山西中方森特建筑工程设计研究院与太原市金昊物贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山西省太原市迎泽区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）晋0106民初237号

原告：山西中方森特建筑工程设计研究院，住所地太原市迎泽区水西关南街南二巷**。

法定代表人：靳永恒，该院院长。

委托诉讼代理人：杨变荣，山西圣成运律师事务所律师。

委托诉讼代理人：崔晶，山西圣成运律师事务所律师。

被告：太原市金昊物贸有限公司，，住所地太原市迎泽区水西关南街**

法定代表人：霍毅，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王亲高，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：张妍，山西隆诚律师事务所律师。

原告山西中方森特建筑工程设计研究院与被告太原市金昊物贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日作出（2016）晋0106民初473号民事判决。太原市金昊物贸有限公司不服该判决，向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）晋01民终3817号民事裁定，撤销本院（2016）晋0106民初473号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，原告撤回了追加第三人参加诉讼的请求。原告委托诉讼代理人杨变荣和崔晶、被告委托诉讼代理人王亲高和张妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

山西中方森特建筑工程设计研究院向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告立即搬出原告办公楼、商铺、停车场及地下室；2、判决被告支付拖欠原告的房租648514元及违约金32425.7元（计算自2014年10月至提起诉讼之日止，实际主张至被告搬出原告房产之日止的租金及违约金）；3、本案与诉讼有关的费用均由被告承担。审理中，原告撤回关于地下室的诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2000年8月16日签订《房屋租赁合同》一份，原告将办公楼（1-4层部分房屋计89间）、商铺（临街房屋29间）租赁给被告使用，并允许被告使用停车场、地、地下室金另算），租期20年（自2000年8月21日起至2020年8月20日止）。同时约定：1.年租金分月支付，每月初三前一次性付清；2.从2003年8月20日起根据周围同类租赁楼房租金的变动相应调整租金，涨幅不应超过10%；3.如违约，违约责任为5%；4.被告不能按时按量交付房租，原告给被告累计欠费额达2个月宽限期，期满后仍不能付清，视被告主动终止合同并违约，原告可将房屋收回并转租他人。后双方又签订补充协议两份，仅为返租约定及租金调整。然而，被告自2014年10月起一直拒绝支付原告租金，至今累计欠付原告租金高达64.8514万元（已扣减返租费用），经原告多次催要未果。为此，原、被告双方工作人员发生肢体冲突，现受伤人员仍在住院治疗；原告办公楼遭受围堵，单位正常工作无法进行，人身安全得不到保障。原告认为，被告拒绝支付租金，本已构成违约；另事态升级，更让原告无法接受。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请查明本案事实真相，依法支持原告的正当诉求。

太原市金昊物贸有限公司辩称，一、双方签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，原告要求解除合同的诉讼请求无法律依据和事实依据。1、双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告要求按照房屋租赁合同的约定期限履行合同。2、租金的支付方式在《补充协议》中已发生变更，应该按照交易习惯确定。3、原告拒绝接受被告的转账支票，造成被告支付不能，被告不存在违约行为。二、原告存在严重违约行为。原告的先期违约行为致使被告的合同利益受到严重损害，被告只能运用不安抗辩权维护自身权益，原告要求解除合同的诉讼请求于法无据，被告要求继续履行合同。三、为了维护第三人租户利益，维护交易关系的稳定性，原被告双方应继续履行租赁合同。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的新闻报道材料、视听资料、诊断证明书、入院证、病历等证据与本案待证要件事实没有直接关联，其证明力本案不予认定。

根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：

2000年8月16日，山西纺织工业设计院（甲方、出租方）与太原市金昊物贸有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：甲方将位于太原市水西关南街18号即山西纺织工业设计院办公楼1-4层部分房间共计89间租给乙方，供乙方转租用于商务与办公，甲方允许乙方无偿使用甲方停车场，并将地下室提供给乙方用于仓储，将临街房屋29间租给乙方转租用于餐饮、商业、服务经营；双方约定租赁期间为20年，即自2000年8月21日起至2020年8月20日止，合同期满后同等条件下乙方优先优惠继续租用；用于商务和办公的89间房屋，自合同生效之日顺延2个月装修期后计费，临街小二楼门面房29个自然间自合同生效之日顺延2个月起计费，共计年租金七十五万元整，在承租期间，从第四年起根据周围同类租赁楼房租金的变动相应调整租金，其调整涨幅不应超过10%；甲方允许乙方无偿使用甲方院内停车场，地，地下室一年半内无偿使用后收费，费用金额另定；年租金分月支付，即每月初3日前一次性支付；甲乙双方中任何一方未能按合同中的约定履行或违反合同，未能履行合同中约定的义务而使另一方的利益和权利受到损害均构成违约，违约方承担违约造成的经济赔偿责任，违约责任金5%；若乙方不能按时按量交付房租，而在甲方给乙方累计欠费额达二个月费用的宽限期到后仍不能执行，可视乙方自动终止合同并违约。甲方有权将所出租给乙方的全部房屋及地下室，收回或转租他人，停车场不再对乙方开放，由此造成的一切经济损失由乙方承担。在同日签订的《补充协议》约定：在本合同执行第五年初，关于收费办法，双方再行商定。

2003年10月29日，经山西省工商行政管理局核准，山西纺织工业设计院更名为山西中方森特建筑工程设计研究院。

2004年9月太原市人民政府颁发的并政地国用（2004）第20585号《国有土地使用证》载明：山西中方森特建筑工程设计研究院对水西关南街18号5313.66平方米的划拨土地享有使用权。

2011年3月3日登记的晋房权证并字第XX**《房屋所有权证》载明：山西中方森特建筑工程设计研究院对水西关南街南二巷11号1幢1-6层房屋享有单独所有权。

2011年1月1日，山西中方森特建筑工程设计研究院（甲方）与太原市金昊物贸有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定的主要内容为：乙方所租赁甲方的全部房屋租金按2010年标准收取、年租金共计人民币825000元；本协议作为2011年度的甲乙双方支付房租使用，2012年的支付办法另定。

2015年6月8日，山西中方森特建筑工程设计研究院向太原市金昊物贸有限公司发函称：经院党委讨论决定，我单位就收回办公楼租赁权问题，于2015年5月9日成立谈判小组。希望太原市金昊物贸有限公司能成立谈判工作组，尽快解决办公楼租赁问题。

2015年6月29日、2015年7月24日、2015年8月28日山西中方森特建筑工程设计研究院向被告太原市金昊物贸有限公司发出《租金催收函》各1份，主张2014年10月至2015年9月期间的租金。

另查明，2012年以后原、被告双方未再另行约定房屋租金收取标准，原告仍按先前2011年约定租金收取标准执行，即房屋年租金为825000元，扣除返租六间租金50700元，实际应收774300元。至2015年底，被告太原市金昊物贸有限公司拖欠原告房屋租金648514元。

本院认为，根据原告的诉讼主张，原告行使请求权的基础为双方存在租赁合同关系，对合同订立和生效的事实原告应当承担举证责任，根据已认定事实，原告对案涉不动产享有物权，原被告之间租赁合同成立，审理中尚无证据显示该租赁合同违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方依据合同各自享有权利并应当履行义务。本案双方争议的焦点为：原告是否享有合同解除权。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，属于双务合同。出租人的基本义务是应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的基本义务是应当按照约定的方法使用租赁物并交付租金。如果被告作为承租人没有按照约定履行交付租金的合同义务，则可能使约定的合同解除条件成就（租赁合同第十条第4项约定：若乙方不能按时按量交付房租，而在甲方给乙方累计欠费额达二个月费用的宽限期到后仍不能执行，可视乙方自动终止合同并违约。甲方有权将所出租给乙方的全部房屋及地下室，收回或转租他人，停车场不再对乙方开放，由此造成的一切经济损失由乙方承担），原告因此而享有合同解除权。对于履行交付租金义务的事实应当由被告承担举证责任，审理中，被告没有完成举证责任，应承担相应不利后果，原告关于解除合同的请求应予支持。房屋租赁合同解除后，实际占有人对于案涉房屋的占有即丧失了合法依据，原告有权以其享有的不动产权利提出返还主张，但由于实际占有人对于案涉房屋的占有状况不明，本案中无法确定承担返还的义务主体及具体内容，不具有可执行性，当事人应当另行诉讼予以解决。合同解除后，被告作为承租人的合同责任没有消灭，其应当向原告赔偿返还房屋前的租金损失并按照约定赔偿违约金。

综上所述，原告关于解除合同及支付租金和违约金的请求具有相应事实及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款、第六十五条、第七十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：

一、确认原告山西中方森特建筑工程设计研究院与被告太原市金昊物贸有限公司之间签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；

二、被告太原市金昊物贸有限公司于判决生效之日支付原告山西中方森特建筑工程设计研究院截至2015年底的房租648514元及违约金32425.7元；

三、被告太原市金昊物贸有限公司于判决生效之日支付原告山西中方森特建筑工程设计研究院自2016年1月1日起至案涉房屋腾出返还原告山西中方森特建筑工程设计研究院之日止的房租（按照年租金774300元计算）以及相应违约金（按照房租金额的5%计算）；

四、驳回原告山西中方森特建筑工程设计研究院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12409元，财产保全申请费5000元，由被告太原市金昊物贸有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。

审　判　长　王　剑

人民陪审员　倪　娜

人民陪审员　王　晶

二〇一八年十二月十七日

书　记　员　孟瑞芳