（简称九六七医院）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2021年2月3日作出（2020）辽0211民初8035号民事判决，实达公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日作出（2021）辽02民终4377号民事裁定，撤销（2020）辽0211民初8035号民事判决，发回重审。大连市甘井子区人民法院重审后，于2022年4月7日作出（2021）辽0211民初12527号民事判决，实达公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 实达公司上诉请求：1.撤销大连市甘井子区人民法院作出的（2021）辽0211民初12527号民事判决书第一项；2.改判驳回**、***全部诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认为**淑所持的中国人民解放军第210医院403临床部（简称403临床部）出具的房屋权属证明无法证明**淑系案涉房屋的权利人系事实认定错误。**淑所持房屋权属证明确系九六七医院开具，系九六七医院在2018年撤销番号前统一印制，待房屋出售且满足办理房屋所有权证明条件后再填写权利人信息。案涉小区所有房产证上登记的时间均为2012年。**淑所持房屋权属证明真实有效，能够反映案涉房屋的所有权归属。二、原审法院认为**淑不构成善意取得，不享有案涉房屋所有权系法律适用错误。善意取得适用于无权处分的情形，而本案中，实达公司将房屋另售的行为属于有权处分，不应适用善意取得制度。云翔公司与实达公司于2012年签署的《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》已写明，案涉房屋属于超额抵顶工程款的部分，云翔公司应该撤销购房合同向买受人退还购房款。云翔公司撤销合同，案涉房屋即由实达公司收回，实达公司享有另行处分的权利。 **、***辩称，不同意实达公司的上诉请求。一、案涉房屋在部队和地方产权机关均未办理登记备案，不符合善意取得条件；实达公司提交的案涉房屋权属证明不真实、不合法。（一）九六七医院保障处向法院出具调查函回执，“因具体房屋为合同划分给开发商部分，在我院并无登记，小区已交付使用，权属无从查取”。该回函证明案涉房屋权属未在部队登记备案。案涉房屋应由地方产权登记机关登记备案。而**、***律师调取的房产查询结果显示，案涉房屋未在地方产权机关办理房屋备案登记。（二）中国人民解放军医院第210医院403临床部于2018年被撤销，中国人民解放军医院第210医院也于2019年11月更名为九六七医院。2020年7月（实达公司在一审中自认的案涉房屋权属证明实际办理时间），403临床部已不复存在，根本不可能向**淑颁发案涉房屋权属证明。退一步讲，即使未被撤销，403临床部作为中国人民解放军医院第210医院的一个科室，也无权出具案涉房屋权属证明。（三）案涉权属证明上载明的发证日期是2012年12月13日，实达公司在一审中自认的案涉房屋权属证明实际办理时间是2020年7月，但未提交任何证据加以证明，故应以案涉房屋权属证明上载明的发证日期为准。即2020年11月8日**淑签订的购房合同，但在近8年前就取得了权属证明，不符合交易习惯和逻辑。二、案涉房屋已抵顶给云翔公司，实达公司无权另售他人。实达公司在（2018）辽02民终9980号案件的庭审中自认，案涉房屋已抵顶给云翔公司，**、***从云翔公司处购买案涉房屋，实达公司仅负责协助云翔公司办理相关售房手续，其已履行了大部分协助义务。大连市中级人民法院在该案判决中也认定了上述事实，并据此作出了终审判决。以上事实足以证明，云翔公司有权处置案涉房屋，实达公司将案涉房屋另售他人系无权处分。综上所述，实达公司仅负有协助交付房屋并办理登记备案手续的义务，无权将案涉房屋另售他人，**淑未善意取得案涉房屋。 云翔公司述称，不同意实达公司的上诉请求。一、**淑持有的403临床部出具的所谓的房屋权属证明，根本不具备能够证明案涉房屋权属的效力，严格来说，它最多就是一个单位内部出具的使用权证明，并不是法定的物权凭证，更不是《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定的不动产权属证书，在本案中并没有实际意义；而且，出具这个证明的403临床部已经在2018年被撤销番号了，**的单位即本案第三人九六七医院，不仅不认可这个证件有任何效力，同时还向法院出具书面证明，明确表示：案涉房屋没有在部队备案登记，权属无从查取。二、实达公司提供的这个所谓的部队房产证，形成时间是在2012年，而其主张和**淑签订房屋买卖合同的时间却是2020年。如果说，实达公司提前存留了一堆这样的证，以随便填写的话，那这个证也就根本不具有任何效力和证明意义。三、关于**淑是否为善意取得的问题。（一）实达公司无权处分案涉房屋已是不争的事实，因为在（2018）辽02民终9980号判决书当中，实达公司明确承认对案涉房屋没有任何权利，已经抵顶给云翔公司，不具备出卖房屋收取房款的权利；而其列举的2012年签署的协议书，事实上也没有证明效力，因为它已经被实达公司和云翔公司在2012年之后签订的其他协议所替代，尤其在2018年审理的上述9980号案件审理过程中，实达公司并未主张其对案涉房屋享有所有权和处分权，而是直接、明确的承认，房子是云翔公司的，和实达公司没有关系，该事实已经被生效判决认定。因此，根据民事诉讼禁止反言的原则，在9980号判决书早已发生法律效力的情况下，实达公司不能推翻自己之前的法庭陈述。（二）**淑作为案涉房屋的所谓购买人，不仅不出庭为自己的房屋据理力争，完全违背人情常理，而且本案中自始未见**淑于2020年支付了327,300元购房款的任何证据。综上，**、***作为普通的老百姓，2011年花了将近30万元买房子，至今十几年了，都没有拿到房子，还要不停地打官司，实达公司不仅不协助解决，还出尔反尔，在案涉房屋已经发生诉讼的情况下，还能再次出售给别人，毫无诚信可言。云翔公司本着实事求是的态度，已经收取了购房款，故同意将房屋交付给**、***，但需要实达公司履行交付钥匙和房屋等配合及协助工作，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 **淑述称，我是以现金方式购买的案涉房屋，至于其他民事主体之间的关系我不清楚。 九六七医院未到庭，亦未发表书面意见。 **、***向一审法院起诉请求：1.判令云翔公司履行购房合同交付房屋；2.判实达公司协助交付案涉房屋及办理登记备案手续；3.确认实达公司与**淑之间的购房合同无效，**淑没有善意取得案涉房屋；4.判令九六七医院协助办理案涉房屋的权属手续；5.本案受理费、公告费由云翔公司、实达公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月10日大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终9980号民事判决书载明：“原一审法院查明事实（二审对一审查明事实予以确认）：2011年10月9日，**、***与实达公司签订了《海景居购房合同书》一份，合同约定**、***购买的房屋为海景居的6号楼1**4层2号房屋（工程号），建筑面积为53.87平方米，单价为5532元/㎡，总房款为298,000元。2011年10月25日，实达公司为**、***开具了收款收据。另查，2014年8月20日，实达公司发出通知，对延期交房表示歉意，并通知部分业主领取住房钥匙。2015年7月12日、2017年3月16日，案外人第二一○医院四○三临床部、***经济适用房营建办公室分别就案涉工程竣工入住事宜出具保证书、***。二审查明事实：实达公司将包括案涉房屋在内的房屋抵顶给云翔公司，由云翔公司处置，实达公司协助云翔公司办理售房手续……**、***将278,000元购房款存入云翔公司工作人员***的账户。二审法院认为：实达公司提供了其与云翔公司签订的确认分房清单及房号清单，证明实达公司已将案涉房屋抵顶给云翔公司，由云翔公司处置，实达公司协助云翔公司办理售房手续。由此可见，出售案涉房屋并获取购房款是云翔公司的权利，实达公司仅配合云翔公司为购房人办理签订商品房买卖合同及开具发票等相关手续，实达公司不享有作为出卖人最重要的权利，即收取购房款的权利，故实达公司并非真正意义上的房屋出卖人。” 2020年11月8日，实达公司（卖方）与**淑（买方）签订《购房合同书》一份，合同约定**淑购买的房屋坐落位置为大连市甘井子区大连××镇××村××（军悦湾）第6号楼1**4层2号房屋，建筑面积为54.55平方米，单价为6000元／ｍ²，总房款为327300元。同日，实达公司为**淑开具了收款收据。 根据大连市中级人民法院（2021）辽02民终4377号民事裁定书，在二审时实达公司又提交了新证据，即由中国人民解放军第210医院403临床部出具的房屋权属证明，房屋权利人为**淑，记载的时间为2012年12月13日。 一审法院另查，经**、***申请律师调查令，该院依法出具，**、***持令调查结果如下，中国人民解放军联勤保障部队第九六七医院保障处回执：“1、法院所委***已将此事与物业公司核对（**、***申请调查第一项）。2、因具体房屋为合同划分给开发商部分，在我院并无登记。小区已交付使用，权属无从查取。3、此房屋未在部队备案，部队不知晓是否抵顶给云翔公司。”大连宏丰物业管理有限公司回执：“1.海景居6号楼1**4层2号的行政街号：佳宝园5号楼1**4层2号。2.海景居6号楼1**4层2号的军悦湾房号：军悦湾6号楼1**4层2号”。 2021年10月13日，中国人民解放军联勤保障部队第九六七医院保障处作出情况说明：“关于我院与大连实达房地产开发有限公司共同建设的军悦湾项目中，开发商分得的房屋未在我院做房屋权属登记备案。中国人民解放军第210医院403临床部已于2018年军队编制体制改造时撤销番号。” 一审法院再查，云翔公司对出售案涉房屋给**、***并收取房款的事实予以认可，并同意将案涉房屋向其交付。 案涉房屋现状为，因该房屋产生纠纷，产生纠纷一方当事人报警，警察将房屋封存，表示双方均不可进入，等待法院处理结果。 一审法院认为，关于**淑是否善意取得案涉房屋一节，双方争议的焦点是中国人民解放军第210医院403临床部出具的房屋权属证明是否真实有效。首先，九六七医院保障处作为中国人民解放军第210医院403临床部的**单位，其表示案涉房屋在其单位并无登记，小区已交付使用，权属无从查取。第二，房屋权属证明记载的时间为2012年12月13日，远早于实达公司与**淑签订购房合同及**淑交纳购房款的时间。这显然与一般房屋买卖流程不符。而实达公司陈述**淑实际办理房屋权属证明的时间为2020年7月，其并未提供证据证明。且根据九六七医院提供的情况说明，中国人民解放军第210医院403临床部已于2018年军队编制体制改造时撤销番号。2020年7月该临床部已不存在，也就不可能以临床部的名义出具房屋权属证明。最后，**淑作为本案案涉房屋的利害关系人，未到庭参加诉讼。**淑及实达公司亦未提交其他证据证明案涉房屋权属证明的真实性。综上，根据现有证据无法证明**淑系案涉房屋的登记权利人，**淑不能善意取得案涉房屋。 根据（2018）辽02民终9980号民事判决书，实达公司已将案涉房屋抵顶给云翔公司，由云翔公司处置，实达公司协助云翔公司办理售房手续。出售案涉房屋并获取购房款是云翔公司的权利，实达公司仅配合云翔公司为购房人办理签订商品房买卖合同及开具发票等相关手续，实达公司不享有作为出卖人最重要的权利，即收取购房款的权利，故实达公司并非真正意义上的房屋出卖人。据此，云翔公司是案涉房屋的真正出售人，实达公司无权出售案涉房屋。2011年10月9日，实达公司已经配合云翔公司与**、***办理签订了《购房合同书》并出具房屋收款收据，云翔公司也认可实际收到了案涉房款。云翔公司应向**、***交付案涉房屋，实达公司作为案涉房屋开发商实际管理案涉房屋，负有协助交付房屋并办理登记备案手续的义务。但因案涉房屋属于军产房，是否具备普通商品房交付所需要的相应手续材料，不属于本案审理范围；本案关于案涉房屋的交付亦不产生代替相关行政管理职能部门对案涉房屋竣工验收审查的义务；本案交付亦不对抗相关行政管理职能部门正常的行政执法行为。 关于**、***提出的确认实达公司与**淑签订的合同无效的诉请，并非本案审理范围，不予处理。关于实达公司辩称与云翔公司之间的超付工程款纠纷一节，双方已就工程款问题另案解决。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决：一、云翔公司自判决生效之日起三十日内向**、***交付位于大连市甘井子区海景居6号楼1**4层2号（行政街号：佳宝园5号楼1**4层2号；军悦湾房号：军悦湾6号楼1**4层2号）的房屋；实达公司协助交付上述房屋及协助办理房屋登记备案手续。二、驳回**、***的其他诉讼请求。案件受理费人民币5770元，公告费600元（**、***已预付），由云翔公司负担。 本院二审期间，各方当事人对一审已查明的案件事实无异议。上诉人实达公司提交以下证据：证据一、由九六七医院出具的《情况说明》一份，拟证明：**淑的房屋权属证书系由部队出具的，合法有效，能证实**淑是案涉房屋合法权利人。证据二、大连市中级人民法院作出的（2022）辽02民再99号民事裁定书，拟证明：案涉房屋属于实达公司超付给云翔公司的部分，实达公司起诉云翔公司要求返还超付房屋的诉讼已被辽宁省高级人民法院指令原审法院重审。据此，一审法院认为实达公司无权出售案涉房屋，缺乏依据。**、***对证据一的真实性无异议，但是对该《情况说明》的合法性、关联性有异议。**、***认为，出具该《情况说明》的九六七医院保障处作为该医院下属科室，无权出具此情况说明，且该说明内容也不能证实案涉房屋权属证明合法有效。**、***对证据二的具体情况不清楚，认为与本案无关。云翔公司对证据一《情况说明》的真实性无异议，但对待证事实有异议，从该说明内容看，并不能证明**淑符合办理权属证书的条件，且同一主体针对同一事项分别于本案一审、二审作出了不同的陈述，不能证实**淑其持有的权属证书合法有效。云翔公司对证据二的真实性无异议，关联性有异议，其认为实达公司与云翔公司之间的纠纷应最终通过法院判决得出结论并依照判决内容执行，实达公司既然诉诸诉讼，就该等待诉讼的最终结果，不能自行取回已经抵债的房屋，另行处置。**淑同意实达公司的质证意见。经本院审查，结合各方当事人的举证、质证意见，本院对以上证据的认定意见如下：关于证据一，该《情况说明》的出具主体是中国人民解放军联勤保障部队第九六七医院保障处，说明内容为：“我院与实达公司合作建设的‘军悦湾’项目，是由军区批准的用于原军工企业职工安置及安排部分军官住房的项目。由实达公司负责处理的部分房屋，在向购房人开具购房合同、房款收据、以及‘军悦湾’业主领取房屋权属证明确认单等文件后，由购房人向我院指定账户缴纳维修基金，购房人持上述相关文件及维修基金缴纳凭证方可为其办理《房屋权属证明》。原403临床部于2012年统一印制了‘军悦湾’项目的房屋权属证明，整个‘军悦湾’小区的房产证落款时间均为2012年。购房者所持有的房屋权属证明即属于上述相关情形。特此说明”。从以上内容看，首先，该《情况说明》并不能确认**淑所持《房屋权属证明》是否可作为合法有效的物权凭证；其次，该《情况说明》甚至是否针对案涉房屋及**淑所持的《房屋权属证明》亦不明确；再次，结合同一主体（九六七医院保障处）于本案一审期间作出的情况说明内容看，案涉房屋应属于实达公司负责处理的部分房屋，不属于在部队有权属备案的部分房屋。因此，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，本院无法依据该《情况说明》认定，因**淑持有案涉房屋《房屋权属证明》，则其即为案涉房屋权利人。关于证据二，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但认为该民事裁定书不能证明实达公司主张其对案涉房屋有权另行出售的主张。 经本院二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另补充查明：实达公司诉云翔公司建设工程施工合同纠纷一案，实达公司诉讼请求为：1.云翔公司返还实达公司多支付的工程款2,634,305.97元；2.云翔公司将双方已签订的但未交付的房屋总计85套（见审计鉴定报告第7页所附房屋买卖协议以及收款收据）返还给实达公司。本案争议的房屋即包含于实达公司诉请返还的85套房屋范围内。该案件经二审审查后，由本院作出（2021）辽02民终5765号民事判决，驳回实达公司的诉讼请求。实达公司不服该判决，向本院申请再审。本院再审认为，通过实达公司与云翔公司于2008年12月14日签订《补充协议》、于2010年10月20日签订的《补充协议》，以及2014年《会议纪要》，可以认定云翔公司按照协议约定的比例参与房屋面积分配的前提为“完成建设工程及配套设施”。本案应当结合双方提供的证据，****公司在整个工程中的施工量，然后与实达公司实际分配给云翔的房屋面积进行比较，以确定实达公司主张多付的诉讼请求是否成立。据此，本院作出（2022）辽02民再99号民事裁定书，裁定如下：一、撤销本院（2021）辽02民终5765号民事判决及大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初937号民事判决；二、本案发回大连市甘井子区人民法院重审。 还补充查明：**、***曾向大连市甘井子区人民法院起诉实达公司，要求实达公司向其支付自2013年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。该院经审理判决实达公司承担责任后，实达公司不服，向本院提起上诉。实达公司于上诉过程中称：实达公司与**、***并不存在房屋买卖关系，实达公司将案涉房屋以抵顶工程款的方式抵给云翔公司，案涉房屋的处置权交由云翔公司，也是云翔公司将案涉房屋出售给**、***，实达公司并未收到任何购房款，只是协助云翔公司办理相关的房屋手续，因此双方之间不存在购买房屋的真实意思表示，实达公司不应承担任何责任。本院经审理后，于2018年12月10日作出（2018）辽02民终9980号民事判决，判决支持实达公司的上诉请求。该判决已经发生法律效力。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十一条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。据此，本案二审争议的焦点问题是，实达公司应否协助云翔公司向**、***交付案涉房屋并办理该房屋登记备案手续。结合本案已查明的案件事实及各方当事人的诉辩主张，实达公司曾将案涉房屋用以向云翔公司抵顶工程款，***公司将该房屋出售给**、***并收取了购房款。为了履行实达公司以房抵顶工程款的义务，实达公司与**、***签订了案涉购房合同，并向**、***开具了收款收据。以上应为不争的事实，因为这不仅是已发生法律效力的本院（2018）辽02民终9980号民事判决所查明认定的事实，也是实达公司于该案审理过程中明确提出的上诉主张。基于此，虽然9980号民事判决认为实达公司不负有向**、***给付逾期交房违约金的责任，但**、***有权要求实达公司协助云翔公司向其交付案涉房屋并办理房屋登记备案手续，一审对此认定正确。 关于实达公司于本案中拒绝向**、***履行前述协助义务的几点抗辩事由，经本院归纳，主要为以下两点：一是实达公司有权将案涉房屋另行出售他人；二是实达公司已经将案涉房屋另行出售他人。针对该两点主张，本院认为：一、依据现有事实和证据情况，实达公司无权将案涉房屋先行抵债后又另行出售他人。首先，实达公司于本案中解释称，在9980号案件审理过程中，该公司还没有全面核实账目，未发现超付云翔公司85套房屋的情况（案涉房屋为其中一套），因此实达公司于该案件中的上诉主张有误。对此，经本院审查，从辽宁省高级人民法院作出的（2022）辽02民再99号民事裁定书中表述的该案件由来可知，实达公司早于9980号案件之前已经起诉云翔公司，要求返还超付工程款以及包括案涉房屋在内的共计85套已经用于抵债但尚未交付的房屋手续，因此实达公司针对该公司于在先诉讼中明确表示因案涉房屋已用于向云翔公司抵债，故其已无权处分，而本案中又称其有权将案涉房屋另行出售他人的前述解释，与事实不符。其次，关于实达公司以辽宁省高级人民法院作出的（2022）辽02民再99号民事裁定书为据，主张其曾用于向云翔公司抵顶工程款的案涉房屋属于超付，应予返还的问题。因该案件现被裁定重审，尚未有确定的判决结果，故实达公司的该节主***据不足。因此，实达公司于本案中主张其有权处分案涉房屋，依据不足。二、关于实达公司主张案涉房屋已于2020年另行出售他人的问题。实达公司称，案涉房屋已于2020年4月以327,300元的价格出售给案外人**，后由**又出售给本案第三人**淑，现**淑已经取得部队向其出具的《房屋权属证明》。对此一节主张，本院认为，如前所述，现有证据不足以认定实达公司有权处分案涉房屋，而各方当事人对一审认定**淑针对案涉房屋不构成善意取得均未提出上诉。再通过一审已查明的案件房屋现状及**淑于本案二审期间的陈述看，其尚未对案涉房屋进行装修改造，亦未实际入住，该房屋现被XX机关封存，等待本案处理结果，即案涉房屋并不存在显示无法交付的客观障碍。因此，实达公司应向**、***履行协助云翔公司交付房屋并办理房屋产权登记备案的义务。如果**淑购买案涉房屋的事实属实，则其可另行向其合同相对方主张合同目的不能实现的民事责任。 综上所述，实达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5770元，由大连实达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　** 审判员　　任娲 审判员　　** 二〇二二年十月八日 书记员　　**