宁夏英力特房地产开发有限公司、宁夏电力集体资产投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁0104民初11780号 原告：宁夏英力特房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街150号。 法定代表人：李自学，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，宁***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，宁***律师事务所律师。 被告：宁夏电力集体资产投资集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区长城东路280号。 委托诉讼代理人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。 原告宁夏英力特房地产开发有限公司（以下简称英力特公司）与被告宁夏电力集体资产投资集团有限公司（以下简称电力投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年9月23日公开开庭进行了审理。原告英力特公司的委托诉讼代理人**、***、被告电力投资公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英力特公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付损失赔偿金1231754.40元、仲裁费10607元，合计1242361.40元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月8日，原、被告签订《湖***1#办公楼建设协议》，约定由原告为被告******1#办公楼，原告不以盈利为目的，建设过程中的管理工作、设计规划、材料采购、安全质量等均由被告负责，相关合同及其他文书由被告拟定，以原告名义签订。原告完成代建事务后，依照被告的指示将房屋出售并交付给被告控股的宁夏宁电电力设计有限公司（以下简称宁电公司）。但由于被告的原因，导致案涉办公楼迟延办理产权证书，宁电公司提起仲裁，要求原告承担相应的违约责任。仲裁机构作出裁决书，裁决原告向宁电公司支付违约金1231754.40元并承担仲裁费10607元。原告作为代建方依约完成代建工作，但由于被告的原因导致原告对宁电公司承担了违约责任，原告的损失应由被告进行赔偿。 电力投资公司辩称，原告所述与客观事实不符，因被告要解决办公用房问题，当时原告已开发建设“湖***项目”，双方协商一致在原告开发的项目中定向建设并购买办公楼，双方签订了《湖***1#办公楼建设协议》，但该协议并非“代建协议”，代建协议涉及三方主体，即委托人、施工单位、项目使用人，构成代建合同关系的前提是委托方为建设项目的土地使用权人且为建设房屋的所有权人。依据上述情形，原、被告之间不符合委托代建法律关系，应属被告定向交由原告建设且购买房屋的买卖关系。虽然协议中约定原告不以盈利为目的，但被告需按协议约定支付相应的价款并承担2％的管理费。后因被告计划调整及资金紧张等因素，没有实现案涉办公楼的购置，并于2013年12月与原告就已付资金等费用进行了结算，双方就此再无经济往来，案涉协议也至此终结或解除。原告作为“湖***项目”的建设方，其与宁电公司签订商品房买卖合同，根据合同相对性原则，逾期办证的违约责任应由原告承担，原告的诉请是对生效仲裁裁决的对抗，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交企业公示信息、企业信息查询单各一份，证明原告的股东由国电物资集团有限公司变更为国家能源集团物资有限公司，被告的原名称为宁夏天净电能开发集团有限公司，系宁夏电力集体资产经营管理中心的全资子公司，原、被告均系电力系统关联公司。被告对该证据的真实性无异议，但认为均系独立的法人主体，不存在领导管理关系。2．原告提交《湖***1#办公楼建设协议》《授权委托书》、设计图纸会审记录、图纸会审会议纪要会签单、湖***1#办公楼工程施工合同、评标报告、《建设工程造价咨询合同》《工程建设项目招标代理协议书》、档案资料移交清单各一份，证明原、被告签订《湖***1#办公楼建设协议》，约定被告委托原告在湖***小区建设办公楼，原告不以盈利为目的，只收取相应的管理税费，原告不承担建设成本，工程竣工后将办公楼出售给被告，有关工程的设计、招标、承包合同的签订均由被告实施。2013年7月3日，被告向原告交付案涉办公楼的施工资料，该办公楼实际由被告借用原告资质开发建设，原告作为代建方未实际参与建设开发工作。被告对《湖***1#办公楼建设协议》的真实性无异议，但认为该协议的性质不是代建关系，实际为定向房屋买卖合同，该协议因原告给被告退还了预付资金及占用费而事实上已经终止履行；《授权委托书》、设计图纸会审记录、图纸会审会议纪要会签单、评标报告、《工程建设项目招标代理协议书》、档案资料移交清单系复印件，对其真实性不予认可，且即使有被告方人员的签字，也是被告监督资金使用情况，且被告已将施工资料移交给原告，双方的合同关系已解除；湖***1#办公楼工程施工合同与被告无关；对《建设工程造价咨询合同》的真实性无异议，关联性及证明目的不予认可。3．原告提交《企业信用公示报告》三份、《银川市商品房买卖合同》三份、办公楼楼层指引照片一份，证明宁电公司、宁***电力物资有限公司系被告的全资子公司，国网宁夏电力公司检修公司隶属于国网宁夏电力有限公司，上述三家公司与原告签订涉案办公楼的《银川市商品房买卖合同》，涉案办公楼全部出售给被告的子公司和关联公司且全部由电力系统单位使用，被告也在此办公。被告对该组证据的真实性无异议，但认为三家公司均为独立的法人资格，其与原告签订商品房买卖合同与被告无关。4．原告提交图纸一张、照片三张、微信聊天截图十一张，证明为办理案涉办公楼的产权证书，原、被告及购房单位工作人员建立微信群，因被告提供的施工资料不符合要求，导致案涉办公楼不能办理初始登记。被告认为图纸系复印件且与被告无关，不予认可；对照片的真实性无异议，但与被告无关；对微信聊天截图不予认可，被告的工作人员并未在该微信群内，且无法办理产权证的原因是配套用房没有移交，且距原、被告终止合同已四年多，与被告无关。5．原告提交《仲裁裁决书》一份，证明因案涉楼***办理初始登记，案外人宁电公司主张原告违约申请仲裁，仲裁机构裁决原告向宁电公司支付违约金1231754.40元，承担仲裁费10607元。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。6．原告申请证人**出庭作证，证明由于被告的原因导致案涉办公楼初始登记逾期办理。被告认为证人系原告的工作人员，存在利害关系，对证人证言不予采信。7．被告提交《湖***1#办公楼建设协议》一份，证明原、被告签订的协议实为房屋买卖，原告诉请的违约金与被告无关。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。8．被告提交《关于湖***办公楼拆借资金支付资金占用费的协议》、资金占用费计算表各一份，证明原、被告对案涉办公楼的建设事宜进行了结算，双方解除了定向房屋买卖关系。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。9．被告提交收据27张、支票存根27张、电子汇划收款回单一份、银行进账单二份、发票一份，证明被告给原告累计支付预付款36166768.76元，原告于2013年12月4日将上述款项退还给被告，且支付了相应的资金占用费，双方的合同关系终结。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。 本院对上述证据进行审查，证据1中关于被告名称变更的事实本院予以确认，其他证据与本案无关，本院不予采信。证据2及证据7的《湖***1#办公楼建设协议》可以证明原、被告签订协议的事实，本院予以采信；其他证据与本案无联性，本院不予采信。证据3的《企业信用公示报告》、办公楼楼层指引照片与本案无关联性，本院不予采信；《银川市商品房买卖合同》系原告与案外人签订的协议，案外人未到庭确认，本院不予采信。证据4与本案无关联性，本院不予采信。证据5可以证明原告与案外人宁电公司之间发生纠纷经过仲裁的事实，本院予以采信。证据6的证人证言不能证明被告参与案涉办公楼办理产权证的事实，本院不予采信。证据8、9可以证明原、被告对案涉办公楼预支建设资金协商处理并履行的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月8日，原告与被告（原名称为宁夏天净电能开发集团有限公司）签订一份《湖***1#办公楼建设协议》，约定被告委托原告在银川市宝湖路南侧“湖***”小区建设办公楼一栋，原告不以盈利为目的，只收取相应的土地成本管理费和税费；办公楼的建设以原告名义进行，具体管理工作、设计规划、材料采购等由被告负责；施工过程中的成本列支通过原告的财务账户进行，资金由被告以预付款的形式支付；工程竣工后，原告将办公楼整出售给被告，双方对出售价格的计算方式进行了约定。协议签订后，在案涉办公楼建设期间，截止2013年11月30日，被告累计给原告预支建设资金36166768.72元。后因被告计划调整及资金紧张等因素，被告放弃购置案涉办公楼，原、被告签订一份《关于湖***办公楼拆借资金支付资金占用费的协议》，约定原告给被告支付上述预支款的资金占用费2030951.63元。2013年12月4日和12月27日，原告通过银行转账方式分别给被告退还了上述建设资金和资金占用费。 另查明，2014年7月23日和9月15日，原告与宁电公司（原名称为国网宁夏电力设计有限公司）分别签订二份《银川市商品房买卖合同》，约定原告将案涉办公楼的602（复式）室和地下102室出售给宁电公司，双方对房屋面积、价款等内容进行了约定。上述合同签订后，宁电公司向原告支付购房款18716642元。2020年12月10日，宁电公司向***裁委员会（以下简称***裁委）申请仲裁，请求英力特公司将案涉办公楼602室、地下102室房屋产权登记办理在宁电公司名下，英力特公司向宁电公司支付违约金5708139.94元。该仲裁案件在审理期间，英力特公司于2020年12月31日办理了案涉房屋的初始登记，宁电公司于2021年1月18日取得602室不动产登记证书。该案经***裁委审理后于2021年3月22日作出（2020）**字第738号终局裁决书，认为英力特公司虽然与电力投资公司签订《湖***1#办公楼建设协议》，但英力特公司作为602室和地下102室房屋的合法开发和转让主体仍应受《银川市商品房买卖合同》的约束，英力特公司有义务和责任按照合同约定履行其承诺和义务，故裁决英力特公司向宁电公司支付违约金1231754.40元，宁电公司的其他仲裁请求不予支持。 本院认为，委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金的协议。委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本，代建人应当具有相应的资质。本案被告电力投资公司对案涉办公楼的土地并不享有使用权，因，此原、被告签订的《湖***1#办公楼建设协议》不符合委托代建合同的特征，双方当事人不属于委托代建合同关系。根据《湖***1#办公楼建设协议》的内容及双方的权利义务，其实质为原、被告就案涉办公楼订立的定向买卖、预付购房款的房屋买卖合同，双方当事人建立房屋买卖合同关系，本院予以确认。后因双方达成协议，原告给被告退还预付购房款并承担了相应的资金占费，且原告将案涉办公楼602室和地下102室房屋出售给宁电公司，故原、被告签订的《湖***1#办公楼建设协议》已实际解除。由于原告未能及时办理案涉办公楼的初始登记，造成其对宁电公司承担违约责任，该损失应由原告自行承担，因此，原告的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十六条规定，判决如下： 驳回原告宁夏英力特房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费15982元，减半收取计7991元，由原告宁夏英力特房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二一年十一月十二日 法官助理　*** 书 记 员　段　钰 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 -10- -9-