山某与山某太原审计中心、山西中方森特建筑工程设计研究院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山西省太原市中级人民法院

民事判决书

（2020）晋01民终5211号

上诉人（原审被告）：山某。

法定代表人：王某，理事长。

上诉人（原审被告）：山某太原审计中心。

负责人：卫某，主任。

二上诉人共同委托诉讼代理人：阎某、杨某，山西国华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：山西中方森特建筑工程设计研究院。

法定代表人：靳某，院长

委托诉讼代理人：孙某、刘某，山西东奥律师事务所律师。

上诉人山某、山某太原审计中心因与被上诉人山西中方森特建筑工程设计研究院房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

山某、山某太原审计中心上诉请求：1.撤销（2020)晋0106民初715号民事判决,改判驳回被上诉人的原审诉讼请求;2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、对20年的租赁合同事实认定错误。上诉人一审提交的证据十六、证据十七均为1996年10月6日签订的《合同》,为同一份《合同》,上诉人的法定代表人吴明杰在证据十七的《合同》上签字确认:“以上合同内容只供检查时使用,不作为双方合作依据,也不作为合同使用。吴明杰,1998年4月12日”。显然,20年的合同为虚假合同,非双方的真实意思表示,没有法律约束力。因此原判决将虚假合同认定为查明的事实是错误的。二、未查明认定1330万元交易款的性质。1330万元交易款原为买卖价款,1997年5月10日转为50年的楼房租用费。原判决对事实过程的表述无误,但对核心问题1330万元交易价款的转换未作认定。三、对上诉人一次性履行50年的租赁费未作认定。判决对事实过程的表述无误,但对核心问题1330万元交易价款中550万元、780万元的款项用途、性质、义务状态未作分析、认定。四、原判决适用法律错误。1.确认租赁期限50年的《合同》效力必须符合《中华人民共和国立法法》。50年租赁合同签订于1997年5月10日,《合同法》于1999年10月1日生效,显然,按照《立法法》不溯及既往原则,《合同法》不适用于本案。2.适用法律错误。原判决忽略了一个重要事实,被上诉人的唯一诉讼请求是“确认原告与被告在1997年5月10日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限自2019年10月1日起至2047年4月30日止的部分无效;”,而司法解释(一)第三条规定:人民法院确认合同效力时,对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的,则适用合同法。因此,针对被上诉人的诉讼请求应当适用司法解释(一)第三条,不应适用司法解释（一)第二条。司法解释(一)第三条规定,对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的,则适用合同法,未规定对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同有效而适用合同法合同无效的,则适用合同法。3.司法解释(一)第二条不应适用本案,本案合同成立于合同法实施之前,上诉人在合同法实施之前已履行完毕支付全部50年租赁费的义务,被上诉人在合同法实施之前已履行完毕交付租赁物的义务,仅从形式上看履行期限跨越合同法实施之日,但实质上看不存在跨越合同法实施之日。4.《中华人民共和国经济合同法》有租赁期限的规定，第9条规定:当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致,经济合同就成立;其第23条规定:财产租赁合同,应明确规定租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金交纳期限，租赁期间财产维修保养的责任、违约责任等条款。由此可见，《经济合同法》明确规定了租赁期限，只是将租赁期限纳入合同当事人的意思自治范畴,属于任意性法律规范,并非是未对租赁期限进行规定。合同法解释一第一条规定:合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定。可见,不能将租赁期限视为“当时没有法律规定的”范围。5.假设《经济合同法》对租赁期限没有规定，合同法司法解释一的第一条使用的是“可以”而非“应当”。“可以”表示“许可”的意思，是授权性的规范。6.对于法律政策的变化,合同已有约定，本案中,涉案《合同》第一条约定:“租用期满后,乙方若需要继续使用该办公楼,再按本协议继续延长期限,如遇国家政策变化,则按新规定执行”。显然,本案约定了合同期满后如需延长则按新的规定执行,这是当事人意思自治的结果,是对合同履行风险的预判,公权力不应予以干涉。7.希望二审法院参考上诉人检索的裁判案例，保持类案同判。综上,请求依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。

山西中方森特建筑工程设计研究院辩称，1.一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定案件基本事实，并未对20年租赁合同是否为双方真实意思表示和是否具有法律约束力进行评价，上诉人的上诉理由不能成立。2.我方在一审阶段已将第一项诉讼请求变更为请求确认双方在1997年5月10日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限自2019年10月1日起至2047年4月30日止的部分无效，一审庭审过程中，上诉人未就租赁费用等问题提起反诉，一审法院根据不告不理的民事诉讼原则仅就我方的诉讼请求进行判决并无不当。3.上诉人全部履行了50年租赁费用，但其一审时没有提起反诉，一审法院对此未作认定并无不当。上诉人所谓的交易价款转换没有事实依据，双方的法律关系始终是租赁关系，不存在转换的情况。4.正是因为立法法规定不溯及既往，所以我方在一审起诉时没有起诉合同法施行前，也就是租赁合同中约定的1999年10月1日前的部分，符合了立法法不溯及既往的原则。租赁关系是持续存在的，也是租赁关系与买卖关系的一个重要区别。一审法院依据合同法解释一的第二条进行裁判，适用法律正确。合同中约定了如遇国家政策变化，则按新规定执行。从字面意思就可判断，双方约定了适用新规定，即合同法。从政策变化角度考虑，认定超过20年部分无效符合立法法和合同法的立法本意。我方通过检索案例，提供了最高法院和高级法院的判例，这些判例的租赁合同签订时间均早于合同法施行之日，最终的裁判结果均认定租赁期限超过20年的部分无效。

山西中方森特建筑工程设计研究院向一审法院起诉请求：1.请求确认双方在1997年5月10日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限自2019年10月1日起至2047年4月30日止的部分无效；2.判令山某、山某太原审计中心承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：原审原告原名山西纺织工业设计院，2004年4月5日更名为山西中方森特建筑工程设计研究院。1982年，太原市革命委员会作出《关于省纺织设计院新建住宅用地的批复》，将水西关生产大队土地批给山西纺织工业设计院使用。2004年山西纺织工业设计院取得位于水西关南街18号的土地使用证。1994年，山西省纺织工业厅向山西纺织工业设计院下发文件，安排山西纺织工业设计院1994年基本建设计划为建筑面积5000平方米，同意按高级知识分子标准盖房。1995年9月4日，山西纺织工业设计院（作为“甲方”）和案外人太原建新物资公司（作为“乙方”）签订《合同书》，约定：山西纺织工业设计院同意将院内400余平方米的土地，供太原建新物资公司建六层职工宿舍楼。太原建新物资公司无偿给山西纺织工业设计院在院内按山西纺织工业设计院提供的图纸兴建单身宿舍楼一座（即综合楼）。太原建新物资公司给山西纺织工业设计院的兴建楼，须同山西纺织工业设计院的宿舍楼同步进行，保证在1996年10月份前交给山西纺织工业设计院使用。1996年，山西纺织工业设计院取得（96）并规建证字第84号建设工程规划许可证，建设项目名称：综合楼，建设位置：水西关南街，层数：6层，幢数：1层，建筑面积3775平方米。山西纺织工业设计院还向太原市规划局申请职工住宅楼建筑工程规划许可证，项目名称为：职工住宅楼，建筑面积2500平方米。1996年10月6日，山西纺织工业设计院（作为“甲方”）与太原市农村信用合作管理处（作为“乙方”）签订《合同》，约定：山西纺织工业设计院在院内修建综合楼一座，在建设过程中，山西纺织工业设计院出图纸和各种资料，太原市农村信用合作管理处负责办理各种手续和交纳各种费用，建筑费用及各种配套费用均由太原市农村信用合作管理处承担。综合楼建起后，太原市农村信用合作管理处使用20年，使用年限为1997年10月1日至2017年9月30日止，在试用期间，水暖电费用由太原市农村信用合作管理处承担。试用期满后，太原市农村信用合作管理处应将综合楼交还山西纺织工业设计院。1997年3月19日，山西建新房地产开发有限公司（作为“甲方”）与太原市农村信用合作管理处（作为“乙方”）签订《转让综合楼合同书》，约定：山西建新房地产开发有限公司现有太原市水西关南街（省纺设所院内）新建六层综合办公楼一幢转让给太原市农村信用合作管理处，转让金总价为1330万元。1997年3月28日，太原市农村信用合作管理处支付价款1000万元。1997年5月10日，山西纺织工业设计院（作为“甲方”）与太原市农村信用社合作管理处（作为“乙方”）签订《合同》，约定：山西纺织工业设计院同意太原市农村信用社合作管理处长期租用山西纺织工业设计院新建综合楼，租期从1997年5月1日至2047年4月30日止。租用期满后，山西纺织工业设计院若需要继续使用该办公楼，再按本协议继续延长期限，如遇国家政策变化，则按新规定执行。山西纺织工业设计院同意太原市农村信用社合作管理处将各种建筑费用及各种施工配套手续费用直接付给施工单位和承办单位。太原市农村信用社合作管理处一次性付给山西纺织工业设计院50年楼房租用费550万元，其余配套手续费用和工程费用共计780万元，由太原市农村信用社合作管理处直接向施工单位和承办单位支付，太原市农村信用社合作管理处支付总额1330万元。1997年5月12日，太原市农村信用社合作管理处向山西纺织工业设计院支付550万元，太原市农村信用社合作管理处后陆续按约支付780万元工程费等。1997年5月12日，山西建新房地产开发有限公司向太原市农村信用社合作管理处退款1000万元。2005年，山西省农信社成立，其经营范围包括履行对全省农村信用社（含农村合作银行，简称：社员社）的行业管理职能。2016年4月22日，山西省农信社太原审计中心成立，成立之初名称为：山西省农村信用联合社太原办事处，住所地为太原市迎泽区水西关南街南二巷11号。2016年4月22日，山西省农信社向太原市工商局出具《关于成立山某太原办事处的情况说明》，写明：山西省农信社太原审计中心不具备法人资格，其民事责任由山西省农信社承担。同日，山西省农信社向太原市工商局出具《分支机构办公地址证明》，写明：山西省农信社太原审计中心办公地址为太原市××区，该分支机构的前身“太原市农村信用合作管理处”。2017年9月14日，水西关南街18号变更为水西关南街南二巷11号。2019年11月27日，山西省农信社太原审计中心更名为山某太原审计中心。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据双方当事人的起诉、答辩与陈述，故本案的争议焦点为：（一）双方是否为租赁关系；（二）案涉租赁合同超过合同法生效后20年租赁期限的部分是否有效。关于争议焦点（一）：双方是否为租赁关系。山西中方森特建筑工程设计研究院主张山西省农信社太原审计中心占用的综合楼系从山西中方森特建筑工程设计研究院租赁取得，并提供了1997年5月10日山西中方森特建筑工程设计研究院与山西省农信社太原审计中心的前身太原市农村信用社合作管理处签订的租赁合同，山某、山某太原审计中心对该合同的订立和占有使用案涉租赁综合楼的事实均无异议，故一审法院对山西中方森特建筑工程设计研究院主张与山某、山某太原审计中心之间存在租赁关系予以认定。山某、山某太原审计中心虽然辩称案涉承租综合楼系山西省农信社太原审计中心的前身太原市农村信用社合作管理处购买所得，但并未提供相关证据证明，故一审法院对其辩解不予采纳。关于争议焦点（二）：案涉租赁合同超过合同法生效后20年租赁期限的部分是否有效。山西中方森特建筑工程设计研究院通过划拨的方式取得案涉承租综合楼所在地的土地使用权，且案涉综合楼已取得建设工程规划许可证，根据第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故山西中方森特建筑工程设计研究院出租其综合楼给山西省农信社太原审计中心使用的行为有效。关于综合楼的租赁年限，订立于1997年5月10日的《合同》约定案涉租赁期限为自1997年5月1日至2047年4月30日止，共50年。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”又因合同法第四章系合同履行的一般规定，对于有名的租赁合同，应该根据合同法总则和分则的关系，不仅适用总则第四章的有关规定，还应适用分则部分有关履行的规定。而租赁期限为合同履行期限，因此《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定应该适用于本案。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该规定为强行性规定，故对于《中华人民共和国合同法》实施前已经过的履行期限，不应计算在内，但《中华人民共和国合同法》实施后剩余期限超过20年的部分,应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十八条，《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行，故一审法院对山西中方森特建筑工程设计研究院主张确认1997年5月10日签订的房屋租赁《合同》约定的租赁期限自2019年10月1日起至2047年4月30日止的部分无效的请求予以支持。综上所述，对山西中方森特建筑工程设计研究院合理合法的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第四百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：确认山西中方森特建筑工程设计研究院与山某太原审计中心于1997年5月10日签订的《合同》约定的租赁期限自2019年10月1日起至2047年4月30日止的部分无效。案件受理费100元，由山某、山某太原审计中心共同负担。

二审中，当事人没有提交新证据，并且当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院经审查后对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，案涉租赁期限超过《中华人民共和国合同法》实施之日20年部分的效力，涉及《中华人民共和国合同法》对租赁期限的限制是否适用本案的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第二条的规定，“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”故合同法施行之前当事人约定的合同履行期限过长的应当适用新法，一审认定案涉履行期限应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，法律依据充分，适用正确。上诉人山某、山某太原审计中心的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，山某、山某太原审计中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计200元（上诉人山某已预交100元、上诉人山某太原审计中心已预交100元），由二上诉人各自负担。

本判决为终审判决。

审判长 申延艳

审判员 王丰毅

审判员 段雪丽

二〇二〇年十二月一日

书记员 李梦莹