某某与沧州三环工程建设监理有限公司执行异议之诉一审民事判决书

河北省黄骅市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀0983民初2677号

原告：***，男，1956年2月2日出生，汉族，高中文化，退休干部，住河北省沧州市新华区。

委托代理人：李英，河北沧狮律师事务所律师。

被告：沧州三环工程建设监理有限公司，住所地：河北省沧州市运河区泰大国际家居博览中心6号楼1417。

法定代表人：孟小鹏，执行董事。

委托代理人：孙浩，男，1983年2月3日出生，汉族，大专文化，该公司职员，住河北省沧州市运河区。

第三人：沧州市锦厦房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州渤海新区东盛办公楼7楼。

法定代表人：周福胜，执行董事。

原告***与被告沧州三环工程建设监理有限公司（以下简称三环工程监理公司）及第三人沧州市锦厦房地产开发有限公司（以下简称锦厦房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告***诉称：原告与黄骅港东盛商贸有限公司于2004年11月9日签订了《房屋预售协议》把案涉房屋卖给原告。合同约定，房屋总价款262080元，原告首付款100000元，剩余房款162080元竣工后支付，其他权利义务详见《房屋预售协议书》。协议签订当日，原告预付购楼款50000元2005年1月20日、6月14日分别在沧州农商银行贷款各50000元，交给了韩旭（黄骅港东盛商贸有限公司实际控制人）。2005年6月原告取得了涉案房屋钥匙，合法占有使用至今。原告多次找黄骅港东盛商贸有限公司交齐剩余房款及本来产权证书，始终找不到人而拖延至今。原告认为，原告与黄骅港东盛商贸有限公司于2004年11月9日签订的《房屋预售协议书》，名为预售，其内容完全符合房屋买卖合同的要件，实为房屋买卖合同，合法有效；原告在贵院查封之前已经合法占有使用多年，也已按照合同约定支付了大部分房款，也同意将剩余房款按照法院要求交付执行，未办理产权证书非原告原因。依据最高院《执行异议复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告符合该规定的四个条件，享有对涉案房屋的物权期待权。综上，原告认为案涉房屋虽然登记在第三人名下，但是第三人不是案涉房产的真正所有人。被告作为申请执行人向法院申请对原告房产的强制执行，侵犯了原告的合法权益。因此，原告对法院的执行提出执行异议，第三人锦厦房地产公司辩称系房屋登记门牌号码错误所致，贵院（2020）冀0983执异29号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，是错误的。因此请求依法判令：1、停止对位于沧州渤海新区黄骅港东盛商贸门市楼第9套案涉房产（权利号：港房权证字第××号）的强制执行，并解除查封，价值262080元；2、请求确认案涉房产归原告所有，并要求第三人为原告办理产权过户手续；3、诉讼费用由被告承担。

被告沧州三环工程建设监理有限公司辩称：1、涉案房屋在房屋所有权证上位置标注明确，进入执行阶段后黄骅法院工作人员在不动产登记部门的配合下到现场进行了确认，即109室。2、2018年11月，109室被法院查封时该房屋登记在锦厦房地产公司名下，该公司为产权所有人。3、房屋预售协议书是原告与东盛商贸有限公司所签，原告应向东盛商贸有限公司主张相关权利。4、根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，原告与黄骅港东盛商贸有限公司签订的房屋预售协议书在房屋被查封时，该合同并未办理备案登记。其次，该商品房用途为商业门市，并非用于居住。再次，按照房屋预售协议书之约定，主体工程竣工后原告应付清全部房款（262080元），及时按原告自认已经交付了150000元，可直到房屋被法院查封时，仍未交清房款，未办理产权登记于自身名下，其本身存在过错。原告援引最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，系适用法律错误，28条和29条是一般条款和特别条款关系，应优先适用特别条款第29条之规定。况且，原告的异议也不符合28条所列情形，因为：（1）合同未经备案登记（2）伟岸合同约定支付房款（3）未办理过户原告自身存在过错。综上，原告主张没有事实和法律依据，其请求应予驳回。

案件事实

本院经审理查明：甲方黄骅港东盛商贸有限公司与乙方***于2004年11月9日签订《房屋预售协议书》，协议约定：一、甲方经批准，在黄骅港开发区。乙方所购房屋为经营用房。二、预购房的基本情况乙方预购的房屋，为本协议第一条规定的项目中的第6＃号房屋，该房屋属框架结构，建筑面积163.8平方米，每平方米1600元，总计262080元。三、……2、分期付款：首付100000元，主体竣工后再付162080元。四、甲方交付房屋期限交付房屋期限为2005年5月1日前。原告***提交一份2004年11月9日刘建忠购楼预付款5万元三联单一份，其中付款人名字为刘建忠。原告***现将涉案房屋出租给第三方李荣辉。

黄骅港东胜商贸有限公司与第三人锦厦房地产公司实际为同一经营者，现已合并吸收，开发时为东胜商贸有限公司，办理登记时为锦厦房地产公司。十五间商铺在开发时开发商是按照自西向东的顺序与购房户签订的《房屋预售协议书》，而办理不动产登记时是按自东向西的顺序进行的登记，并且有两间门市使用同一个登记号的情况。

三环工程监理公司与锦厦房地产公司建设工程监理合同纠纷一案，三环工程监理公司向本院申请财产保全，本院于2018年11月5日作出（2018）冀0983执保683号民事裁定书，裁定查封锦厦房地产公司名下的房产，其中包括本案所争执的房产，权利证号为黄港房权证Ｍ字第××号。上述案件已进入执行程序。

第三人锦厦房地产公司在执行异议审查案件中的辩称为：此涉案房屋因房产部门登记不明造成与原告***房屋冲突，锦厦房地产公司将协调房产登记部门落实具体房屋登记问题。锦厦房地产公司认为因房产登记部门登记错误，原告***所述的109室在我们公司原备案的是第6套门市，而按位置我们公司名下的109室登记应是第9套，现在登记的是第10套。关于原告***称合同签订后向韩旭交付贷款10万元及购楼预付款5万元需向锦厦房地产公司会计进一步核实。

裁判结果及理由

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对原告的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中涉案房屋登记在第三人锦厦房地产公司名下，原告***自2004年11月9日与黄骅港东胜商贸有限公司签订房屋预售协议书，仅提供5万元的购楼预付款，其所述十万元购房款直接交付锦厦房地产公司实际经营者韩旭，该事实现无法核定。同时原告主张本案涉及的房产应为不动产登记错误，如确属不动产登记错误，原告可在相关部门纠正后，另行主张权利。本案原告诉请暂不能支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费5231元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审　判　长　王　　　　淑　　　　云

人民陪审员　刘宝新人民陪审员吴悦敏

二〇二〇年九月二十七日

书　记　员　刘　　　　振　　　　如